三明市物业收费管理实施工作细则.doc

三明市物业收费管理实施细则(试行)
第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业正当权益，依据《中国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、省物价局、省建设厅《福建省物业服务收费管理实施措施》和相关法律法规，结合本市实际，制订本实施细则。
　　第二条 本实施细则适适用于本市行政区域内含有正当经营资格物业服务企业服务收费行为。
　　第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业服务企业根据物业服务协议约定，对住宅、非住宅房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。
　　第四条 政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业服务企业;激励物业服务企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。
　　第五条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费监督管理工作。
　　各县(市)、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。
　　第六条 物业服务收费应该遵照正当、合理、公开和收费项目、标准和服务内容、质量相符标准。
　　第七条 本市辖区内物业企业服务收费按不一样物业性质和特点分别实施政府指导价和市场调整价。住宅前期物业(不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高级住宅，下同)服务收费实施政府指导价，并采取包干制形式。实施政府指导价物业企业服务收费包含物业服务费、房屋装修垃圾清运费、车辆停放服务费，其它物业服务收费实施市场调整价。
　　第八条 实施政府指导价物业服务收费，根据属地管理标准，三明市城区范围内由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门，依据物业管理服务等级标准等原因制订等级收费基准价格及浮动幅度，其它各县(市)由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制订对应基准价及浮动幅度，并定时公布。具体收费标准由业主和物业服务企业依据当地价格主管部门和房地产行政主管部门公布基准价和浮动幅度在物业服务协议中约定。物业服务收费标准需要调整时，由物业服务企业和业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定。物业服务企业服务内容达不到三级等级要求，其收费标准可合适下浮，具体下浮幅度由物业服务企业和业主在物业服务协议(协议)中约定。
　　实施政府指导价住宅依法改作其它用途，其收费标准按该住宅物业服务费标准2.5倍以内确定。
　　实施市场调整价物业服务收费，由业主和物业服务企业在物业服务协议中约定。
　　第九条 物业服务企业应该自签署物业服务协议之日起15个工作日内，将《物业服务委托协议》、《企业营业执照》、《企业资质等级证书》、《中标通知书》复印件提交市政府价格主管部门和房地产行政主管部门立案。
　　第十条 业主和物业服务企业能够采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享受或负担物业服务计费方法。
　　酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。
　　第十一条 建设单位和物业买受人签署买卖协议，应该约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方法及计费起始时间等内容，包含物业买受人共同利益约定应该一致。
　　第十二条 实施物业服务费用包干制，物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
　　实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。
　　物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分：
　　(一)管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等。
　　(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用(含高层楼宇电梯、智能电子监控、供水加压设备等维护保养费用)。
　　(三)物业管理区域清洁卫生费用。
　　(四)物业管理区域绿化养护费用。
　　(五)物业管理区域秩序维护费用。
　　(六)办公费用。
　　(七)物业管理企业固定资产折旧。
　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。
　　(九)经业主同意其它费用。
　　凡已计入上述物业服务成本公共费用，物业服务企业不得向业主另行分摊，其它实际发生公共费用分摊，以双方协议约定为准，并由物业服务企业定时公告。物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
　　第十三条 本实施细则所指物业服务费，不包含物业服务区域内由业主使用公共水电费用，公共水电费用单独按实分摊，具体分摊措施由物业服务企业和业主在物业协议(协议)中约定。物业服务企业使用由物业服务企业负担。物业服务企业每个月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用公共水电费用分摊具体情况。
　　第十四条 实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金属于代管性质，为所交纳业主全部，物业服务企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。
　　物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。
　　业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应该立即回复。
　　第十五条　 物业服务收费采取酬金制方法，物业服务企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。
　　第十六条 物业服务企业在物业服务中应该遵守国家价格法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。
　　第十七条 业主或装饰装修企业应该根据建设部颁发《住宅室内装饰装修管理要求》第十六条要求，和物业管理企业签署住宅室内装饰装修管理服务协议，明确装饰装修期间各方权利义务及责任等。
　　第十八条　 物业服务收费按业主房屋产权建筑面积收取(不含隶属间)，建筑面积包含套内建筑面积和公共部位和共用房屋分摊面积。已办理房屋全部权证，按房屋全部权证登记建筑面积收取;未办理房屋全部权证，按购房协议标明建筑面积收取。
　　业主办理入住手续后长久(连续性六个月以上)未入住空置物业及入住后长久未使用空置物业，业主应向物业管理企业书面立案，按要求或约定公共服务费标准70%交纳空置物业管理费。
　　物业出租或以其它方法交她人使用，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
　　第十九条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位，业主交纳物业管理公共服务费应低于要求(约定)收费标准50%，具体百分比应在前期物业服务协议中约定，差额部分由开发建设单位赔偿物业管理企业。
　　纳入物业管理范围已完工但还未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
　　第二十条 物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超出六个月，也不得私自向业主、使用人收取十二个月以上押金、确保金等费用。物业服务企业依据前期物业管理服务协议可向业主收取装修确保金，标准为高层元/户、其它类型1000元/户。房屋装修完成，经验收未损坏房屋共用部位，未对相邻房屋造成损害，物业服务企业应立即返还确保金;如有损坏，应恢复原样，装修确保金扣除损失费后返还余额。业主、物业使用人装修产生垃圾可自行清运，也可委托物业管理企业统一代清运，并应支付装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积2.5元/平方米。
　　第二十一条　 物业管理区域内受业主或业主委员会委托实施专员管理机动车(非机动车)停车服务收费(不含经营者含有完全产权或受产权单位委托经营停车场地)，区分不一样情况由业主或业主委员会和物业管理企业在要求浮动幅度内协商制订具体收费标准，并对停车服务收入使用作出明确界定。业主(使用人)已拥有车位使用权，停车服务收费标准按赔偿物业企业管理费用标准制订;业主(使用人)不拥有车位使用权，按低于社会停车收费标准、赔偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应给予合理赔偿标准制订。住宅小区机动车(非机动车)停车服务收费标准详见附件二。
　　第二十二条　 住宅小区物业服务企业从维护小区安全出发，需要收取区内住户出入证(卡)、汽车出入证(卡)工本费，应和业主委员会或全体业主(车主)根据合理标准协商确定后收取，不得强行收取上述证(卡)工本费。
　　第二十三条 住宅小区内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业服务企业接收委托代收费用，按不超出委托收取总额3%或按户定额收取方法向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　物业服务企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业服务区域内计划配套设施用房物业服务费用。
　　第二十四条 业主应该根据物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务协议约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳;逾期仍不交纳,物业服务企业能够依法追缴。
　　业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用。
　　第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，根据要求办理相关手续。业主所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。
　　第二十六条 物业服务企业依据业主委托提供物业服务协议约定以外服务，服务收费由双方约定。
　　第二十七条 各相关物业企业应该按要求实施明码标价，在其服务区域内显著位置或收费地点，统一采取收费标价牌形式实施明码标价。
　　实施明码标价方法由价格主管部门统一要求，各级价格主管部门价格监督检验机构对明码标价格式进行监制。物业服务收费明码标价内容包含：物业企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
　　第二十八条 为确保实施细则制订正确性和可指导性，每十二个月第四季度由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门选定一定数量有代表性物业企业作为成本监审对象，于第二年第一季度由政府价格主管部门进行成本监审。物业企业应该配合政府价格主管部门并如实提供物业服务成本，不得弄虚作假。
　　第二十九条　 物业服务企业有下列行为，由价格主管部门依法查处：
　　(一)超出政府指导价上浮幅度标准收取物业服务收费;
　　(二)私自设置强制性收费项目，乱收费用;
　　(三)不实施明码标价或不按要求实施明码标价;
　　(四)其它违反价格法律、法规、规章要求行为。
　　第三十条 本实施细则自1月1日起试行。原市价格主管部门和物业管理行政主管部门印发相关物业服务收费政策文件和本文相抵触以本实施细则为准。
　　附：1、三明市一般住宅小区物业服务等级收费基准价格表(试行)
　　2、三明市住宅小区停车服务费指导性收费标准表(试行)
三明市一般住宅小区物业服务等级收费基准价格表
服务等级:一级
本等级基准价格（元/㎡·月）                                                         
1、多层住宅:0.5-0.8元     
2、小高层带电梯住宅(九层及以下):0.9-1.2元  
3、高层带电梯住宅（十层及以上）:1.2-1.3元
服务项目
服务内容
基础要求
1、建立完善物业管理制度和服务质量管理体系。
2、负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施。
3、推行物业服务协议并按要求公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。
5、设置用户服务中心和二十四小时服务热线，有效投诉处理率100%。白天有专职管理人员接待住户，处理服务范围内公共性事务，受理住户咨询和投诉，夜间有专员值班，处理紧急报修，水、电等紧急报修半小时内抵达现场。
6、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。
7、小区设有智能化管理系统，实施二十四小时不间断运行，做好对应运行统计，并按要求期限进行保留，确保系统正常运行，发生故障立即排除。
8、帮助召开业主大会并配合其运作，每十二个月最少2次咨询业主对物业服务意见，满意率80%以上。
物业共用部分公共设施设备日常运行维护（不包含电梯、水泵）
1、定时对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修统计和保养统计齐全。
2、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，实施良好。
3、每三个月对房屋及设施设备进行一次安全普查，依据普查结果制订维修计划，组织实施。
4、对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
5、小区主出入口设有小区平面示意图，关键路口设有路标。各组团、栋及单元门和公共配套设施、场地标志完好无损。
6、共用设施设备根据项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐、运行统计、检验统计、维修统计、保养统计，对设备故障及重大事件有应急方案和现场处理统计。
7、实施二十四小时值班值守服务。
8、水、电监控等设备运行人员技术熟练，严格实施操作规程及保养规范。
9、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
10、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅。
11、公共照明设备完好率95%以上。
12、设备用房整齐，关键设施设备标识清楚齐全。
公共秩序维护
1、相对封闭；做到区域出入口二十四小时岗位值勤，危及人身安全处有显著标志和防范方法。
2、对关键区域、关键部位每小时关键巡查一次。安全监控设施二十四小时运行、监控资料保留期限不少于30天。
3、对进出车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。
4、对进出小区外来人员进行问询、联络、登记并取得业主同意后出入，对进出小区家政装修等劳务人员实施登记管理。
5、对多种突发事件有应急预案，发生安全事故时，在采取应急方法同时，应该立即向相关部门汇报并帮助做好救助工作。
6、休息时间维护小区相对平静，阻止高声叫买叫卖和多种有碍住户休息人为噪音。
保洁服务
1、有健全保洁制度，清洁卫生实施责任制，有明确分工和责任范围。
2、高层楼层、多层按幢设置垃圾桶或果壳箱，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每七天拖洗1次；一层公用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每七天清洁1次；路灯、楼道灯每个月清洁1次，立即清除道路积水。
4、保持共用雨、污水管道通畅，每十二个月疏通1次；雨、污水井每个月检验1次，视检验情况立即清掏；化粪池每个月检验1次，每六个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
5、每个月不少于1次进行消毒和灭虫除害。
6、卫生清洁设专员监督检验，发觉问题立即处理。
绿化养护管理
1、有完善绿化养护方法，按要求配置专业人员实施绿化养护管理。
2、绿化覆盖率达30%以上。
3、草坪生长良好，缺损立即补栽补种，草坪内无杂草、杂物。
4、花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长情况，立即修剪整形，无病虫害，无枯枝死叉，树坑整理有型，保持观赏效果。
5、定时组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防冻。
6、定时喷洒药品，预防病虫害。
7、大型活动和重大节日要摆花盆装扮，美化环境，增加气氛。

服务等级:二级
本等级基准价格（元/㎡·月） 
1、多层住宅:0.4-0.6元 
2、小高层带电梯住宅(九层及以下):0.7-0.9元 
3、高层带电梯住宅（十层及以上）:0.9-1.1元
服务项目
服务内容
基础要求
1、建立完善物业管理制度和服务质量管理体系。
2、推行物业服务协议并按要求公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。
4、设置用户服务中心和16小时服务热线，有效投诉处理率100%。白天有专职管理人员接待住户，处理服务范围内公共性事务，受理住户咨询和投诉，夜间有专员值班，处理紧急报修，水、电等紧急报修半小时内抵达现场。
5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。
6、小区设有智能化管理系统，实施二十四小时不间断运行，做好对应运行统计，并按要求期限进行保留，确保系统正常运行，发生故障立即排除。
7、帮助召开业主大会并配合其运作，每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见，满意率80%以上。
物业共用部分公共设施设备日常运行维护（不包含电梯、水泵）
1、定时对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修统计和保养统计齐全。
2、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，实施良好。
3、每六个月对房屋及设施设备进行一次安全普查，依据普查结果制订维修计划，组织实施。
4、对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
5、小区主出入口设有小区平面示意图，关键路口设有路标。各组团、栋及单元门和公共配套设施、场地标志完好无损。
6、共用设施设备根据项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐、运行统计、检验统计、维修统计、保养统计，对设备故障及重大事件有应急方案和现场处理统计。
7、实施二十四小时值班值守服务。
8、水、电监控等设备运行人员技术熟练，严格实施操作规程及保养规范。
9、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
10、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅。
11、公共照明设备完好率90%以上。
12、设备用房整齐，关键设施设备标识清楚齐全。
公共秩序维护
1、相对封闭：做到区域出入口二十四小时岗位值勤，危及人身安全处有显著标志和防范方法。
2、对关键区域、关键部位每2时关键巡查一次。安全监控设施二十四小时运行、监控资料保留期限大于20天。
3、对进出车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。
4、对进出小区外来人员进行问询、联络、登记并取得业主同意后出入，对进出小区家政装修等劳务人员实施登记管理。
5、对多种突发事件有应急预案，发生安全事故时，在采取应急方法同时，应该立即向相关部门汇报并帮助做好救助工作。
6、休息时间维护小区相对平静，阻止高声叫买叫卖和多种有碍住户休息人为噪音。
保洁服务
1、有健全保洁制度，清洁卫生实施责任制，有明确分工和责任范围。
2、高层楼层、多层按幢设置垃圾桶或果壳箱，每日清运1次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每3日清扫1次，每半月拖洗1次；一层公用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每个月清洁1次；路灯、楼道灯每季清洁1次，立即清除道路积水等。
4、保持共用雨、污水管道通畅，每十二个月疏通1次；雨、污水井每季检验1次，视检验情况立即清掏；化粪池每个月检验1次，每六个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
5、每个月不少于1次进行消毒和灭虫除害。
6、卫生清洁设专员监督检验，发觉问题立即处理。
绿化养护管理
1、有完善绿化养护方法，按要求配置专业人员实施绿化养护管理。
2、绿化覆盖率达25%以上。
3、草坪生长良好，缺损立即补栽补种，草坪内无杂草、杂物。
4、花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长情况，立即修剪整形
5、定时组织浇灌、施肥及定时喷洒药品。
6、大型活动和重大节日要摆花盆装扮，美化环境，增加气氛。

                   服务等级:三级
本等级基准价格（元/㎡·月）：  
1、多层住宅:0.3-0.5元;
2、小高层带电梯住宅(九层及以下):0.5-0.7元;     
3、高层带电梯住宅（十层及以上）:0.7-0.9元
服务项目
服务内容
基础要求
1、建立物业管理制度。
2、推行物业服务协议并按要求公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、管理人员60%以上持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。
4、公布服务电话及服务时限，立即受理投诉、报修及求援。物业管理档案资料齐全。
5、帮助召开业主大会并配合其运作。
物业共用部分公共设施设备日常运行维护(不包含电梯、水泵）
1、定时对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修统计和保养统计齐全。
2、维修养护制度健全、岗位责任制明确。
3、对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
4、共用设施设备运转正常，维护良好，有维修保养统计。
5、设施设备运行人员技能熟练，严格实施操作规程，保养规范
6、消防通道通畅。
7、公共照明设备完好率80%以上。
公共秩序维护
1、门岗设值勤人员。
2、区域内定时巡查，维护正常生活秩序。
3、对进入小区可疑人员进行盘查、问询。
4、帮助相关部门作好治安防范工作，发觉问题立即阻止并报相关部门处理。。
5、休息时间维护小区相对平静，阻止高声叫买叫卖和多种有碍住户休息人为噪音。
保洁服务
1、区域内环境卫生专员管理，生活垃圾日产日清。
2、公共场地、道路、每日清扫1次；楼道每三日清扫一次，楼梯、扶手每半月擦洗1次；共用部位玻璃每六个月清洁1次。
3、确保共用雨、污水管道通畅；雨、污水井、化粪池定时清掏。
4、卫生保洁设专员监督检验，发觉问题立即处理。
绿化养护管理
1、有绿化养护设施，有专员管理。
2、绿化覆盖率达15%以上。
3、多种绿化适时修剪整理。
4、适时浇水、施肥。

附表：

   三明市住宅小区停车服务费指导性收费标准表
分       类
收  费  标  准
未购车位
已购车位
地面未购车库
地面已购车库
地下已购车库
地下未购车库
（不含场地租金）
（不含场地租金）
（不含场地租金）
小车
50--60元/辆·月
50--60元/辆·月
20--25元/辆·月
20--25元/辆·月
30--35元/辆·月
30--35元/辆·月
摩托车（含三轮摩托车、电动车）
按月停放：20元/辆
自行车
按月停放：10元/辆
小车
临时停放5元/辆·次；过夜停放10元/辆·夜。
摩托车（含三轮摩托车、电动车）
临时停放0.5元/辆·次；过夜停放1元/辆·夜。
自行车
临时停放0.2元/辆·次；过夜停放0.5元/辆·夜。
备    注
1、车辆停放服务费：是指在指定场所（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生人工、原辅材料费用等，不包含场地（车库）租金，场地（车库）租金标准由业主和物业服务企业协商确定。   
2、地面已购车库，其面积已计算进业主购房建筑面积一并缴纳物业综合服务费，不得再收取停车服务费。      
3、室内车库必需配有专员看管，进出口有专员值守，按要求设有消防栓等设备。                              
4、车辆损坏、丢失赔偿金由车主和物业企业另行约定。                                                    
5、对进入小区实施公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主迁居、送货车（不含商网、办公用车）不得收取车辆停放服务费，对临时进入小区接送客人车辆，30分钟内不得收费。