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物业管理企业普遍亏损现象剖析
发布日期：2006-5-24                            浏览次数:2160

物业管理是伴随着沿海大城市房地产业迅猛发展出现的一个新兴行业，九十年代开始迅速向内陆地区扩展。到２００４年，全国的物业管理企业已经发展到约１．８万家，从业人员约５００万，年经营总收入超过１２００亿元。物业管理的兴起使居民住宅区绿化、保洁、维修、保安等服务项目成为有偿活动，分流了房地产管理部门和社区居委会的部分职能，既满足了居民对房屋售后服务的需要，又顺应了政府职能的转变，因此物业管理被视为最有发展前途的行业之一。
　　尽管物业管理在各地受到广泛的欢迎，但亏损问题却始终困扰着众多的物业管理企业。就我们舟山市而言，２００４年全市４０家物业企业，亏损２８家，亏损面约７０％左右。物业管理行业普遍亏损，对我市物业管理行业健康发展产生了一定的负面影响。
　　物业管理行业何以出现大面积亏损﹖它的症结何在﹖如何摆脱亏损﹖本文以我们舟山市为例，结合物业企业实际运营情况，就这一问题展开剖析。
　　一、舟山市物业管理行业现状
　　舟山市物业管理兴起于１９９８年，２００１年开始迅速普及。截至２００４年１２月，在市房管处注册登记，并取得资质的物业公司有４０家分布情况见表一　。这４０家物业公司受托管理着全市约９０宗物业、５６８５７万平方米的建筑面积。单宗物业的最大面积４０万平方水，最小面积仅４０００平方米，平均面积５．９万平方米。单个物业公司受托管理的最大物业规模３９万平方米，最小物业规模２．３万平方米，平均物业规模１４．２万平方米。据市房管处２００４年统计报表显示，在全部４０家物业公司中，只有１２家赢利，其余２８家均亏损，亏损面为７０％。赢利额最高的是１６万元（税前），亏损额最高的是３７万元。
　　二、物业公司的亏损是如何产生的
　　（一）其他业务收入不足
　　对于物业公司来说，根据《物业管理委托合同》收取的物管费，通常是其主营业务收入，其余的收入来源（如专项配套服务、特约服务、经营业务等）均属于其他业务收入。在舟山，物业公司其他业务收入占总收入不足１０％；全国也不足３０％；而在发达国家，这个比例已经超过了７０％。
　　２００４年前舟山市盈利额最高的物业公司，是一家总部设在杭州，并在全省享有相当知名度的企业。据这家公司高层人士介绍，公司的业务重点已经转向前期物业管理及顾问咨询服务，公司的盈利主要依靠经营业务收入。反观那些以物管费为主要收入来源，其他业务收入极少的物业公司，多数都是亏损的，即使赢利，盈利水平也是偏低的。由此可见，拓展前期物业管理业务，增加其他经营业务收入，对于物业公司补充收入来源，争取赢利，是至关重要的。
　　但是在舟山这样一个物业管理刚刚起步的小城市，物业公司拓展其他业务收入途径显然十分困难，那些受托管理住宅区的物业公司尤其如此。
　　首先，可供收费的配套设施稀少。在规模较大的个别住宅区，通常有物业经营用房、停车场等少量设施可供物业公司收费。而在数量上占多数的小型住宅区，可供收费的设施很少或几乎没有。
　　其次，家政和配套服务面窄量少。由于住宅区业主以住户为主，《物业管理委托合同》中约定的众多家政和配套服务项目中，只有房屋中介、租赁、零星维修、送水等少数项目有所涉及，并且收入极低。家电维修、家政服务等便民服务项目还没有被住户接受。
　　再则，开展经营业务困难重重。根据各省出台的政策，房地产开发商通常应按建筑面积４‰的比例提供物业经营用房，但经营用房安排在什么位置，却没有具体明确的要求。开发商担心日后肥水流入外人田，提供的物业经营用房往往偏远。由于经营用房的位置关系，物业公司对外租赁时租金通常不会很高，自己经营的收益也不会理想。
　　第四，目前，舟山市物业市场化体制才刚刚形成，招投标机制有待完善。２００４年通过市场形式获取管理权的物业项目合计不超过１５个。目前在舟山的物业企业中，以市场化形式对外承接物业项目的企业也不过５－６家。而且管理的多数为住宅项目，办公、商务等种类的物业覆盖率不高，管理类型单一，前期物业业务收入相对不足。
　　（二）物业管理规模太小
　　时常听一些物业公司的老总感叹：物业规模太小了，规模效益难以产生。的确，规模经营对于任何企业来说都十分重要，物业公司也不例外。现在，我们撇开其他收入来源，假定物管费为唯一收入来源。在这一假设条件下，来分析物业规模大小与物业公司盈亏的关系。
　　在一个物业公司管理单宗物业的情况下，由于固定成本通常不是按物业面积确切地说，是实际可收取物管费的建筑面积，下同　同比例增大，而物管费则按物业面积同比例增加，因此存在着盈亏平衡点Ｐ（Ｐ为支出曲线Ｅ和收入曲线Ｒ的交点，ｘ轴代表物业面积，Ｙ轴代表金额）。住宅区面积足够大，超过了盈亏平衡点Ｐ，物业公司就赢利；反之就亏损。
　　一个物业公司管理多宗物业与管理单宗物业的情况基本相似，区别仅在于总固定成本的习性。在一家物业公司管理多宗物业的情况下，总固定成本按照类似于半固定成本性质，随物业面积成折线型增大，支出曲线Ｅ也成折线型增大，但不是与物业面积同比例增大。由于上述两种情况基本相似，我们只探讨物业总规模大小与物业公司盈亏的关系。
　　理论上讲，物业公司受托管理的物业总面积达到一定水平之后，才产生利润，并且面积越大，利润也越多。但从舟山市房管处提供的资料来看，规模效益很难直接反映出来。在物业总面积超过１２万平方米的１６家物业公司中，赢利的只有４家，赢利面为２５％，不及全部４０家企业的赢利面３０％　；物业总面积位居前６名的物管公司有４家亏损。我们认为，这主要是由于物业收费标准不一致，不同物业公司服务成本存在差异，导致各个物业公司之间缺乏可比性。
　　既然物业公司之间缺乏可比性，那么直观地设想，单个物业公司究竟要达到什么样的规模才能赢利呢﹖一家在当地服务比较规范、服务标准较高的物业公司曾作过测算，舟山市甲级物业管理的小区，多层住宅收费标准为０．５０～０．８０元／平方米．月，其管理的规模在３０万平方米以上的，而且每年前期物业面积约有１０万平方米左右，这样的物业企业才有希望扭亏。目前，舟山物业管理企业管理的规模小，类型单一，办公、商务大楼物业管理才刚涉足，全市受托管理物业规模超过３０万平方米的物业企业总共才４家，物业管理规模普遍偏小。
　　（三）物管费标准太低
　　实际上，物业公司盈亏平衡点位置Ｐ不仅与物业规模ｘ有关，还与物管费标准有关。
　　Ｐ利润＝Ｒ－Ｅ＝Ｘ×ｒ －Ｅ    ｒ为物管费标准　
　　如果物管费标准提高，收入曲线Ｒ改变成为Ｒ１，盈亏平衡点Ｐ向左下移动至Ｐ１，物业公司即便在其受托管理的物业规模较小的情况下，还是能够实现收支平衡：反之，收入曲线Ｒ改变成为Ｒ２，盈亏平衡点Ｐ向右移动至Ｐ２，物管公司只有在其受托管理的物业规模较大时，才有可能实现收支平衡。因此，物管费标准是一个非常核心的因素。
　　物管费标准的高低，并不受市场供求的调节。相反，它取决于其他的两个因素：
　　１、物价部门的审批制度
　　２００４年前，尽管物业公司与业主单位或业主委员会自行商定服务范围、内容、标准和收费标准，但物价部门仍保留对物管费标准的审批权。审批的目的是“规范物业管理单位、物业产权人、物业使用人的合法权益”，防止物业管理单位“多收费、少服务或者只收费、不服务”。
　　目前，我市定海区多层住宅甲级小区的收费标准在０．５０～０．８０元／平方米．月之间，而普陀物价部门审批标准则为０．４５～０．６０元／平方米．月。因此，普陀区的物业企业亏损更大，尤其是２００３年前，甲级智能化多层住宅收费仅０．４０元／平方米．月，造成一些服务标准高的物业企业出现巨额亏损，难以为继。
　　２００５年５月１日开始，浙江省试行新的物业服务收费管理实施办法，除普通住宅小区的前期物业服务收费标准实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。这一政策的实施，对加快物业行业市场化进程，促进物业行业的健康发展具有积极的意义。
　　２、开发商的促销策略
　　只要查一下物业公司的身世，就不难发现它与开发商之间的特殊纽带关系。在我市管理住宅区的２７家物业公司中，有３家是房管处转制过来的，其余２４家全部由开发商组建。２０００年以来新开发的住宅区，８０％以上属于开发商自建自管模式，只有少数住宅区建成后，由开发商委托别的物业公司管理。其实，物业管理从出现的第一天开始，就是房地产开发商的一种售后服务，而没有被当作一项产业。物业公司也只是开发商的附庸，根本没有成为真正意义上自负盈亏、自我发展的实体。如我市某物业公司在开发商的授意下向业主承诺，维持０．４０元／平方米标准三年不变，比物价部门批准的收费标准降低了０．１５元／平方米，比盈亏平衡测算的收费标准更是降低了一半。类似情况在一些大城市也不乏少见，有些开发商索性向购房户承诺“免收三年物管费”，甚至“终身零物管费”，完全撇开了物业公司运行成本的意义，一切取决于开发商的促销策略。
　　同样，以市场化方式承接物业的物业公司与开发商组建管理的物业公司，命运却大不一样。在我市以招标方式承接物业的的４家物业公司中，３家竟是赢利的，只有受托管理的物业面积较小的物业公司是亏损的。少了开发商这个背景，物业公司的运作才多少显现出市场化色彩。
　　（四）物管费拖欠
　　据悉，全国物业管理企业物管费整体收缴率不到８０％。据我们对１０家受托管理住宅区的物业公司抽样调查定海５家，普陀４家，岱山１家　，物管费收缴率最高的９７％，最低的５０％，算术平均值８９％。由于物管费未能足额收取，使得物业公司不堪亏损重负。而管理比较规范的新的物业项目，基本上没有物管费拖欠之虞，只要适当控制成本支出，就有希望实现赢利。
　　三、物业公司亏损让消费者得到实惠了吗
　　表面上看，似乎物业公司亏损越多，业主得到的实惠就越多。其实不然。
首先，房地产开发商是不做亏本生意的。在开发和销售期间，开发商愿意通过向物业公司提供补贴，来吸引顾客购房。当销售结束，促销成为历史时，开发商还愿意继续向物业公司提供补贴吗﹖这个时候，住宅区业主将重新面临选择：要么你同意支付比先前高的物业管理费，要么听任物业公司撤出去。这二种选择对于相当一部分业主来说都是难以接受的。除非全体业主都同意支付比以前高的物业管理费。否则，不管是聘请其他物业公司，还是放弃物业管理，均会对住宅区的自治带来冲击。
　　其次，物业管理服务的质量是缺乏保证的。由于物业公司自身扭亏无望，很难想象物业公司会舍得投入，致力于引进人才，加强管理，提高自身的服务水平。开发商虽然允许物业公司亏损，但这只是短期的，不可能化大投入，去支持物业公司从根本上提升服务质量。据我们对４家管理住宅区并且略有盈利的物业公司分析，发现有二个共同点：一是维修方面的支出水平低，这可能与设施配备简单有关；人员工资开支水平低，工资支出与其管理的物业面积不相称。
　　既然物业公司亏损无助于真正使业主获益，也无助于物业管理行业的健康发展，就必须找到亏损的症结，对症下药。
　　四、物业公司亏损的症结何在
　　导致小城市物业公司大面积亏损的原因固然很多，但症结只有一个，就是市场管理的不规范。由于市场管理不规范，优胜劣汰的机制无法建立起来，大量应该倒闭的物业公司在开发商的卵翼下得以生存，而真正以赢利为目的的物业公司无从立足，导致了“劣币驱逐良币”现象的出现。
　　物业管理收费不同于垄断性行业收费。物业公司根据《物业管理服务合同》向业主提供规定的物业管理服务，并根据《物业管理服务合同》收取规定的物业管理费，因此物业管理费标准应视为合同双方的一种约定，如同国际上通行的商品和服务贸易，随行就市，低于成本价销售成品或提供劳务，反而面临“倾销”的指控。物业服务收费价格没有遵从市场规律，物业部门对收费标准如仍沿袭旧的审批制度，不管审批的依据是分等级核定办法，还是其他什么办法，其合理性是值得怀疑的。如果所有的服务性收费都必须经过物价部门的审批，那么服务行业的命运就可想而知，即便是家政服务这类技术含量极低的行业，也别指望它走进寻常百姓家。
房屋销售时向业主“倾销”物业管理服务。以高标准的物业管理服务，收取较低的物业管理费，是一种不正当的竞争，只有质价相符，合理收费，才符合市场规律的要求。
　　市场管理不规范带来了一连串的问题，而这些问题最终导致了物业公司的大面积亏损。由于物业管理收费标准偏低，物业规模普遍偏小，物业管理行业处于大面积亏损状态，使得这个本来应该生机盎然的市场，对投资者缺乏吸引力。正是因为缺乏社会投资，缺少有序竞争，反过来促使房地产开发商自行组建物业公司，让其开发的一些小型住宅区也支起物业管理的招牌，以增强销售竞争力。目前，北京、上海、深圳、广州的物业公司仍以每年近２００家的速度递增。舟山的情况也几乎如出一辙。物业规模小，收入水平低，导致物业公司人力资源配置和服务水平跟不上，亏损在所难免。开发商自行组建物管公司，加上对物业公司的变相补贴，使得住宅区业主的合同意识没有真正树立起来，业主在很大程度上还是把物业管理当作福利来享受，按时缴纳物管费的意识淡薄，拖欠或拒付物管费屡见不鲜，更加剧了物业公司的亏损。由不规范到亏损，再从继续不规范到继续亏损，整个行业始终走不出恶性循环。
　　五、物业管理如何走出亏损
　　物业公司要获得长远的发展，物业管理要想成为一个有发展前景的行业，必须尽快规范物业管理市场，消除大面积亏损的症结。
　　首先，要放宽对物管费标准的人为限制，让物业公司与业主单位或业主委员会自行商定物管费标准，改审批制为备案制，取消物业管理费审批制度。务必对“物业管理属于保本微利行业”的提法有一种正确的认识。保本微利应当是市场竞争的结果，而不能依靠人为限定来实现。当一个行业经历了萌芽期、成长期，进入成熟期、衰退期时，整个行业的获利能力自然而然地呈现“保本微利”状态。这是一种产品或服务质量有真实保证的“保本微利”状态。如果一个行业尚处于萌芽期，就通过限价措施，使其定位于“保本微利”状态，这种“保本微利”是缺乏产品或服务质量保证的，并且不利于社会投资该行业。只有取消物管费审批制度，让物业管理成为有利可图的行业，才能使投资者在获利空间预期的驱动下，纷纷投资该行业，推动物业管理从萌芽期过渡到成长期和成熟期。到达成熟期后，各物业公司在激烈的市场竞争中，不断提高服务质量，同时压低收费标准，最终使物业管理行业呈现“保本微利”状态。也只有到了这个阶段，消费者才能真正得到实惠。
　　其次，要维护公平竞争的秩序。物业公司以低于成本价的收费标准提供物业管理服务，有损市场公平竞争。因此，我们必须加快推行物业管理招投标机制，维护公平竞争的秩序，让那些服务水平低下，长期扭亏无望的物业公司淘汰出局。
　　第三，引入市场运行机制，开展多种经营业务。物业公司作为自我投资、自我发展的实体，要努力改变目前的运行状况，积极开展对外物业项目，向更多、更有前景的经营领域拓展，让没有开发商背景的专业物业公司参与市场竞争，让一批实力雄厚、服务质量上乘的物业公司脱颖而出，促进物业管理行业健康持续发展。
　　第四，取得政府的政策支持。舟山目前物业市场竞争还未形成，许多居民对物业管理观念淡薄，消费水平较低，物业管理企业普遍处在亏损状态。因此，希望政府对物业企业要进行扶持。一是在政策上给予倾斜，在税收上给物业管理企业以优惠或减免；二是市政公用设施的管理，如小区道路市政用电、环卫、保安等管理和收费政府应予以支持。三是物业管理费不是越低越好，管理费一定意义上象征着小区管理水准的高低，政府应在条件成熟时，引入市场运作机制，放开物业管理价格，让业主委员会和物业公司自主选择服务价格，让物业管理真正进入市场。四是重视物业行业管理。政府要加强物业管理行业管理，在企业资质申报、物业从业人员培训、行业规范管理、市场运作上予以指导。与此同时，要处理好物业管理企业与街道办事处、居委之间的关系，相互支持配合，形成合力。
　　第五，扩大物业管理的市场和规模。随着社会发展和人们生活水平的提高，人们消费观念转变，住宅趋向于高档、舒适。在深圳、上海、杭州等沿海较发达地区，物业管理已普遍为人们所接受，物业管理市场早已形成。舟山目前物业管理大多数仅限于住宅区，规模普遍较小。物业管理企业由于管理小区面积小，管理成本高，亏损在所难免。而且，由于舟山地域限制，１０万平米以上的小区屈指可数，因此，政府要支持物业管理企业扩大管理的项目和范围，如办公楼、写字楼、商场、酒店和广场等非住宅项目，均应鼓励物业管理走向市场，推行物业管理招投标机制，实行专业化管理，使更多的物业管理企业接管小区和非住宅小区项目的物业管理。
　　第六，提高物业企业自身管理和服务水平。近几年，舟山物业管理企业如春笋般不断涌现，难免有鱼龙混杂，有些企业不加强管理、规范行业行为，只收费不服务或管理混乱、乱收费。因此，企业要切实加强自身管理，提高物业从业人员的素质，规范企业经营行为，努力提高服务质量。
　　第七，物管费收缴率提高。由于业主直接或间接参与选聘物管公司，契约意识、法律意识将不断深入人心，有助于提高业主缴纳物管费的自觉性，拖欠或拒付物管费的事例将会越来越少。
　　总之，通过规范市场秩序，鼓励公平竞争，实行优胜劣汰，物业管理行业有望得到健康发展，人们将普遍享受到收费低廉、质量优异的物业管理服务