物业管理法律制度.doc

第十一章 物业管理法律制度四、自我检测一、判断题 （共5题，3分/题，共15分。正确选A，错误选B。）1物业管理是物管公司对小区物业的管理。（）2业主对物业服务不满意可以拒绝交物管费。（） 3物业公司的收费及如何使用，都应当公示，保护业主的知情权。（）4物业公司无权随便制定规则，物业公司只是负责管理工作。（）5业主委员会不可以与物业公司解除合同。（）二、选择题 （共5题，3分/题，共15分）1. 物业管理条例中物业管理通常的理解有：（ ）：A、管理：服务B、管理是公共事物的管理 C、管理，强调业主自治下面业主一种自主管理里面的委托管理。2物业管理矛盾的核心在于利益的不平衡，这里的利益不平衡指：（ ）A、是物业管理者和业主的利益不平衡B、第二是业主之间的利益不平衡C、物业公司之间的利益不平衡。3.物业公司存在的管理服务问题主要有哪些情形：（ ）A、基本业务不到位 B、安全保护不到位 C、物业公司员工素质低4.业主在接受物业管理服务中存在的主要问题有：（ ）A、业主不遵守业主公约 B、拖欠物管费5. 物业管理冲突的解决方法有：（ ）A、协商解决 B、民事赔偿 C、仲裁 D、诉讼三、案例分析 （共3题，第一题20分，后两题25分/题，共70分）案例一上海市西苏州路的天鼎花园占地面积14976平方米，由上海天鼎置业公司开发建造，赛福莱公司受开发商委托对该小区进行前期物业管理。在天鼎公司所发给小区业主的手册中，明确物业管理范围包括道路等，物业管理费主要包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；小区公用设施维修及保养费和绿化管理费，未涉及地面停车费管理内容。该小区建成交付使用后，地面停车位约在40个，以后渐渐发展到近100个左右。2004年8月，天鼎花园小区业主大会依法成立，赛福莱公司提出终止前期物业管理服务合同，遂在2004年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。2004年12月8日，赛福莱公司回函对公益性收费收、支进行了说明，其中地面停车费结算后收益为零。小区业委会对此结算提出异议，在多次协商无效的情况下，于2006年5月25日，起诉至上海静安区法院。 小区业委会认为，小区前期物业管理由赛福莱公司向开发商承接，实际由宏冠公司实施。按前期物业管理服务合同约定，小区地面停车位属全体业主所有，其收益也属全体业主。现小区业主大会依法成立，但两被告公司却拒绝移交2001年7月至2004年11月期间收取的小区地面停车费，还认为所谓停放车辆的看管人员工资，已有小区业主按月缴纳的物业管理费中作提取支付，不应劳务再发生费用。现要求判令返还上述停车费14.1万余元及利息1万余元。法庭上，赛福莱公司承认在管理小区物业期间，收取过上述金额的停车费，但收取的地面停车费全部用于了支付车辆管理人员的工资及缴纳法定税费，并无余额。被告还提供与开发商签订的协议书，来证明上述费用支付的情况。宏冠公司辩称，公司与天鼎花园小区的物业管理不存在合同关系，虽然小区物业管理实际由本公司的人员具体实施，但对外均以赛福莱公司名义，物业管理费及地面停车费均有赛福莱公司收取，不认可诉请。根据上述案例分析1、 本案中小区业委会是否具备诉讼的主体资格？2、 本案中物业公司赛福莱公司是否应该返还收取的全部停车费？3、 本案中开发公司是否与物业公司一起应承担返还停车费法律责任？ 案例二 孙先生购买了宣武区某小区的一处房屋。2001年8月13日，孙先生按照规定与某物业管理公司签订了供暖协议书，由物业公司为其供暖，每供暖季每建筑平方米30元。2005年9月，孙先生将房屋内的暖气片全部拆除，并通知了某物业公司，物业得知后未置可否，也没有要求孙先生恢复暖气片。由于孙先生拆除暖气片后不再向某物业公司交纳供暖费，物业公司将孙先生起诉到了法院，要求其支付2005年至2006年度供暖费1930.5元。孙先生对此的解释是：这个小区从1999年起每个供暖季暖气的温度就不高，为此小区内的其他业主曾经就供暖温度问题起诉过物业公司，每年冬季孙先生都靠空调进行取暖。后来孙先生经过与某物业公司协商，拆除了房屋内的暖气片，物业当时答应，可以免除孙先生的部分取暖费。所以，孙先生不同意向物业公司全额支付供暖费。根据上述案例分析1、 本案中孙先生拆除暖气片的行为合法吗？2、 物业公司在孙先生拆除的行为中有过错吗？3、 本案中孙先生应全额支付供暖费？ 案例三 2004年12月，李女士与北京华清投资有限公司签订商品房购买卖合同，购买了位于北京市海淀区清枫华景园某单元101号和102号两套房屋。2005年6月上旬，李女士办理了入住手续。几天后，李女士与华清物业公司签订房屋装饰装修协议书，双方在该协议第五条中约定：“乙方（李女士）和丙方（装修公司）同意装修方案经甲方（华清物业公司）审查批准后方可进行施工，并严格按照甲方审批后的方案进行施工；对欲增加或变更的施工项目，同意按照原申请手续再次向甲方进行报审”。 6月15日，李女士向华清物业公司提交装饰装修申请书，该申请书中墙体拆改一项中李女士填写为拆轻体墙，经华清物业公司批准后李女士开始装修施工。6月28日，李女士向华清物业公司提交了申请书，申请书中载明：“我系某单元101号和102号业主，现想将两户中间一道打通，以便后来正常生活。打通我家尽量做到不太影响楼层的结构，万一我有不完善的地方，我们业主负责任，与其他部门无关。”在此申请书上，有华清物业公司经理刘先生的批复，内容为：“物业公司已对业主的改造想法进行了解，但需设计做出方案，并保证对结构不产生影响”。2005年7月初，李女士家住房开始装修，期间将两户之间的承重墙拆改成长约4米，高约1.9米的哑口，使两户的客厅相通。物业公司发现后立即口头通知其停止施工，要求其将拆改的承重墙恢复原状。但李女士没有听从物业公司的通知，而是继续拆改承重墙。无奈，华清物业公司暂停了101号和102号的水电供应。到了7月底，李女士自备发电设备继续进行墙体拆改工程。华清物业公司将李女士的行为向海淀区建委上报，海淀区建委到小区制止其行为，李女士却闭门不见。7月28日，华清物业公司通过传真向李女士发出了停止拆改的书面函件。万般无奈的物业公司还曾打110报警。后来，两套住房之间的承重墙被全部拆除。华清物业公司认为，李女士的行为已违反了法律、法规的相关规定，违反了业主临时公约、装修协议的规定，给其他业主造成安会隐患。向法院起诉要求李女士将两套房屋之间的承重墙恢复原状，并由专业机构对其加固工程进行评定。 根据上诉案例分析1、 物业公司在业主违法装修的情形下是否有权制止违法行为？2、 本案中李女士的擅自改变房屋承重结构的行为是否违法？3、 对李女士的违法行为应承担怎样的法律责任？附：答案及理论分析一、判断题1A 2B 3A 4A 5B 以上答案参见 第十六讲 物业管理的讲义内容二、选择题1. A、B、C 2A、B 3.A、B、C 4.A、B 5.A、B、C、D 以上答案参见 第十六讲 物业管理的讲义内容三、案例分析案例一 业主委员会是整体业主的代表， 没有哪部法律直接规定业主委员会可以作为原告去告物业公司，但是按照民事诉讼法的规定，既然可以当被告，肯定是可以当原告了。根据天鼎花园小区前期物业管理的约定，地面停车管理并不在上述约定的物业管理范围内，按上述物业管理服务所须管理成本，包括管理人员的工资。而天鼎花园小区内的停车管理客观存在，必然产生相应的管理成本。依据物业管理条例的相关规定，小区内公益收益应归全体业主所有。所谓的收益应是收入扣除必要的管理成本，所以小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而赛福莱公司辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，缺乏相应的证据法院也不予采信。而宏冠公司与天鼎花园小区物业管理不存在法律上的合同关系，事实上也没有收取过小区地面停车费。酌情剔除管理小区地面停车成本，要求赛福莱公司返还天鼎花园小区业主委员会部分地面停车费费用。案例二供暖单位是社会公用企业，供热义务不仅基于合同的约定，而且基于有关行政规章和政策，同时供热在技术上系整体供热，供热单位必须履行供热合同，以保证整体供暖。孙先生拆除暖气片的行为有可能对整体供暖造成影响，其行为不妥。某物业公司在知道孙先生拆除暖气片的行为后未进行制止，就其物业管理职责具有过错，故某物业公司要求孙先生全额给付供暖费，理由不足。据此，法院判决孙先生酌情给付某物业公供暖费1351元。 案例三 物业公司是根据物业管理条例和物业服务合同的约定受业主的委托的对小区物业公共事物的管理，对业主共同事物的管理，对侵害业主共同利益的行为有权制止。依照相关物业、建筑管理法规，及本案业主与房地产开发公司、物业公司签订的相关协议，均明确规定和约定业主有维护小区公共权益、公共部位、设施不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层的义务，任何装修均不得影响楼宇的结构安全，因业主个人装饰装修导致共用部位、共用设施设备以及其他业主利益受损的应承担修复及赔偿责任。本案中李女士所为，对上述规定明显违背、存在过错，应当承担民事责任，物业公司对此不存在任何过错，物业公司提出的李女士违反“公约”及“协议”的约定、未得到物业管理企业的同意、并报政府有关部门批准的情况下，擅自拆改承重墙，其应承担被其拆改承重墙的恢复原状的费用，应当予以支持。李女士虽在装修过程中就两户相通的有关事宜向华清物业公司提出了书面申请，华清物业公司表示要求其提出设计方案，李女士在未提交任何设计方案又未经物业公司批准的情况下，擅自拆改了其所购房屋两户之间的承重墙，影响了楼宇的结构安全，对其所居住的楼宇造成安全隐患，使公共权益受损，李女士应将其已打通的其所购两套房屋之间的承重墙恢复原状。