物业公司的成本管理.doc

物业公司的成本管理

1、 物业公司的成本构成
1-1、 管理处人员的工资、福利（不包括多种经营）；
1-2、 保安、清洁、公共事务、机电维修材料（不包括设备、设施的大、中修更新费用）；
1-3、 管理、办公费（招待、交通、办公、通讯………..）;
1-4、 机电设备的日常维护费、运行费；
1-5、 固定资产折旧费（办公用品、车辆、装修）；
1-6、 佣金：前5项×10%；
1-7、 税费：5.5%，福利房减免；
1-8、 管理用房的租金；
1-9、 中央空调费（单收）。
2、 物业管理的成本构成权重
2-1、当管理面积在5万平米以下时（多层住宅）
2-1-1、管理处人员的工资、福利占60%-----75%以上；
2-1-2、公共用水、电费用占15%-----20%；
2-2、当管理面积在5-----10万平米时（多层住宅）
2-2-1、管理处人员的工资、福利占42%-----55%以上；
2-2-2、公共用水、电费用占15%-----20%；其他25%-----30%；
2-3、当管理面积在10万平米以上时（多层住宅）
2-3-1、管理处人员的工资、福利占40%以下；
2-3-2、公共用水、电费用占15%-----20%；其他占30%以下。
2-4、当管理面积在3万平米时（高层住宅）
2-4-1、管理处人员的工资、福利占35%-----50%；
2-4-2、机电设备的管理成本占35%-----40%；其他10%-----30%。
2-5、当管理面积在3-----8万平米时（高层住宅）
2-5-1、管理处人员的工资、福利占25%-----35%；
2-5-2、机电设备管理成本占40%-----50%；其他15%-----35%。

3、 物业管理的成本分类
从成本变化规律上看，对物业管理成本进一步的分类与研究是非常有意义的。物业管理的成本可分为可变成本和不变成本，可变成本又可分为敏感性可变成本和非敏感性可变成本。
3-1、 不变成本是指在一个完整的核算年度内，几乎不发生变化的成本。实践表明，当小区/大厦面积一定时，从一个完整的会计核算年度来看，人工成本在员工达到饱和工作标准以后几乎是不变的（变化很小），如员工的工资的涨落、福利的增减在一年四季的变化是极小的，人工成本在利用劳动定额方法控制在一定程度后，即可是看成不变成本。
3-2、可变成本是指在一个完整的会计核算年度内随着管理水平、外界因素的变化而发生变化的成本。
3-3、非敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内变化不明显的成本，如保安、保洁成本变化就不明显。
3-4、敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内，当管理手段、方法等不同时，变化很明显的成本，如设备管理成本就是这一类。
3-5、综合上述，从物业管理成本构成的比重和分类来看，物业管理在日常动作中的成本控制方向和重点是比重大、变化敏感的设备管理成本。
4、 人工成本的控制
4-1、人工成本的控制指标：
4-1-1、劳动定额指标；
4-1-2、人均管理面积；
4-1-3、单位人工成本。
4-2、劳动定额：
指单位小时或每日正常工作时间内一个员工饱和工作能够有效完成的工作量。
4-3、人工成本的控制思路：
4-3-1、编制的操作层员工《劳动定额》。具体的编制方法是：选取工作技能中等偏上的员工，在一个相对较长的时间（三个月内）连续记录其饱和工作时的工作完成量。平均后即可成为本企业该工种员工的《劳动定额》。或者借鉴物业管理成熟企业员工的劳动定额，按目标管理的方法，通过实践、跟踪后确认为本企业该工种员工的劳动定额。
4-3-2、用经检验过的《劳动定额》作为人事编制、配置员工的基础，从而基本上确保员工的饱和工作量，将人工成本降低至合理水平。
4-3-3、综合各种员工的《劳动定额》后。可算出本企业的人均管理面积和单位人工成本。
4-4、物业管理公司人均管理面积的一般标准
分类
多层小区
高层小区
写字楼
工业区
等级
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
单位
1000平方米/人
数量
2
2.4
2.8
3.2
1
1.2
1.4
1.6
0.8
1
1.2
1.4
1.8
2.2
2.6
3
4-5、物业管理公司单位人工成本（5万平米以下时）
分类
多层小区
高层小区
写字楼
工业区
等级
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
单位
元/平方米/月
金额
0.6-0.7
0.5-0.6
0.4-0.5
0.7-0.9
0.6-0.8
0.5-0.7
0.8-1.2
0.7-1.0
0.6-0.8
0.7-0.8
0.6-0.7
0.5-0.6

5、 设备管理的成本控制
5-1、设备成本的分类
5-1-1、设备运行成本。
5-1-2、设备维修保养成本。
5-2、设备成本的控制指标
5-2-1、单位运行成本 元/台/月或 元/㎡/月。
5-2-2、单位维修保养成本 元/㎡/月。
5-3、设备成本的控制思路
5-3-1、抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修保养，特别注意以下几方面的工作：
a、 设备年度大、中修计划的制定；
b、 设备季度、月度的维修计划的制定；
c、 设备运行的日记的记录和控制。
5-3-2、特别应抓好设备的日常保养工作
保养设备是一种最省钱的方法，有资料显示，保养设备所花的钱仅仅相当于大、中修维修费用的1/6左右。所以说：“设备是养出来的”。
5-3-3、多小修、及时修尽量避免大修。
5-4、物业公司设备管理成本标准（5万平米以下）
5-4-1、多层：1级0.2～0.30元/㎡/月；2级0.15～0.25元/㎡/月；3级0.10～ 0.20元/㎡/月；
5-4-2、高层（不含电梯、中央空调）
1级1.50～1.70元/㎡/月；1.40～1.60元/㎡月； 1.30～1.50元/㎡/月。
6、 其他成本的控制
6-1、控制指标：单位管理成本为 元/㎡/月。
6-2、成本控制思路
6-2-1、通过目标管理来控制成本，即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本。
6-2—2、通过改进工艺，优化劳动的方法来控制成本。
7、 房屋的大修周期
7-1、砖木结构：12～15年。
7-2、砖混结构：15～20年。
7-3、钢筋混凝土结构：20～25年。
7-4、瓦屋面及外墙：15年。
7-5、平面屋：5～8年。
7-6、外门窗及油漆：5～6年。
7-7、外墙粉刷：3～5年。
7-8、水电设施：5年。
7-9、室内装修：5～8年。
7-10、中修按上述周期的1/2～2/3计算。
7-11、小修按上述周期1/5～1/4安排。
7-12、房屋头三年的小修与保养的频率要加倍。s