买一手房注意重点事项.doc

首先大大恭喜要买房了买一手房步骤是简单一个方面,不是太关键，关键是在买进过程中部分法律风险自己要了解些,我想老家那些开发商未必那么专业和有道德心,不过我们盈利不易,所以我给你写全方面点,要确保自己利益.交易步骤:(一手房) 一, 实地看房 二, 看中房子,且价格谈妥能接收,付定金,同时和开发商签认购书. 切记付订金前要注意: 1.看是现房还是期房,现房就稍微简单一点风险也小一点,因为现房交易相对比较快你拿到房子也是比较快 2,期房,要重视. 首先:开发商手续要齐,口说无凭眼见为实.相关手续复印件拿到手是真. (购置商品房步骤第一步：签署认购书 商品房正式销售工作开始后，通常会设置售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签署认购书，并缴纳订金。 销售方应实事求是地向购房人介绍项目标进展情况，并将签约须知及相关宣传资料和法律文件交给购房人。 签署认购书是商品房销售程序一个步骤，买卖双方签署认购书关键内容包含： （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。 （2）认购物业楼层；户型；房号；面积。 （3）房价。包含单价；总价。 （4）付款方法。包含一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）认购条件。包含：定金金额；签署正式契约时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约赔偿方法和争议处理方法。 当签署完认购书后，销售方应给购房人签约需知，以使购房人清楚下一步骤及签约相关细节。签约须知关键内容包含： （1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。这些没有或是不齐千万不要买. 付定金之前就要看清楚到底是有还是没有.不管是现房还是期房.防房子烂尾或开发商违法操作我们房子拿不到或是即便拿到房子我们房产证也没法办.（2）购房人应携带有效身份证件。企业应携带文件、购房批文等。 （3）房款支付方法。 （4）购房应缴纳税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。) 三,和开发商约定时间签署预售协议,付首付款给开发商.预售协议里要写明交房时间和拿到小产证时间,同时写明逾期怎么赔偿条款.(这个是必需要看清楚) 这时协议里面应该写清楚买楼号是几号几室,交房是毛坯房还是装修房,装修房更要注意装修标准是什么,有没有什么配置,这些东西假如交房时候不配或交房时和协议约定品牌或型号不符,怎么赔偿?另外看清楚什么时候交房,有没有写清楚最晚什么时候交房,必需表现逾期不交房怎么赔偿条款,当心开发商钻空子说我写了最晚什么时候交房就行了,不过还必需写清楚逾期交房赔偿事情,口说无凭必需在协议里表现白纸黑字写清楚. 四,办理按揭也就是贷款.提供对应资料. 比如收入证实,结婚证,户口本之类,通常是开发商有专门配套银行,也就是开发商包办贷款,要是不包办就要自己找银行,自己找银行也不可怕,因为本身房屋贷款就是比很好批,开发商提供银行办贷款,银行会收取评定费担保费之类,要看银行收费标准防瞎要价,要开发票,不开发票就不给银行出钱或是跟银行砍价钱,切记价钱全部是能够谈,不是银行说多少就是多少有空间. 三,四两步效率高开发商能够同时做,放在一块做,一天内搞定.签协议同时即可办理贷款.(北方讲贷款,南方叫按揭) 五,到房管局或相关部门做预告登记. 防开发商一房两卖或多卖,防开发商再将房屋做抵押,这么你就吃亏了. 六,等交房,开发商交钥匙,和开发商签房屋交接书,这时候要缴进户费和维修基金给物业,要拿到付钱发票. 七,通常是交房后三个月出大产证(开发商事情我门不用管). 八,去房管局让开发商或是自己去办,再过一两个月出自己小产证 大产证和小产证概念: 大产证:在房屋完工验收以后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合要求申请。房地产管理部门应该在受理登记申请起30天内作出准予登记决定，颁发房地产权证，即大产证。换种说法,房产商首先要取得房产证,是房产商拥有房屋产权证实，这只能由房产商来办理. 小产证:另一个称为“小产证”，即每个购房者拿到房产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部门办理。 二者关系是房产商只有取得了“大产证”，才能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。 结束了!总结:买房子买房之前一定要对房子了解清楚,包含价钱/交房时间/贷款/赔偿问题谈清楚,写清楚没问题了再考虑付钱事情,今年和明年初估量楼市全部不会太旺,所以开发商姿态不会太高,不用理会她们部分情况说房子多好卖之类话听听也就算了,付钱之前很多优惠全部是能够谈基础上只要不是太离谱,付了钱了就甭想谈了. 鲁山南环那个中原巴黎不错外观看着.相关知识扩充:A,预告登记: 签署购房协议后，勿忘申请预告登记物权法和城市房屋登记措施颁布实施以来，大家接触到一个新名词，那就是预告登记。不过，预告登记到底是一个什么样登记，作这么登记有什么意义？这些疑问非但存在广大市民心中，而且在我们工作人员心中也不乏存在。这里，我认为有必需再细细了解一下。在日常生活中，我们常常会碰到这么情况：交钱买下在建商品房，因为还没有拿到产权证，担心被开发商抵押出去怎么办？买到产权不明晰二手房，出现纠纷怎么办？这些担心全部是切实存在，在房屋登记措施实施后，这种担心将会得四处理。这就是我们今天要谈“预告登记”。房屋预告登记制度将给在商品房交易中出现“一房多售”“反复抵押”等现象再上一道“紧箍咒”。依据物权法第二十条要求：“当事人签署买卖房屋或其它不动产物权协议，为保障未来实现物权，根据约定能够向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。预告登记后，债权消亡或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。”房屋登记措施第六十七条要求，有下列情形之一，当事人能够申请预告登记：一、预购商品房；二、以预购商品房设定抵押；三、房屋全部权转让、抵押；四、法律、法规要求其它情形。上述法律要求预告登记用我们通俗话说就是：在房屋不含有办理房产证情况下，买卖双方签署了房屋买卖协议，买方为了保障未来对这栋房屋依法拥有全部权，能够根据约定双方共同向房屋登记机构申请预告登记。预告登记受理后，假如卖方不经过买方书面同意，再次出售该房屋时，房屋登记机构不予办理。通常而言，开发商在取得商品房预售许可证后，就含有了对外售房条件。不过从商品房售出到交房，再到购置者办理房产证，最少要年，假如不进行预告登记，就可能发生“一房二卖”“一房多卖”或开发商将房屋产权抵押等问题。二手房市场一样也存在“一房两卖”问题，比如，李先生将自己房屋以35万元价格卖给张某，即使张某交了订金，双方也签署了协议，但几天后王女士愿意出45万元购置，于是李先生单方面违约，将房屋卖给王女士并办理了过户手续，这不仅侵犯了第一个买方权利，影响了其房屋全部权取得和实现，而且违反了诚信标准，扰乱了正常房地产交易秩序。另外，二手房交易中存在交易双方约定分期支付房款情况，如李某将自己房屋以30万元卖给王某，约定王某两年内分五次付清房款，两年后办理房屋过户手续，这种情况下，因为未取得房屋产权证，买方王某权益极难得到确保。进行房屋预告登记正是处理以上问题有效路径，预告登记制度在某种意义上来说也是一个担保手段，能够提前限制卖方违反协议对房屋进行处分权限，确保买方未来顺利取得该房屋全部权。另外，在房地产市场里，还出现过这么情况，即购房者跟开发商签署了购房协议、付了房款，不过因为一些原因不能立即到房屋登记机构进行登记立案。在这段时间里，有可能发生部分预料不到事情，使购房者权益受到损害。碰到这种情况，购房者能够依据物权法、房屋登记措施相关要求，持有效个人证件、商品房预售协议及交款单据直接到房屋登记机构进行预购商品房预告登记。经过上面分析，你一定感到办理预告登记关键性了吧！预告登记概念在大家头脑中尚不清楚，临时还存在一个接收、适应和利用过程，相信越来越多人会学会利用这一新登记制度来维护自己权益.B, 购房提醒:一手房购置交易步骤是怎样?怎样才能在交易中安全有确保?一手房交易步骤通常包含：开盘预售调查楼盘下定认购买卖谈判正式签约付款贷款预售登记交房入户产权过户争议处理。对购房者来说，“落定”之前还是有很多“准备工作”要做。提醒1开发商要开盘预售取得预售证是前提我们有时碰到开发商“无证预售”，部分购房者看中楼盘廉价或有升值潜力，也乐于购置这类期房。但等到期房真升值了，有少部分开发商就开始不讲诚信，“毁”字当头。她们之所以如此胆大妄为，无非是拿“无证预售协议无效”作挡箭牌。不过在“上海网上房地产”开通以后，这种现象得到了遏制，期望购房者继续经过官方网站对中意楼盘是否预售和预售情况做到心中有数。提醒2售楼广告不可轻信写进协议方有保障很多购房者是经过售楼广告看中房子并成交。正因为如此，几乎全部开发商在售楼前，全部会精心策划制作楼书。这些楼书内容也十分“诱人”，但其中可能会有些不实宣传，为避免以后负担责任，开发商通常会在楼书上注明“本广告仅供参考，具体以协议为准”字样。这么售楼广告不可轻信，购房者对于自己关注内容最好在签约时纳入协议。提醒3开发商设置样板房买房时需细化标准开发商设置样板房几乎个个布局合理、装修精美，看了样板房以后，购房者自然会浮想联翩，欣然下定。但真正拿到房子时，却发觉自己房子装修和设备和样板房实在对不上号，再回头一看，漂亮样板房已经不见了。所以惟有提醒购房者，尽力要求开发商将样板房本身具体标准，如涂料、地砖、防盗门、安保系统等装修设施品牌、型号、标准全部纳入协议。这么即便以后开发商拆了样板房，也无法逃避责任。提醒4别信买房送这送那小心捡馅饼落陷阱开发商促销手段有多个，其中就有向购房者赠予花园、阁楼、天井等部位。其实，不管开发商作出什么样赠予承诺，购房者最好把握以下几点：一、开发商送“东西”是不是开发商自己，如有些阁楼或花园属于该幢楼或小区业主共有，开发商根本无权卖或送;二、开发商承诺是否可操作，如送花园，花园面积、设计、位置等是否明确，能否登记在购房者产权证上等;三、假如开发商承诺未能做到，购房者能追究开发商什么责任，如在买房协议中明确开发商在这方面违约，购房者就能够退房或得到多少赔偿。提醒5 烂尾楼盘是非缠身刨根问底避免风险烂尾楼通常是因为项目审批缺乏实际审核，或项目资金缺乏，未能完工房地产项目。另外，因为产权纠纷、工程设计问题、质量不合格等原所以造成停工项目，也算作烂尾楼。购房者预防买到烂尾楼，能够注意以下几方面：一、一手交钱，一手交房，买现房最为适宜;二、销售款只能专款专用于该楼盘开发，所以要注意开发商让你汇入房款账号和预售许可证上注明专用监管账号是否一致;三、房款假如能分期支付，尤其是留部分尾款到交房后再支付，能够降低风险。