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乌审旗项目初步分析定位报告

◆本项目地块位于乌审旗东北出入口位置，是城市形象的重要的展示窗口。
◆毗邻乌审旗北环路6000亩生态屏障区

明确项目地块在城镇中的地位，应规划定位为什么样的产品，完善及丰富城镇的功能，提高城镇建设品质。
项目背景环境：
1、乌审旗建设中国人居环境示范城镇
乌审旗旗委、政府提出创建首家中国人居环境示范城镇、建设一流县域生态型文化城镇，并作为‘保增长、扩内需、调结构、惠民生’的有效载体，加快首家中国人居环境示范城镇建设，要力争建成自治区级文明旗和示范镇，到2012年全面实现创建示范城镇的目标和任务。　为切实加快推进首家中国人居环境示范城镇创建工作，确保创建目标如期实现，2009年，乌审旗政府计划按照创建体系要求，通过政府引导、项目招商、市场化融资，陆续投入城镇建设资金60亿元以上，着力加强基础设施建设和生态环境改善，优化人居环境，打造生态环境良好、市政设施完备、功能定位明确、产业布局合理、文化特色鲜明、管理科学有序、城乡协调发展、社会和谐稳定的人居环境示范城镇。
　　以创建最佳人居环境为目标，逐步健全完善可持续发展的城镇规划体系。立足于创优环境、完善功能、适宜人居和建设样板，超前构筑独具草原特色、民族文化的人居环境示范城镇。。
　　以基础设施建设为载体，全面增强城镇综合服务功能。全面建成石化创业新区后勤服务区，高标准改造东、西、南、北四大出口，建设体现地域文化和民族特色的标志性建筑、形成精品城镇门户。
　　　　以民族性和地域性为特色，丰富城镇建设内涵。设计体现乌审草原文化和地方特色的文化体系规划和系统文化雕塑，并以公园、广场、城镇出入口为载体，多形式、多手法地渗透和体现乌审地域特色文化的不同层面，实现以文化塑造城镇特色，以城镇展示乌审文化精髓。实施体现乌审旗人文历史、地域特色、民族文化的文化雕塑工程，打造商业步行街和民族风情一条街，把地域特点、人文精神和自然风情与现代建筑元素相结合，不断赋予城镇建设新的内涵，努力建设一批特色鲜明、格调新颖、不同凡响的标志性工程和景观，从“千城一面”中脱颖而出，形成具有乌审地域特色和民族文化内涵的城镇建筑风格。

项目规划设计定位要点：
项目联想点：
1、丰富群众文化生活的演艺剧场
2、地块位于城镇主要的出入口，邻近车站，可探讨和运输公司或公交公司合作，为其建设办公及服务功能区。
乌审旗经济发展水平：
十五”期间取得的主要成就及“十一五”面临的机遇与挑战
㈠“十一五”发展基础。“十五”时期是不平凡的五年。五年来，我旗坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，不断解放思想，改革创新，特别是2004年以来，我们提出了以发展循环经济、构建和谐社会、创优发展环境为着力点的“以人为本，建设绿色乌审”发展理念，进一步推动产业结构优化升级，取得了国民经济和社会发展新的重要成就，“十五”主要指标全面超额完成，2005年地区生产总值完成29.5亿元，年均递增26.2%；财政收入完成3.08亿元，年均递增36.1%；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入达到9055元和4783元，年均增长分别为13.4%和12.6%。“四大产业”实现了跨越式发展，农牧业基础产业扎实推进，工业支柱产业强势扩张，文化旅游朝阳产业风帆正举，城镇新兴产业蓬勃兴起，硬环境承载吸纳能力持续增强，各项社会事业协调发展，已经具备了在全市新一轮经济社会发展激烈竞争中抢占先机、后发赶超的坚实基础。
㈡“十一五”发展机遇。在未来发展中，我旗具有明显的比较优势和后发优势，表现在：一是“以人为本、建设绿色乌审”发展理念具有创新性和前瞻性，符合旗情，符合科学发展观，深入人心；二是随着国家能源战略地位的提升，我旗丰富的天然气、煤炭资源即将进入大开发阶段，为我们吸引投资、加快发展提供了新的契机；三是作为自治区级能源重化工基地，为我们构筑以煤为基础，水为支撑，气为补充，综合开发优势产业集群提供了重大机遇；四是我旗尚处于工业起步阶段，便于推行清洁生产和循环发展，使固有的自然环境优势更加凸显，在提升产业层次、打造最佳人居环境、发展旅游业和开发绿色农畜产品品牌方面具有无可比拟的竞争优势；五是新型工业化的强劲拉动，必将促进基础设施的持续改善，促进城镇化进程的不断加快，促进社会事业的繁荣发展，进而形成“四轮驱动”、统筹发展的良好局面。
㈢“十一五”面临的挑战。面对良好的发展机遇，我们必须清醒地认识到前进中的困难和问题：工业基础薄弱，资源开发滞后，产业层次低、链条短；农牧业适度规模经营尚未形成，产业化水平不高；新兴服务业发展缓慢，占GDP比重小；城市化水平滞后，集聚水平和辐射带动能力不强；人才匮乏，创新能力不足；城乡人民生活水平不高，就业容量有限。这些都应引起我们高度重视，认真妥善加以解决。我旗资源禀赋优越，发展潜力巨大，在当前全市各旗区赶超竞比、咄咄逼人的形势下，我们必须以高度的政治责任感和历史使命感，抢抓机遇，正视困难，合力攻关，乘势而上，努力开创“以人为本，建设绿色乌审”的新局面，实现经济社会发展新的跨越。
二、指导思想和发展目标
    ㈣“十一五”发展指导思想。“十一五”时期我旗经济社会发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持“以人为本，建设绿色乌审”发展理念，走集中发展道路，加快产业结构升级和增长方式转变，大力发展循环经济，高层次构筑“四大产业”，壮大优势产业集群，全力打造自治区西部重要的能源重化工基地，建设社会主义新农村、新牧区，加快传统畜牧业强旗向工业强旗转变，把我旗建成环境优越、产业先进、人民富裕、社会和谐的发达地区，率先实现全面建设小康社会目标。
㈤“十一五”时期发展目标。到2010年力争实现“四个突破”，即：全旗生产总值突破200亿元，年均递增45%以上；一、二、三产业比例达到5：70：25；财政收入突破20亿元，年均递增45%以上；城镇居民人均可支配收入突破2万元，年均递增17%以上；农村牧区居民人均纯收入突破1万元，年均递增15%以上；固定资产投资达到100亿元，年均递增25%以上。经济结构战略性调整取得明显成效，经济增长的质量和效益显著提高，“四大产业”蓬勃发展，能源重化工基地初具雏形，农畜产品实现规模化、品牌化经营，文化旅游产业市场知名度显著提升，经济型生态园林文化城镇框架基本形成；初步建立起覆盖城乡的社会保障体系，医疗卫生条件继续改善，就业渠道不断拓宽，城乡居民收入持续增加；处理突发事件能力进一步提高，社会治安防控体系建设全面推进；生态建设与环境保护力度得到进一步加强，科技、教育事业蓬勃发展，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，在全市综合排名位次前移，各项主要经济指标人均占有量进入自治区先进行列，挺进全国西部50强。

）加强发展新兴服务业。制定和完善促进服务业发展的政策措施，积极发展旅游、房地产、社区服务等需求潜力大的新兴服务产业，大力发展金融、保险、物流等现代服务业，运用现代经营方式和技术改造提升传统服务业，全面提升服务业在GDP中的比重。
大力发展新兴服务业。坚持政策引导为主、市场运作并重，通过加大政策支持力度、增加资金投入、加强地区间的联合协作、整顿规范和维护旅游市场等政府职责以及建立健全企业主体、社会参与的机制，立足深厚的文化旅游资源，努力促进旅游业持续、快速、健康发展，使旅游业成为全旗经济发展新的增长点和转移农村牧区剩余劳动力、拉动就业的重要产业。重点完善精品线路沿线景区基础设施建设，培植、打造“萨拉乌苏”、“乌审召”、“九足白徽”等人文旅游品牌，发展嘎鲁图革命旧址旅游，力争建成一个AAAA级景区。到2010年，旅游业总收入占到地区生产总值的3%。适应城镇化发展需要，突出以人为本思想，以小区化、别墅化为方向推进房地产业发展，大力提升城镇居民居住水平。
积极推进现代服务业。加快经营机制转换，优化不良资产，规范金融市场，开拓跨地区业务，发展电子银行，培育和完善保险市场。建立能够承担行业管理职能的行业协会以及为政府、企业和居民提供服务的组织，建立符合市场经济要求，功能完备、公正执业、管理规范的中介服务体系。加快实现广播电视数字化和网络化，并充分利用股份制等形式来塑造市场主体，形成规模化的产业运作，不断丰富广播影视内容，拓宽服务领域，提高人民群众精神文化生活水平。
改造提升传统服务业。推进连锁经营、物流配送、代理制、电子商务、多式联运等现代营销方式，尽快实现传统流通业向现代流通业的转变，突破地区和部门限制，建立合理的、多层次的、多功能的、各种经济成份和经营方式相互依存的商品流通网络。积极培育大市场和专业特色市场，优化发展地方工业品市场。加快发展与本地区民族民俗风情相结合的餐饮、住宿、娱乐业，开展评星晋级活动，提升服务档次和水平。抓住建设能源重化工基地的机遇，加快交通基础设施建设，调整优化运力结构，拓宽运输市场，推动公路、铁路、管输等各种运输方式之间的协调发展。“十一五”期间，货物运输年均递增速度达到35%以上。

乌审旗商业特点：
我旗非物质文化遗产保护领导小组对全旗境内现存的非物质文化遗产开展了认真细致的普查，并经有关专家论证评审和报刊公示后，确定以下22项为我旗第一批旗级非物质文化遗产名录。现将具体名录公布如下：
1.乌审旗蒙古族口头诗；
2.萨冈彻辰祭祀；
3.十三阿塔天神祭祀；
4.察罕苏力德祭祀；
5.木华黎祭祀；
6.乌审雅西乐（雕刻）；
7.乌审旗马文化；
8.乌审旗蒙古族服饰制作及工艺；
9.乌审旗蒙古族头饰制作及工艺;
10.乌审旗查木舞；
11.乌审旗查木舞服饰；
12.乌审旗查木舞谱曲；
13.乌审旗蒙古族祭灶；
14.乌审旗蒙古族古如独乐拉；
15.乌审旗蒙古族敖包祭祀；
16.贺希格巴图诗歌；
17.蒙古族马海手工制作工艺；
18.孟克那顺手工技艺（铜雕、骨雕、木雕）；
19.民间传统筷子舞；
20.乌审旗苏力德祭祀；
21.敖伦呼日胡文艺集会；
22.永恒汗天之神驹溜圆百骏。
各地、各部门要按照国家、自治区和市有关规定，认真贯彻“保护为主、抢救第一、合理利用、传承发展”的工作方针，努力做好非物质文化遗产的保护、管理和合理利用工作。

有朋自远方来，广州人常会把客人带去上下九，看看特色骑楼，“淘淘”广货；或者带客人到天河城一带，去领略大都市的时尚和繁华。而今，随着广州市一批特色商业街建设的全面铺开，风情各异的酒吧街、热闹时尚的特色商业街、充满粤味的美食街等将成为广州这座城市又一靓“名片”。

　　广州市商业局日前在中国商业步行街建设和发展研讨会上首次表示，广州将在2005年前建成10条具有广州品牌效应的市级特色商业街，有些已正在密锣紧鼓地进行修缮整饰，有些已基本敲定具体的“变脸”方案。
　　据了解，这10条特色商业街分别是白云区的饮食文化长廊，越秀区的北京路步行街、状元坊饰物精品街，海珠区的江南大道婚纱礼仪街、沿江西酒吧风情街，东山区的文德路岭南字画街，荔湾区的上下九步行街、华林玉器街、荔湾美食城；芳村区长堤酒吧风情街。
项目内容和规模：一品桂林文化特色商业街规划全长1350米,经桂林市城市规划设计研究院的规划，东临琴潭旅游文化中心广场，西至千年荷塘景区，占地172.5亩，规划面积59400m2。充分利用闻名于世的桂林山水风光历史文化特色，依据桂林市商业发展态势和琴潭园区所处的位置条件、历史地位以及市民和中外游客的消费习惯，一品特色街将建设成为桂北一流的体现山水与历史文化特色，既有桂林传统风貌又兼容天下名品的集百货、餐饮、文化、休闲、旅游、观光为一体的仿古名街。按照“精致品牌餐饮区”、“民间工艺复古区”、“服务娱乐复古区”、“精品百货购销区”分块设立功能区。内含小吃城、百年老店、生态休闲长廊、酒吧茶艺坊、精品古玩街。总体建筑外观注重“青砖”、“灰瓦”、“飞檐”、“彩绘”、“楼台”、“亭阁”、“轮廓灯”等外在装修，以青灰色为主体，以传统文化做铺垫，街道以富有悠久历史的桂林古青石板路铺设。
2.3招商要求：资金投入
另一方面，过分强调文化因素。百年老城和新城市文化氛围、城市功能有别，不能一味地强调文化和特色。人们在那些著名商业步行街上，能够感受到特殊时代氛围和文化气息，情操得到陶冶，这固然很好。但是，商业步行街的核心功能还是商业活动，文化娱乐只能是商业步行街的附加功能。商业利益是首要的，文化要为商业服务。饮食文化、酒文化、茶文化、服饰文化，时尚消费本身何尝不是文化？只要定位准确，不求特色，特色自然流露，不求文化，文化自然显现。小城市没有悠久的历史，但也不乏兴旺的商业步行街。所以那些富有诗意、陶冶情操的商业步行街只能是少数人的意愿，满足某一类消费者的需要，作为商业步行街的一种类型而存在，但不具有普遍性。
1.3 经济与社会效益不协调
社会服务水平低。商业步行街是集购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游观光，文化性消费等多种功能于一体的现代化大众消费区域，是城市的社会活动中心。但是，我国大多数商业步行街的“购物功能”相当充足，但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而商业区寸土寸金让商业地产开发商很难放弃部分商业利益，商业步行街作为社会活动中心的功能还远未实现。有些商业步行街小贩云集、乱摆乱卖现象突出，也给商业步行街带来治安隐患。此外，缓解交通拥挤的目的尚未达到。建设商业步行街的目的之一是缓解交通，但一些商业步行街规划不当，使商业步行街周围的街道超负荷运转，造成了更大的交通混乱。停车场、人行天桥设施还不够完备，商业步行街没有与其它业态形成有机组合。
城区商业步行街为构筑城市商业中心，缓解生产力高速发展的压力起到了独特的作用。同时，商业步行街作为城市中一个浓缩社会历史、文化的场所，始终处于一个多层面、多方位、多形态的动态平衡空间体系之中，其形态总是随着社会形态、社会生活、社会意识的变化而变化。现代步行街的发展经历了“仅仅吸引顾客 -- 对步行者的关怀 -- 成为社会活动中心”三个发展阶段，使人们的行为方式更加丰富，在轻松的环境气氛中享受人与人交往之间的乐趣；加强了人们的地域认同性，成为城市的社会活动中心。商业步行街作为城市的名片，其设计规划充分体现出一个城市的综合素质，所以越来越受到城市规划师的重视。
商业步行街应该考虑建在人流密度大，相对中心的城区，但又不能以牺牲周围环境、交通为代价。同时，应有明确的主题定位，并与自身情况和周边城市环境相呼应。街道空间设计是商业步行街成败的关键。商业店铺的集中形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，这就是商业步行街的本质——室内商业活动沿店铺的街道空间向室外的延伸。由此决定了其设计的核心就是让空间变得有用而舒适，为商业活动中的人服务。
道、场空间的合理安排
“道”空间是从流动性角度来考虑，商业步行街应该给人一种流动向前的感觉，这样才会吸引行人。如何安排商业步行街纵向布景，成为解决这一问题的关键。一般来说，可以通过特定的建筑或树木引导行人向前，同时，配合其它形式给人一种由进入到演绎到高潮的空间节奏感。“场”空间是从静止角度来考虑，商业步行街应充分考虑行人休息的需要。在商业步行街两旁可适当设立开敞的小品类休闲广场。给人以愿意“滞留”的感觉，同时，使人在心理上有被关怀的感觉。同时，在这些“场”空间，可以有序的加入一些商业活动，甚至是一些可以与行人交互的商业活动，这样不但会起到良好的社会效益，同时也收到了良好的经济效益。

2008年全旗总人口为104623人。职工工资有较大增长。在岗职工年平均工资达到35328元，与上年相比人均纯增12091元，增长52.2%。其中：企业在岗职工年均工资33032元，事业单位职工年均工资34763元，国家机关公务员年均工资38051元，分别比上年增长33%、47.5%和57.2%。
2008年全旗城乡居民生活水平继续得到改善。城镇居民人均可支配收入达到16386元，比上年增加3376元，增长25.9%；农牧民人均纯收入达到7241元，比上年增加952元，增长15.1%。居民住房条件继续改善，城镇居民人均住房面积达到34.04平方米，农牧民人均住房面积达到31.6平方米。家用轿车、电脑等高档消费品逐渐成为城镇居民消费时尚。
固定资产投资
2008年，我旗以优势资源为支撑，狠抓招商引资工作，切实搞好配套服务，一批重大项目纷纷落地实施。全年全旗共有在建投资项目92个，完成固定资产投资87.7亿元，同比增长47.8%。其中亿元以上投资项目16个。
从三次产业来看，第一产业投资达到3020万元，同比增长14.2%；第二产业投资达到769466万元，同比增长43.2%；第三产业投资达到104229万元，同比增长95.5%。从主要行业投资看,农林牧渔业投资3020万元, 增长14.2%;采矿业投资647994万元, 增长68.8%;电力、燃气及水的生产和供应业投资2373万元,增长24.2%;交通运输、仓储及邮政业投资20564万元,增长7.1%;水利、环境和公共设施管理业投资49863万元,增长228.1%。
国内贸易
社会消费平稳增长。全旗实现社会消费品零售总额130174万元，同比增长21.2%。分城乡看，旗级消费品零售额80457万元，同比增长22.1%；旗级以下消费品零售额49717万元，同比增长19.8%。分行业看，批发零售贸易业零售额84055万元，增长15.6%；住宿餐饮业零售额42534万元，增长34.3%；其他行业零售额3585万元，增长18.8%。
全年共接待游客33.3万人次，增长24.7%；旅游营业收入43070万元，增长34.4%。
乌审旗2008年国民经济
和社会发展统计公报

2008年, 全旗各族人民在旗委、政府的正确领导下,深入贯彻落实科学发展观, 不断深化“以人为本、建设绿色乌审”发展理念，积极构筑生态型社会产业体系,着力改善基础设施条件,认真落实各项惠民举措,沉着应对国际金融危机,绿色乌审在科学发展、集约发展、和谐发展的征程中取得新的进展，为实现绿色乌审新一轮赶超奠定了良好基础。

一、综 合
（一）经济总量
2008年全旗经济总量首次突破100亿元大关，实现地区生产总值(GDP)106亿元，按可比价格计算,同比增长24.5%，增速位居全市第三。在第八届县域经济基本竞争力评价中，一举跻身全国西部35强。

从三次产业来看，第一产业实现增加值6.39亿元，同比增长2.5%；第二产业实现增加值83.85亿元，同比增长27.2%；第三产业实现增加值15.77亿元，同比增长23.7%。三次产业对经济增长的贡献率分别达1%、86%和13%。产业结构由上年的8:77 :15调整为6:79 :15。按常住人口计算，全年人均GDP达到108163元，比上年增长48%。
（二）财政收入
全旗财政总收入累计完成124999万元,同比增长73%,按新口径计算,全年完成地方财政总收入98099万元，同比增长67%。其中：一般预算收入54861万元，同比增长82%；上划中央税收收入36989万元，同比增长52%；上划自治区税收收入6249万元，同比增长50%。分征收部门看，国税部门完成45989万元，增长51%；地税部门完成31233万元，增长59%；财政部门完成47777万元,增长117%。分产业看，第二产业完成61619万元,第三产业完成36365万元。二产和三产对财政收入的贡献比例为63:37。

从目前的阶段看，东胜区的商业市场还存在着诸多问题，如供应总量较大、分布不均衡，功能单一、未形成一站式消费体验，商业物业同质化严重、部分商业模式还存在较大的空缺，建筑规划和内部设计布局不合理，营销策略和经营管理水平较为落后等，这些问题一方面反映了商业市场中的落后方面，另一方面也为我们发展新地块的商业提供了市场机会。寻找市场中的空白点，进行差异化战略，或站在一个新的高度，用发展的眼光开发一个新的概念，就是我们可以利用的机会。
总体经济形势向好，商业市场向好
总体经济形势向好，商业市场向好，整个东胜区都处于一片投资升温、城市美化的大好形势下，居民生活收入水平提高，消费结构不断升级，社会消费品零售总额年年攀升。
乌审旗
1、小结
乌审旗受陕西榆林影响最大，距离东胜太远，交通也不方便，一些商户表示除非本项目市场综合所有因素之后进货成本能同其他城市相比最低，才考虑前来。
2、目标市场总体体量与业态比例
乌审旗市区人口为2万多人，城市新建街道比较多，建材家居市场主要以五金、建材、家电、家具家装、水暖、玻璃、阀门为主，家装建材、家电、家具、机械为最多的业态，整个建材家居市场经营面积约为9000平米。
3、产品供应情况分析
乌审旗的产品供应结构明显的受陕西榆林影响很大，其次是银川、西安等地，很少有商家从东胜进货，最主要的原因还是交通和货品质量、种类、价格的问题。一旦解决好了这些问题，60%的商户表示愿意考虑前去进货。
4、目标市场消费特征
也是以本地消费为主。
供给产品分析
东胜区房地产市场尚不成熟，现有产品供给水平还处于从初级向中高级过渡的阶段。现有产品形式以普通住宅、商业和普通办公楼为主，虽然2005年以后产品质量和形式有所升级，出现了一些档次中等的住宅和办公物业，但仍然缺乏一些高档公寓、高层现代办公写字楼等；另一方面某些已经出现的产品类型也不够纯粹，如别墅项目多数风格不纯粹，氛围也不纯粹，降低了别墅产品的品质感。但从2006年东胜区供应的项目看，东胜区房地产市场升级的步伐正在加速前进，真正高档、精品的产品有望尽快出现在东胜的地产舞台上。
1）建筑类型
东胜区房地产项目的建筑类型总体来说还比较简单。目前供应的住宅项目以5到6层、砖混结构的多层建筑为主，高层、小高层还属于新生事物，但从正在规划中的一些项目的情况看，高层、小高层住宅有比例增大的趋势，这与政府提高土地利用密度的政策不无关系。
东胜商业营业用房的建筑类型也比较有限。多数大型专业市场都采用了3到4层的砖混结构或钢结构，每层的建筑面积较大，形成大开间、自由分隔的商铺。大型商厦则通常采用框架结构，以期形成大的空间。临街的商业用房多用3到4层的砖混结构，其中1、2为联体商铺，3层及以上为写字间。
2004年以后，东胜区的部分商业地产开始融入新的建筑元素，如：大兴国际购物中心，在建筑造型上采用了创新手段，且不谈经营情况如何，这种在建筑上打造差异化、提高市场知名度的理念就已值得称道了。
2）外立面
现供应的产品外立面有向欧美风情发展的趋势。很多稍高档一点的小区都采用了北美、欧美等西式风格，立面色彩鲜艳，变化较多。
商业项目外立面风格不一，欧美的、现代的；多数底商项目还是毫无风格可言。
3）户型面积
东胜区住宅市场的户型形式还是比较丰富多样的。从面积40平米左右的一居室到面积200平米以上的跃层均有，但主力户型还是建筑面积80－120平方米左右的二居和三居室，也是最受欢迎的户型面积。
综观东胜区的商业市场，存在如下几点问题：供应总量较大，分布不均衡；功能单一，未形成一站式消费体验；市场仍有需求潜力，但所处阶段使得潜在需求未能释放出来；商业物业同质化严重，仍有商业模式存在市场缺位；建筑规划和内部设计布局不尽合理；营销策略和经营管理水平亟待提高。
未来东胜区商业市场的供应量将持续放大，商业物业形态也将越来越向现代都市潮流方向发展，商业物业开发、经营、管理专业化，总体商业市场将变得更加成熟和稳健。特别是东胜铁西新区的规划，将继续为东胜商业的发展注入活力。