冷库评估.doc

3 号冷库（固定资产 —— 房屋建筑物清查评估明细表序号第13-8~13-16 项 类别：单位建造房屋，钢筋混凝土结构）评估。
3 号冷库总建筑面积16,442.03 平方米，为钢筋混凝土结构8-1/3 层工业用途房屋建筑物，房屋建成时间为1981 年，外墙采用水刷石外墙，钢架窗，设有工业用升降梯，内部采用冷冻保温措施。
其建筑构造及状况如表所示：
3 号冷库构造及现状表

结构名称
基本结构及作法
状况
基础
桩基础
良好
墙体(内外墙类型及厚度)
外墙为3/4， 水刷石外墙
良好
结构(梁板柱屋架)
钢筋砼矩形柱，钢筋砼梁，钢筋砼板
良好
屋面
钢筋砼平屋顶
良好
门窗
钢门窗
良好
楼地面
水泥沙浆地面
良好
内外装修
外墙水刷石，室内扇灰，水泥地面，内部设有保温装置
良好
上下水
上水镀锌管，下水PVC 管
使用良好
电器照明设备
采用明敷线槽、灯管、白炽灯照明
使用良好

（1）单方重置造价计算
由于委托方未能提供有相关详细项目结算书，同时未能提供相关的基建图纸，本次评估采用概算指标法确定土建部分的工程造价，同时考虑随时间变化人工、材料、机械台班价格的变化情况确定其土建工程单方造价。
结合现行概预算定额“二○○六年版《广东省建筑工程综合定额》”和《二○○五年广州市广州地区建设工程技术经济指标》，确定类似工程土建造价指标为：XX社科试验楼工程，为地上7 层框架结构，建筑面积26,599 ㎡，预应力管桩基础，高度首层4.5米，二至七层3.9 米，总高度27.9 米，土建工程单方造价为921.44 元/㎡（包含分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、堤围防护费与税金）；确定类似安装工程的造价为：XX水产市场，地下一层、地上五层，总高度24.7 米，总建筑面积37403 平方米，电气安装工程单方造价为149.79 元/㎡，给排水安装工程单方造价为41.4 元/㎡，消防工程195.08 元/㎡，总的安装工程造价为386.27 元/㎡（均包含分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、堤围防护费与税金）；建筑物内冷库设施造价，参照类似工程，确定为450 元/㎡。
根据委估房屋建筑物与类似工程差异，进行以下调整：
1 ①土建工程造价：类似工程承重要求低于估价对象，调增20%；估价对象建造时间较久，建筑材料相对类似工程而言，各项指标较劣，调减10%；装饰工程不同，调减5%；估价对象与类似工程层数及层高基本相同，不进行调整；由于类似工程建成时间为2005年，考虑2005 年至评估基准日时的建筑材料、机械台班价格、人工价格的变动情况，调增20%。则土建工程总造价调增幅度25%。土建工程造价为1150 元/㎡。
2 ②安装工程基本与类似工程相同，考虑安装材料不同，调减-20%（冷库设施除外）， 于类似工程建成时间为2005 年，考虑2005 年至评估基准日时的建筑材料、机械台班价格、人工价格的变动情况，调增15%。则安装工程调增幅度-5%。安装工程单方造价为370元/平方米。

则估价对象单方造价=1150+370+450=1,970.00元/㎡。
1 房屋重置价值计算
2 ①前期工程费用

根据该地区地方政府所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其它费用。如下表所示：
1 ②资金成本
该冷库建成投入使用的周期为12 个月，适用贷款利率为7.47%,

2 ③开发利润
开发利润为5%。

3 ④冷库重置单价为：
4 （3）重置全价计算

序号
费用名称
费率
计算公式
金额

1
建筑安装总造价

1,970.00
2
建设单位管理费
3.00%
1×3%

59.10
3
建筑设计费
2%
1×2%

39.40
4
勘察设计费
0.80%
1×0.8%

15.76
5
工程监理费
2.00%
1×2%

39.40
6
质监费
0.20%
1×0.2%

3.94
7
开工报建费
0.50%
1×0.5%

9.85
8
招投标管理费
0.20%
1×0.2%

3.94
9
消防报建费
3 元/㎡
3 元/㎡

3.00
10
市政配套费
穗城建[1998]74号
1030×6%

61.80
11
合计

2,206.19
12
建设期贷款利息
7.47%
11×7.47%×12/12×1/2

82.40
13
开发利润
5.00%

114.00
14
单方造价

2,402.59
15
取整为

2,400.00

重置全价=2,400×16,442.03 = 39,460,900.00元（已取整）
1 评估值计算
2 ①成新率计算

该冷库建成时间为1981 年，至评估基准日已使用约27 年，其为工业钢混建筑物，经济耐用年限为50 年，尚余约23 年；其所占用土地使用权为出让性质土地使用权，终止年限为2055 年12 月，尚余47.5 年。经济耐用年限短于土地使用年限，故采用经济耐用剩余年限计算理论成新率：
理论成新率=[1－27/50]×100%=46%
现场勘查成新率经现场勘查的结果如下表所示。
现场勘查成新率计分表

序号
部位名称
完全分
勘察分
备注
1
基础
30
20

2
承重结构
30
18

3
非承重结构
8
5

4
屋面
6
4

5
地面
4
2.5

6
内外装修
5
2.5

7
门窗
5
2

8
配套设施(水、暖、电等)
12
6

9
合计
100
60

综合成新率=60×60%+48×40%
=55%（取整） 委估建筑物符合目前工业建筑的功能要求，不存在功能性及经济性贬值。
②评估值计算
评估净值＝39,460,900.00×55%=21,703,500.00元（已取整）