老旧小区改造需求及其优先级...秀海社区和秀中社区改造为例_陈园园.pdf

建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 44 卷第 5 期2023 年 5 月Vol.44 No.5May 2023摘要：老旧小区改造是城市更新的重要内容。面对多样化的改造需求，如何科学地识别需求、进而合理地确定改造内容及其优先秩序，对于老旧小区改造工作而言至关重要。通过对海口市秀海社区和秀中社区的实证分析，基于入户调研初步确定老旧小区改造需求，通过PCA分析确定老旧小区改造内容体系，在此基础上结合SEM分析，确定公共基础设施、建筑围护结构、交通道路设施、垂直交通设施、消防设施、充电设施等改造内容及其子项的优先秩序，为老旧小区改造内容的选择或决策提供参考。关键词：老旧小区改造；城市更新；PCA；SEM；优先秩序中图分类号：F407.9；TU984.12文献标识码：A文章编号：1002-851X（2023）05-0091-08DOI：10.14181/ki.1002-851x.202305091引用本文 陈园园，赖珂珂.老旧小区改造需求及其优先级划分研究以海南海口市秀海社区和秀中社区改造为例J.建筑经济，2023，44（5）：91-98.*基金项目：2022年度海南省高等学校科学研究自筹项目“基于SEM和资金约束的老旧小区改造优先级研究基于海口市秀海社区和秀中社区的实证分析”（Hnkyzc2022-27）；三亚市2022年度哲学社会科学资助课题“基于SEM和资金约束的老旧小区改造优先级研究基于海南省老旧小区的实证分析”（SYSK2022-24）作者简介：陈园园，硕士，高级经济师，主要研究方向：房地产估价、工程造价、工程管理。1引言实施城市更新行动是与时俱进推动城市发展中突出问题解决的重要举措。随着全球经济一体化和生产链的区域性转移，以应对旧制造业中心城市经济衰退和人口消减为主要目的的“urban regeneration”逐渐成为西方国家尤其是英美等国城市更新的主要手段。在我国，老旧小区改造不仅是城市更新的重要载体，而且也是作为提升百姓生活品质和增强百姓时代获得感的重要工作。2022年，我国新开工改造的城镇老旧小区达到5.1万个。目前我国的城镇老旧小区改造主要围绕“基础类”“完善类”“提升类”等改造定位。鉴于老旧小区改造需求多种多样，在有限的改造资金约束下，如何科学识别改造需求，合理地确定改造内容，成为老旧小区改造工作中的关键之一。老旧小区改造需求及其优先级划分研究*以海南海口市秀海社区和秀中社区改造为例陈园园，赖珂珂（三亚理工职业学院，海南 三亚 572000）建 筑 经 济2023年92围绕老旧小区改造内容的确定问题，已经有不少学者进行了研究。例如，何琴琴基于建筑信息模型（BIM）通过改造意愿调查及居民支持度模型研究改造内容的确定；田洪婧以马斯洛需求层次理论在建筑领域的应用为出发点，通过实地调研、问卷调查访谈、统计分析等方法，研究老旧小区改造策略；罗千买采用TOPSIS法对老旧小区改造项目的优先级进行评价；彭晟运用因子分析法对改造内容优先级进行排序；吕飞运用因子分析和IPA分析对基于居民满意度的改造优先级进行分析。但通过梳理，笔者发现学者们在确定老旧小区改造内容时，习惯采用已有研究的成熟量表，由此带来了改造地区特色的忽略等问题，相应地也未能体现老旧小区改造中应坚持的“因地制宜”“融合地域特色”等应有要求。结合已有的研究，同时基于海口市秀海社区和秀中社区的实例，本文根据入户调研等研究方法，通过确定老旧小区改造需求，以及运用PCA分析确定老旧小区改造内容体系，结合SEM分析确定改造类别及其子项的优先级，为老旧小区改造内容选择及相关决策提供参考。2基于调研分析的老旧小区改造需求识别海口市秀英区秀英街道秀海社区和秀中社区的17个老旧小区拟进行改造，具体包括港东小区、605仓库宿舍、省物资局仓库宿舍、五金仓库、三十三小宿舍、威特小区、储运公司、税务宿舍、省商校宿舍、救助站宿舍、金属材料公司宿舍、省四建宿舍、金楚小区、工商局宿舍、粮油批发市场宿舍、三亚生产资料宿舍、水云天鸿禾园等。这些小区有51栋楼需要改造，面积约13.46万平方米，现有住户1619户。根据现场勘察调研以及与小区居民交流，研究团队发现这些老旧小区有以下四大问题较为突出且居民反响较强烈：（1）市政配套设施问题：表现为雨污水管道分离不彻底、雨落管损坏、路面坑洼破损，排水不畅、安防设施不完善、消防通道不畅、消防设施不完善、垃圾分类不完善、私拉乱接等 现象。（2）建筑安全问题：表现为外立面墙面粉刷剥落、空调搁置混乱、屋面防水层损坏、漏 雨等。（3）小区环境问题：存在违章搭建、路灯损坏或缺失、电动车乱停乱放、绿化杂乱、缺失集中休憩场地及无障碍设施等。（4）便民服务设施问题：表现为健身设施、智能快件箱等设施不完善，休闲坐凳、宣传栏、标识牌等设施缺失。经过实地走访调研，结合改造计划以及户均2200元的资金约束，初步制定改造内容，如表1所示。3基于PCA分析的老旧小区改造内容体系本文的研究数据来自于入户问卷调查。根据表1确定的改造内容，请被调查者对改造内容进行排序，完成纸质调查问卷。共计发放550份问卷，回收有效问卷为520份。进行前期数据录入整理后，采用SPSS27进行信度和效度分析，其中，克隆巴赫Alpha系数为0.722，大于0.6，表明通过信度检验；KMO系数为0.848，显著性0.000，通过效度检验。基于调查问卷的数据，进行PCA分析，对第 44 卷第 5 期93陈园园，等老旧小区改造需求及其优先级划分研究表1老旧小区改造内容及出资方序号改造内容出资方1通信配套设施建设政府出资2光纤到户政府出资3对建筑公共区域栏杆受损部位进行整修或整体更换政府出资4设置一处生活垃圾收集站政府出资5维修或更换破损、缺失的楼道护扶手政府出资+社会资本投入6检修现状的监控系统，更换损坏的设备及线路社会资本投入7设置一处特殊垃圾存放点政府出资8整修破旧、黑暗、杂乱的楼道社会资本投入9改进局部给水管连接方式等措施政府出资10外墙防渗漏、脱落政府出资11屋顶防水改造政府出资12修缮建筑墙脚散水损坏严重政府出资13整治修缮建筑外墙面层老化、损坏和立面杂乱政府出资14整理防盗窗政府出资15楼道护栏及扶手重新油漆政府出资16防雷和接地系统改造政府出资17雨污分流政府出资18公共用电电气防护装置政府出资19修缮破损、脱落、开裂的楼梯间内墙、顶棚政府出资20增设专用消防加压设施（原有消防供水方式不满足要求）政府出资21增设相应的消防设施（小区公共部分缺失消防设施）政府出资22清理疏通消防车道，检查修缮、更换小区公共部分原有老旧或损坏消防设施政府出资23道路修补政府出资24完善小区道路照明设施政府出资25井盖整治政府出资26完善交通标志和标线设置政府出资27电动汽车充电设施政府出资28设置电动自行车定时充电、自动断电等功能的安全保护装置社会资本投入29电抄表到户社会资本投入30完善小区内生活垃圾收集点布局政府出资31设置一处生活垃圾收集站政府出资32公共部分给排水管改造、修复或更换政府出资33检修现状的监控系统，更换损坏的设备及线路政府出资表1识别的33项改造内容进行降维分析。考虑改造内容的共识性，首先进行探索性因子分析，即：选取0.5作为因子载荷的标准，剔除不合格的因子后（删去了表1中的第30、31、32、33项），将剩下的29项参与因子分析。使用方差最大化的正交旋转法对这29项因子进行分析提取，得到旋转后的因子载荷矩阵，共提取6个公因子，如表2所示，每个主成分的特征值都大于1。根据表2结果，这6个主成分因子能对整体问卷61.7%的信息进行解释。根据旋转后的成分矩阵的输出结果，将6个主成分因子分类命名为6个维度，包括：公共基础设施、建筑围护结建 筑 经 济2023年94表2主成分分析和验证性因子分析结果主层次次层级命名旋转后的成分矩阵a标准化因子载荷S.E.t-value项目效度SMC测量误差组合效度C.R.AVE公共基础设施通信配套设施建设JC10.8890.8990.041 21.4760.8080.1920.910.53光纤到户JC20.7970.7610.055 17.4930.5790.421防雷和接地系统改造JC30.7900.7590.5760.424设置一处生活垃圾收集站JC40.7760.7310.0417.2430.5340.466雨污分流JC50.7630.830.037 20.1010.6890.311检修现状的监控系统，更换损坏的设备及线路JC60.6990.6880.059 16.0260.4730.527设置一处特殊垃圾存放点JC70.6800.7030.047 16.3970.4940.506公共用电电气防护装置JC80.5380.540.069 12.3510.2920.708改进局部给水管连接方式等措施JC90.5000.5770.055 13.1980.3330.667建筑围护结构外墙防渗漏、脱落WH10.7360.5440.109 10.0130.2960.7040.750.38屋顶防水改造WH20.7130.4530.1388.4520.2050.795修缮建筑墙脚散水损坏严重WH30.6170.8090.077 12.440.6540.346整治修缮建筑外墙面层老化、损坏和立面杂乱WH40.6100.6190.3830.617整理防盗窗WH50.4570.6060.048 10.1970.3670.633垂直交通设施楼道护栏及扶手重新油漆CZ10.7900.650.134 10.0670.4230.5780.790.44对建筑公共区域栏杆受损部位进行整修或整体更换CZ20.7800.6650.124 10.2680.4420.558维修或更换破损、缺失的楼道扶手CZ30.6640.7230.5230.477整修破旧、黑暗、杂乱的楼道CZ40.6600.3110.0735.740.0970.903修缮破损、脱落、开裂的楼梯间内墙、顶棚CZ50.4830.5920.3500.650消防设施增设专用消防加压设施（原有消防供水方式不满足要求）XF10.8800.9080.127 13.9340.8240.1760.860.68增设相应的消防设施（小区公共部分缺失消防设施）XF20.8180.6890.134 12.1790.4750.525清理疏通消防车道，检查修缮、更换小区公共部分原有老旧或损坏消防设施XF30.8070.4940.099.5940.2440.756交通道路设施道路修补JT10.7930.5560.092 10.4440.3090.6910.690.37完善小区道路照明设施JT20.6800.7336.0281.1510.5370.463井盖整治JT30.5660.6096.1971.1420.3710.629完善交通标志和标线设置JT40.5640.060.0040.996充电设施电动汽车充电设施CD10.6580.9140.8350.1650.480.30设置电动自行车定时充电、自动断电等功能的安全保护装置CD20.6510.7210.0318.1780.5200.480电抄表到户CD30.5330.8320.033 21.1520.6920.308构、垂直交通设施、消防设施、交通道路设施、充电设施。根据探索性因子得到维度分类后，通过对量表的已知维度进行验证性因子分析，可得到量表的收敛效度与区分效度。将维度间两两建立联系，采用AMOS进行验证性因子第 44 卷第 5 期95分析，结果如表2所示。根据分析结果，整体适配度指标中，卡方除以自由度比值=4.764，RMSEA=0.085，GFI=0.835。根据AMOS26.0运行结果，除了充电设施维度外，各维度间的组合效度均处于0.7以上，内部一致性均在可接受范围内。此外，根据判别效度结果，平均变异系数AVE均处于0.36以上，除了充电设施以外，各维度潜变量的AVE平方根均大于其所在位置的相关系数，说明量表的维度分类具备较高的判别效度。4基于SEM模型的老旧小区改造内容的优先级划分为进一步分析老旧小区改造内容体系各子项的优先级，构建结构方程模型。根据信效度分析，将老旧小区改造内容体系调整为7个潜变量和29个观察变量，运用AMOS26.0进行运算和拟合，得到模型的参数估计结果以及标准化路径系数，如图1所示。根据修正后的结构方程模型，得到拟合结果如表3所示。总体而言修正后的拟合程度都在可接受的范围内。根据结构方程模型得出的路径系数大小（表4）可以确定改造老旧小区内容的优先级。结合图1和表4可看出：在改造内容决策时，应该优先考虑建筑围护结构（WH）、交通道路设施（JT）、垂直交通设施（CZ）改造。4.1公共基础设施（JC）根据表4输出结果分析，公共基础设施维度的系数为0.649，在次层级中排第5。该维度的9个观测变量的影响均是显著的，尤其是JC5雨污分流、JC1通信配套设施建设，这两者的影图1老旧小区改造优先级的结构方程模型陈园园，等老旧小区改造需求及其优先级划分研究建 筑 经 济2023年96表4修正后的标准化路径系数层级名称次层级主层级系数优先级显著性水平建筑围护结构WH优先级Transformation priority0.7851*充电设施CD0.76520.208交通道路设施JT0.6723*垂直交通设施CZ0.6674*公共基础设施JC0.6495*消防设施XF-0.1376*雨污分流JC5公共基础设施JC0.8521*通信配套设施建设JC10.8512*防雷和接地系统改造JC30.7723*设置一处生活垃圾收集站JC40.7334*设置一处特殊垃圾存放点JC70.7085*检修现状的监控系统，更换损坏的设备及线路JC60.76*光纤到户JC20.6697*改进局部给水管连接方式等措施JC90.5918*公共用电电气防护装置JC80.569*修缮建筑墙脚散水损坏严重WH3建筑围护结构WH0.8681*整理防盗窗WH50.6332*整治修缮建筑外墙面层老化、损坏和立面杂乱WH40.5743*外墙防渗漏、脱落WH10.4454*屋顶防水改造WH20.345*井盖整治JT3交通道路设施JT0.7141*完善小区道路照明设施JT20.6722*道路修补JT10.6513*完善交通标志和标线设置JT40.3224*对建筑公共区域栏杆受损部位进行整修或整体更换CZ2垂直交通设施CZ0.9171*维修或更换破损、缺失的楼道扶手CZ30.6822*楼道护栏及扶手重新油漆CZ10.5913*修缮破损、脱落、开裂的楼梯间内墙、顶棚CZ50.5514*整修破旧、黑暗、杂乱的楼道CZ40.495*电动汽车充电设施CD1充电设施CD0.75110.205设置电动自行车定时充电、自动断电等功能的安全保护装置CD20.59520.208电抄表到户CD30.0663*增设专用消防加压设施（原有消防供水方式不满足要求）XF1消防设施XF0.9321*清理疏通消防车道，检查修缮、更换小区公共部分原有老旧或损坏消防设施XF30.8182*增设相应的消防设施（小区公共部分缺失消防设施）XF20.713*表3修正后的拟合指标输出Indicators of fit2/dfRMSEAGFIAGFIIFIOutput results4.7920.0850.8220.800.086goodness of fitAcceptableAcceptableAcceptableAcceptableAcceptable第 44 卷第 5 期97响最大，其系数分别为0.852、0.851，均超过了0.8，说明居民对小区公共基础设施中雨污分流及通信设施建设的需求较大。这是因为原本的老旧社区内相关设施缺失或老化，已无法满足当前的使用需要，亟需被优先改造。此外，海南为热带季风气候，常年降水量处于全国较高水平，但海南城市公共基础投入较少，随着时间的推移，老旧小区的排水、雨污分类、基础通信设施等问题日益突出。4.2建筑围护结构（WH）根据表4结果分析，建筑围护结构（WH）维度的系数为0.785，在次层级中排第1。在该维度中，4个观测变量的影响均是显著的，尤其是修缮建筑墙脚散水（WH3），其系数为0.868，影响最大，说明居民普遍认为自己所在的老旧社区内建筑墙脚散水损坏严重，急需进行外墙修缮，这与居民对“公共基础设施”中的“雨水分流”改造呼声较高相一致。4.3交通道路设施（JT）根据表4结果，交通道路设施（JT）维度的系数为0.672，在次层级中排第3。在该维度中，4个观测变量的影响均是显著的，尤其是JT3井盖整治的影响最大，其系数为0.714，说明在调研的17个老旧小区内，井盖问题受到较大关注，对居民的生活造成一定影响，需要优先进行井盖整治。4.4垂直交通设施（CZ）根据表6结果，垂直交通设施（CZ）维度的系数为0.667，在次层级中排第4，影响也较显著。该维度下的5个观测变量中，建筑公共区域栏杆受损部位进行整修或整体更换（CZ2）对次层级“垂直交通设施”的影响最大，其系数为0.917。这表明老旧小区居民对与公共区域栏杆受损部位进行整修或整体更换的需求是较为迫切的。随着时间的推移，居民楼楼道栏杆等损坏，由于公共区域的安全隐患存在“随机性”，而楼道栏杆的使用较多，楼道栏杆等损坏极有可能危及居民安全。因此，居民对于公共区域栏杆的安全隐患担忧较大。4.5消防设施（XF）分析结果表明，消防设施（XF）维度的路径系数较小。在该维度下XF1增设专用消防加压设施（原有消防供水方式不满足要求）对次层级“消防设施”的影响相对较大，其系数为0.932。相较于公共基础设施（JC）、建筑围护结构（WH）、交通道路设施（JT）、垂直交通设施（CZ）四个方面，居民对老旧小区内增设专用消防设施的改造需求不是很高；如若对“消防设施”进行改造，则优先考虑增设专用消防加压设施。4.6充电设施（CD）根据分析结果，当前居民对于老旧小区改造中充电设施的改造需求并不明显。近年来，海南省积极推进实现“双碳”目标，全省新能源汽车、电动自行车数量日渐增多，相信在未来居民对于充电的需求会持续增加，在改造资金允许的情况下，可做提前考虑与部署。5结语就海南的老旧小区改造而言，结合海南属于热带季风气候，夏季高温多雨、秋季多台风暴雨的特点，居民对修缮建筑墙脚散水改造和雨污分流改造的意愿较为强烈。此外，提高散水、井盖、防雷和接地系统的使用寿命，维修或更换步梯房破损、缺失的楼道护栏及扶手等需陈园园，等老旧小区改造需求及其优先级划分研究建 筑 经 济2023年98求也较大。本文通过实地调研采集需求、构建老旧小区改造内容体系、识别改造内容的优先级，可以为老旧小区改造内容决策和居民满意度提升提供方法参考。老旧小区改造的目标是提升居民获得感、改善其生活环境或居住舒适度，借鉴本文的决策方法将有助于推动老旧小区更精准、更好地改造。参考文献1 严若谷，周素红，闫小培.西方城市更新研究的知识图谱演化J.人文地理，2011（6）：83-88.2 何琴琴.老旧小区改造方案优选研究D.南京：南京林业大学，2022.3 田洪婧.基于居民生活便利需求的老旧小区改造策略研究D.天津：天津城建大学，2022.4 罗千买.城镇老旧小区改造项目组合选择研究D.北京：北京建筑大学，2022.5 彭晟.基于因子分析法的老旧小区改造优先级分析J.有色冶金设计与研究，2021（6）：45-48+52.6 熊烨.面向群体偏好分析的老旧小区改造项目决策研究D.哈尔滨：哈尔滨工业大学，2021.7 何琴琴，李希胜，万寅子.基于SEM的老旧小区改造内容优先级分析以南京市上怡新村为 例J.建筑经济，2021（3）：70-74.8 吕飞，丁美煜，孙平军.基于居民满意度的城市老旧住宅小区综合整治优先级研究以哈尔滨市小康住宅示范小区为例J.地域研究与开发，2019（4）：75-79+91.Research on the Demand and Priority Division for Renovation of Old Residential Areas：Taking the Renovation of Xiuhai and Xiuzhong Community in Haikou City as an ExampleCHEN Yuanyuan，LAI Keke（Sanya Institute of Technology，Sanya 572000，China）Abstract：The renovation of old residential areas is an important content of urban renewal.In the face of diverse transformation needs，it is crucial to determine the demand and further reasonably determine the transformation content and priority.Through empirical analysis of Xiuhai Community and Xiuzhong Community in Haikou City，based on household survey，the transformation needs of old residential areas are preliminarily determined，and the transformation content system of old residential areas is determined through PCA analysis.Based on this，combined with SEM analysis，determines the priority of public infrastructure，building envelope，traffic road facilities，vertical transportation facilities，fire fighting facilities，charging facilities，and other aspects of transformation and their sub projects，provides reference for the selection or decision-making of the renovation content of old residential areas.Keywords：renovation of old residential areas；urban renewal；PCA；SEM；priority order