物业移交流程.docx

第一节 工程移交与保修第一条 竣工工程移交由项目工程部负责组织，项目总经理/项目主管工程副总主持，移交对象是物业公司。第二条 项目工程部于工程项目竣工前一个月发出物业公司提前介入的通知。物业公司收到提前介入的通知及时与项目工程部联系，组织物业公司的工程人员于项目竣工前一个月进入施工现场，参与机电系统安装、调试等方面的工作，尽早掌握设施、设备的性能、操作方法，以利于交接验收的顺利进行，熟悉交接验收房屋的各项情况。第三条 主体建筑的工程资料由总承包施工单位向物业公司移交，独立发包工程的工程资料由项目工程部向物业公司移交。移交时需填写工程文件移交物业会签表（见附件1-1.30），移交方、接收方的项目第一负责人必须签字。独立发包、指定分包施工单位配合移交。第四条 移交的工程资料主要包括：（一）项目分期/区/单位竣工图（副本）；（二）单位工程竣工验收证明（副本）；（三）各专业（自来水/污水/中水/电气/消防/人防/环保/弱电/防雷等）市政验收证明文件复印件（副本）；（四）物业维修必需的各专业技术标准资料（复印件）；（五）施工责任单位及主要材料/设备的质量证明资料（副本）、供应商花名册和联系方式等；（六）单位工程质量保证书；（七）单位工程产品使用说明书；（八）房屋工程质量责任保修书；（九）工程（资料、实体）移交目录；（十）工程竣工遗留（经建设单位认可的临时甩项）清单。第五条 移交的实体工程主要包括：（一）项目分期/区/单位工程主体建筑；（二）室外附属建筑（围墙、大门、垃圾站、泵房、供变电所等）（三）室外景观工程（园建、绿化、娱乐及康体设施/场地、水池等）；（四）室外市政综合管线及道路。第六条 竣工遗留（甩项）：工程移交清单中所列少量的质量缺陷整改未完成或者建设单位事先认可的室内、外局部未完工内容。一般情况下此类遗留不应直接/严重影响竣工工程验收和交楼使用。第七条 项目工程部需设立专职或兼职维修工程师岗位，与物业公司对接，负责本项目各项目维修工作的协调管理。第八条 室内外工程竣工移交物业三个月内的维修由项目工程部负责组织原施工单位进行维修并对维修情况进行跟踪。工程移交物业三个月后的维修工作，由物业公司负责组织原施工单位进行维修，并对维修情况进行跟踪。其中，涉及甲方额外负担费用的及扣原施工单位保修金的维修项目，由项目工程部负责确定维修单位及维修工程款的支付，由物业公司进行工程监督及质量验收。第九条 当发生承包单位有意拖延或维修不及时的现象，项目工程部（工程移交物业三个月后为物业公司）必须主动向承包单位致函。致函后在合理工期内，承包单位仍不整改过失的，项目工程部（工程移交物业三个月后为物业公司）在做好证据留存工作后，可以将该项维修工作外委其他施工单位实施。第十条 维修工作的外委，原则上按照工程通知单或招标流程办理，外委工作由项目工程部负责组织。第十一条 工程移交物业3个月后外委维修工程的签证单（工程量确认单），签字栏中的工程签字人可以为物业公司，也可以为项目工程部。第十二条 维修责任鉴定：因工程质量原因导致维修责任存在争议的，由项目工程部组织工程质量鉴定，明确质量原因和责任归属。若施工单位不接受的，由项目工程部出具质量鉴定意见，报事业部工程管理部进行最终裁定。项目工程部对工程管理部出具的裁定意见强制执行。第十三条 保修期外的维修：出租房屋的维修由物业公司办理立项手续后交工程部进行外委维修，出售房屋的维修由物业公司按照有偿维修的原则进行维修。第十四条 特殊情况：如工程保修期（不包括结构质量缺陷维修）先于购房合同约定的房屋保修期终结的，其保修责任方是项目公司，由项目公司负责具体的维修工作安排（按照本管理办法的第一百七十七条至第一百八十一条执行）。保修期限至购房合同约定的保修期满。第十五条 业主报修由物业公司负责受理，空置房、公共设施出现的质量问题由物业公司负责报修。第十六条 物业公司必须每月对报修业主在维修工作完成后，进行定期回访，回访可采用电话、登门的回访形式。第十七条 一般质量问题的维修，应抽取上月同类维修总户数的10进行回访。第十八条 较大质量问题的维修，应抽取上月同类维修户数的50进行回访。第十九条 投诉索赔、结构开裂、渗漏水较严重或二次维修的业主回访，在维修工作完成后一个月内，必须由小区物业公司（部）组织项目公司、维修公司（部）等有关各方确保100的回访，回访必须采取登门的形式，并填写工程维修情况回访记录表第二十条 保修期满，由施工单位填报保修终结申请书（见附件1-1.26），项目工程部负责组织项目工程部、物业公司、施工单位共同对保修范围的工程质量进行复检，并对保修期终结前还存在的遗留问题进行确认，填写和签章保修期工程质量问题复检议定书（见附件1-1.31）。第二十一条 在确认保修责任已完成，由施工单位填报保修终结书（见附件1-1.27），项目工程部负责人、物业公司工程负责人进行确认。第二十二条 保修期内存在甲方代原施工单位维修或代原施工单位付赔偿金的，保修终结书中应反映扣款金额；第二十三条 保修终结书签章后十天内可办理保修金的结算手续。第二十四条 自竣工验收合格并移交之日起，各项目物业管理公司应建立工程维修台帐。每月进行汇总，并在次月5日前报送项目公司。