银行大中型法人客户人民币调查报告(房地产开发贷款).doc

x银行大中型法人客户人民币授信业务调查手册x银行上海分行 授信申请人：填制日期：调查人声明本授信调查手册是按照x银行信贷管理有关规定和操作规程的要求，根据申请人提供和调查小组收集的资料，经调查、核实、分析后完成，其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，调查人员及调查部门负责人对报告涉及的数据和材料的真实性、合法性、完整性、准确性和规范性等负全部责任。 调查人员签字：部门负责人签字：年 月 日调查报告示范格式及要求1调查报告撰写要遵循真实、全面和完整的原则，即要真实、全面和完整地介绍、描述客户和业务的真实情况和风险状况，必须规范、要素齐全、重点突出、分析全面、有理有据、观点明确，保持内容前后一致。2调查报告以A4白纸打印，正文字体为小四号仿宋，表格字体根据需要可适当缩小，可加附页。3调查报告正文按要求逐项详细说明报告内容。4调查报告除调查人员签字外，经营部门负责人应出具意见并签字。调查报告应有页眉页脚，注明总页数和本页页数，调查人员应在页脚处签名。5调查报告正文如下，在撰写时应根据具体的客户、客户所属行业、经营特点、具体的业务品种等实际情况增减相关内容，不要将无关内容放在报告中，影响报告质量。固定资产贷款将项目评估部分引入正文第三部分，其它部分视实际情况增减。对办理低风险业务的，可在本参考格式的基础上简化，重点围绕贸易背景的真实性（包括借款人的生产经营范围、营业收入和成本、上下游客户、合同订单，借款用途等），低风险担保的真实充足性和合法有效性等进行分析。6对集团客户授信应将拟授信主体的情况按报告框架逐一介绍，及介绍集团客户总体的相关信息情况，并按集团客户授信管理办法的规定增加相关分析内容。7报告一经上报，不允许进行原则性修改，如确有重大变化，可另附说明。8打印调查报告时不必打印本页。调查报告目录一、授信方案基本情况3（一）本次申请方案3（二）原授信方案及新旧方案差异说明3二、借款人情况3（一）概况3（二）股东与控股企业情况31、股权结构图32、股东信息33、投资控股企业3（三）管理情况31、公司治理结构32、高管层分析33、员工整体素质分析3（四）经营情况31、生产经营基本情况32、企业上下游客户情况33、行业及市场分析34、对外投资及回报情况35、经营规划和发展前景3（五）财务状况31、财务数据背景32、财务数据审核分析3（六）信用状况31、借款人信用状况32、民企法人代表、主要股东或实际控制人信用状况3三、申请授信方案及分析3（一）申请授信方案3（二）授信方案分析31、授信用途分析32、流贷额度测算（如有）33、项目概况3（三）还款分析3四、担保分析3（一）保证人分析3（二）抵（质）押分析3五、风险分析3六、银行成本收益分析3七、其他应特别说明的事项3八、调查结论3（一）综合评价3（二）调查结论与申报方案3 关于项目融资的调查报告一、授信方案基本情况（一）本次申请方案申报机构：申请人名称信用等级（年度）授信性质新增 续作+0 续作 展期 借新还旧 重组授信币种/敞口金额万元额度有效期限个月授信申请方案综述适用审批权限二、借款人情况（一）概况 企业名称 所属行业注册地址实际办公地址成立日期公司类型注册资本（万元）实收资本（万元）营业执照号码有效期限最近年检时间法人代表有效证件名称/号码实际控制人（自然人）有效证件名称/号码是否上市股票代码贷款卡号实际控制人与法人代表不一致的原因说明是否我行股东及占比(或持股数量)房地产开发资质说明发证时间、有效期等。 经营规模特大型 大型 中型 小型 上市公司、上市地点、时间、股票简称、代码、总股本、流通股本等。经营范围及主营产品（按营业执照中列明的内容填写）： 企业历史沿革：（1）简要说明公司最初资本金，期间大致经历几次增资，以何种方式增资等情况。如资本金尚未全部到位，请说明原因及到位计划。企业后续是否有进一步增资计划。（2）说明企业历年来经营范围变动、改制、重组、上市或经营方式变化等重要变化及原因。（二）股东及控股情况 1、股权结构树状图2、客户股东信息（万元人民币/万美元）股东名称出资额出资方式持股数量/比例所属行业企业性质备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间关系）1、重点股东介绍（股东背景、资本状况、经营主业、财务状况等，详述）2、实际控制人介绍： 3、客户投资企业信息企业名称 企业一 企业二 企业三 企业四 企业五 借款人持股比例成立时间注册资本 是否上市企业经营主业及产能、销量描述上年度或近期总资产 上年度或近期净资产 上年度或近期销售收入 上年度或近期净利润 近三年分红情况 与借款人之间在产品、资金、市场等方面的关联关系 是否纳入合并报表（三）管理情况1、法人治理结构2、高管层分析姓名职务性别年龄学历/学校从业经历3、员工整体素质分析（四）申请人经营情况 1、已开发项目： 楼盘名称销售结束时间已销售比例开发主体建筑/拟售面积（平方米）利润情况（万元）销售（亿元）备注合计在建及储备开发项目： 楼盘名称四证情况开发主体建筑/拟售面积（平方米）销售计划（亿元）资金来源合计（五）财务状况 （1）资产负债表分析资产负债表（完整） 单位：万元 项 目上三年上二年上一年当年 月说明（即期科目明细，其中对变化较大科目进行分析说明。对无法此栏列示的在表下面进行附件分析说明） 流动资产货币资金应收票据应收帐款预付帐款应收帐款净额其他应收款存货应收补贴款待摊费用流动资产合计长期投资：长期股权投资长期投资合计固定投资：固定资产原价减：累计折旧固定资产净值固定资产净额固定资产合计无形及递延资产：无形资产无形及递延资产合计资产总计流动负债短期借款应付票据应付帐款预收帐款其他应付款应付福利费应交税金其他未交款流动负债合计负债合计所有者权益：实收资本（或股本）资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计 (2) 损益表分析 损益表 （完整） 单位：万元 项 目上三年上二年上一年当年 月说明（即期科目明细，其中对变化较大科目进行分析说明。对无法此栏列示的在表下面进行附件分析说明）一、主营业务收入(净额)减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其他业务利润减：营业费用管理费用财务费用三、营业利润营业外收入减：营业外支出四、利润总额减：所得税五、净利润1）销售收入、利润的核查：需要对收入、利润进行必要的核实，并提供纳税申报表、账户流水等，对纳税销售与报表销售差距过大的需提供相关账户流水。2）对三项费用的变动情况进行分析：对于财务费用与融资额不匹配的，需核查是否存在高息民间融资。3）对投资收益或者财政补贴占盈利较大比例的，须对其持续性进行必要的分析。4）对远高于或者远低于同行业的盈利能力（如可获得相关数据），进行必要的说明或分析。销售收入验证：（营业税及企业所得税）税单验证：（万元）公司名称本年财务报表：营业收入营业税/企业所得纳税申报表销售额应纳缴税额 缴税凭证金额是否一致/不一致需说明原因申请人公司名称上年度财务报表：营业收入营业税/企业所得税申报表销售额应纳缴税额缴税凭证金额申请人 (3)现金流量表分析现金流量表（完整）单位：万元项目上三年上二年上一年当年 月说明（即期科目明细，其中对变化较大科目进行分析说明。对无法此栏列示的在表下面进行附件分析说明）一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还收到的与其他经营活动有关的现金现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的所得税款支付的其他与经营活动有关的现金现金流出小计经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量收回投资所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收到的现金净额现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产收到的现金净额投资所支付的现金现金流出小计投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量借款所收到的现金现金流入小计偿还债务所支付的现金分配股利、利润所支付的现金现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额五、现金及现金等价物净增加额(4)主要财务指标分析（客户评级涉及主要指标）项目财务指标上三年上二年上一年当年月行业平均值偿债能力资产负债率流动比率速动比率现金流动负债比率盈利能力销售利润率净资产报酬率总资产报酬率营运能力总资产周转率流动资产周转率存货周转率应收帐款周转率发展潜力销售收入增长率利润增长率总资产增长率资本积累率通过以上指标横向比较（与同行相比）和纵向比较（与以前年度相比），逐项分析客户偿债能力、盈利能力、营运能力、发展潜力等。 3财务分析总结（六）信用状况 1、借款人信用状况基本开户行帐号(1)客户与我行合作情况(2)信用评级、风险限额测定情况(3)外部评级情况（如有） (4)贷款卡查询情况及其他信息 1、总体信用情况贷款卡号密码查询日期未结清信贷信息（万元）贷款银行承兑汇票保理国际信用证国内信用证保函其他融资未结清不良信贷信息已结清不良信贷信息对外担保信息被担保人名称是否为关联企业担保金额（万元）被担保人预警或不良等负面信息.合计贷款卡信息异常情况说明说明贷款卡是否存在欠息、与报表不符等情况。存在贷款分类为关注类含及以下的，需提供融资行的说明。近期存在多次临时欠息的，需核查企业相关账户的现金情况。他行负债额大幅下降的，需了解是否存在他行收贷或压贷的情况。 2、他行现有融资情况贷款行授信额度（万元）主要融资品种授信余额（万元）担保方式.合计 3、实际控制人（自然人）及其重要关联方个人征信查询查询日期姓名融资总额（万元）为他人担保金额（万元）累计最高逾期次数最高逾期期数逾期原因说明. 4、主要关联方贷款卡查询公司名称贷款卡号查询情况（20*年*月*日）融资总额（万元）贷款（万元）银承（万元）信用证（万元）贸易融资（万元）.3.3或有负债：（担保、未决诉讼、有追索权的票据贴现、其他对外承诺等）3.4其它信息1、查询人行征信系统及各种信息渠道，及是否列入逃废债务名单、环保黑名单、安全生产黑名单、房地产开发商黑名单等，并进行分析说明。2、登陆我行信贷管理系统查询授信客户是否被提示为预警客户、预警信息内容、说明及预警日期等。3、企业被执行情况登陆4、是否有其它风险信息。 (4)资本市场融资能力在资本市场（包括股票市场、债券市场）等的融资情况或计划及运作情况等。 2、民企法人代表、主要股东或实际控制人信用状况主要股东是指持股50%以上，或持股20%以上持股最多的自然人股东（1）法人代表、主要股东或实际控制人基本情况简介、是否与本行有关联关系（与前文法人代表简介基本一致），增加对其家庭情况的介绍（包括配偶、子女下同），追加保证的，需增加对其家庭主要财产情况及对外抵质押情况的调查分析（2）法人代表、主要股东或实际控制人个人及家庭主要成员拥有外国护照（包括国家、证号等，如有多个应一并列示）及在国外的生活、工作经历、状态、出国频率等情况（3）法人代表、主要股东或实际控制人个人征信记录 (4) 法人代表、主要股东或实际控制人被执行信息（5）法人代表、主要股东或实际控制人有无吸毒、赌博等不良嗜好或消费水平明显超出其收入水平的情形。（6）法人代表、主要股东或实际控制人是否涉及高利贷、民间融资及规模、状态等。三、授信项目评价1、项目名称及位置（1）项目名称：（2）项目地理位置及地理位置图： 2、申贷项目情况总体规划指标： 主要技术经济指标项目计量单位数量（不计容）数量（计容）总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积规划效果图：3、项目审批手续（证载内容与实际情况不一致需解释说明）立项上海市企业投资项目备案意见：环评：土地取得过程：于 年 月 日获得出让合同。出让金：万元。出让金支付凭证及资金来源。项目持有四证情况如下：证照/批文证书编号发证机关证载其他内容建设用地批准书建设用地规划许可证房地产权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证4、工期安排及形象进度工期安排： 预计时间节点总包单位进场基础施工开始主体达到正负零标高装修开始示范区（样板房、景观.绿化）施工完成主体结构达到预售条件取得预售许可证主体结构封顶竣工备案完成形象进度（现场照片）：进度文字说明。5、项目总投资估算及筹资情况:（1）项目投资预算及已投入情况（单位：万元、元/平米）项目预算（万元）占总投比重（%）计容/可售面积单位成本（元）总建面积单位成本（万元）预算说明1土地费用包含地块、税费及其他价款2专业费用（前期工程费用等）3基础设施建设费4建筑安装工程费5装修6公共设施配套建设费7不可预见费8管理费用9财务费用10销售费用合计（2）资金安排：资金来源计划资金规模已到位资金占项目总投资比例（%）后期预计到位资金资本金投入股东借款投入他行贷款投入销售滚动投入我行借款投入合计6、项目市场（1）项目优势（2）周边楼盘均价及信息来源： 附近楼盘具体位置房屋类型总建筑面积竣工时间（元/平方米）（3）项目销售预测： 房型类别/或楼栋号预计预售证时间计容可售面积销售均价（元/）销售收入（万元）合计7、项目经济可行性分析序号科目金额（万元）1总收入2可扣除项目2.1开发成本2.2期间费用2.3营业税金及其附加（销售收入的5.6 %）2.4其他扣除项目（开发成本0.2）3增值额4增值额占可扣除额比例5应交土地增值税（增值额50扣除项目金额15）6利润总额销售收入-开发成本-土地增值税-营业税金及附加7投资利润率利润总额/总投资三、授信方案分析：（1）偿债能力测算：根据销售收入万元，借款本息万元计算：项目的还贷平衡点为=（贷款金额+滚动投入）/销售收入（1-税费率）=%【说明】即项目整体销售至%时能满足滚动投入和结清全部贷款本息。压力测试： 单位：万元销售收入尾房率税费滚动投入可用还款来源偿债保证比12345=1*（100%-2)*(100%-3)-46=5/贷款评估测算价10%下浮15%10%下浮30%10%（2）项目所在地预售备案制度、土地及在建工程抵押制度、预售资金监管制度。四、担保分析 1、法人保证担保类参照对授信申请人的评价部分进行分析评价，评判其综合担保能力。重点揭示：1）、担保动机分析。主要揭示是否为关联企业，是否为互保企业，是否存在相关的反担保措施。2）、担保人的互保圈分析及风险状况，需提供对外担保明细。保证人信息简表项目保证人1保证人2与借款人的关系我行信用等级（年度）本次担保额度有效净资产对外担保余额可担保最高额度可担保额度计算过程：可担保额度（包括存量）即期有效净资产-已对外担保余额*50%+为借款人在本行业务担保未结清金额比照借款申请人进行分析，重点分析与借款人关系、是否有关联关系、保证人的生产经营、财务、信用状况及保证能力，确认保证人主体资格、资信、代偿能力及担保意愿。对专业担保机构为保证人的，应按照我行担保公司管理办法有关规定执行；对自然人为保证人的，应重点分析个人资产、负债情况及信用记录。2、自然人保证担保类。说明保证人与申请人关系、担保动机，核实相关的财产情况，包括但不限于银行存款、房产、有价证券、股权、车辆等。3、土地及在建工程抵押（须经我行认可的房地产估价有限公司预评估）五、风险分析 ：包括但不限于政策风险、行业风险、财务风险、操作风险、担保风险等。六、授信收益分析 七、其他应特别说明的事项对申请人、担保人是否存在对我行贷款安全产生重大不利影响的重要事项予以说明，如对企业资金、效益以及竞争力等方面有重要影响的重大事件，包括资产重组、重大建设项目、重大或有项目、法律诉讼、帐户冻结等。八、调查结论1、简要综述授信调查各模块结论要点和总体授信风险判断结论，提出同意授信的主要理由。2、提出明确的授信建议方案，包括申请人名称、授信金额、币种、期限、品种、利率/费率、用途、担保方式、还款方式、提款条件要求等。调查人员（双人或多人）：部门负责人： 年 月 日19