房地产公司地产投资项目市场分析与产品销售方案.docx

市场分析与产品销售方案
一、 市场容量
l 城市人口状况：XXX市常住人口万，市区人口万。
l 城市商品房供求状况：
产品类型
2011
2012
2013
合计
供应量
（万㎡/套）
销售量
（万㎡/套）
供应量
（万㎡/套）
销售量
（万㎡/套）
供应量
（万㎡/套）
销售量
（万㎡/套）
别墅

洋房

合计

供需比

整体供大于求/供求均衡/供不应求。商品住宅积存较小/大（约积存万㎡），销售周期约为年。
其中，热销洋房：面积段 ㎡，单价区间 元/㎡，总价区间 元/㎡。
其中，热销别墅：面积段 ㎡，单价区间 元/㎡，总价区间 元/㎡。
l 区域商品房供求状况：
目标地块 公里范围内，在售住宅项目 个，供应 套，销售 套，整体供大于求/供求均衡/供不应求。
洋房销售（金额/面积）冠军 - XXX（总占地：亩，总建面万方，容积率）年开售，总体去化%，带装修/毛坯均价元。
别墅销售（金额/面积）冠军 - XXX（总占地：亩，总建面万方，容积率）年开售，总体去化%，带装修/毛坯均价元。

二、 竞品分析及产品定位方案
竞争对手
楼盘规模
距本案车程
主力产品/面积段
价格/装修标准
销售情况
配套
客户来源
竞品一

竞品二

竞品三

竞品四

l 结合XXX户型成交的特点，以及我方项目定位，建议别墅以为主，高层以为主力，辅以做产品线补充。
产品类型
户型
单户可售面积
套数
套数比例
总可售面积
货值
货值占比
超豪

双拼

别墅合计

高层

洋房合计

总计

l 项目定价：洋房产品均价元/㎡，别墅产品均价元/㎡。
l 定价方案理由：
1.
2.
……

三、 项目客户构成及销售回款
l 项目整体定位：刚需/改善/度假/城市综合体/旅游地产…
l 客户构成：洋房客户以刚需型/改善型/奢享型/投资型/…客户为主，其中，本地客户占比%，主要来源于 区域/客户群体，偏好的产品为，外国客户占比%；别墅客户以刚需型/改善型/奢享型/投资型/…客户为主，其中，本地客户占比%，主要来源于 区域/客户群体，偏好的产品为，外国客户占比%。
l 预售政策：XXX市商品住宅的预售条件。
l 资金回款：商品住宅预售后资金的回款情况，资金回款是否受监管。

四、 销售目标（该部分需要与营销部门共同确定）
l 项目共亩，总建筑面积万㎡（含地下万㎡），总货量套、亿元。
l 总体销售目标：自有资金快速回笼/利润最大化/市场占有率最大化/…
l 销售目标确定理由：
l 首期开工________㎡，_______套，_______% ；开盘一周/一个月/…，去化________㎡，_______套， _______%
l 二期开工________㎡，_______套，_______% ；开盘一周/一个月/…，去化________㎡，_______套， _______%
l 三期开工________㎡，_______套，_______% ；开盘一周/一个月/…，去化________㎡，_______套， _______%
产品类型
销售指标
合计
2015年
第一季度
2015年
第二季度
2015年
第三季度
2015年
第四季度
2016年
第一季度
2016年
第二季度
产品一
销售面积
㎡，套
㎡，套，%
㎡，套，%
㎡，套，%
㎡，套，%
㎡，套，%
㎡，套，%
销售单价
元/平方米
元/平方米
元/平方米
元/平方米
元/平方米
元/平方米
元/平方米
销售金额
亿元
亿元
亿元
亿元
亿元
亿元
亿元
产品二
销售面积

销售单价

销售金额

产品三
销售面积

销售单价

销售金额

合计
销售面积

销售金额

l 销售目标理由：1.
2.
…