南京房地产调查分析报告.doc

南京房地产概况及各区房产走势
1.南京房地产概况 1
2.房地产收益方法 1
3.南京房价走势图 2
4.雨花区各地铁周围房产价格变动图解及收益分析 3
4.1.住宅型 3
4.2.商铺型 4
4.3.办公楼型 5
4.4.建发雨花善水湾 6
5.对于雨花区房地产投资评定 6

1.南京房地产概况
上六个月南京房价上涨6.4%
起源：　-06-07 09:20:46
楼市车轮立即驶过二分之一，房价依旧不缓不急地直线上升。6月2日，中国指数研究院公布5月百城房价指数，内地楼市房价连续12个月环比上扬，其中5月南京房价环比上涨1.03%
南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，今年上六个月房价连续上涨，截止现在，根据房价涨幅不得高于人均收入增幅政府要求，现在房价涨幅额度基础用尽，未来房价涨幅空间将会更小。伴伴随下六个月大上市量，库存去化速度将会放缓。
2.房地产收益方法
投资回报率定义：是指正常年度利润或年均利润占投资总额百分比。

固定计算公式：投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%

以龙江片区商铺为例，面积约50平方米，售价约150万元，现在在这个物业周围，相同物业月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能取得7500元月租金。那么，它投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业投资回报率＝7500元×12/150万元，经过计算，我们得出这套物业年投资回报率将是：6%。
要是这个投资者转手放出，并以165万元成交，那么它投资回报率＝(165-150)/150，经过计算，我们得出这套物业总投资回报率将是：10%。

如上所述，购置房产年收入率为6%-10%，假如能够全额支付购置房产全部费用则此百分比为净收入率，那么假如您支付了首付，以后费用适用按揭贷款方法付清，那么您收益需要去除购房贷款所需支付利息。银行贷款利息以下：个人住房公积金贷款利率：4%-4.5%，其它贷款利率：5.6%-6.55%。那么假如房屋出售根据南京房地产涨幅速率估计今年收益率为5%-7%。假如房屋租用则租金年所得必需超出本金6%才可赢利。如此看来房地产最大收入仍然为二手房买卖。
3.南京房价走势图

（图片数据来自吉屋网）

图计算：
南京8月至今平均房价：15646
南京.年8月至今最低房价：14696
南京8月至今最高房价：17689
（扣除贷款利率均值5%）
-最大房产收益为：20.36%-5%=15.36%
-平均房产收益为：13.05%-4%=8.05%

4.雨花区各地铁周围房产价格变动图解及收益分析
4.1.住宅型
以时光澔韵为例:
（图片数据来自吉屋网）
图计算：
南京8月至今平均房价：16700
南京.年8月至今最低房价：16000
南京8月至今最高房价：17500
（扣除贷款利率均值5%）
-最大房产收益为：9.37%-5%=4.37%
-平均房产收益为：4.79%-5%=-0.21%
4.2.商铺型
以明发商业广场为例：
（图片数据来自吉屋网）
图计算：
南京8月至今平均房价：25000
南京.年8月至今最低房价：25000
南京8月至今最高房价：25000
（扣除贷款利率均值5%）
-最大房产收益为：0%-5%=-5%
-平均房产收益为：0%-5%=-5%
4.3.办公楼型
以德盈广场为例：
（图片数据来自吉屋网）
图计算：
南京8月至今平均房价：17285
南京.年8月至今最低房价：16000（现价）
南京8月至今最高房价：21000（历史价）
（扣除贷款利率均值5%）
历史价格低于现价不含有投资价值。
4.4.建发雨花善水湾

（图片数据来自吉屋网）
图计算：
南京8月至今平均房价：11900
南京.年8月至今最低房价：11600
南京8月至今最高房价：12500
（扣除贷款利率均值5%）
-最大房产收益为：7.75%-5%=2.75
-平均房产收益为：2.58%-5%=-2.42%
5.对于雨花区房地产投资评定
依据上述统计数据，雨花区房产投资最大收益为住宅型房产，年收益为4.75%。而8月价格普遍高于开盘价格而且低于最高价格，可见现在不是南京房地产价格最高值时期，所以房产价格在今年下六个月期内仍然有一定涨幅空间，在全额付款购置情况下能够用于家庭投资而且进行炒房理财。如若进行按揭贷款则银行贷款利率大于房产投资收益率，投资者需要负担一定风险性。
现今市场上普遍存在无风险银行理财产品年收益区间为4%-6%。此收益额度均大于房产投资回报且风险较小。

（小编提醒：炒房有风险，购房需谨慎）