房地产开发综合项目融资专项方案.doc

湖北恩施莲花城项目融资方案恩施莲花城生态旅游开发有限公司二二四年五月三十一日目 录一、 项目名称2二、 项目主体2三、 投资规模、期限及还款进度2四、 项目基本状况3五、 项目投资估算5六、 项目销售收入及税费6七、 项目财务分析7一、 项目名称“恩施莲花城”建设项目二、 项目主体恩施莲花城生态旅游开发有限公司三、 投资规模、期限及还款进度本项目拟分三期投资：一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自5月至5月，年利率暂按7.00%拟定，预测贷款资金一次性到账，利息按季度支付，5月本利还清。由于自有资金准备局限性，拟用项目股权质押，融资万元，有效期限为3年，自5月至5月，年利率预测为15%。四、 项目基本状况恩施市是恩施土家族苗族自治州州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”美誉，是中华人民共和国先进旅游都市，国家园林都市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目涉及独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率4.5。当前项目一期已完毕施工设计并已获得规划批准（已获得土地证，建设用地规划允许证、施工允许证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售允许条件。二期征地已开始，总拆迁户7户，一期已完毕其中四户安顿补偿。项目建设期为4年，自5月至5月。项目公司成立于8月，位于湖北省恩施市三岔乡莲花池，注册（实收）资本1000万元，各股东均以货币出资。现股东为石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。五、 项目投资估算项目总投资24500万元，其中土地征用及拆迁补偿费4500万元，前期工程费1000万元，建筑安装工程费13000万元，基本设施费3000万元，公共设施配套费免费，开发间接费3000万元（含销售、广告、管理等费用）。项目建设期预测4年，自5月至5月。预测完毕总投资20%，即完毕投资4900万元；完毕总投资30%，即完毕投资7350万元；完毕总投资48%，即完毕投资11760万元；完毕总投资2%，即完毕投资490万元。土地征用及拆迁补偿费4500万元。项目共占用规划面积土地使用权175000平米，其中项目公司名下国有出让土地35000平米，别的某些为集体土地，公司用于公共设施使用。土地征用及拆迁补偿费涉及支付拆迁户补偿过渡款、一期工程三通一平、样板房、接待中心及土地出让金、有关税费。前期工程款1000万元，重要涉及项目建设涉及行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、暂时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模6%估算。建筑安装工程费13000万元，重要涉及土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方元单位造价、建筑面积65000平米相乘拟定。基本设施费3000万元，重要涉及道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费、公共设施配套费等，按建筑安装工程费投资规模2%拟定。公共设施配套费免费。开发间接费3000万元，为直接组织和管理开发项目所发生，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费以及项目融资财务费用。六、 项目销售收入及税费项目建成后，项目公司拟持有自有物业涉及商铺，扣除拆迁户还建房某些面积，预测项目可售面积为6平米。依照对重庆、武汉以及项目所在地附近房产项目市场调查，该房产平均销售价为6500元/平米，可实现销售收入40300万元。与销售收入直接有关税费涉及营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预测发生各项税费3405.35万元。各项税费状况见下表：项目税费比例金额（万元）销售费用3.00%1209.00营业税3.00%1209.00城建税0.7%282.1教诲费附加0.3%120.9地方教诲费附加0.2%80.6土地增值税1.20%483.6印花税0.05%20.15共计3405.35预测实现净利润12394.65万元。