房地产开发综合项目融资专项方案.doc

湖北恩施莲花城项目

融

资

方

案

恩施莲花城生态旅游开发有限公司
二〇二四年五月三十一日

目 录

一、 项目名称 2
二、 项目主体 2
三、 投资规模、期限及还款进度 2
四、 项目基本状况 3
五、 项目投资估算 5
六、 项目销售收入及税费 6
七、 项目财务分析 7
一、 项目名称
“恩施莲花城”建设项目
二、 项目主体
恩施莲花城生态旅游开发有限公司
三、 投资规模、期限及还款进度
本项目拟分三期投资：
一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自5月至5月，年利率暂按7.00%拟定，预测贷款资金一次性到账，利息按季度支付，5月本利还清。
由于自有资金准备局限性，拟用项目股权质押，融资万元，有效期限为3年，自5月至5月，年利率预测为15%。
四、 项目基本状况

恩施市是恩施土家族苗族自治州州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”美誉，是中华人民共和国先进旅游都市，国家园林都市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目涉及独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤4.5。
当前项目一期已完毕施工设计并已获得规划批准（已获得土地证，建设用地规划允许证、施工允许证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售允许条件。二期征地已开始，总拆迁户7户，一期已完毕其中四户安顿补偿。
项目建设期为4年，自5月至5月。
项目公司成立于8月，位于湖北省恩施市三岔乡莲花池，注册（实收）资本1000万元，各股东均以货币出资。现股东为石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。

五、 项目投资估算
项目总投资24500万元，其中土地征用及拆迁补偿费4500万元，前期工程费1000万元，建筑安装工程费13000万元，基本设施费3000万元，公共设施配套费免费，开发间接费3000万元（含销售、广告、管理等费用）。
项目建设期预测4年，自5月至5月。预测完毕总投资20%，即完毕投资4900万元；完毕总投资30%，即完毕投资7350万元；完毕总投资48%，即完毕投资11760万元；完毕总投资2%，即完毕投资490万元。
土地征用及拆迁补偿费4500万元。项目共占用规划面积土地使用权175000平米，其中项目公司名下国有出让土地35000平米，别的某些为集体土地，公司用于公共设施使用。土地征用及拆迁补偿费涉及支付拆迁户补偿过渡款、一期工程三通一平、样板房、接待中心及土地出让金、有关税费。
前期工程款1000万元，重要涉及项目建设涉及行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、暂时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模6%估算。
建筑安装工程费13000万元，重要涉及土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方元单位造价、建筑面积65000平米相乘拟定。
基本设施费3000万元，重要涉及道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费、公共设施配套费等，按建筑安装工程费投资规模2%拟定。
公共设施配套费免费。
开发间接费3000万元，为直接组织和管理开发项目所发生，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费以及项目融资财务费用。
六、 项目销售收入及税费
项目建成后，项目公司拟持有自有物业涉及商铺，扣除拆迁户还建房某些面积，预测项目可售面积为6平米。
依照对重庆、武汉以及项目所在地附近房产项目市场调查，该房产平均销售价为6500元/平米，可实现销售收入40300万元。
与销售收入直接有关税费涉及营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预测发生各项税费3405.35万元。各项税费状况见下表：
项目税费
比例
金额（万元）
销售费用
3.00%
1209.00
营业税
3.00%
1209.00
城建税
0.7%
282.1
教诲费附加
0.3%
120.9
地方教诲费附加
0.2%
80.6
土地增值税
1.20%
483.6
印花税
0.05%
20.15
共计

3405.35

预测实现净利润12394.65万元。