房地产综合项目规划方案设计综合项目工程质量安全进度管理.doc

规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1、总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目的核心环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，保证项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，增进销售、控制成本重要途径。

2、项目设计管理过程普通规定
2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段管理规定涉及，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指引及设计任务书；
2）选取符合资格规定设计单位；
3）配合成本控制、实行限额设计；
4）参加设计过程（或事后检查）重要阶段评审；
5）组织技术专家评审和确认各重要阶段设计成果；
6）组织各设计阶段衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定程序进行；
8）项目完毕后设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段监管工作安排，由总工办负责详细制定，阶段设计工作监管筹划必要明确设计过程中监管内容、责任和详细办法。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其她单位组织与技术接口规定，总工办在委托设计时必要以书面形式明确，保证各方按规定规定进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计规定
2.2.1总工办必要按规定作业流程和指引文献，在各阶段设计开始前以书面文献形式明确设计规定，形成各阶段设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供项目设计根据，以及设计技术原则都必要作为设计任务书附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计规定精确、完整，并符合有关法规规定和公司规定，总工办负责组织实行必要设计规定审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，根据设计委托合同对设计过程进行持续监督检查，以保证设计工作进度符合规定规定。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响交流意见均必要形成书面文献，总工办应负责跟进检查贯彻状况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认意见和规定均必要形成书面文献，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立设计委托合同，或其附件中，必要明确规定对设计成果提交详细形式和审查规定，保证设计单位提交设计文献完整性和设计深度。
2.4.2依照项目规模和详细状况需要，可委托有资格技术专家对设计单位提交设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必要涉及经济性审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，保证在项目总成本控制范畴内。
2.4.4审查中发现问题，总工办必要以书面文献方式告知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

3 、规划、建筑、景观方案设计
3.1规划设计指引必要按照《规划设计指引编制要点》进行编制，作为编制规划设计任务书重要根据。规划设计任务书由总经理办公会审批。
3.2规划设计方案必要执行《规划方案设计》作业流程及《规划方案评审指引》规定，形成设计成果由总经理办公会审批。
3.3建筑方案设计任务书编制完毕后应报总经理办公会审批。
3.4建筑方案设计必要执行《建筑方案设计》作业流程及《建筑方案评审指引》规定，形成成果后报总经理办公会审批。
3.5景观环境方案设计（概念方案及进一步方案）
3.5.1项目景观环境工程各阶段成本控制目的拟定前，总工办就景观环境工程估算或概预算报总经理办公会审查。
3.5.2项目修建性详细规划方案审定后，由总工办组织编制景观环境设计总体筹划及景观环境概念方案设计任务书。景观环境设计总体筹划及各阶段方案设计任务书必要报总经理办公会审查核准。
3.5.3各阶段方案设计设计单位选取须按照“招标管理制度”进行。
3.5.4设计单位提交各阶段方案必要按《景观环境方案设计》作业流程规定进行方案评审；方案评审会由总工办组织进行，评审委员会人员由总经理、工程副总、工程造价部、工程技术部及总工办有关人员构成，最后实行方案报总经理办公会审批。
3.5.5各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计。

4、修建性详规、修建性设计（总图）、建筑初步设计和施工图设计
4.1修建性详规设计、初步设计由总工办负责委托设计，其有关设计任务书由工程副总审批，设计成果报总经理办公会审批。
4.2修建设计（总图）、施工图设计由总工办负责委托设计，其有关设计任务书由工程副总审批。
4.3景观环境进一步方案审定后，由总工办编制施工图设计筹划及组织景观施工图招标委托设计。
4.4出正式施工图前，总工办应组织有关业务部门进行施工图审查，并按《施工图审查基本规定》规定执行。
4.5景观环境施工图应报工程副总审批。
4.6修建性详规设计、修建性设计（总图）、初步设计、施工图设计等图纸资料及竣工图（非景观环境类），景观环境施工图及竣工图均应及时备案。
4.7工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排，并定期进行景观环境现场施工检查。

5、其他设计
5.1其他设计涉及社区总体配套（建筑、景观、装修）设计，某些施工图设计完善工作等，由总工办负责组织完毕，并必要执行前述“普通规定”。
5.2卖场（涉及与所有销售展示有关建筑、景观、装修等）方案由市场部负责委托设计，报总经理办公会审批。销售卖场及样板房设计应注意规避法律与市场风险。

6、设计更改
6.1所有变更申请及变更方案审查，均必要涉及该变更也许对质量、工期、成本影响。
6.2在施工图设计及施工过程中，所有涉及规划、建筑单体方案原则性变更（调节），应事先告知关于工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。
6.3在景观环境概念方案或进一步方案拟定后，由于特殊因素需进行局部设计调节或更改，统一由总工办组织提出设计申请，并注明修改因素及拟修改方向，一并报工程副总审批。
6.4除上述规定外施工图变更外，别的变更由项目经理部依照《工程设计变更管理规定》进行解决，涉及：
1）辨认变更需要，并予以评审；
2）形成设计变更书面文献；
3）审查设计变更文献；
4）发布、执行变更文献。
6.5最后批准施工图变更文献，总工办必要于施工图变更文献生效7日以内，复制变更文献，告知关于现场施工、工程造价和营销管理部门，并做好变更文献解说工作。

与否需要初勘
委托测量/初勘
测量或提供地形图/地质初勘

第二章 规划方案设计作业流程

总工办编制规划设计指引

总经理办公会审批

Yes
No
总工办编制规划设计任务书/招标文献

总经理办公会审批

通过招标选取委托设计单位

设计单位设计/调节/提交规划方案

总工办接受方案,申请方案评审

召开方案评审会

通过
No

筹划配套部进行规划报批
Yes

第三章 建筑方案设计作业流程
总工办编制建筑方案设计任务

总经理办公会审批

总工办编制设计招标文献，按照招标程序选取设计单位

设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度

总工办接受方案，进行初步审查

通过

No

Yes
申请方案评审

召开方案评审会

通过

No

Yes
筹划配套部进行方案报批，总工办进行下一阶段设计准备

第四章 景观环境设计作业流程

总工办编制景观环境设计总体筹划

总经理办公会审查批准

总工办编制阶段设计任务书

总经理办公会审查批准

招标选取设计单位

总工办配合设计单位进行设计

接受阶段设计成果

施工图设计

概念设计或进一步设计
总工办组织评审

沟通修改，审查通过

进行下一阶段设计

第五章 规划设计指引编制要点

1、设计意向某些
1.1总体开发设想
1.1.1 项目定位和开发筹划
表达规定：
道路系统与分期开发关系、结合项目地块价值分析容积率分派筹划、关注点设计（自然环境运用等）开发思路及成本测算、交通组织设想等。
1.1.2销售方略与开发环节契合性规定
1.2规划设计细则
1.2.1总体规划构思
表达规定：
结合项目定位及开发筹划进行总体规划构想、规划要点、土地评估（依照自然地形、地貌分析土地规划用途，选取适当建造范畴）。
1.2.2道路系统规划
表达规定：
路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及核心技术规定，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。
1）、车行系统与停车规划
表达规定：
停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式分派比例）。
2）、步行系统规划
表达规定：
纯步行系统分布（与否考虑绝对禁止机动车穿行地段，该地段应具备区域特点）、无障碍步行系统（与否考虑针对残疾人、老人无障碍环境设计及步行系统到达范畴规定）。
1.2.3绿化与景观系统规划
表达规定：
自然条件、用地条件分析、景观系统最大化运用分析。
1.2.4配套公共服务设施系统规划
表达规定：
配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施配备种类、数量及分布规定，以及经营利好）。
1.2.5竖向规划
1.2.6市政设施管网综合规划
1.2.7生态与节能设计
表达规定：
对生态环境运用与保护规定，依照各地区差别对雨水、太阳能及其她自然资源运用设想。
1.3建筑设计细则
表达规定：
以都市背景与项目用地分析报告为基本资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统实行加以阐明，对建筑材料、部件产品使用设想。
建筑造型、间距、朝向、群体空间。
1.4项目综合评价、规划方向及问题剖析
表达规定：
对项目各地块开发价值、开发内容安排筹划、规划风格进行总体分析、提出项目需要解决重要问题及操作难点。

2、客观资料某些
（阐明：本某些为设计工作提供客观理性背景资料。）
2.1都市背景分析
（阐明：节录《项目可行性研究报告》之有关内容。）
2.1.1都市房地产市场现状分析
2.1.2重要销售对象与需求人群分析
2.1.3市场潜力与隐性商机分析
2.1.4本地风俗与人文分析
2.1.5市民居住模式和出行方式分析
表达方式：
分析方式以形成不同生活层次和生活习惯内在因素为主，弄清晰本地居民寻常生活模式，避免设计师想固然。
2.1.6建筑文脉分析
2.2 项目用地状况分析
2.2.1自然环境调查报告
1）、本地气候特性
表达规定：
资料来源于本地都市记录信息年鉴和气象局网络资料。
风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。
2）、空气质量
表达规定：
资料来源于本地都市记录信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘上风空气污染状况。
3）、噪声水平
表达规定：
噪声模仿测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模仿样本、测点定位图。
4）、水文状况
表达规定：
资料来源于地质资料报告和有关政府机构水文、地质资料。
4.1）地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场设计）
4.2）地热资源（关系到会所可以配备服务项目，社区采暖热源等问题）
4.3）用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系水量变化规律、水质资料（关系到社区环境质量、防涝设施，对水系资源运用方式）
4.4）都市给排水管网与都市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等
5）、地形地貌分析
表达规定：
资料来源于规划国土部门提供地形图与控规图纸资料及现场踏勘。
5.1）等高（等深）线地形图、土壤土质
5.2）保护保存植被、树木明细与定位图
5.3）保存保护古迹、建筑明细与定位图
5.4）地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度级别
6）、基地内市政设施
表达规定：
资料来源于有关规划文献，需现场核算。
6.1）空中高压走廊、微波通道确认
6.2）地下光纤通讯、电信电缆确认
6.3）泄洪沟、涵洞等都市资料确认
6.4）市政“三通”、“七通”状况
6.7）、其她
2.2.2项目用地都市区位价值分析
（阐明：重点为居民出行可达性分析。）
1）、项目所处地段级别
表达规定：
资料来源于规划国土部门都市规划发展图则。
2）、出行可达性分析
表达规定：
2.1）基地与都市节点出行便利性
2.2）通过本地块都市捷运系统服务强度
2.3）地块周边市政道路级别、高峰时间交通流向流量与拥挤分析
2.4）用地范畴内规划市政路现状及其交通量调查
3）、周边土地与建筑
表达规定：
3.1）周边土地运用现状调查与将来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展物业性质用途；确认周边市政设施远景规划状况与否有立交桥、封闭迅速路、道路拓宽、市政管线等工程设施建设状况。）
3.2）周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途也许性；确认周边建筑物对本地块影响，涉及：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。）
3.3）周边楼盘概况
2.2.3可运用资源分析
表达规定：
（重点为交通、配套资源分析）
一）、可以以便享有资源：步行5分钟，半径400米范畴内
二）、居民可以运用资源：步行5-10分钟，半径400-800米之间范畴内
1）、交通资源
表达规定：
在可达距离范畴内交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要都市节点交通时间。
2）、都市配套服务资源
表达规定：
在可达距离范畴内都市商业服务配套资源种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细。
3）、景观与生态资源
表达规定：
在可达距离范畴内都市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达自然景观，以及运用方式。
2.2.4用地原有构筑物、建筑物状况

第六章 规划设计任务书编制要点

1 、都市背景分析（详见规划设计指引）
1）都市房地产市场现状分析
2）重要销售对象与需求人群分析
3）市场潜力与隐性商机分析
4）本地风俗与人文分析
5）市民居住模式和出行方式分析
6）建筑文脉分析

2、项目用地概况（详见规划设计指引）
1）自然环境调查报告
² 空气质量
² 噪声水平
² 水文状况
² 地形地貌分析
² 基地内市政设施
2）项目用地都市区位价值分析
² 项目所处地段级别
² 出行可达性分析
² 周边土地与建筑
3）可运用资源分析
² 交通资源
² 都市配套服务
² 景观与生态资源
4）用地原有构筑物、建筑物状况

3、项目开发目的及经营规定
3.1开发目的
（如：项目初步定位、风格主题、项目类型等）
1）客户主流及档次定位
2）产品构成（高、中、低层比例）
3）户型配备
4）分期开发安排
3.2经营规定（如：功能区域配备及划分）

4 规划设计指引原则及规定
4.1指引原则
1）符合都市规划原则
2）符合项目初步定位原则
3）生态与可持续发展原则
4）整体规划原则（与项目周边环境协调和融合）
5）尊重和运用本地人文、历史、地理原则
6）经济性原则
7）有助于物业管理原则
4.2详细规定（分概念规划和详细规划）
4.2.1规划技术经济指标规定
4.2.2住宅用地规划规定
1）整个社区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风与防风办法。
2）住宅组团组织范畴，组团空间层次规定。
3）多层与小高层日照、间距满足规范规定。
4.2.3公建配套用地规划设计规定
1）关于公建配套设计和功能分派是整个规划核心与核心，商业街规模与尺度应体现出与众不同，创造性特色。公建配套发展应与住宅建设同步进行。
2）公建配套分类、面积指标、设立位置。
4.2.4道路用地与停车设施规划规定
1）路网形式及出入口规划
2）人车方式
3）停车位、各种停车方式分派比例
4）步行系统规划规定
4.2.5景观与环境规划设计规定
1）对既有自然资源保护与运用
2）与总体规划、建筑风格协调统一
3）重要景观与次要景观合理划分
4.2.6成本控制规定

5 设计根据
由甲方提供或政府政策文献。

6成果规定
成果类型及规格。

7成果提交
时间、地点及联系方式。

第七章 项目规划方案评审指引

1、合用范畴
合用于规划设计阶段项目规划设计方案评审。
1）评价规划设计方案与否满足项目开发目的需要；
2）初步选取规划设计方案。

2、评审方式及规定
2.1项目规划方案评审采用会议评审方式进行，总工办负责制定评审会议筹划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。
2.2评审会普通由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部有关人员、工程造价部有关人员及邀请关于专家。
2.3规划方案评审会议筹划应至少提前一周告知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议人员。
2.4评审会议所需资料由总工办负责准备，涉及：
1）项目可行性研究报告
2）项目开发筹划书
3）项目调研报告
4）规划设计指引
5）规划设计方案（至少三家设计单位提供）
6）规划设计招标文献
7）规划设计任务书
8）地形模块（需要时）
9）周边竞争楼盘材料设备资料，以及本项目材料设备筹划
10）其他资料

3、评审议程及结论
3.1由总工办对《项目规划设计指引》进行解说，重点简介项目背景、公司对项目规划方案方向性设想、存在问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）
3.2由各投标单位分别简介方案，并留出20分钟左右提问时间。
3.3与会者就投标方案刊登意见，主持人应注意控制讨论范畴集中于《项目规划设计方案简评表》中所列条款，以便形成具备倾向性专业意见。
3.4方案评估采用与会人员记名投票打分方式进行，《规划设计方案简评表》中每一单项满分为10分，由投票人分别就每一方案给出各项得分。

4 、评审纪要
4.1评审会结束后三天内，总工办应做好规划方案评审会纪要，总结分析对各规划方案评审意见及评分，一并报集团公司审批。
4.2规划方案通过后，由总工办负责发出告知，知会规划设计单位。
4.3未能通过集团公司审批时，应重新组织规划方案设计和评审。

第八章 建筑单体方案评审指引

1 、合用范畴
合用于建筑方案设计阶段项目建筑方案评审，确认设计单位提交建筑方案与否符合公司规定，以及辨认方案需要改进方面。

2 、方案评审方式及规定
2.1项目建筑方案评审采用会议评审方式进行，总工办负责制定评审会议筹划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。
2.2评审会普通由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部有关人员、工程造价部有关人员及邀请关于专家。
2.3建筑方案评审会议筹划应至少提前一周告知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议人员。
2.4评审会议所需资料由总工办负责准备，涉及：
1）项目可行性研究报告
2）规划设计方案及经济技术指标
3）项目调研报告
4）建筑方案（建筑平、立、剖面图、建筑效果图；经济技术指标；设计阐明书；用地红线图）
5）其他资料

3 、评审控制要点
3.1由总工办对建筑方案设计背景进行简介，重点回顾规划设计方案要点、公司对项目建筑方案规定等。
3.2由设计单位简介建筑方案，并回答评委提问。
3.3 与会者就建筑方案刊登意见，主持人应注意控制讨论范畴集中于建筑方案评审要点中所列条款，以利充分辨认建筑方案完善需要。

4、建筑方案评审控制点
4.1检查方案与否符合国家现行规范、法规、法律、原则。
4.2与规划设计与否一致，若不一致要阐明其相对优缺陷，以供评委评审。
4.3与否符合美观、实用及便于实行原则。
4.4流线设计
1）建筑单体入口与道路关系合理性；
2）电梯厅与楼梯间位置合理性；
3）人流、车流组织与否顺畅，与否互相干扰。
4.5平面设计
1）每种户型类型、面积与否合理；
2）户型设计能否适应与市场需求；
3）平面设计与否经济合理；
4）与否符合现行有关建筑规范几法规（特别应当重点审查消防、人防与否符合国家、地方有关规定）。
4.6立面设计
1）立面形式与整个都市建筑、文化大背景关系；
2）立面风格；
3）立面形式比例、尺度；
4）建筑外立面细部设计；
5）立面形式与市场需求之间关系。
4.7剖面设计
1）高层建筑地下室层高拟定；
2）多层建筑若底层架空，其层高拟定；
3）原则层层高拟定；
4）顶层层高拟定及其运用。
4.8构造设计
重点审查建筑方案在构造设计上与否可行、经济、合理。
4.9新技术、新材料运用
与否运用已经通过验证较成熟又经济实用新技术、新材料。

5 、评审结论
5.1指定记录人在会后三天内应做好建筑方案评审会纪要，总结分析对建筑方案评审意见。
5.2总工办经办设计人员，将评审意见以《设计修改告知单》形式告知设计单位。
5.3设计单位在修改后经总工程师承认后，报总经理办公会审批。

第九章 景观设计任务书编制要点

1 、项目概况（引用规划设计指引内容）
1）项目背景资料
2）项目基本定位
3）项目环境资料

2 、设计范畴、内容及深度
2.1设计范畴
依照总体规划和开发规定拟定设计范畴。
2.2设计内容
详细景观范畴，如主题公园、组团绿地等。
2.3设计深度
依照开发规定拟定设计深度（概念设计、方案设计、扩初设计、设施图设计）。

3、设计规定
3.1总体构思规定
仅提供方向性设想，应规定景观设计师就下述各项作细致阐明：
1）对项目各地块开发价值、开发内容安排筹划、规划风格进行总体分析、提出项目需要解决重要问题及操作难点。
2）提出总体设计构想、设计要点、土地评估（依照自然地形、地貌分析土地规划用途，选取适当建造范畴）。
3）与总体规划设计关系构思（对景观系统与自然景观或都市景观呼应关系、步行系统与景观带结合方式倾向意见、应用根据，对其主题和氛围规定）。
3.2设计细则（详细景点设计规定）。

4、设计根据
由甲方提供或政府政策文献。

5 、设计不同阶段成果内容和规定
5.1概念方案设计阶段（设计阐明及成果图册）
1）总体景观规划彩色平面图
2）功能空间内主题景点平面布置及概念效果草图
3）功能空间内重要硬、软景观设施平面布置及概念效果草图
4）重要接点及普遍共性空间景观平面及概念效果草图
5.2初步设计阶段（方案设计阐明及成果图册三套，电子文本一套）
5.2.1各种硬质景观及其功能设施平面布置图
1）各种园路详细布置图
2）各种广场铺装详细平面布置图
3）各种水体详细平面布置图
4）植栽平面布置草图（结合硬质景观仅规定到乔木、灌木、花草区块设计）
5）各种小品、雕塑、亭台及功能设施详细平面布置图
6）照明系统详细平面布置图
5.2.2各种硬质景观及其功能设施平、立、剖面图及效果图
1）各种道路、广场布置形式图及效果图
2）各种水体及其驳岸平、立、剖面及效果图
3）各种小品、雕塑平、立、剖面及效果图
4）各类景观建筑平、立、剖面及效果图
5）各种功能设施设计图和效果图
6）地形标高设计平、立、剖面及效果图
5.3扩初设计阶段（图纸3套，电子文本一套）
1）所有园林硬质景观及其功能设施基本定位
2）照明系统定位及大样图
3）环境地形标高设计图
4）所有园林硬质景观平、立、剖面及大样设计图
5）所有园林水体平、立、剖面及大样设计图
6）物料样板
5.4施工图设计阶段（图纸A1及A3图册6套及电子文本一套）
1）所有硬质景观详细定位平面
2）所有户外照明详细定位平面
3）环境地形标高设计图
4）所有水体平、立、剖面设计图
5）所有硬质景观平、立、剖面及大样设计图
6）所有室外灯具之型号选取及大样图
7）材料明细表
8）初步工程成本核算
9）施工接点详图
10）各类细部详图

6 成果提交
结合销售方略与开发环节规定以及设计规定，提出时间规定。

第十章 施工图审查基本规定

1、审查规定
1.1施工图审查由总工办负责组织和协调，总工程师对施工图审查详细负责。
1.2施工图审查责任和形式涉及：公司内部审查、公司委托技术专家审查、施工方审查和监理方审查。
1.3在正式技术交底和图纸会审前，总工办必要督促各方完毕图纸审查。边出图边施工状况下，应规定变通图纸审查办法，保证施工前对施工图进行了必要审查和修正。

2、施工图审查应重点解决问题
1）设计图纸与否符合工程建设国标、规范。
2）设计图纸及阐明与否完整、清晰、明确、齐全，图中尺寸、坐标、标高与否对的，有否有局部差错。
3）建筑、构造、给排水、暖通、强弱电、煤气与装修等各专业图纸在平面和空间上与否互相矛盾、管线走向与否合理、管理布置与否互相矛盾、管理布置与地上建筑物、地下建筑物、周边环境有无冲突。
4）施工单位技术装备能力和现场条件难以解决技术或工艺难点。
5）特殊构造或新材料、新工艺、新技术与否已满足施工需要。
6）设计选用设备、材料原则与否适当、有无质量问题。
7）配套使用图集与否齐全，与否需补充何种详图。
8）有无设计变更合理化建议。
9）与否会突破工程成本。

3 、公司内部审查应着重审查解决问题
公司内部图纸审查，除上述审查重点外，还应注意审查解决如下问题：
1）设计使用功能与施工图与否符合公司产品规定，当有售楼书时，与否与图则一致。
2）各系统工程设计与否符合公司规定（售楼书承诺原则）。
3）建筑材料、设备、装饰材料与否符合公司规定（售楼书承诺原则）。
4）为提高产品质量及合理减少工程成本而提出设计优化建议。

工程管理

第一章 工程质量与施工管理

1、总则
1.1为逐渐完善公司工程质量管理体系，使工程质量管理程序化、原则化，指引各项目公司完善管理流程，从而保证工程质量，规范现场管理，特制定本细则。
1.2.责任部门
项目公司项目管理部。
1.3 负责人
项目公司主管工程副总、项目工程总监或项目管理部经理（职务高者）。

2、项目管理部内部管理
2.1.项目管理部部门质量体系建设
2.1.1.建立健全质量管理体系
项目管理部应依照实际状况配备有关专业工程质量管理人员、建立健全质量管理体系。
2.1.2.建立质量管理制度
1）、工程开工前，项目管理部应依照工程特点编制工程策划，明确质量管理目的、规划执行程序和流程。
2）、项目管理部应制定工程质量管理制度，涉及图纸会审、施工交底、样板先行、旁站监理、工序交接、材料管理和联合检查等制度，并编制实行细则。
2.2.开工前重要工作
2.2.1.配合规划设计部做好图纸评审工作,从施工角度提出合理化建议。对项目分期从施工组织角度提出建议；对图纸设计、节点做法等从施工角度提出建议。
2.2.2.配合物控部做好监理单位、总（分）包单位招投标工作，选取综合实力强合伙单位，为项目施工做好准备。对监理、施工单位技术标进行评审，对投标单位技术标答辩（监理总监及总包单位项目经理必要参加）出具评审意见。
2.2.3.配合规划部门办理开工手续，以及现场“三通一平”工作。保证开工前，施工场地达到场地平整、水通、电通、路通（必要时通邮、通讯、雨污水通排、通暖等），为项目施工提供保障。
2.2.4.主持编写工程策划，在质量管理策划中重点阐明：合同质量原则、投诉质量目的、工程质量管理要点、工程质量管理办法、质量奖惩制度等。
2.2.5.依照施工合同拟定项目质量目的，建立项目管理部质量管理体系，明确各岗位质量管理职责。
2.2.6.审核监理单位质量管理组织机构、人员资质、监理规划（大纲）、监理细则等，并对监理单位进行质量管理交底。
2.2.7.规定监理单位审核施工单位质量管理组织机构、施工组织设计（重点审核质量控制要点和质量通病防治办法），并对施工单位进行质量管理交底。
2.2.8.负责监理单位、施工单位施工图发放。规定监理单位组织设计单位、施工单位（含必要分包单位）进行施工图纸交底及图纸会审，会审结束后出具正式图纸会审记录，由甲方、监理、设计、施工单位审核无误后签字盖章。图纸会审记录规定一式六份（如有必要可另商定增减原件份数）。
2.3.施工过程重要工作
2.3.1.工程技术管理
1）、项目管理部应按规定进行部门施工图纸管理，并定期进行整顿。
2）、项目管理部应对施工单位重点分某些项工程技术方案（除报监理单位审核外）进行审核。
3）、项目管理部应对施工过程中发生变更洽商进行合理性、可行性审核。
4）、项目管理部应规定监理单位每月上报《监理月报》，并对其中所反映质量等状况形成反馈意见。项目管理部对于《监理月报》中反映问题以及项目管理部自身平时所发现问题，应规定监理敦促承包商予以整治，并将整治成果再上报项目管理部核算。
2.3.2.工程质量管理
1）、项目管理部实行质量月度联合检查制度，每月25日之前（或项目公司自行商定）组织监理单位、施工单位有关人员进行工程质量联合检查，并形成书面检查记录。
2）、项目管理部实行寻常巡检制度，工程师每日进行巡检，巡视中发现质量问题规定施工单位整治，监理单位跟踪整治成果。
3）、项目管理部应组织（或参加监理单位组织）工程阶段性验收，与外部质量监督部门建立良好工作关系。

3、项目管理部对监理单位管理
3.1.质量监理根据
监理单位应按照监理规范、监理合同、施工合同，以及《监理规划（大纲）》和《监理管理细则》进行工程质量监理工作。
3.2.架构与人员规定
监理单位现场人员数量配备应符合工程管理需要，同步应加强寻常管理，对不称职人员有奖惩、撤换等详细管理办法。
3.3.明确各阶段施工控制重点
按照施工先后顺序，将整个施工过程分为如下六个阶段，监理单位应分别加以重点控制。
3.3.1.施工准备阶段：重点完毕施工单位招标、施工合同订立（涉及技术规定），施工单位质量管理体系审查，施工组织设计审核，跟踪施工单位人、材、机等施工力量准备状况，组织图纸会审，开展技术、质量交底工作，组织各类乙方自购材料考察与确认工作。
3.3.2.地基及基本工程施工阶段：需关注地下水导排、土方开挖及支护、地基解决、模板及防护支撑体系、防水混凝土配比、大体积混凝土施工、后浇带施工、地下室防水施工、回填土施工质量及机电设备预留、预埋等环节。
3.3.3.主体构造施工阶段：要特别注意施工图与销售户型图与否一致、各隐蔽部位验收、建筑外立面与规划审批图对比、卫生间混凝土构造防水、外墙水平施工缝防水、砌体砂浆饱和度、分层抹灰等分项工程施工。对于构造工程、安装工程、砌体与抹灰工程等规定制定详细施工作业流程并监控隐蔽工程等重点环节。土建工程需为设备安装等工作创造条件，避免返工而对质量等方面导致不利影响。
3.3.4.装饰、装修工程阶段：重点控制外墙防水、室内防水、屋面防水、机电设备安装质量，协调各专业工作，监督成品保护、工作面移送等，避免交叉污染。
3.3.5.室外工程阶段：须提前完毕总平综合管线图，明确施工顺序，检查土方回填质量，避免沉降对各种管线影响，同步做好综合协调与成品保护，减少互相干扰与损耗。
对于构造施工阶段，须提前完毕综合管线图，并经公司有关部门确认，指引施工。对于上述检查内容，应列明检查内容、办法、频次。
3.3.6.竣工验收阶段：重点工作是组织各专业预验收、工程竣工预验收，重点检查影响建筑使用功能和外观观感质量问题，并监督施工单位整治贯彻。
3.4.技术方案评审
3.4.1. 监理单位组织施工过程中分某些项工程施工方案评审，项目管理部及其他有关部门参加。对于在施工过程中暂时浮现技术质量问题，监理单位尽量提前发现问题，积极组织有关施工单位参加方案设计，或者提出自己方案供参照等等，以使工作更为有效。
3.4.2.专项技术方案
对于工程施工要点和难点，规定施工单位编制专项施工技术方案，（如基坑支护方案、防水体系施工方案、混凝土浇筑及裂缝控制方案、铝合金门窗施工方案、防渗防漏方案、脚手架搭设方案、电梯安装方案等），并报监理单位（必要时报甲方）审批后实行。
3.4.3.质量通病防治
规定监理单位针对工程特点，提出施工难点和需重点防范工程质量通病（如斜屋面工程、屋面防水、高层桩基与地下室工程构造施工、地下室挡土墙裂缝以及后浇带控制、转换层构造施工、铝合金门窗工程、外墙保温工程、室外园林景观工程等），及详细管控办法。
3.5.旁站监理制度
为加强对隐蔽工程及重要工程节点质量控制，规定对基坑开挖与支护、桩基本施工、模板体系、混凝土浇筑、防水工程、土方回填、重要设备安装、塔吊拆除等工程节点实行旁站监理。
3.5.1.监理单位应在工程开工前，拟定重要隐蔽工程和核心工序，列出工程质量控制点，对重要隐蔽工程和核心工序（如土方回填、桩基工程、重要部位砼灌溉、防水工程、装修工程等）进行旁站监理。
3.5.2.监理工程师应采用平行检查、抽查，巡检、旁站形式，依照关于规范、原则及关于工程建设合同对工程质量进行检查。
3.5.3.通过监理单位应针对工程施工中质量问题向施工单位发出告知，限期整治。整治完毕后，施工单位应有书面回答，并报监理单位复查。若未准时整治，监理单位应按合同等规定进行惩罚。
3.6.内业管理规定
监理单位应认真履行监理合同，对整个项目从开工到竣工验收实行全程监控，做好寻常检查记录、工作日记及工程技术资料收集整顿工作。
3.7.监理例会或其他专项会议
监理单位应组织召开针对工程实体质量会议（可与监理周例会合并召开）。必要时，也可以组织召开质量专项会议。各种质量会议应作好记录并予以保存。

4.项目管理部对施工单位管理
4.1.对施工单位质量管理规定
4.1.2.质量保障工作规定：施工单位应按照施工合同、施工组织设计等，建立健全质量保障体系、制定质量保证办法以及详细技术解决方案等。
4.1.3.人员架构：施工单位应配备一定数量专业技术人员构成现场施工管理架构，如项目经理、有关专业专职质检员、土建工程师、电气工程师、给排水工程师、材料工程师以及各专业管工等，负责工程施工中质量控制。
4.1.4.质量管理