白水县和顺小区项目建设投资可行性分析报告(房地产开发).doc

前 言白水县是渭南市唯一的山区县，国家级贫困县,多年以来，受制于历史包袱及经济基础，城镇化建设与周边县比较尚待提高，“十一五”末期是该县大幅度提高生产力，迅速增强综合经济实力，实现跨越式发展，缩小与经济发达地区差距的关键时期。白水县委、县政府以高度的责任感和紧迫感，抢抓机遇，加快经济发展。提早制定出了“十二五”期间经济社会发展的指导思想是：坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以加快发展、跨越发展为主题，以西部大开发为契机，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活质量为出发点，以保障性住房建设等方面工作为重点，大力发展二、三产业，强化基础设施建设，加快城乡一体化建设步伐，迅速将白水建设成为和谐富裕的“五新”白水。二OO八年县委、县政府出台了关于加快城镇化进程的决定和近期出台的农民进城的有关优惠政策，用三至五年时间使我县城镇化水平达到50%，城镇人口达到15万人，城区面积达到14平方公里，人均住房面积达到25平方米.城镇化进程为建设白水县和顺住宅小区项目提供了难得的机遇。该项目的实施是白水县城区建设的重要组成部分，是建设和谐白水的具体体现，对提升城市形象，改善投资环境，提高居民生活水平，繁荣县域经济具有十分重要的意义。我们在有关部门的大力协助下，经过深入的调查研究、分析和论证，完成了和顺小区建设项目的可行性研究报告的编制工作。第一章 总 论一、项目名称：白水县和顺小区建设项目二、项目承建单位：白水县城乡建设综合开发公司三、项目法人代表：白水县城乡建设综合开发公司 经理：王忠友四、项目建设地址：依据白水县城市总体规划和县人事和社会劳动保障局实际情况，该项目建设地址选在白水县城关镇张坡村，白水县人事和社会劳动保障局北邻。五、项目建设规模：该项目占地5.8亩（大约折合3870平方米），共建设二栋六层砖混结构商住楼，总建筑面积9000m2绿化面积1300m2，道路硬化面积1000m2，总投资980万元。六、项目建设资金及资金来源：该项目建设总投资980万元，建设资金全部由白水县信源城市综合开发公司筹措。七、项目建设周期：该项目2011年元月开工建设，2011年12月30日全部建成。八、项目编制依据：1、国家发改委，建设部关于建设项目经济评价方法与参数（第三版）;2、国家发改委办公厅投资项目可行性指南(试用版)；3、建设部建标(1996)628号市政工程可行性研究投资估算编制办法；4、建设部建标(1996)309号全国市政工程投资估算指标;5、当地投资环境及市场发展前景调查研究;6、中华人民共和国企业法和股份合作企业资产监督管理暂行条例;7、陕西省关于西部大开发重点项目规划和建设的有关文件精神;8、陕西省关于促进县域经济发展的决定;9、陕西省关于环保节能方面的相关政策规定;10、陕西省城市规划管理技术规定11、谓南市白水县城总体规划（1998-2015）；12、白水县国民经济和社会发展“十二五”规划思路；13、项目建设单位白水县城乡建设综合开发公司提供的相关基础资料；14、白水县城乡建设综合开发公司关于编制白水和顺住宅小区建设项目可行性研究报告的委托书。第二章 项目建设的背景一、白水县概况1、自然概况白水县位于陕西省东北部，渭南市北部，处于关中平原与陕北高塬的过渡地段，是联结关中与陕北的咽喉要地。全县总人口29.4万，总面积986.6平方公里，其中耕地面积72万亩，辖7镇3乡，194个行政村。县境东隔洛河与澄城县相望，南接蒲城县与五龙山相隔，西接铜川市郊区与渭北黑腰带相连，北以黄龙山、雁门山为界，与宜君、黄龙、洛川三县毗邻。白水县境内地貌复杂，地形破碎，表现为三山（西北雁门山、东北黄龙山、东南五龙山）盘踞，五塬（大杨塬、史官塬、尧禾塬、北井头塬、雷村塬）起伏，两河（南面白水河东面孔走河）沿界通过，1178条沟壑纵横交错。塬面从北向南倾斜，海拔落差446-1568米，平均海拔850米左右。洛河由西北向西南穿境而过，将白水切割成河南、河北两大块。地貌总体分为中低山区、黄土梁塬、黄土台塬和黄土沟谷四种类型。白水县气候凉爽干燥、土壤深厚、排水良好、阳光充足、昼夜温差大，是我国首屈一指的优质苹果产区。当代的白水人民依托得天独厚的的自然环境和地理条件。承载苹果栽培400多年的历史，发挥现代科学技术，把苹果的发展推到一个历史高峰。全县苹果栽植面积53万亩。年产优质苹果45万吨，远销五湖四海，使“中国苹果之乡”的美誉名扬天下。“白水苹果”被评为中国驰名商标。最大的果汁加工企业安德利公司，现拥有2.5万吨生产线二条，年产浓缩果汁5万吨，产品全部销往美国等地，白水苹果及相关产品运销南亚、东南亚、中东、欧洲等二十多个国家和地区，真正实现了“白水苹果、亿万人民的口福”。西延铁路、西包铁路和渭清公路贯通白水县，蒲白运煤专线直通县城和林皋镇朱家河村,黄韩铁路己开工建设。全县公路成网，四通八达，白水至宜君公路改造全面结束，白水至澄城县、至铜川市两条公路已改造竣工，县乡公路已实现油路化、等级化,蒲白高速公路、合凤高速公路施工在即全县公路总里程283.045公里，其中县道192.945公里，乡道90.1公里；194个行政村共涉及道路391.8公里，已有125个行政村不同程度地通上了油路。白水县淡水资源比较充足，以地下水开发利用为主，水质优良，无污染，城市日供水能力达到5000吨，自来水普及率达到100%。目前日增加供水能力8000吨的城市供水工程已竣工运营，城市日供水能力可增至1.3万吨。全县10个乡镇，194个行政村中，大部分都安装了自来水，为广大居民生产、生活提供了方便。五大支柱产业，按照“高举发展大旗，团结创新实干，强果壮牧兴工，抓水修路建城，优境争项招商，建设经济强县”的总体思路和奋斗目标，大力实施“果畜富民，工业强县，项目带动，以城带乡，科教兴县”五大战略，积极落实“二十个一”苹果营销和“十个一”环境治理措施，努力营造一流的投资环境。经济和社会迈上了健康发展的“快车道”，农村经济形成了果、粮、畜和乡镇企业协调发展的格局，工业生产形成了门类比较齐全，实力较强的生产规模，创出了白酒、果汁、陶瓷、水泥、眼境等10余种名优产品。2、白水县城概况白水县城总规划面积20平方公里，城区规划控制面积15平方公里。目前县城已初步形成了以东环路、仓颉路、人民路、彭衙路、雷公路、居苑路、蔡伦路、粟邑路、新兴路、自强路、杜康路、北环路为主的四纵八横县城总体框架，城市道路标准化、绿化、亮化工程相继配套，铺装率达到95%以上。县城人口有9万余人，但城关镇建成面积不足5平方公里。随着城市化水平的迅速提高，相对较低的城市化水平已经不能满足人民群众提高生活水平以及本县企业进一步发展经济的需要。因此尽快提高城市化水平、扩大城区面积、改变城市交通状况是该县经济、社会发展的主要目标之一。同时，该县城地形复杂，三面被临沟、铁路横穿境内等既有的地貌环绕，发展受到一定阻碍，导致人口密集的老城区街道弯曲狭窄，居住环境较差，基础设施不足。二、项目建设条件1、交通条件白水县地处渭南与陕北相接的重要地段，对外交通主要以西延铁路、渭清公路为依托。白宜公路、白澄、白铜公里相继改造完工，西包铁路、黄韩铁路，渭白高速等相继建成，对外交通条件不断得到改善。县域内村镇基本实现公路网络化，全县公路总里程283公里，对内交通条件优越；县城交通已形成“四纵八横”网格状布局，项目建设的交通条件十分方便。拟建蔡伦路、居苑路、雷公路与环城东路相接，建成后对改善城区交通能力也有极大的促进作用。2、工程地质条件1）地质：白水县属于中朝准地台之鄂尔多斯台拗南沿，南临汾渭地堑。白水县境内第三纪底层经长期剥蚀，已被夷平。新生代以来，地形大致由西北向东南微倾。境内地层构成-向西北缓倾的单倾构造，褶皱不甚发育，仅在不同地域可见规模小、两翼平缓的背、向斜，大致以杜康沟为界，南北褶皱发育各有差异。断层是境内只要构造形迹，除前第三系地层裸露外，均稳伏于新生代地层之下，可分正断层、逆断层两种。2）地层与岩性：白水县位于渭北原区，地势西北高、东南低，地貌破碎、沟壑纵横，属黄土地貌景观。境内地层由东南至西北以此出露奥陶系，中统和上石灰统-三迭系浅海-陆盆沉积岩层；西部雁门山前地段及其南部分布新第三系上新统-下更新统冲积、洪积层；原区广布第四系冲积、风积层；沟谷区发育有第四系全新统冲积层。3）地震：白水县地处渭北黄土高源的北沿与北山交界地带，基岩为古生带沉积沿系，沉埋较浅。据历史记载，自公元515年至1983年，共发生过20次地震，其中大的地震4次，其余为弱震。地震烈度为7度区，此地区受地震、滑坡、泥石流等地质灾害的影响较小。3、工程气象材料项目所在区处于我国内际中尉地带，属于暖温带半湿润半干旱气候区。年平均气温13.3-13.6，年平均降水量529-638毫米，湿润指数0.51-0.72，光照资源丰富，年日照时数平均2144-2505小时，日照百分率45-56%，无霜期219天，最大冻土深0.8m，年最大降水量857mm，日最大降水量21mm。由于受南北高起中间低平的盆地地貌影响，该地区气候差异比较明显。白水县境内有大小河流14条，以洛河、白水河两大水系为主，多为西北、东南流向，沿河地带梁卯沟壑较多。第三章 项目建设的必要性 该项目建设是建设社会主义和协社会的重要组成部分，是党和国家对于全面建设小康和现代化、推进工业化、城镇化进程的重大战略部署，是时代的呼唤，是广大居民的迫切愿望和心声。一、白水县和顺小区建设项目的时代性和前瞻性1、改革开放以来，我国经济的快速发展，国力有了很大增强，市场经济体制基本建立，具备了用物质条件装备农业，用科学技术改造农业，用现代化经营方式发展农业，用科学发展指导农业的基础和条件，使相当一部分农民从农业生产中解脱出来，进城从事非农业生产活动。因此，党和国家在此基础上提出城镇化建设，是全面建设小康社会的重大举措。只有加速县城商住楼建设才能解决农村剩余劳动力进城经商、打工的住宿问题，才会大力推进城乡一体化和工业化进程，使我们的国家更加强盛，国力更加强大，城乡面貌才会发生巨变，中国共产党员所领导的社会主义事业才会蒸蒸日上，因此白水县和顺小区建设是很有必要的，也是非常及时的。2、白水县人事和社会劳动保障局目前的现状迫切要求建设和顺小区项目。白水县人事和社会劳动保障局地住县城东南部张坡村，白澄公路北侧，本单位目前共有职工二百余名，多数没有住房或住房距离单位太远，给工作和生活带来很多不便，加之此处现在居住的十多户住户房舍大部分建筑属于六、七十年代修建的土木结构房屋，因年久失修，均已破烂不堪，早己成为危房，目前居住条件极差，无生活着落，因此开发建设和顺小区：一是可以提升城市形象。是改善投资环境的需要，目前项目区现状与城市发展极不协调，该项目实施可以大大改善县城面貌，改善投资环境，拓展城市功能，增加商业机会，扩大招商引资力度，提高城市化水平，必将把白水县城市建设的规模提高到一个新水平，为白水县创建国家级卫生县城，实现白水县“十二五”规划奠定良好的基础。二是建设和协社会的需要：此项目实施后，既可以改善项目区十多户住户农民的居住条件，同时也解决了白水县人事和社会劳动保障局部分职工的住宿用房，所以实施该项目是建设和谐社会的需要，也是城乡一体化建设的重要组成部分.二、建设小区的指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以加快发展为主题，以西部大开发和县城新区建设为契机，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以发展经济提高居民生活为出发点，强化基础设施建设，加快城镇化建设步伐，建设富强和谐的新白水。三、白水县和顺住宅小区项目规划的原则1、以人为本，有利于方便居民生活规划住宅、市政基础设施、公共设施等建设，同时适当留有发展余地。2、坚持合理用地，节约用地的原则。3、根据县城规划要求，符合城区控制性详细规划的原则。4、坚持统一规划，合理布局，逐步推进和可持发展的原则。5、绿化面积1300m2达到30%以上，美化环境，创造良好的人居环境，提高居民生活质量。第四章 项目建设规模 内容及设计方案一、设计原则1、遵循县城总体规划的原则；2、遵循国家有关建设建筑工程技术规范原则；3、遵循国家消防安全规范原则；4、地震设防烈度为7度，遵循国家防震设计规范原则。二、设计的指导思想按照有关技术规范，该住宅开发项目要体现美观、大方、文化气息浓的特点，充分满足居民文化、生活、娱乐、医疗的要求。三、建设规模该项目共建设二栋六层宅楼及配套设施，建筑面积9000平方米。四、建设内容1、共建没二栋六层住宅楼。建筑面积为9000平方米。2、小区内绿化占地30%，绿化面积1300m2。3、该项目地住县城关镇张坡村,县人事和社会劳动保障局北邻，又是住宅小区，环境美化、绿化优为重要，除加强道路边绿化外，还应充分利用空余场地种植树木、草坪、药卉等，确保小区院内有一个良好的居住环境。4、水泥路面硬化1000m2。5、给排水工程（1）给水：该项目固定人员用水按10升/人日，流动人员按3升/人日计，考虑消防及绿化用水，需建容量为15立方米以砖砼结构蓄水池一座，配备水泵2台。水源为自来水公司供给，项目用水可从雷公路主干管接入，根据用水量，供水管拟选50饮水管。（2）排水：该项目排水主要为生活污水，需从化粪池处理后方可排入雷公路城市排水主管道。本项目需建化粪池一座，考虑自然雨水，排水管拟选250砼管道。6、消防设施（1）按照GBD16-87建筑设计消防规范要求，该项目在设计时应按规范要求配置相应灭火器材，大楼周围预留4.5米宽环形消防通道，保证消防畅通。（2）院内根据间距设置室外消防栓4处。（3）蓄水池设置规范的专用加压水泵，保证消防压力。7、采暖该项目根据实际需求，建立系统的供暖系统，以满足小区内采暖的要求。8、供电生活用电可直接由雷公路供电系统接入，完全可以满足小区用电的需求。9、设计技术参数（1）结构类型：二栋住宅楼为六层砖混结构，公共设施建筑为1层砖混结构。（2）抗震设防烈度：7度。（3）建设物耐用年限：50年。（4）建筑物耐火等级：二级。（5）屋面防水等级：三级。（6）防水耐用年限：10年。（7）建筑面积：9000平方米。（8）绿化面积：1300平方米，绿化率30%以上。（9）道路硬化面积：1000平方米。第五章 环境保护及安全措施一、编制依据1、中华人民共和国环境保护法(1989) 2、中华人民共和国大气污染防治法(2000) 3、声环质量标准(GB3096-2008) 4、中华人民共和国固体废弃物污染防治法(2005)5、建设项目环境保护管理条例国务院令笫253号1998年二、环境保护1、生态环境现状调查与评价白水县地处渭北黄土高源沟壑区南缘，境内沟壑纵横，日照充分，昼夜温差大，优质苹果适生区，其生态环境现状良好。项目区位于张坡村,南邻县人事和社会劳动保障局，南距雷公路100米左右， 东距东环路100米,其环境功能良好，声环境质量一般，符合区域声环境质量标准；空气质量满足区划的一类功能区标准。2、工程分析与环境措施该项目依据县城总体规划和雷公路详细规划建设该项目，在环保中属重点保护区，项目建设会对区域环境带来暂时的影响，其中施工噪音和扬尘是主污染因素。因此。(1) 设计期: 工程设计应从前期工作开始就认真考虑环境保护问题，在各阶段主体工程设计的同时做好施工区环境保护工程设计工作。 首先是工程结构选择结构合理，外型美观，工艺简单，尽量减少对住户生活住宿的影响；其次在确定建筑材料堆放场应远离居民生活区,避免对人群健康的影响；(2)施工期间：在施工期加强施工管理，在作业场、料场等地方设施工围墙和采取增湿措施，降低扬尘和施工噪声对周围环境的影响。项目建成后，应严格按照城区规划、园林管理，加强绿化等设施的管理与维护，定期洒水，降低扬尘，保护公共绿化，确保项目区环境质量。(3)加强施工人员饮食卫生管理,防止流行性疾病的传播。(4)加强施工期间的交通管理,有效的防止交通事故发生。3、环境影响评价项目的建设能缓解部分居民的住宿，解决了他们的后顾之忧，为建设和协社会做出必要的贡献。从整体布局上美化了城市建设。对白水的招商引资，经济建设创造了美好的环境。三、安全措施1、建立项目安全责任体系，制定规范的防火、防盗以及检查管理等相应的管理规章制度，加强对全集职工进行安全知识培训和道德教育，特种作业人员必须进行重点培训，持证上岗。2、除在硬件设施建设上加强火灾防范外，需要定期对全员进行消防知识技能培训，组织消防演练，经常检查消防器材，同时还需对电源、电器等定期检查。综上所述，通过项目设计和施工期间采取有效防范措施,可使工程建设对周边环境影的影响降到最低程度,所以该项目的建设从环保角度论证是可行的。第六章 项目组织管理及实施进度一、项目组织管理1、前期阶段目前应抓紧完成项目前期考察论证、立项、地勘、设计等各项准备工作和资金筹措工作，确保项目早日顺利施工。2、实施阶段在工程建设中实行项目法人责任制，招标制和工程监理制，由项目领导小组公开招标，决定项目负责人，聘请有关专业技术人员和监理公司进行工程质量管理和监督工作，并积极协调解决建设工程的具体事宜，二、项目建设进度1、项目拟建周期为16个月。2、项目实施进度：2011年2月底前完成各项前期准备工作；2011年3月动工建设；2012年4月30日全部建成并交付使用。第七章 项目招标一、招标内容该项目属公共设施项目，按照国家发改委工程建设项目招标范围和规范标准规定必需进行招标的工程建设项目，按规定标准，本项目招标内容为和顺住宅小区建设项目。二、招标的组织形式本项目招标采用的是公开招标形式，由项目单位组织招标。三、招标的方式本项目招标方式为公开招标，招标机构应同时在一家以上的全国性报刊上刊登招标通告信息，邀请所有潜在的有关单位参加招标，参加本项目施工投标的单位，必须具备下列条件：1、具有招标文件要求的资质证书，并为独立的法人实体。2、承担建过类似建设项目的相关工作，并有良好的工作业绩和履约记录。3、财务状况良好，没有处于财产被接管、破产及其它关、停、并、转状态。4、在最近三年内没有骗取合同以及其它经济方面的严重违约行为。5、近几年有较好的安全记录，投标单位当年内没有发生重大质量和特大安全事故。第八章 结 论白水和顺住宅小区项目，是一个集饮食服务、医疗保健、生活娱乐、住宿为一体的项目，实施该项目是加快城区建设的需要，是缓解城区居民住宿的需要，是建设和谐社会的需要，是美化绿化城区环境的需要，是白水县招商引资，经济腾飞的需要，特别是解决了职工住宿的后顾之忧的需要。该项目依据县城总体规划、项目区目前的实际情况，选址和建设规模较为合理，建成后必将对优化区域投资环境，促进白水县经济发展和建设和协社会具有积极的作用。总体而言，该项目实施是非常迫切的，也是非常可行的，建议有关部门给予大力支持，早日投入建设。1、项目投资估算表2、项目平面规划图3、白水县城平面图白 水 县 和 顺 小 区 建 设 项 目可行性研究报告陕西省农业工程勘察设计院二O一O年十月西安目 录 前 言1第一章 总论 3一、项目名称 3二、项目承建单位 3三、项目法人代表 3四、项目建设地址 3五、项目建设规模 3六、项目建设资金及资金来源 3七、项目建设周期 3八、项目编制依据 3第二章 项目建设的背景 5一、白水县概况 5二、项目建设条件 9第三章 项目建设的必要性11一、白水县和顺小区建设项目的时代性和前瞻性12二、建设小区的指导思想13三、白水县和顺住宅小区项目的规划原则14第四章 项目建设规模，内容及设计方案15一、设计原则15二、设计的指导思想15三、建设规模15四、建设内容15第五章 环境保护及安全措施18一、编制依据18二、环境保护18三、安全措施20第六章 项目组织管理及实施进度21一、项目组织管理21二、项目建设进度21第七章 项目招标22一、招标内容22二、招标的组织形式22三、招标的方式22第八章 结论23项目名称：白水县和顺住宅小区建设项目项目建设单位：白水县城建设综合开发公司建设地点：白水县城关镇张坡村编写单位：陕西省农业工程勘察设计院编写时间：二O一O年十月23