房地产公司质量管理体系之项目报建、审批管理程序模版.docx

项目报建、审批管理程序
1、目的和范围：为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项目顺利进行。项目审批分四个阶段：征地阶段、工程报建阶段、配套工程报批阶段、综合验收 阶段。适用于福州地区的开发项目。
2、职责：
2.1 总经理室负责发布项目开发指令。
2.2工程材料部外联部负责项目审批的各个阶段。
2.3 设计研发部负责提供报审各阶段所需的图纸。
2.4 审计核算部负责审核报审费用。
2.5 财务计统部负责复核、支付报审费用。
2.6 人力资源部负责提供公司资质材料。
备注：公司内部影响报批时间的关联工作主要为研发部的供图时间及完整性，财务的付款时间。
1、报批资料以研发部提供的完整设计资料为主.
2、政府职能部门须缴交的税、费，财务部应及时付款
3、工作程序
3.1 征地阶段
3.1.1申办《建设项目选址意见书》：外联人员应持申报材料到市规划局办理手 续，涉及到菜地、林地、国有资产、文物的应同时到福州市蔬菜产销领导小组办公室、福州市国有资产管理局、福州市文物管理局办理审批手续。

福州市城市规划局申报材料：
A. 报建人员身份证明、公司介绍信、法人代表委托书
B. 《建设项目选址意见书》申请表
C. 建设用地申请报告
D. 项目建议书、公司营业执照、企典代码证、批准证书（人力资源部提供）
E. 1： 500地形图一式3份
·取得《选址定点意见书》、选址红线图三份，工程材料部将《选址定点意见书》、选址红线图复印件传送设计硏发部。

福州市蔬菜产销领导小组办公室 申报材料：

A.规划选址申请表复印件
B.规划选址红线图
C.如属长期保护区菜地，还应具备市政府常务会议同意征用或其他有关文件
·取得蔬菜办批文
福州市国有资产管理局 申报材料：
A.立项申请报告
B.企业财务报表
·取得国资局批文

福州市文物管理局 申报材料：
A. 用地红线图一式2份（城区1： 500，土地成片开发为1： 1000)

·取得文物局批文
·取得《选址定点意见书》后，设计研发部根据选址指标及选址红线委托设计院进行项目总平面图的设计。

3.1.2申办《土地预审意见书》：取得《建设项目选址意见书》后，外联人员持 以下申报材料向省、市土地管理局申请办理《土地预审意见书》
申报材料：
A.土地预约申请书、申请人及经办人身份证明及授权委托书
B.市规划局核发的《建设项目选址意见书》及附件（原件〉
C.市规划局核发的《选址定点用地规划红线图》（原件)
D.公司的资质证明（含金融部门证明）（复印件）〔人力资源部、财务计统部提供〉
E.与被拆迁或征地单位、乡（镇）村协议书（原件〉
·取得《土地预审意见书》

3.1.3申办项目立项：外联人员持以下申报材料向福州市计委申报房地产项目立项
申报材料：
A. 可行性硏究报告
B. 公司营业执照、法人代表证明、资信证明（人力资源部提供）
C. 土地预审意见书
D. 选址意见书
E. 市建委审批的申请表
·取得立项批文，将立项批文传送财务部、经营部。

3.1.4申办《建设用地规划许可证》：申办《建设用地规划许可证》的程序可分
为：报批《总平面规划》、报批《建设用地规划许可证》两个阶段。外联 人员持以下申报材料向福州市规划局申办
《总平面规划》申报材料
A.报建人身份证明和单位介绍信
B.市规划局核发的《建设项目选址意见书》和选址红线图或《建设用地规划许可证》和用地红线图（复印件）
C.选址范围的总平规划图一式6份（总平中如有高层建筑或重要建筑应提供平、立、剖面设计方案图，如有安置房、幼托等应提供单位平面方案图） (设计研发部提供）
D.与原用地单位签定的征地协议书（应经主管部门批准〉或原用地单位的 《土地使用证》复印件和《房屋所有权证》复印件
E.属于批租用地的，提供土地合同和市政府的土地批文及用地红线图
F.若总平面会审经市规划局审定提出修改意见的，二次报建时需提交按纪要修改后的总平面规划图一式6份。
·取得审批盖章的总平图一式3份，将总平图复印件传送设计硏发部进行建筑方案设计、经营销售部办理《预售许可证》及产权预先登记。

《建设用地规划许可证》申报材料
A.报建人身份证明和单位介绍信
B.《建设用地规划许可证》申请表
C.市计委批准的年度建设项目计划任务书
D.公司成立批准文件、工商营业执照（复印件）（人力资源部提供）
E.已经批准的《总平面规划图》及有关附件
F.《建设项目选址意见书》及选址红线图
G.可行性硏究报告、环境评估报告(大、中型项目）
H.与原用地单位签定的征地协议书复印件或原用地单位的《土地使用证》 复印件
I. 1： 500地形图一式5份
工程材料部取得《建设用地规划许可证》和规划红线图一式三份，将《建 设用地规划许可证》传送财务部，规划红线图复印件传送设计硏发部。

3.1.5 申办《建设用地―证》 取得《建设用地规划许可证》后，外联人员应持以下材料向福州市土地管理局申办《建设用地许可证》
申报材料：
A.用地申请书
B.申请人身份证明〔法人、公司营业执照或其他依法批准成立的文件〉
C.经办人身份证明及授权委托书
D.征地资金到位证明（财务计统部提供）
E.土地所属单位交地证明
F.市规划局核发的《建设用地规划许可证》原件
G.市规划局核发的建设用地规划红线图（原件〉
H.市规划局确定的总平图（原件)
I.立项批文、年度投资计划
J.与被拆迁或征地单位、乡（镇）村协议书
K.地形图一式4份
·取得《国有土地使用合同》、市政府用地批复、《建设用地许可证》及征地红线图。

申办《房屋拆迁许可证》 项目用地必须拆除房屋及其附属物的事先办妥与有拆迁资质的拆迁单位委托事宜后，外联人员会同拆迁单位向福州市城市房屋拆迁管理办公室申办《房屋拆迁许可证》，申办《房屋拆迁许可证》的程序分为两个阶段，申办拆迁冻结手续和申办房屋拆迁许可证。
申办拆迁冻结手续
申报材料：
A. 建设项目计划任务书
B. 建设用地规划许可证和规划红线图
C. 用地批准文件和用地界限图及国有土地使用合同
D. 委托书（公司应明确委托事项和权限等）
E. 委托拆迁的，由拆迁单位出具对拆迁范围进行产权审查、冻结、调查摸底的申请报告

申办房屋拆迁许可证
申报材料：
A. 产权部门出具的产权审查证明
B. 建设单位与拆迁单位签定的正式委托拆迁合同
C. 拆迁计划和安置方案
D.建设资金到位证明材料
E.市规划局核准的规划总平图
F.城市房屋拆迁审批表
1公司营业执照及资质证明
·取得《房屋拆迁许可证》、拆迁公告

申办《土地使用证》：公司在交清项目土地使用权出让金并拆平地上物， 形成围墙空地后，外联人员向市土地管理局申办《土地使用证》。
申报材料：
A.土地登记申请书
B.申请人身份证明，营业执照〈复印件〉(人力资源部提供）
C.经办人身份证明及授权委托书
D.拆迁范围内的原土地证书

3.1.6取得项目批文、拆迁证明、土地使用合同、土地使用权证、征地红线图、 规划总平图后工程材料部以工作联系单的形式通知经营销售部、设计研发部、财务计统部。
3.2 工程项目报建阶段
取得《建设用地许可证》工程项目，总投资达到或超过50万人民币或总建筑面积达到或超过200平方米的，外联人员均须向福州市建设委员会办理工程项目报建。
流程：总平面图画建筑红线放核样方案会审扩初会审施工图审批
(规划局）（规划局）（勘测院）（规划局）（市建委）（各职能部门〉
3.2.1申办《建设工程规划许可证》取得《建设用地许可证》后外联人员持以下
材料向福州市规划局申办《建设工程规划许可证》
3．2．1．1申办建筑红线图
申办材料：
A.报件人身份证明和单位介绍信
B.《建设工程规划许可证》申请表
C.经市规划局批准的《总平图规划》图
D.市规划局签发的《建设用地规划许可证》及附件（复印件）
E经市土地局签发的《建设用地许可证》及附件,或原单位持有的《土地使用权证》及附件和《房屋产权证》及附件（复印件）
F.经市计委签发的建设项目计划任务书
G. 1： 500地形图壹份
3.2.1.2向市勘测院申请放核样
申办材料:
A.建筑红线图原件
B 总平面复印件
C地下室平面图、地上一、二层平面图
3.2.1.3向市规划局申请出2份建筑红线图
A.核样单原件
B.3.2.1.1中所有资料
3.2.2申办《项目报建表》
申报材料：
A. 介绍信、立项批文（复印件）
B. 工程报建单
C．规划建筑红线（复印件）
D.企业批准证书（复印件）
E.房地产资质证书副本（复印件）
F.企业章程（复印件）
· 取得项目报建表
3.2.3建筑设计方案联审（由市规划局组织，各主管部门参与审理）
申办材料：
A. 经办人身份证明，介绍信；
B. 计委批准的建设项目批准书或计划任务书；
C.《建设用地许可证》及附件，或原单位持有的《土地使用证》及附件
D.《房屋所有权证》及附件〔复印件)；
E.市规划局核发的《建设用地规划许可证》及用地规划红线图〔复印件〉；
F市规划局批准的《总平面规划图》及附件〔复印件〉；
G. 1：500地形图一式4份；
H.建筑设计方案一式6——8份（分送一栋楼各有关窗口单位）；（设计研发部提供8套图纸）
I.《建设工程规划许可证》申请表
· 取得建筑方案会审纪要，将会审纪要传送设计研发部，设计研发部联系设计院安排扩初设计。

3．2．4扩初设计联审（由市建委组织，各主管部门参与审理）
开发项目用地面积超过0.5公顷、总投资在2000万元人民币以上，须进行扩初设计，并应向福州市建设委员会申报。
申报材料：
A． 申请初步设计审批报告；
B． 外地设计院入闽、入榕手续（设计研发部提供）
C． 立项批文
D． 市规划局审批的总平图
E． 勘察设计文件（包括概算〉；
F． 方案会审纪要8份
G．勘察合同、设计合同3份
H．初步设计图纸（包括说明）8份（设计硏发部提供）
· 取得扩初设计批复，将批复传送设计研发部，由设计研发部联系设计院安排施工图设计。

3．2．5 施工图联审（由市建委组织，各主管部门参与审理)
申办条件：经市规划局建筑方案设计审批或经市建委进行扩初设计审批的各类建筑工程，可申报施工图会审。申报时由市规划局发出联审单，由市建委牵头进行施工图会审。

建设工程施工图审查中心
申报材料：
A.地质勘察报告二套（文字报告、附图、附表、附件）
B.施工图二套〖建筑、结构、电气、给排水、暖通）
C.专项施工图六套〔基坑、钢结构、幕墙及其他特殊结构)
D计算资料（电算资料、手算资料、基坑支护计算书、其他工种计算书、补充时程分析）
E.规划单体红线图（复印件）
F．规划总平面图（复印件）
G．申请《建设工程规划许可证》审批表（复印件）
H．市建委审查委托函
I.工程预算书、勘察合同、设计合同（复印件）
J.工程勘察成果审查合格通知书
K．其他职能部门审查意见（人防、消防、环保、园林）
L.扩初批复（复印件）
M．抗震专项审查意见（复印件〉

市建委抗震办（基坑会审）
申报材料：
A． 基坑自审表一份
B．地质勘察报告原件
C.结构施工图（±0.00以下）一套；建筑剖面图一份；
D．规划单体红线图及规划总平面复印件各一份
E．基坑围护计算书一份
F.基坑设计图纸6套（必须有一级注册结构工程师盖章〉

规划局
申报材料：
A．报件人身份证，建设单位介绍信或外商委托书；
B．上级政府有关部门（计委等）批准的建设项目批准书或计划任务书；
C．市土地局核发的《建设用地许可证》、《房屋产权证》复印件和用地界线图或《土地使用证》复印件；
D．市规划局批准的《总平面规划图》及附件（复印件）；
E．抗震办盖章结构施工图一套
F．消防部门盖章建筑施工图一套
G．管线综合总平面图及会审纪要
H．方案会审纪要
I.扩初会审批复
J.《建设工程规划许证》申请表（申请规划设计条件时已填妥）。

市建委科技处
申报材料：
A.《建设工程规划许可证》申请表、审核表；
B．外地设计院入闽、入榕手续
C．地质勘察报告一套
D．建筑红线图（复印件）
E．规划局批准的总平图（复印件）
F．立项批文
G．设计图纸，有初设审批的工程应附批文
H．勘察、设计合同

市抗震办
申报材料：
A．工程地质报告（高层建筑应有场地抗震性能评价报告，如楼高超过80 米，报告应送建设部专项审查）
B．建筑结构施工图、桩基施工图
C．高层建筑及6层以上砖混结构应附计算结果自审表
D．《建设工程规划许可证》申请表
E．建筑红线图（复印件）
F．人防联系单
G．结构计算书（电子文件）
H．场地工程抗震分析报告
I．时程分析补充计算书
J．抗震专项审查意见

园林绿化指标审核
申报材料：
A.规划部门审批的总平图（高层建筑需要.消防签署意见的复印件1份）
B.规划用地红线图、规划建筑红线图各1份（复印件）
C.绿化规划设计总平面图（原件2份）
D.地面一层施工图1份
E.《建筑工程规划许可证》审批表或规划联系单1份（复印件）
F.规划局审批的总平图（原件）

市环保局
申报材料：
A.设计方案、初步设计图纸（包括防治污染设计图纸）及其设计说明、扩初会审纪要
B.环境影响报告书（表）
市公安消防支队
申报材料：
A. 建筑设计防火审核申请表
B. 市规划局划定的红线图（复印件）
C.建筑设计图（含建施、水施、电施、结构、设施等）
D.给排水总平面
E.工程造价预算书
市人防办
申报材料：
A．计委立项批文（复印件1份）
B．扩初设计图纸1份
C．全套施工图纸1份
D．《建筑防空地下室》审查表原件1份
E．规划用地红线图、规划建筑红线图各1份（复印件）
城建档案：
A．征地红线图（原件)
B．规划建筑红线图（原件）
C．工程地质钻探报告及工程地质图（原件)
· 取得《建设工程规划许可证》
3．2．6申办“管线综合平面会审及施工图会审”
申办条件及程序：建筑方案审查通过后，设计研发部应立即和设计院联系安排管线综合平面图设计，由福州市城市规划局牵头进行“管线综合平面会审和施工图会审”，福州市电业局、电信局、福州市自来水总公司、市政工程管理处、煤气公司、温泉公司、有线电视台、建设单位、设计单位等参加审核。建设项目由市规划局牵头进行“管线综合平面会审” 后，专业施工图报送市规划局审理。
申报材料：
A. 报件人身份证明和单位介绍信；
B. 市规划局批准的《总平面规划图》及附件（复印件）；
C. 市规划局核发的征地红线图（复印件）
D. 管线综合平面图及工程管线简介一式8份；
E. 电力咨询报告（总用电量1500KVA以上〉；
F. 取得管线会审纪要及批复的管线图
· 将管线会审纪要及批复的管线图的复印件传递到项目部及设计研发部

3.2.7申办《建设工程规划许可证（市政工程）》
申报材料：
A. 报件人身份证明和单位介绍信（或外商委托书）
B. 市规划局批准的总平面规划图（复印件）
C. 专业施工图
D. 工程管线综合图
E．“管线综合平面会审及施工图会审”会议纪要
F．1： 500地形图一式3份
G．《建设工程规划许可证（市政工程）》申请表
H.有关部门意见或协议
I．大、中型建设项目咨询报告及可行性研究报告
· 取得《建设工程规划许可证》

3.3施工审批阶段
3.3.1申办《建设工程施工许可证》：外联人员在确认施工现场“三通一平”后
应向市建委申请《建设工程施工许可证》，申办的程序共分为工程发包、合同签证、委托质量监督、办理文明安全监察、建筑施工临时排水沉淀池审查和申请核发施工许可证六个阶段。
工程发包
申报材料：
A.工程项目报建表
B．市规划局签发的《建设工程规划许可证》
C.全套勘察设计文件
D.设计审查联审单
E．公司资质证书副本
· 取得工程施工承发包洽谈会议纪要
合同鉴证
申办材料：
A. 建设单位与施工单位签订的施工标准合同
· 施工合同由工商管理部门盖章

委托质量监督
申报材料：
A. 全套设计文件
B. 施工合同
C. 《建设工程规划许可证》（原件）
D. 营业执照副本（原件）
E. 《福州市建设工程质量监督申请表》1份

办理文明安全监督
申报材料：
A. 施工企业安全登记资质证书副本（原件）
B. 安全申报登记表（一式4份）
C. 项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证、上岗证（原件）
D. 施工组织设计（1份）
E. 临时用电组织设计（2份）
F. 工伤意外伤害保险单（原件）
· 安全申报表签章 ^

建筑施工临时排水沉淀池审查
申报材料：
A. 规划总平图
B. 1： 500地形图
申请核发施工许可证（施工单位应提供保险单、预算书、安全监察登记手续、经建委备案的商品混凝土购销合同）
申报材料：
A．《建设工程规划用地许可证》1份
B．经市工商局签证的建筑施工合同1份
C．《建设工程规划许可证》1份
D．现场拆迁已满足施工需要，围墙、大门、洗车道、污水沉淀池等己按规定设置
E．工程发包洽谈会议纪要（预算书、合同、施工图审核意见、工程许可证）
F．按规定办理了工程质量、安全监督手续
G．按规定釆用商品砼的工程，应提供商品砼供货合同
· 取得《建设工程施工许可证》
领取施工许可证后，工程材料部将施工许可证的副本传递到项目部、施工单位、复印件传送到经营销售部、财务计统部，

3.3.2用水申请（福州市自来水公司）
申报材料：
A. 填写用水申请表和工程委托书
B. 市规划局提供的《管线平衡会议纪要》
C. 1： 500地形图（原件）一式6份
D. 建筑物平面布置及给水系统图
· 提供自来水管线红线图，报规划局审批，规划局核发《自来水工程施工许可证》，《工程联系单》，外联人员持《自来水工程施工许可证》，《工程联系单》到市勘测院进行放样，到市政管理处进行破路申请，进行自来水工程施工。

3.3.3用电申请（福州市电业局）
申报材料：
A. 填写用电申请表和工程委托书
B. 立项批复
C. 施工用电设备清单和容量表
D. 设计单位提供的最终用电容量
E. 规划总平图及建成规模（座数、单元数、层次、用电构成说明），小区开闭所配电室位置（主管局盖章），一式3份
F. 高层建筑、楼群内的附属小区开闭所配电室位置或土建、电气图
G. 最终用电容量在1500KVA及以上用户应附供电方案咨询报告
H．比如遇拆表，应在办妥有关手续后方可受理用电申请
I．市规划局管线平衡会议纪要
J.法人代表身份证复印件、法人代表委托书经办人身份证
· 委托供电局组织施工，通知项目部配合。

3.3.4电信申请（福州电信局）
申报材料：
A. 填写电信业务需求申请表
B. 电信管线设计委托书
C. 市建委批准的规划红线图（1: 500）
D. 建筑总体平面图，管线总平图
E. 管线会审纪要
F. 建筑设计图（弱电部分）
· 委托设计和施工，签定施工合同，通知项目部配合

3.3.5煤气申请（福州市煤气公司） ，
申报材料: ^
A.1： 500地形图3份
B.1： 100平面图2份
C.管线会审纪要
D.管综图
E.1： 100北立面图2份
F.1： 100底层平面图2份
· 取得煤气施工许可证，通知项目部配合

3.3.6破路申请
申报材料：
A. 规划局核发的《城市工程管线建设许可证》
B． 1： 500地形图一式3份
· 取得施工许可，通知项目部配合

3.4竣工验收
3.4.1 建筑工程单位工程竣工验收核定（审理单位市建委、市建筑工程质量监督站）
申办条件：
A.工程量按照合同、图纸及有关规定已完成；
B.工程内业资料及施工单位自评结果已报送监督站检查，基本符合要求；
C.经监督站预验收，存在质量问题已整改；
申报材料：单位工程竣工报告，工程内业资料

3.4.2 消防验收
申报条件：单体竣工验收合格、消防设备到位之后，可以向市消防支队申请进行消防验收
申办材料：
A《建筑工程消防验收申报表》
B.加盖竣工图章的工程竣工图（包括：建筑总面积平面图、小区消防给水总平面图、消防水池、泵房详图、建施图一套、水施图一套）
C.建工程消防设计审核意见书

3.4.3工程竣工综合验收
申办条件：
项目建设用地0.5公顷以上或建筑面积2万平方米以上的开发项目，在建筑安装单位工程质量已竣工验收评定后，以及按规划要求各项配套建设已完成时均应向建委申报工程竣工综合验收。
申报材料：
A.公司提出书面申请验收报告
B.《住宅新村竣工综合验收申报表》一式四份
C.《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、单体工程设计图纸
D.质监评定质量等级文件
E.竣工图纸总平面图
F.技术验测、试水测试、重大问题已整改
G.工程竣工决算审计结论或报告

规划局：
A.建设用地许可证，建设工程规划许可证
B.规划用地红线图
C.规划总平图，建筑红线图
D.建设工程放、核样单
E.建筑单体标准层、底层平面图及剖面、立面图（施工图和竣工图）
F.单体工程竣工验收书
G.建设项目1：500修测图（原图）
H.管线综合会审纪要
I.管线红线图、综合图、管网总平面图
J.管线施工图、竣工图
k.管线建设工程许可证及管线竣工测量报告
L.总平、建筑红线、施工图不一致的应提供相关材料

电信局：
A.电信设计施工合同书及交款单据
B“一栋楼”管线审核单
C.电信器材合格证，进网证书
D.管线会审纪要

土地局：
A.政府用地批文，征地红线图，建设用地许可证
B.福州市国有土地使用合同，土地转交款凭证
C.原《国有土地使用证》（原件〉
D.规划总平图，规划红线图
E.建设工程规划许可证及建筑单体红线图
F.单体工程竣工验收书
G.建设项目1： 500修测图

园林局：
A.绿化规划总平图、绿化设计图、绿化竣工图
B.征地红线图、建筑红线图
C.绿化施工合同、工程款结算凭证

房管局：（以下资料由物业公司提供）
A.物业管理公司营业执照、资质证书
B.物业托管合同
C.物业管理基本金交缴总额核定报告
D.项目物业管理方案
E.物业管理收费标准（物业管理部门的批复）

电业局：
A.管线综合会议纪要
B.规划总平图、管线综合图 |
C.供电增容贴费缴款凭证
D.供电管线施工合同，工程款付款凭证

城建处：
A.管线综合会议纪要
B.雨、污水排放接管手续
C.规划审批的管线总平面图
D.管线竣工图
E.道路设计图及竣工图
F.污水集中处理协议及缴款凭证

环保局：
A.建设项目环境影响报告书（表或登记表〉及审批意见
B.环保设施承建单位资质书、环保设施的施工图，竣工验收监测报告、验收报告及其批复，环保设施工程质量证明
C.污水接管手续，管线综合会议纪要，污水集中处理协议及缴款凭证

自来水总公司：
A.管线会议纪要、管线总平图
B.给水管线施工、竣工图（地形修测图)
C.水增容费缴款凭证
D.给水管线施工合同，工程款付款凭证
E.永久性供水交费凭证（水费交费通知书）
F.有关供水方式或给水设施变更的书面材料及证明

建委开发处：
A.管线会议纪要
B.规划总平面图
C.单体验收质量竣工评定表（原件及复印件）
D.使用说明书和质量保证书
E.福州市建设工程竣工结算审查意见表
F.地名委员会核定的门牌使用通知书、合同书、发票
G.现场核查“一户一箱”信报箱是否设置，是否规范
取得单体工程竣工验收证书以及综合验收证书后，工程材料部以工作联系函的形式通知总经理室、财务计统部、经营销售部。

4.相关文件
《财务管理制度》（报建过程中有关费用的管理执行《财务管理制度》）
《福州市建设工程（含房地产开发）项目审批简化程序图》

5.相关表单、记录
5.1《建设项目选址意见书》申请表
5.2城市房屋拆迁审批表
5.3 土地登记申请书
5.4工程报建单
5.5《建设工程规划许可证》申请表
5.6工程项目报建表
5.7单体验收质量竣工评定表
5.8福州市建设工程竣工结算审查意见表
5.9住宅新村竣工综合验收申报表