物业管理法规期末考试复习资.doc

物业管理法规期末考试复习资料一、 填空：1、物业管理法规所指的物业一词采用狭义之说，按这种学说理解，物业具有物业是不动产、单元性空间和环境性 的独特属性。2、如果将物业管理法中的“物业管理”限定于专业化物业管理企业受托所事的管理服务，那么“物业管理”的基本性质应该为民事法律。3、我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法，以法律，行政性法规，地方性法规为不同层级规范的一元立法体制。4、物业管理法的空间效力是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。5、物业管理法律关系是物业管理法规、物业管理控制，调整6、物业管理法律关系中业主居于主导地位。7、物业管理法律关系的主体除自然人外，还有国家，法人。8、业主依法对自己的所有的物业行使占有、使用、收益、处分的权利，同时依法享有对物业的共有部分各共同事物进行管理的权利，并承担相应的义务。9、自主自力自律的原则是业主团体应当遵循的基本行为准则。它贯穿于业主自治自律的全过程。10、业主团体的决策主要通过业主大会的决议或业主委员会的执行监管等形式来实现的。11、国务院物业管理条例明确规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府12、我国目前各地地方法规规定的表决权计算方式为不分面积大小的一权一票。13、国务院物业管理条例明确规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。14、物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。15、物业管理合同的订立以当事人相互信任平等为前提，遵循自愿、有偿、协商一致的原则。16、物业管理合同订立的过程主要包括要约和承诺两个阶段。17、物业管理合同可以适用的违约责任方式包括强制继续履行合同义务、支付违约金、赔偿损失以及其他方式。18、物业综合管理特征有综合性强，专业性强，服务性强。19、物业产权特有形式要有个体独立，共有，公有，特定复有，四种形式工。20、物业管理的本质是业主自治权力的延伸。21、物业管理是管理企业接受业主的委托而享有的管理，那么物业管理的行为是私法上的行为。22、根据物业法律事实发生是否与物业管理法律关系主体的意志有关可将其分为法律事实和法律行为两大类。23、建筑物可区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权，共有部分持有权以及因共同关系所生的成员权所构成。24、收益性物业管理指以经营性房屋为主体对象的物业管理。25、根据规范法律关系的法律部门不同。物业管理法律关系可分为民事法律关系，经济法律关系，行政法律关系，刑事法律关系四大类。26、在归责原则中，归责事由居于核心的地位。27、在罗马法中确立了过错原则是法学领域的一大创举。28、过错可以分为故意和过失两种表现形式工。29、根据违法者承担责任方式不同，法律责任可分为民事责任、刑事责任、行政责任、经济责任、违宪责任。30、物业管理纠纷的处理方式主要有自决与协商、调解、仲裁、诉讼、二、 名词解释：1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2、物业管理法：是物业管理企业据以和业主签约，据与合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规的制约的法律规范的总和。3、物业管理法律关系：物业法律关系是指由国家物业法律法规确认和调整的,在物业管理和相关活动中的主体相互之间形成的具体的权利义务关系。4、物业权属管理：是指物业行政主管机关的物业权属状况进行持续的纪录，登记物业产权人的权力，在专门簿册记载权力的种类、权力的范围等情况并向物业产权人颁发权力证书的一种法律行为。5、业主的权利：是业主依法享有对物业共有部分和共同事物进行管理的权力。6、业主的义务：是业主合法承受的，在法律规范约束的条件下，为实现或保障对应的权利，按照法定或给定的要求，必须作出或不作出一定行为的负担。7、业主的自治：业主依靠物业居住所形成的团体，在自治中实施自我管理，平等相处的，民主协商团体约束的社区生活方式。8、资质：企业经营能力的等级。9、物业管理专项基金：物业管理企业根据中国财政部物业管理企业财务管理规定的规定，接受业主委员会或物业所有权，使用人委托代管的房屋共同部位维修基金和设施设备维修基金。10、物业管理法律事实：物业管理法规所规定或认可，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或条件。11、物业产权特有形式：物业的法律关系主体对于归属自己的物业产权把持的方式。12、狭义的涉外物业管理民事法律关系：指指特定的法域境内外物业管理民事关系，因其构成要素中的主体境位身份、客体或者引起关系变化的法律事实，涉该法域以外的其他相关法域法律适用效力的问题，必须先依法域的法律冲突规范作出处理，才能确定该民事关系就适用的实体的民事法律现象。12、物业管理法律责任：物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。13、侵权责任：行为人侵犯物业管理法律规范保护的财产及合法权益，依法应承担的否定性法律后果。14、违约责任：指合同当事人与不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性法律后果。15、仲裁：就是双方当事人争议事项提交非司法机关的仲裁机构进行审理，并作出具有约束力的裁决的过程三、简答题1、简述物业管理法的效力范围？答：管理法的效力范围指物业管理法律法规的约束力所及的范围，即所谓物业管理法的生效范围和适用范围，包括物业管理法规的1、空间效力范围，2、时间效力范围，3、对人的效力范围。A、空间效力范围：物业管理法律规范生效的地地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。B、时间效力范围：指物业管理法律规范的的效时间C、对人的效力范围：指物业管理法律规范可以适用的主体范围A、L 国内主体的法律效力，中国公民、法人、社团B、对外国人的法律效力。2、物业相邻关系具有哪些特征。答：物业相邻关系基于物业志理位置的毗邻而发生。物业为不同主体所有或由不同主 体使用时，才可能基于彼此提供方便而产生相邻关系，如果相邻关系由同一主体所有和使 用，则不发生相邻关系。物业相邻关系的客体是相邻各方在行使物业所业权或使用权时 互相给予方便于所形成的利益。物业相邻关系的内容是相邻一方要求他方为自己行使物 业所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应给予必要方便的义务。3、简述物业管理法律关系的特征。答：（一）物业管理法律关系性质的多重性 （二）物业管理法律关系基本主体的特定性 （三）物业管理法律关系中业主居于主导地位 （四）物业管理法律关系的客体有特殊性 （五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大 （六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。4、公共商业楼宇内部管理和外部管理运作方式有哪些区别。答：、内部管理运作方式 （）若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务（如保安、 保洁、设备维护等）应由同一机构负责。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调 度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。 （）若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。加在此机 构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。管理部的工作要旨是服务。 、外部管理运作方式 （） 成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。管委会的 人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。 （） 引进工商管理部门，在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执行部门协且 对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。 5、物业管理合同终止有哪些情况？答：(1)约定解除合同的权利的条件成成就. (2)事后协商解除. (3)因物业管理企业被解散、撤消、破产等原因注销而终止. (4)合同期限截止. (5)其他原因. 2、简述业主团体的运作。6、简述业主团体的运作？答：业主团体是指物业内全体业主构成的社会团体。业主团体的决策主要通过业主大会的决议或业主委员会的执行监管形式来实现的。业主团体作为业主自治的团体组织形式，一方面维护居住物业的利益及需求、自律行为，发挥高度的自我约管精神，全面体现个人自由享受与民间自治管理一致的风貌；另一方面，也必须在遵守法律、法规的基础上，接受政府监督、协调，整体促进社区、社会秩序的良性发展。（1）业主大会的成立及职责业主大会是由依法划定的业主自治管理辖区全体业主组成的议事机构，是物业内的最高决策机构。业主大会在商讨、决议的基础上，形成业主大会议事规则。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和全体业主具有约束力。（2）业主委员会的成立和运作业主委员会又称业主管理委员会。是在物业管理区域内代表全体对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。7、简述物业法律关系的构成要素？答：物业法律关系由主体、客体和内容构成. (1) 物业管理法律关系的主题是物业管理法律关系的参加者,是物业管理法律关系中权 利的享有者和义务的承担者.我国物业管理法律关系的主体有国家法人和自然人. (2) (3) 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利和承担的义务. 物业管理法律关系的客体是指法律关系主体的管理和义务共同指向的对象,这指无 和行为两大类8、物业权属登记的功能有哪些？答：(1)物业权属确认功能. (2)物业权属登记功能. (3)物业权属管理功能. 3、简述物业管理法的地位和作用。 答：物业管理法作为我国社会主义社会法律体系的一个组成部分,它既有民事性质的规范, 又具有行政性质的规范. 物业管理法是一个以民法为核心,并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系. 4、物业管理法律行为的种类。9、简述物业管理法的地位和作用。 答：物业管理法作为我国社会主义社会法律体系的一个组成部分,它既有民事性质的规范, 又具有行政性质的规范. 物业管理法是一个以民法为核心,并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系. 4、物业管理法律行为的种类。 答：物业管理法律行为一般分为三种: (1) (2) (3) 物业管理民事关系主体的合法行为. 物业管理行政管理关系主体的合法行为. 物业管理的违法行为. 10、物业管理法律行为的种类。9、简述物业管理法的地位和作用。 答：物业管理法律行为一般分为三种: 1、 物业管理民事关系主体的合法行为. 2、物业管理行政管理关系主体的合法行为.3、 物业管理的违法行为. 11、简述仲裁的基本原则。答：仲裁的基本原则主要有: (1)自愿原则. (2)公平合理仲裁原则. (3)符合法律规定原则. (4) 独立仲裁原则. 12、简述在物业管理过程中的民事侵权行为的表现。答：物业管理过程的民事侵权行为主要有: (1) (2) (3) 物业管理公司及其工作人员执行职务选成侵权损害的民事责任. 因物业维修施工而产生的侵权责任. 建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的,其所有人或管理人也 应该承担责任,但能够证明自己没有过错的人除外. (4) 因防碍行为而产生的侵权责任. (5) (6) (7) 破坏、污染环境的侵权责任. 无行为能力人,限制民事能力人致人损害的民事责任. 因妨害行为而产生的侵权责任.13、简述物业管理法律责任的特征答：1、法律具有综合性特征；2、法定责任与约定责任相结合；3、责任认定对技术规范有较强的依赖性；4、法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅。四、论述题1、试述物业管理企业的法律地位。答：一、物业管理企业的法律性质 物业管理企业从事的物业管理活动性质上属于民事行为。民事行为的实施要求实施者具有 民事主体资格，即只有民事主体才能实施民事行为。物业管理企业可能是法人，也可以是 不具有法人资格的其他组织。综上所述，我们认为物业管理企业具有民事主体资格，能够 独立地实施物业管理活动。 二、物业管理企业管理物业的基础委托授权与合同约定 物业管理企业作为一个独立的民事主体，在接受业主团体的委托后实施物业管理行为。因 此，业主团体的委托是物业管理企业管理物业的基础。这种委托属于民事法律关系，委托 方（业主团体）和委托管理方（物业管理企业）应当签订书面合同。明确规定：物业管理 企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 三、管理企业的职责范围 （） 物业的验收接管义务 （） 房屋装修装潢的管理义务 （） 建筑物及其设施的保养、维修义务 （） 物业小区的环境管理义务 （） 物业小区的安全管理义务。 （） 合同约定的其他义务2、试述物业管理纠纷的起因及其防范；答：（一）物业管理纠纷的起因分析 1、立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。 2、开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾 3、缺乏完善的市场竞争机制。 4、物业管理的服务概念没有建立。 （二）物业管理纠纷的防范措施 1、完善相关立法工作 2、加大行业规范化管理力度。 3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。 4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为 5、进一步规范政府行为3、业主公约的性质、特点、订立原则。答：（1）业主公约是业主（区分所有权人）之间的非单纯债权性质的契约（2）业主公约是众多业主（区分所有权）之间的社会化的契约；（3）业主公约具有合伙性质、集团性质；（4）业主公约类似于劳动法上的劳动协约；（5）业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。特点：（1）公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体业主（代表）大会。（2）公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。（3）公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。（4）公约是经业主签约或业主（代表）大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。（5）公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。订立的原则（1）合法性原则。业主公约的内容符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定。业主公约自业主签约或业主（代表）大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的县以上房地产管理部门备案（2）整体性原则。业主公约的订立是在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。（3）民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表大会的形式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求。4、 试述物业管理条例颁布实施的意义? （8分）答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。5、 为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，条例突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。（14分）答：一是，业主大会制度。 各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，条例规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。二是，业主规约制度。物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，条例对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位三是，物业管理招投标制度。物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，条例突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。四是，物业承接验收制度。物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 五是，物业管理企业资质管理制度。物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，条例规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。六是，物业管理专业人员职业资格制度。物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，条例规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。七是，住房专项维修资金制度。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据通知精神，我部与财政部制定了住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 五、案例分析题一、2002 年 10 月，李某入住某下去后，拒绝签订小区公共契约和物业管理合同，2002 年 11 月，李某对自己的住宅进行装修，擅自改变房屋的承重结构。为此，某物业管理公司以李 某装修破坏房屋结构，且施工影响小区他人休息、危机房屋安全为由加以制止，又被李某 拒绝，不服从管理。某物业管理公司向人民法院起诉李某。 结合所学的相关的知识和案情回答以下问题： 1、李某与某小区的物业管理公司之间是一种什么法律关系？说明理由。 2、李某的上述行为是否违反物业管理法规？为什么？ 3、人民法院能否受理此案？答：（1）、李某与某小区的物业管理公司之间是一种物业委托管理合同关系,因为虽 然在本案中李某入住某住宅小区后,拒绝签定小区公共契约和物业管理公司合同,但事实 上,从 2002 年 10 月,李某入住某住宅小区时开始,在这个小区就已经由业主代表大会代表 小区内的全体业主与物业管理公司签定了物业管理合同,也指定了相应的业主公共契约, 李某入住后,无权拒绝公共契约和物业管理合同. （2）、李某的行为违反了物业管理法规,违反了的第十四 条的规定.（ 3 ）人民法院要受理此案.二、2000 年 10 月 13 日，某区房屋土地管理局向航湖一村全体业主公告，公告的主要内容为： 根据航湖一村的业主委员会换届筹备组请示，针对该小区在业主委员会的换届选举中存在 的问题，同意在换届选举期间使用筹备组印章，原业主委员会印章即日起停止使用。该业 主委员会成立于 1997 年 9 月， 但在 2008 年 8 月 5 日和 9 月 2 日召开了两次业主代表大会， 做出决议决定延长本业主委员会任期。 该区房屋土地管理局公告中的 “换届选举筹备组 “并 未经过该小区的业主代表大会的讨论，为房屋土地管理局的决定。航湖一村业主委员会起 诉法院请求撤销该公告。 问：未经业主大会决议，业主委员会能否提起诉讼。 答：未经业主大会决议,业主委员会不能提起诉讼.因为首先涉及一个小区的诉讼事项属于 需要由业主大会(或业主代表大会)觉得的重大事项:其次,业主委员会仅是业主大会(或是 业主代表大会)的执行机构.因此,在本案中未经也住大会的决议,业主委员会不能提起诉 讼. 广州市天湖小区的业主委员会委托长安物业管理公司管理小区。从 2003 年的 2 月份开始 长安物业管理公司先后与几家广告公司签订了场地使用合同，允许其利用小区的外墙和电 梯墙壁悬挂广告。这一行为引起了小区业主的不满，几次交涉无效后，业主大会决定另行 聘请物业管理公司，但长安公司认为物业管理合同尚未到期，况自己的管理服务也无大问 题，业主大会不能随意解除物业管理合同，因此拒绝移交相关的物业资料。 问题：业主是否有权单方面解除物业管理合同？为什么？ 答：业主可以解除物业管理合同，但一是要必须通过业主大会，讨论来决定是否另行聘请 物业公司；二在约定的物业管理期限内，要看物业公司的服务是否达不到约定的标准。三、2004 年初，李某所在的小区物业公司催收 2003 年度的物业管理费。李某认为自己交纳的 物业管理费中包含保安费， 可小区保安并没有真正做到保护自己的财产安全。 物业公司称， 保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通 事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关 负责处理，与物业管理公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳 2003 年度的物业管理 费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付 4303 元物业管理费及滞纳金。 问：李某可以不交 2003 年度的物业管理费吗？为什么？ 答：李某应付物业管理费，因物业管理合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的 保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，一般不包括自行车的保管义务，李某拒付管理 费的理由不成立。四、2000 年 10 月 13 日，某区房屋土地管理局向航湖一村全体业主公告，公告的主要内容为： 根据航湖一村的业主委员会换届筹备组请示，针对该小区在业主委员会的换届选举中存在 的问题，同意在换届选举期间使用筹备组印章，原业主委员会印章即日起停止使用。该业 主委员会成立于 1997 年 9 月， 但在 2008 年 8 月 5 日和 9 月 2 日召开了两次业主代表大会， 做出决议决定延长本业主委员会任期。 该区房屋土地管理局公告中的 “换届选举筹备组 “并 未经过该小区的业主代表大会的讨论，为房屋土地管理局的决定。航湖一村业主委员会起 诉法院请求撤销该公告。 问：未经业主大会决议，业主委员会能否提起诉讼。 答：未经业主大会决议,业主委员会不能提起诉讼.因为首先涉及一个小区的诉讼事项属于 需要由业主大会(或业主代表大会)觉得的重大事项:其次,业主委员会仅是业主大会(或是 业主代表大会)的执行机构.因此,在本案中未经也住大会的决议,业主委员会不能提起诉 讼五、. 广州市天湖小区的业主委员会委托长安物业管理公司管理小区。从 2003 年的 2 月份开始 长安物业管理公司先后与几家广告公司签订了场地使用合同，允许其利用小区的外墙和电 梯墙壁悬挂广告。这一行为引起了小区业主的不满，几次交涉无效后，业主大会决定另行 聘请物业管理公司，但长安公司认为物业管理合同尚未到期，况自己的管理服务也无大问 题，业主大会不能随意解除物业管理合同，因此拒绝移交相关的物业资料。 问题：业主是否有权单方面解除物业管理合同？为什么？ 答：业主可以解除物业管理合同，但一是要必须通过业主大会，讨论来决定是否另行聘请 物业公司；二在约定的物业管理期限内，要看物业公司的服务是否达不到约定的标准。六、某小区物业管理规定：每一住户在装修前均须办理装修手续，就装修公司的资质、装修的设计图纸及装修人员、完工日期在物业管理部门备案，同时向物业公司交纳装修押金5000元。装修完毕经物业公司验收合格后退还押金。徐先生在某小区购买三居室一套，在办理完全部手续，并且交纳了装修押金，后装修公司即开始施工。施工完成后，经物业管理公司验收合格后，徐先生搬入新居，同时物业公司也将押金退给了徐先生。到2009年3月，物业管理公司突然以徐先生家装修时加宽了进户门为由，先停了徐先生家的电，两天后，又把徐先生家的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无他法之下将物业管理公司告上了法庭。问题1、在本案中物业管理公司的行为是否合法？为什么？2、徐先生作为业主应该如何来救济他所享有的权利？答：1、 本案中物业管理公司的行为是不合法的,因为徐先生的装修完全是按照物业管理 公司的规定完成的,在装修完成后也经物业管理公司的验收合格,因此,物业管理公司以徐 先生家装时加宽了进户门为由,停电、停水的行为侵犯了徐先生的合法权益. 2、 徐先生可以先与物业管理公司协商解决,协商不成,可以选择调解或仲裁或诉讼来维护自己的合法权益. 七、陈某驱车前往表哥家，表哥家住的小区为封闭式物业管理小区，出入口为东西两道门，小区内有保安巡逻。陈某将车停放在表哥家楼下的停车位上，锁好车门后上楼。后陈某下楼取车发现自己的车不见了。陈某随即向物业管理公司反映情况，物业管理公司查看了现场后，向公安机关报案。陈某多次向物业管理公司索赔，但物业管理公司以陈某未交纳保管费为由拒绝赔偿。1、陈某向物业管理公司索赔的主张能否实现，为什么？2、陈某可以通过哪些途径来保护自己的权利？ 答：1、陈某向物业管理公司索赔的主张能实现.因为陈某将车停在其表哥家楼下的停车位 上以后,便与物业管理公司形成了一种无偿保管合同关系.由于该小区为封闭式物业管理 小区,且小区内有保安巡逻,而本案中,该小区的管理存在重大过错,否则,为什么在一个内 有保安巡逻的封闭式小区停放的车辆被盗后而物业管理公司一无所知呢?另外,虽然陈某 未交纳保管费,但由于物管公司有重大过错,因此,依据有关规定,物管公司也 要承担赔偿责任. 2、陈某可以通过与物管公司协商解决,若协商不成,可选择调解,仲裁或诉讼来保护自己的 权利. 。六、判断题： 1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（ ）2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ ）3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（ ）4、业主是物业所有权人。（ ）5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（ ）6、物业管理条例不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( ) 7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。( )8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ ）9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( ) 10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( ) 11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( ) 12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ ）13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ ）14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ ）15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（ ）16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ ）17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（ ）18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国物业管理条例是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ ）19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（ ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ ）一、单项选择题：（每题1分，共20题）1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。A、所有物业 B、住宅物业 C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书4、物业管理的权利基础来源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物区分所有权 C、政府的分配 D、居民委员会的授权 5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能 D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。A、住户