西安项目市场调研及定位方案中兴公司样本.doc

东二环，全健康专题亲水人文家园 星河城中兴企业西安项目市场调研及定位汇报方案中兴企业西安项目市场调研及定位方案目 录前 言第一部分 调查说明一、调查目标二、调查内容三、调查方法四、调查范围第二部分 市场环境调研一、西安市宏观经济情况分析二、西安市房产市场发展分析三、西安市房产发展走势四、西安市居民房地产消费心理和行为分析五、城东房产发展分析六、区域内房产开发觉实状况及竞争楼盘分析第三部分 项目地块开发条件分析一、地块现实状况描述二、地块SWOT分析第四部分 项目开发可行性分析一、市场机会点分析二、市场风险分析三、物业开发条件设定第五部分 产品定位一、目标用户群体定位二、价格定位三、产品定位四、建筑设计提议五、园林设计提议六、小区配套提议七、商业部分定位提议第六部分 投资分析测算一、技术经济指标二、成本费用测算前 言首先感谢中兴企业给上海团聚不动产机构这次合作机会。在接收中兴企业西安项目标明确工作任务后，我企业抽调策划部资深高级策划师三人，并结合当地专业人士分为三组，针对“中兴西安项目”基础情况、市场环境和周围区域、社会环境及其竞争对手和对东郊区房地产市场及本项目基地等有效针对性区域作了为期12天实地调研。经过此次调研，我们认为“中兴企业西安项目”属西安市具很好发展潜力地产项目，同时项目本身优势和劣势均较为突出和显著。在后面分析中，我们将提出项目优势、劣势，并客观说明其利弊，我们目标是全方面地看待本项目和同行竞争项目标优劣，这对于下一步合理规避风险和实现既定宣传、销售目标，有着极其关键意义。此次调研分析，仅是在初步调查基础上分析。因为市场多变，很多数据尚处于变幅之中，所以我们所能谈汲到部分理念、结论和提议仅是我方一得之见，疏漏之处、可争议之处，全部是可能存在，我们努力争取以严谨态度来提出问题和分析问题，努力争取保持见解和实务操作前后连续性和一致性。本着对贵企业西安项目负责态度，我企业集中团体力量，组织了数次议案动脑会议，对市调样本以数据进行统计分析。我们将在此调研汇报基础上，进而撰写全程营销策划方案，并不停再度做深入调查研究和调整、完成、完善营销推广及销售策略，确保整个项目宣传推广成功和销售任务顺利完成。第一部分 调查说明一、调查目标我企业此次对中兴西安项目标市场调查，目标是在充足掌握西安市房地产市场和相关数据基础上，从动态角度分析西安市房地产市场发展趋势，从而分析中兴西安项目和周围区域房地产开发项目标发展趋势和潜在机会，为项目定位和营销策略正确制订提供依据。二、调查内容此次市场调查以项目为关键，针对项目目前地理环境、周围经济发展水平、人文环境、人口密度、小区配套、居民购置力和购房决议影响原因、关键竞争楼盘等情况进行调研分析。三、调查方法此次市场调查采取了实地调查、深度访谈等方法搜集一手资料，并从经过统计部门、相关专业机构购置相关数据等形式，针对当地市场情况做目标性很强专题调查。四、调查范围此次调查以项目为关键，在了解西安中兴房地产开发企业经营发展实态基础上，对项目进行深度调研分析，对东郊区进行了深入调研。此次调查同时也针对西安在建和待建项目进行了调研，点、线、面全方面结合，深入调查分析了西安市房地产市场。第二部分 市场环境调研一、宏观经济情况至今，西安市加紧推进国际化、市场化、人文化、生态化进程，全市经济连续、快速、协调、健康发展，城市功效深入完善，人民生活水平显著提升，实现了西安经济和社会发展预期目标，“十五”计划顺利完成。 西安市现在宏观经济情况在全国各大城市相比较来看，和发达城市还有一定差距，不过在西部城市中居于前列；对外来人口吸引能力较强；整个市场经济处于一个稳步上扬发展态势。，西安市国民生产总值为1270.14亿元，按可比价格计算，比上年增加13.1。其中，第一产业增加值64.08亿元，增加7.5；第二产业增加值539.61亿元，增加14.4；第三产业增加值666.45亿元，增加12.7。“十五”期间，全市生产总值年均增加13.3。按常住人口计算，全市人均生产总值为15925元，是1.83倍。三次产业结构由6.9：44.0：49.1调整为5.0：42.5：52.5。“十五”期间三次产业年均增加速度分别为4.3、15.7和12.3。 全市居民消费价格总水平比上年上升0.3，其中居住价格上涨5.6。商品零售价格下降0.3。房屋销售价格上涨4.3。工业品出厂价格上涨3.9。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6。 截至末全市户籍总人口741.73万人，其中男性382.02万人，女性359.71万人，性别比106：100。在总人口中，农业人口408.59万人，非农业人口333.14万人。 全市在岗职员年平均工资17654元，比增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增加12.7，比增加3264元，“十五”期间年均增加8.6；农民人均纯收入3460元，比上年增加10.1，“十五”期间年均增加8.1。城市居民人均生活消费支出7900元，农民人均生活消费支出2603元，分别比上年增加6.4和14.3，其中食品消费支出占生活消费支出比重分别为37.0和36.3。年末城镇居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增加19.8。城市居民人均居住面积13.85平方米，农村居民人均居住面积35.80平方米。 二、西安市房地产市场发展分析1、宏观政策影响 从到，在短短三年多时间里，西安市城建及维护资金投入由20多亿元猛增到100亿元，巨额投资令西安人文和生态建设全部有很大发展，换来了城市功效以人为本喜人改变和市民发自内心喜悦和满足。而城市建设和维护投资仍将保持100亿元高投入水平，促进西安城市功效不停完善。 九部委新政出台近5个月，而出台地方实施细则城市却不多，实施细则“难产”显示九部委新政对房地产行业影响之大。现在由西安市建委、国土资源局、计划局和房屋管理局联合起草相关落实国家宏观调控政策严格控制商品住房套型建筑面积实施细则（讨论稿）已经出炉，这无疑给处于观望甚至迷茫状态开发商指明了方向。在“西安细则”中明确显示，依据西安市各区域商品住房开发水平和定位，分区控制套型建筑面积。针对住房项目套型建筑面积控制管理，以土地出让到施工图设计和审查，办理建设工程计划许可证和施工许可证直至发放商品房预售许可证，程序严密，环环相扣，避免脱节，在每一个步骤全部加强了对开发项目严格根据住房套型建筑面积控制标准监管力度，并对不一样行事主体违反相关要求列出了明晰处罚条款。今年二季度以来，国家针对房地产市场进行了一轮新调控，颁布了一系列严厉调控方法，关键包含：5月17日“国六条”、5月29日九部委“十五条”、7月14日建设部相关落实新建住房结构百分比要求若干意见、7月19日相关规范房地产市场外资准入和管理意见、7月26日国税总局公布征收个人二手房转让所得税通知、8月19日人民银行对存贷款加息举措和9月6日国务院相关加强土地调控相关问题通知等等。对于宏观调控，即使短期内会对行业造成一定影响，但从根本上来说是为了使行业和国民经济愈加健康地发展。在8月末，国务院下发了国务院相关加强土地调控相关问题通知，在深入明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地相关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，严禁私自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检验，严厉惩处土地违法违规行为等八方面作出严格要求。这也被看作新一轮调控中“国八条”。这些政策即使并非直接针对市场供求，但对规范市场起到作用要更持久。对西安来说，国家新一轮宏观调控政策正当其时。西安房地产市场自开启以来，总体上即使发展势头良好，但也不可避免地存在着部分问题和矛盾，如供求结构不平衡、市场秩序混乱等。这些问题存在，不一样程度地影响了房地产市场健康连续发展，也影响了中央提出“友好社会”建立，相信在国家新一轮政策调控下，西安房地产市场会愈加好地发展。2、西安市房产市场发展概述总体来说，西安房产市场健康发展，住房价格保持稳定。新建商品房交易5.4万套，交易面积500万平方米，交易金额180亿元；二手房交易7800套，交易面积82万平方米，交易金额17亿元。上六个月全市住房价格仍呈增势。截至5月底全市新建商品房销售23000余套，销售面积252万平方米，销售金额91亿元。住房均价3182元/平方米，同比增加4.4，低于5整年控制指标。n 供给量：商品住宅完成投资68.66亿元，占商品房投资总额81.52%。整年累计完成施工面积555万平方米，完工面积为536万平方米，新开工面积为527万平方米。n 销售量：西安一般住宅平均在售价格为3098元/平方米，较上年增加4.27%；市场成交均价为3122元/平方米，较上年增加3.72%。整年累计销售面积为477万平方米，实现销售额149亿元，占商品房销售额总量80.05%。n 空置量：末西安商品住宅空置面积为21.18万平方米，占商品住宅空置面积总量30.48%。n 结论：1、西安房地产行业发展态势良好，投资建设愈加理性，日趋成熟；2、市场新开工、施工建设面积和销售面积同时增加，供需较为平衡；3、房价保持小幅稳定上扬，现有价格水平以逐步被需求市场认可；4、外来强势开发企业进驻使市场竞争环境愈加猛烈；中海、绿地、和记黄埔等中国房产巨头纷纷进入西安，为西安带来了新经营理念和管理机制，促进了西安房产开发水平。三、西安市房产发展走势1、总体趋势西安房产市场发展进入了良性发展轨道，具体表现在以下三方面：1）、市场有了新改变；高品质住宅成为主导，品牌企业笑傲市场；竞争愈加猛烈；2）、楼市在政府宏观调控和市场监督下，将愈加规范；3）、购房者越来越理性，有了更多选择余地。2、发展格局我们从西安市计划局了解到，西安未来发展以“一城”“二环”“三区”“六线”“三河”“八点”为关键打造，其专题为“打造魅力文化西安”。“一城”西安老城即明城，指环城东、西、南、北路围绕古明城。此次计划中，关键强调老城是三横、三纵计划理念思想。在历史文脉构思方面，应挖掘唐、明轴历史底蕴性，使其在商业文化基础上，提升历史价值。如朱雀路、解放路、雁塔路唐轴设计，南北大街明轴设计。 “二环” 在二环结构计划方面，环城路内部为明清时期城墙，城内拥有大量明清风格建筑，有着深厚文化底蕴。现在，在环城路和二环路之间缺乏有效、合理文化衔接，所以必需在二者之间找到一系列线，然后再在线中提炼相关文化点，从而起到连接两个环纽带作用。而在二环之间其它区域则作为风貌协调区，以烘托整个二环区域文化气氛，乃至提升整个城市文化品位。 “二环结构”示意图 “三区” 依据西安文化结构体系框架分析，在原有城市空间形态基础上扩展为不一样文化交融关系。在空间体系上以古城区为中心，周围历史文化保护区为载体，以“高新区”、“曲江新区”和“经济技术开发区”为支点，组成西安城区建设文化空间上存在隐形“金字塔”，形成西安独特文化机构体系结构框架。 “六线” 依据西安历史演变及现实状况研究，在现实状况基础之上合理地延伸，形成西安地域关键“六线”概念。 横轴：西安古城天际线轮廓过渡轴、历史文化演变过渡轴、关键绿化景观带轴。 纵轴：长安龙脉轴、唐历史文化延伸轴、唐历史空间延伸轴。 “三河” 三河是指：城北渭河，城东浐河、灞河。现在两河流域各有一开发区：泾渭流域为“西安现代农业综合开发区”，浐灞流域为“西安浐灞河综合开发区”，这么两河就交相呼应，相映成辉。在整体风格定位上，三水围绕之处是表现渭河、浐河、灞河和城区内外环境有机融合，展现大气、活泼、亲和自然旅游风貌关键窗口。 “八点” 在文化体系计划之中，依据现实状况确定现阶段八点即八个关键节点：城外大明宫遗址、玄武门遗址、小雁塔历史文化保护区、大雁塔历史文化保护区。城内张学良公馆、杨虎城公馆、八办纪念馆等发掘近现代革命历史爱国主义旅游路线，发掘碑林博物馆地域文化旅游路线。结论： 从本项目所在地块区域分析，该区域既处于打造“二环”以内，又在浐河、灞河辐射区域内，是未来关键打造“西安浐灞河综合开发区”必经之路。从这种远景计划分析来看，本项目标开发前景比较乐观。四、西安市居民房地产消费心理和行为分析尤其说明：本数据起源于我企业在西安合作机构于4月所做市场调查，其数据仅作参考。1.中小户型需求有所增加经过了房地产开发第一轮以后，部分需要较大户型城市富裕用户已经完成了第一次置业，大户型已经满足了她们要求，城市购房第二批消费者，即城市白领和工薪阶层才逐步成为购房主力军，这是一支庞大群体，也是支持城市房地产开发脊梁。在最新调查统计数据中，选择80-120用户仍然占主流，占总调查人数38.5%。以此面积为基础上、下增减20-30。选择120-150占被调查人数15.4%，选择60-80占被调查人数20.2%，选择60-120房屋占据了被调查总人数58.7%，可见60-120是西安市理想购房面积和需求。户型意向调查表项目60-8081-100101-120121-150151-180181-200201-250250以上人数9784101746425350百分比20.217.521.015.413.35.27.30 在户型调查中选择三居室、二居室仍是西安市场主流，分别占被调查人数40%和34.2%，由此可见，三居室和两居室是目前主力户型，由此可估计90-120三居室设计可能会成为未来一个阶段抢手户型。、图1-6所表示。户型意向调查表二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房一厅四房二厅复式其它人数（人）956911973576250百分比（）19.814.424.815.211.912.91.00 2价格是影响消费者购房首要原因经过调查发觉，价格和位置，仍是消费者购房首先考虑原因，分别占购房原因26%和25%，反应了西安市购房者量入而出理性一面，同时也说明西安房地产市场已开始进入成熟前沿。 3. 高层、小高层建筑受人关注调查中发觉，高层和小高层倍受关注，分别占22.7%和29.6%，可见大家高层和小高层概念还不是很清，可能是更多考虑了采光和空气净度方面，并未从价格和物管费方面考虑，当然也折射出高层、小高层市场空白。以下图1-8所表示：项 目高层住宅（层高超出15层）小高层住宅（约8-15层）多层住宅（7层以下，有电梯）一般多层住宅（7层以下，没有电梯）人数（人）10914293136百分比（）22.729.619.428.3 4.近郊楼盘选择比列增大调查中表明，大家对大盘认可度很高，占被调查人数64.9%；其中，近郊楼盘成为首选，占被调查人数45.7%，而选择市区楼盘占被调查人数41.9%，选择远郊占12.5%，从以上数据能够看出西安市居民生活居住理念和生活品质正在发生逐步改变。首先，大家开始寻求宁静生活，开始回避喧闹日子；其二，城市扩大化和市政公共设施逐步完善，正改善着大家居住习惯；其三，郊区房价相对市中心或闹市区对应廉价，大家易于接收。所以在以后几年中，近郊、交通便利、户型适中、价格适中、环境很好、配套齐全大盘将使大家渴望居住场所。图1-9所表示:项 目市中心闹区大盘小区市中心闹区单体楼或小盘小区近郊精品大盘小区近郊单体楼或小盘小区远郊精品大盘小区远郊单体楼或小盘小区人 数11487164553327百分比（）23.818.134.211.56.95.6 5.对住宅朝向排出您偏好，仍为南北通透、座北向南。住宅朝向调查表南北对流朝南朝北东西向朝西最喜爱43540050其次135170551155不喜爱0560195220 蓝柱：最喜爱 红柱：其次喜爱 黄柱：最不喜爱6.意向购房住宅装修标准，仍以毛坯房和简装为主。 意向购房住宅装修标准调查表项目全毛坯提供通常装修厨卫高级装修，其它毛坯发展商提供多个套餐供买家选择，装修费另付发展商提供精装修人数（人）1121411146845百分比（）23.329.423.814.29.4 7.意向购房理想客厅以中小厅为主体。意向购房理想客厅面积调查表10-1516202125263030以上人数（人）1091111425860百分比（）22.723.129.612.112.5 8、意向购房理想卧室为1518。意向购房理想卧室面积调查表8-1011-1516-2020以上人数（人）9813417969百分比（）20.427.937.314.4 9、意向购房理想阳台设计仍要求封闭意向购房理想阳台调查表传统开放式阳台落地玻璃阳台封闭式阳台其它12220913514百分比（）25.443.528.12.9 10. 意向购房对住宅每层户数要求： 两户及以下三至四户五至六户七至八户九户或以上无所谓2351043800104百分比（）48.921.67.90.00.021.6 11.意向购房对付款方法要求： 一次性付款分期付款银行按揭111205164百分比（）23.142.734.2 五、城东房产发展分析1、城东综合环境 西安是一个缺水城市，就此而言，傍大河而居城东区可谓得天独厚。历史上，这里水波潋滟，柳荫蔽天，曾经是文人雅士折柳相送、依依惜别人文故地，也是达官贵人休闲避暑地方。建国后，还是得水之利，这里被国家布局为西部关键纺织工业基地，全省十大国棉厂城东区独居其四，近10万纺织产业工人发明了灞桥历史上难得辉煌。然而，伴随改革开放和国家产业结构调整，因水而名、因水而旺灞桥区，发展劣势也因水逐步显现，有教授分析总结为三个字：一是“弱”。长久依靠纺织工业造成城市功效建设微弱而单一，灞桥城建区只有16平方公里，城市化进度远远滞后，边缘化危机日趋显著：二是“乱”。因为长久缺乏整体战略计划，浐、灞河沿岸垃圾成堆，污水熏天，采沙取土，满目嶙峋；三是“慢”。伴伴随国有纺织工业艰苦转型，因为城市化程度低下和环境问题，新兴产业聚集度低，从而造成经济发展相对缓慢。水一直是城东一大专题，西安市委常委会专题研究浐灞河经济社会发展问题时，尤其提出要把浐、灞河区域建成以绿色为主、绿水相融、房在林中、人在绿中生态环境优良示范区域。现在，浐河城市段已经建成数座橡胶坝，并已形成数千亩水面。这一距市中心最近、离繁荣不远、西安城区首个活水区域形成，不仅使这一过去被人忽略区域魅力得到彰显，而且使这一区域价值得到了快速提升。伴随沁水新城、水岸清城和千亩大盘广厦水岸东方等一批毗邻浐河楼盘相继亮相，乐水市民已蜂拥而至。从商业环境上看，城东拥有康复路综合市场、轻工批发市场和小食品批发市场一条街。以康复路、轻工市场、义乌商城为中心关键商圈，令城东商贾云集，人气旺盛。“康复路”市场已经有20余年发展历史。它对陕西乃至整个西北五省来说，影响很之大，这也难怪康复路被誉为“西北第一大市场”。这里马路边摊位加上两边近20座招商楼，大大小小个体经营户3000多家，从业人员两万余人，年成交额30亿元以上，天天有五六万人在这里进进出出。毫不夸张地说，康复路是让西安商贸经济充满活力一个“发动机”，也极大地提升了城东居住舒适度和区域价值。城东区支柱产业以前是纺织业，现在是军工业和机电产业。从1953年起，一个个大型纺织企业在这里耸立起来，几乎是一夜之间，西安纺织城以宏伟气势拔地而起。包含西安纺织城在内中国纺织企业在短短数年间，生产出产品供给了几亿人十几年需要。曾几何时，纺织城在西安经济份额中力拔头筹。上世纪80年代，纺织行业堪称陕西省出口创汇第一大行业，生产效益仅次于机械制造。不过到了80年代后期，因为大家认识上误区，纺织业开始衰落，和纺织业休戚相关纺织城也就开始凋敝。现在城东支柱产业一是以韩森寨为中心国防工业区，除“华山”、 “东方”和“昆仑”机械厂、黄河机械制造厂、西北光学仪器厂6家大军工企业外，陕西汽车总厂，西安微波设备厂亦坐落其间；二是以胡家庙为中心，省属工业为骨干建筑机械、机电工业区，该工业区在1985年建成了全国最大中外合资制药企业杨森制药企业。从道路设施看，城东和城内交通便捷，二环路全线贯通，三环路全线开工，估计明年就能完工，绕城高速也已经开始通车。纺织城道路设施也很好，不过通公交线路相对较少，和其它区域往来不是很方便。从教育上看，城东有西安交通大学、西安工业学院等大专院校和交大、工业学院隶属中学、黄河、西光、昆仑子校等著名大、中小学，也为区域提供了良好教育背景，形成了城东日渐浓厚文化教育气氛，由此所衍生校园经济、文化产业经济、使东部含有了和南郊伯仲难分优势。除了浐灞生态区大水大绿，城东还拥有占地七百多亩西安现在最大城市公园兴庆宫公园，另外，还有原来占地330亩老动物园，动物园迁出后已被西安市辟为永久性公园绿地，即现在长乐公园，这两大公园为城东增添了不少大自然气息。城东不仅构筑了适宜人居环境，也是西安最亲近自然生态区。另外，城东医疗配套也是很好，有第四军医大学、西京医院、唐全部医院、省纺织医院等著名医疗机构。总而言之，城东综合环境优势在西安是比较突出，不管是自然环境、道路设施，还是教育、商业配套，全部是比较完备，计划上更是有大格局，不过经济支柱产业相对较弱，降低了城东发展速度。不过，综合来说，城东未来发展是值得期待。2、城东和其它区域比较根据过去西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区，北郊是农业区。在这么计划下，城东纺织业在建国后到20世纪80年代中期有巨大发展，不过其后却举步维艰。和城东相同而又形成鲜明对比是城南，这里也是交通方便,商业繁荣, 是西安文教区，区内高校林立, 西安80%以上高校全部集中在这里，拥有良好文化气氛。一直是西安市民安家置业首选,一直到现在全部没有改变迹象。城南含有优点，城东基础上也全部有，区域内也有不少高校，商业也繁荣，不过居住人气相较城南却差了不少。相对于城东衰败纺织业，高新区无疑代表了西安新经济未来。作为国家级高新技术开发区，高新区经过十五年发展，已经成为西安市经济最活跃区域，经济总量约占西安市经济总量25%左右。因为经济发展，对应地带动了房地产业前进。高新区房地产开发量很大，吸引了相当数量西安当地人和外地人在此置业。现在，高新区已成为西安市民工作和居住理想区域。和高新区相比，城东经济已经是明日黄花，不过城东未来房地产空间未必逊于高新区。城西是“西咸一体化”结合带，而且北邻立即建设占地36平方公里汉长安城遗址森林公园，区域内又有阿房宫遗址公园，经济发展也很好，还有比较繁荣土门商圈，相较于康复路自然不行，不过作为大家生活区，城西无疑是大家置业一个很好选择。而且城西南面紧接高新区，却比高新区房价低很多，所以对高新区工薪阶层很有吸引力。综合来说，城西发展是不错，不过不会赶上城东。城东最大特色是一个“水”字，这是其它城区相形见绌，城东未来发展也将围绕着“水”进行。其中浐灞河生态区就代表着城东未来。3、城东房地产现实状况在西安楼市旧有格局中，南北发展势如破竹，高新区一马当先，曲江、经开区异军突起，只有东西楼市显得矜持、内敛，发展较缓。所以西安楼市有了“南金、北银、东铜、西铁”说法。而近两三年以来，这一见解在西安地产界正逐步改变，尤其伴随新兴骏景园、紫昕花庭、东尚、紫铭小区、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城和千亩大盘广厦水岸东方相继建成和亮相，西安城东地产逐步变得炙手可热起来。城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块能够在闹市和幽静中穿插生活理想佳地，既离开了市中心又不失其繁荣，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新城市主义关键区域。部分外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘涌现将使东城区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。现在城东房地产发展关键在两个片区，一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，多年来在城东开发新商品房基础上全部集中此片区；二是纺织城片区，关键是房改前开发集资房和公房。近两三年来，城东住宅价格基础上在2900元/平米左右浮动，最近价格变比较坚挺，已经突破了3000元/平米，住宅销售量也是快速增加，近两年增速全部在40%以上。很显然这预示着大家对城东地产看好。康复路、轻工、义乌商城已经成了西安对外贸易平台，能够这么讲：“大到家电，小到针线”应有尽有。西安市民衣食住行等物品流通基础上全部在这些大大小小批发市场进行。城东是一个大路货集散地，货样齐全、价格廉价，是西北地域首屈一指服装、生活用具批发市场，多少年来商贾云集，繁荣仍然。城东商业地产也是水涨船高，不停崛起。多年来，丹尼尔服装商城、多彩商城、华东服装城、金朗商城等项目标落成运行，充实着康复路商圈商业气氛。长乐路也已逐步形成了康复路之外城东商业代表。白马世纪广场、西北商贸中心、新兴24G、轻工综合商务楼等项目建设，无疑使城东商业地产得以延伸。城东写字楼和别墅全部很少。写字楼少是因为城东产业比较尤其军工产业，所以也就不需要对应写字楼。即使如此，城东还是有一颗写字楼明星西部电力国际商务中心屹立于互助路旁，一枝独秀，说明城东对写字楼还是有需求。城东别墅也极少，仅沁水新城和就掌灯有部分，这和城东环境特点相关，别墅或是依山傍水，或是建设在高尔夫球场、原始森林等优美风景区，对自然环境要求很高，而以前浐灞河受到污染，后才开始治理，西安动物园更是搬迁。没有对应地环境，别墅自然不会产生。4、城东房地产前景“智者乐水，仁者乐山”，人类总是逐水而居，在西安，以水为关键浐灞生态区是一大亮点。浐灞生态区在西安市城区东部，是一个北到渭河，南到绕城高速，包含浐、灞两河四岸南北向带状区域，计划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里，是本市关键发展“四区一基地”之一，备受市委、市政府重视和全市人民关注。根据计划，浐灞河生态区分三期开发，完成，总投资约500亿元。新区将含有五大功效：一是结合河道整改和滨水环境综合开发，将形成生态型滨水城市新区；二是在起步区东南形成行政办公功效区，容纳部分市行政办公管理职能；三是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地域总部经济；四是打造高品质城市滨水居住区，吸纳来自老城区居住人口；五是伴随流域水环境整改工程推进和广运潭、三角洲欧亚论坛等项目标定点和建设，将使浐灞河生态区在很快未来成为西安市著名休闲旅游度假区。广运潭生态区便是浐灞河治理开发“第一站”，号称“西部第一水城”。生态区总计划面积13.53平方公里，包含了动态游览区、生态湿地景观区、旅游度假景观区、灞河水体景观区四个部分，其中一期占地2.84平方公里。项目建成后，将以其丰富水资源和绿色资源成为西安“绿肺”，服务于西安生态建设，同时也将成为市民休闲旅游好去处。项目计划投资10亿元、预期10月完工。浐灞生态区作为西安市自然景观、生态体系建设关键组成部分，将充足表现生态特色，表现大水大绿。区域内计划人均公共绿地面积为35.6平方米，绿化率达成40，在浐灞河河道、区内水系和广运潭湖区形成水面2万多亩，在东部城区建成一道绿色屏障，成为西安天然氧吧和生态赔偿区，平均天天可吸收二氧化碳1800吨，释放氧气1300吨，年滞留粉尘2180吨，成为名符其实城市绿肺，极大地改善城东乃至西安生态和人居环境。未来浐灞生态区将是一个容纳40万人口新城区，依靠漂亮自然景观，这里房地产发展空间很大，尤其是高品质住宅和旅游地产。城东在区域发展上将形成五个显著片区。一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，片区内韩森寨军工区和胡家庙机电工业区，有以康复路、轻工市场和义乌商城为中心繁荣商圈，有兴庆公园、长乐公园和部分著名高校，房地产发展无忧。二是纺织城片区，此片区纺织业已经落伍，现在没有主导产业，近期发展令人担忧，远期将在浐灞生态区带动下有很好发展。三是浐河开发区，本片区滨水优势无可阻挡，现在已经有项目沁水新城、水岸东方和水岸清城，住宅产业发展不容置疑。四是洪庆片区，本片区工业发展很好，还有部分军工企业和科研院所，有产业支撑，房地产发展也会不错。五是狄寨片区，现在这里有6所高校入驻，并拟扩大规模，又有白鹿原鲸鱼沟著名景点，前景令人看好。城东拥有康复路综合市场、轻工批发市场和小食品批发市场一条街，商贸繁荣，人气旺盛，商业地产大有可为。康复路综合市场天天人流如织，几乎是人满为患，所以现在正向长乐路发展，在长乐路大致量商业项目西北商贸中心恰好印证了这种趋势，也说明了康复路商业地产仍有不小发展潜力。长乐中路轻工批发市场发展也是有声有色，和康复路综合市场遥相呼应，相互吸引，正逐步融合为一个大市场，实现了两大批发市场双赢，也推进了商业地产发展。另外，胡家庙蔬菜副食批发市场、华清路青干果批发市场全部为城东商业地产提供了一展身手机会。结论： 从城东现在发展现实状况和政府打造力度来看，未来几年城东发展将很快速，这个片区将成为房产开发商最青睐片区之一，房产发展前景一片大好。不过客观地分析，本项目在城东纺织城片区，这个区域将是城东远景开发中开发最为缓慢一个片区，因为没有支柱产业支撑，距离未来浐灞生态区也有一定距离，只能依靠浐灞生态区远景借势开发，所以在开发时候，不容盲目标乐观，要依据地块周围发展现实状况正确地进行定位，有利于开发商平稳快速地回收资金。六、区域内房产开发觉实状况及竞争楼盘分析1、供给及销售概况投资建设： 城东区商品房施工面积为85万平方米，占全市总施工面积13.95%，完工面积为85万平方米，占全市商品房总完工面积14.26%，新开工面积为82万平方米，占全市商品房新开工面积14.03%。消化水平：城东区住宅类物业在售均价为2896元/平方米，写字楼类4671元 /平方米，公寓类物业均价为3784元/平方米，商服用房均价为6751元/平方米，别墅类物业在售均价为3943元/平方米。本年度城东区商品房销售面积为81万平方米，占全市商品房总销售面积15.14%，销售额为23亿元，占全市商品房销售额12.37%。城东区各物业成交情况： 公寓 一般住宅 商铺 写字楼总计 销售面积（平方米）1993776966 9271 24240 812470销售金额（万元）1115212590 7198 9493 230395 成交均价（元/平米）55952736 7764 3916 28362、城东区域供给楼盘列表楼盘名称开发商项目地址占地面积总建筑面积（）总户数户型区间（）建筑形态绿化率均价（元/）广厦 水岸东方中国广厦陕西广福置业发展西安浐河东侧1200亩84万80160高层、小高层402800高层3100小高层沁水新城陕西弟兄置业西安市长乐东路2号400亩70091303小高层花园洋房、别墅703500起就掌灯海润国际西安市金花北路6号115亩112万800102300高层、多层、小别墅554280紫薇 家天下西安高科示范产业投资西安市长乐东路86号68亩143万10004595平米高层、小高层303300东尚陕西龙扬经济发展老动物园北一期32.2亩115540117高层、小高层、多层403580鑫龙 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