房地产公司集团财务基础工作重点事项完成标准模版.docx

财务基础工作重点事项完成标准
序号
重点事项
完成标准
完成结果
操作思路
检查节点
完成时点
1
往来核销与账龄分析
①同一科目同一客商，核销后不能同时存在借贷两个方向的余额；
②核销后的余额与科目余额表余额一致；
①核销科目设置；
②先自动核销，后红蓝对冲；
NC-总账-往来科目核销核对
月结账日的次日
2
关联往来对账
①双方挂账金额一致；
②双方挂账科目一一对应；（如：应收对应付、预收对预付、其他应收款\往来款对其他应收款\往来款、实收资本对长期股权投资）
③双方挂账原币币种一致；
④暂允许存在的差异：仅限顺茵、家居等公司的采购款时间性差异；
通过协同方式挂账，月结前查询报表，线下对账；
NC-企业绩效管理-报表数据中心-往来各单位核对表
月结日2天前，协同全部发起；月结日1天前，协同全部确认；月结日的次日，在【NC-报表数据中心】节点上报“往来各单位核对表”
3
银行对账
①结账前，进行银行勾兑，操作完成后，单位日记账与银行对账单合计金额一致，且双方不存在未勾兑的记录；
②如当月存在未达，必须做银行余额调节表，调整后单位日记账余额与银行对账单余额一致；
③确实存在未达的，核实原因，次月完成未达账项清理，确保未达账项不超1个月；
1）可能出现勾兑不正确的情况：
①银行已收企业未收与企业已收银行未收、银行已付企业未付与企业已付银行未付出现相同金额的记录；
②单位日记账、银行对账单任何一方或双方都出现未勾兑的记录；
2）可能产生未达的情况：
①月底刷卡，次月到账；
②已开出支票、持票人暂未兑现等等；
NC-资金管理-现金管理-长期未达分析
月结前检查核对，确实存在未达的，次月结账前，清理完毕；
4
公共费用分摊
①公共费用包括但不限于宿舍、食堂、五险一金和水电费；
②每月督促上述费用归口部门进行分摊，编制费用分割单，财务凭费用分割单记账；
③定期分析费用是否异常，波动原因，判断费用分摊是否及时、准确；
①了解所辖公司存在公共费用类别，与费用归口部门沟通分摊标准，确保分摊合理、准确；
②费用归属遵循“谁受益、谁承担”的原则；
NC-科目余额表
每月
5
票据管理
1）付款票据管理：
①除政府行政类收费允许付款后1个月内获取票据外，其他支出原则上应做到先取得发票后付款；
②历史付款未取得发票的，按整改计划催收；
2）收款票据管理：
①收款票据与财务账、银行对账单数据核对一致；
②财务按月进行票据核销，特别关注票据是否存在缺号、作废、丢失等情况，相关手续是否齐全；
1）特殊情况需先付款后取得发票的，应征得区域财务负责人同意，且扣除相应发票税款的金额后支付，并做好台账登记；
2）加强票据审核，如：发票抬头、发票内容、发票有效性等，确保票据真实有效；
3）历史付款未取得发票的处理办法：
①票据丢失的，取得发票复印件、通过遗失声明、税局认定后予以入账；
②对方单位已注销，且税局无法代开发票的，先计入成本费用，后续视汇算清缴情况调整；
③因合同纠纷或对方故意拖欠不提供发票的，可考虑税局代开，或与律师沟通措施，必要情况下采取诉讼；
NC-科目余额表、票据台账底稿
每月
6
债权债务催收清理
①通过债权债务账龄分析，有针对性的定期清理；
②对账龄超长的债权债务进行评估，无法收回的债权和无需支付的债务，经领导审批后，转入营业外收入、支出；
账龄分析、定期清理（催收、账务处理）
NC-财务会计-总账-往来核销-往来账龄分析
季度
7
财务档案管理
①财务档案，不仅包含会计档案、一些重要合同文件也要纳入档案管理，如：公司成立文件（董事会决议、股东会决议、公司章程、验资报告等）、产权合同等；
②档案装订及时，累计未装订凭证不得超过3个月；
③从集团内控管理、税务风险角度，整理凭证附件，要求附件齐全、合规；
④装订效果，整齐、统一、美观；（参见附件1）
①按月打印记账凭证，整理会计凭证附件，附件整齐、完整、不重复，并按月顺序装订，详见《会计档案管理办法》；
②档案装订及时，累计未装订凭证不得超过3个月；
③从集团内控管理、税务风险角度，整理凭证附件，要求附件齐全、合规；
④装订效果，整齐、统一、美观，而不是简单的装订；
拍照、现场查阅检查
每月
8
存货账实核对
①采用数量金额式核算，辅助余额既有数量，又有金额；辅助余额金额为借方，数量必须大于零；
②账面库存商品科目各苑区每种产品辅助余额数量*单方成本，计算出该产品应有库存金额，与账面库存商品科目对应苑区每种产品辅助余额金额一致；
③销售系统销控表各苑区每种产品总面积—销售系统已确认收入面积，与账面库存商品科目对应苑区产品辅助余额数量一致； ④账面原材料科目各种原材料辅助余额，与仓库系统对应原材料余额一致；仓库系统原材料科目余额数量、型号，与实物盘点数量、型号一致；
1）库存商品（房产）：
①竣工交付时，依据库存面积、单方成本底稿数据，计算库存商品金额；
应有库存面积=部分收款未确认收入面积+结转到库存商品未售面积
部分收款未确认收入面积=实测建筑面积*（1- NC已确认收入/结算价）
应有库存余额=单方成本*应有库存面积
（注意区分，合同收楼日在2013年3月31日前的，库存商品已全部结转至销售成本；合同收楼日在2013年4月1日后的，按照收款比例确认销售面积、结转销售成本）；
2）原材料：
仓库实际盘点数量与NC供应链导出的库存数量进行核对，确认是否存在盘盈或盘亏差异，并对差异进行调整；
NC“库存商品”科目期末数量、金额与销售系统“财务报表—C04楼盘所有房间销售情况明细（销售状态全选）”报表计算的面积、金额一致；
月结前，确保账务核算准确；每半年或年度，进行实物盘点；
9
系统对数
1）财务系统与销售系统楼款收入数据核对
①销售系统数据录入及时、准确；
尤其是开盘期间数据录入，转楼、退楼、换票、低首付、抵扣楼款、汇理财等特殊业务；
②确保每月及时审核传递系统数据到NC，避免出现漏传、误传等情况；
③结账前，核对两系统间数据一致；（包含诚意金、累计预收账款、累计确认主营业务收入）

①收入确认原则：达到合同收楼日期，实际已收楼款金额；合同收楼日第一次确认收入，金额为截至合同收楼日收到的全部款项；合同收楼日后，每季度收到的款项在当季度确认收入；
②注意区分，2013年4月1日前是按照合同结算价确认收入，2013年4月1日后是按照系统实际收款额确认收入
①NC“其他应付款-购房诚意金”科目余额与销售系统“财务报表—C14诚意金开票对数明细（派筹方案收款明细）”报表的收款数据一致；
②NC“预收账款-楼款”科目贷方累计数与销售系统“财务报表—C08开票对数明细表不含诚意金”报表的收款数据一致；
③NC“主营业务收入-物业出售”科目贷方累计数与销售系统“财务报表—C23合同收楼日期明细表”报表的累计确认收入金额一致；
诚意金、预收账款，月结前核对；
确认收入，季度结账前核对；
10
2）财务系统与明源系统成本数据核对
①及时、准确在成本系统中录入相关数据，包含票据金额、实付金额、应扣、实扣金额等；
②每月及时审核传递系统数据到NC，避免出现漏传、误传等情况；
③每月结账前，两个系统的应付账款余额、累计生产成本、代付款余额否一致；
①成本核算原则：以“实际收到发票金额”计入成本，季度出具成本底稿；
②特殊情况，走线下流程的，需于当月补录成本系统；
③对代付款账龄较长，要评估是否存在抵扣不回的风险，及时采取措施；
①NC“应付账款\工程款（结算）”科目贷方累计数与成本系统“【票据查询】-累计票据金额”一致；
②NC“应付账款\工程款（结算）”科目借方累计数与成本系统“【票据查询】-累计付款金额”一致；
③NC“生产成本”科目借方累计数与成本系统“财务核算管理—【成本管理】（建造成本）”金额一致；
④NC“其他应收款-外部单位代付款”明细科目余额与成本系统“报表管理—统计报表-06扣款明细表”待扣金额一致；
每月
11
成本归集
①核算科目：“生产成本”科目，期末辅助余额为借方数，不能出现贷方数；贷方发生额，对应科目为“库存商品”；已完工苑区或产品，季度或年度末无余额；
②成本归集原则：按实际收到发票金额；
③参照【集团标准成本项核算释义】划分科目，避免出现成本项之间混淆核算，如：道路成本归集到主体装修等错误；
①结账前，检查生产成本科目辅助是否存在贷方余额；已完工苑区或产品，是否有余额；检查贷方发生额，对应会计科目是否为库存商品；
②通过同苑区同一产品、不同苑区同一产品之间对比分析，判断成本分摊的合理性；
③共同成本和不能分清成本对象的，根据成本动因按收益原则和配比原则，及时分摊到各成本对象；
④综合考虑税务影响，成本归集科目准确，分摊依据合理（如占地面积、建筑面积、可售面积）；
⑤在无特殊情况下，竣工结算苑区后续不应产生较大成本； ⑥做好成本预提明细台账，避免成本重复归集；
①NC“生产成本”科目辅助余额表数据；
②NC“生产成本”科目数据与成本系统【财务核算管理—成本管理（建造成本）】数据核对；
每月/季度
12
成本结转
①核算科目：“主营业务成本”科目，借方发生额，对应科目为“生产成本”；
②结转原则：收入成本配比；
当期结转成本=单方成本*累计应结转面积-上期累计已结转成本
累计应结转面积=累计确认收入/结算价*总可售建筑面积
③根据合同台账数据、结合目标成本，合理预提成本，季度预提、并同时负数红冲上季度预提数；
①通过同苑区同产品不同年份毛利对比、不同苑区同产品毛利对比分析，判断成本结转的准确性；
②已付款未取得发票，账面未入生产成本，成本结转时应补提该部分成本；
③账面已计提成本，后期收到发票和付款时，应冲减应付工程款-暂估；
④已确认收入苑区，后期新发生成本，应于当年补结转，金额变更较大的需调整以前年度损益；
NC-科目余额表、
iufo-【房产公司收入成本确认表】
每月/季度
13
固定资产
①转固时点：资产达到预定可使用状态或者实际交付使用；
②自建原值计量：资产达到预定可使用状态前所发生的所有的、必要的支出。若竣工验收交付使用时未出结算的，需根据工程初步结算或预算、合同等资料，对固定资产原值进行暂估入账；
③外购原值计量：包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及运输费、安装费、技术指导服务费等可直接归属于该资产的费用；
①定期了解各项在建工程完工进度，是否达到预定可使用状态，或已实际投入使用；
②自建物业基地面积外发生的公共占地、公共道路、绿化、园林等成本，不作为自建物业成本，作为可售小区成本，分摊至可售小区；
③定期了解已转固定资产结算情况，及时对原值进行调整，按照新的原值计提折旧，折旧不追溯计提；
NC-科目余额表、
现场了解固定资产状况
每月
14
预付税费
①期末余额为借方数，不能出现贷方余额；
②预付税费辅助余额=预收账款辅助余额*预征税率；
③预付税费借方发生额对应会计科目是应缴税费；预付税费贷方发生额，对应会计科目是营业税金及附加，预付税费-企业所得税贷方发生额对应的会计科目是应缴税费-企业所得税； ④本科目只核算按照国家税法规定预收楼款*预征税率计算的预征税费，根据损益类计算应缴纳的税费，不通过本科目核算；
①结账前，检查预付税费科目辅助是否存在贷方余额；
②结账前，测算：预收账款辅助余额*各税种预征税率-预付税费辅助余额是否等于零；若不等于零，则可能系统税率维护错误；
③结账前，检查借方发生额对应会计科目是否为应缴税费，贷方发生额对应会计科目是否为营业税金及附加；
NC-科目余额表
每月
15
应缴税费
①期末余额为贷方数，不能出现借方余额；
②根据账面预收账款、主营业务收入等计算的应缴税费金额，与账面计提应缴税费金额和实际申报缴纳税费金额，三者每月要保持一致；
③借方发生额，对应会计科目为银行存款；
①结账前，检查应缴税费科目是否存在借方余额；
②申报前，核对申报表税费金额与账面应缴税费金额是否一致；
③结账前，检查借方发生额，对应会计科目是否为银行存款；

16
台账管理
①台账包括但不限于各类借款、预付款、员工借支、诚意金、应收账款、应付楼款、应付工程款-暂估、合同台账、单方成本底稿等；（底稿模板参考附件2）
②各种台账明细余额与财务系统对应会计科目余额一致，如：员工借支明细台账与其他应收款-员工借支科目辅助余额一致；
①结账前，更新各类明细台账，与财务系统对应会计科目余额核对是否一致；
②台账明细数据要及时更新，与NC科目余额表上的数据一致；
③有些台账底稿可直接通过系统导出，如：诚意金、应收应付楼款等；
台账底稿
每月

附件：1.财务档案范例
2-1.诚意金台账（模板）
2-2.应收楼款台账（模板）
2-3.应付楼款台账（模板）
2-4.应付工程款-暂估台账（模板）
2-5.单方成本对照表（模板）
2-6.员工借支及预付台账（模板）