项目开发策划案样本.doc

蓝彩明珠项目开发策划方案 房地产行业简单说就是地皮+钢筋+水泥+砖头，几乎没有技术壁垒，其它行业很轻易进入这个行业，也很轻易被模拟, 同质化楼盘很轻易陷入低价竞争怪圈。所以假如没有创新仅靠地皮口岸差异化来进入今天市场竞争，如同传统行业生产大米、砖头一样是没有多大利润空间。房地产又是透明度最高行业，有了创新好项目也很轻易被人复制、克隆，所以需要不停创新来实现产品差异化来保持这种竞争优势，这是我们中小型房地产企业生存之道，也是我们领先一步使自己处于相对无竞争领域关键竞争力组成部分。 管理学上有个经典原理，局部优化简单叠加并不一定造成整体结果优化，应该愈加强调在各方面均好基础上有效整合，能够在各方面做均好前提下，在一两个方面做出最优从而给消费者全方面整体优化印象，这么能够有高附加值空间；所以我们提出以下见解： 首先依据市场营销产品差异化原理及市场细分标准，短时间内，满足在一个特定区域生活一群特殊消费群体市场需求创新产品，无疑会使这个产品处于相对无竞争领域；即以地块周围项目为地基，把用户需求理念作为建材，提升各个用户类别海拔，努力建构高级用户空间，实现市场独立细分。 其次，移植汽车产品外延定位法，把细分出来独立市场进行产品各类分化，实现产品定位。参考汽车行业创新，如轿车式MPV车创新或轿车式皮卡车创新，将此理念移植到房地产行业，则变成居家住房也可经过酒店形式随时两用，这是创新关键所在。 第三，采取可自由选择菜单理念，把多个用户购置目标和用户多个需求，物业管理多个形式等集合成可操作经营模式。房地产开发在成全部早已经过了“一招制胜”时代，很多项目标成功往往是很多套路组合拳。下面是以上商理具体应用及本策划方案简述： 为了表现该项目标个性和创新，我们特意取名“蓝彩明珠”以区分于传统房地产项目。在南面科华北路一二环路之间该项目占地13.2911亩，除掉代征地4.0349亩，净地仅有9。2561亩。我们因债务问题接手“*房产”企业时，土地成本已相当高。因为种种原因，地块囤积了三年，伴随城市建设发展，周围土地已开发成熟、成型。科华北路以西形成了成城市有名棕北小区，棕南小区，锦官新城，桐梓林小区这么梯级富人消费群体；科华北路以东是四川大学和川大花园这么高科技、高收入消费群体，距该项目不到500M范围内正在开发“棕南苑”、“棕南俊苑”、“棕南经典”及“新棕北”也正是针对这一消费群体；整个科华北路和友谊路写字楼林立，餐饮娱乐档次高，热闹非凡。房屋中介二手房价位偏高，棕北小区里套二住房高达元/（二手房价）以上。全部这一切充足显示了商务小区市场特征。在这么环境下，假如按传统模式开发，因为土地成本原因其开发成本已很靠近这一区域现在市场价，这对还没有树立企业形象“嘉凤房产”企业来说毫无竞争力可言。况且这块地皮已耗尽了企业全部资金，尚还有缺口，根本无法开启。所以现实条件迫使我们策划一个很创新项目，使这个项目处于相对无竞争领域，让投资者很轻易看出该项目标市场前景和投资回报而无须经过长时间论证。我充足利用当地段处于高级商务小区特点，将此项目策划设计成经济时尚小套型公寓或自助酒店，关键针对投资型消费群体，提出了“用买住宅钱买酒店，用买住宅钱买办公用房”口号。以高品质酒店式管理服务和优惠首付和按揭条件，让购房者产生“45万立即拥有星际酒店”概念和动机。这么我们卖不仅仅是产品，还出售了一个经营模式，能够产生高附加值也是肯定。此项目标开发策划方案最终取得投资方认可并融资成功，于顺利开启。 案例： 经过大量市场调查、整理分析，我们发觉即使整个商务小区已经很成熟，配套也很完善，高级宾馆、酒店极少。尤其是满足中小型企业商务需求没有。方圆一公里范围内仅有“心族宾馆”、“向阳宾馆”三星级标准房价相当高，“友谊宾馆”、“三强宾馆”属招待所性质，生意也不错。去再远宾馆就要动车，市内交通拥挤，餐饮娱乐还要往返，不能满足商务接待方便、快捷、高效、安全需求。所以我们“房地产”和“酒店”结合，将“蓝彩明珠”项目标市场定在“有一定环境，有相当品味和品质,在商务小区里小套型公寓式自助酒店”。 “酒店式公寓”不新鲜，关键强调是住宅物业管理达成酒店星际水平，本质上还是长久居住性质，这么项目在这个区域市场是没有，不过“偷换概念替换品”还是有。利用高科技经过综合布线系统建立“公寓式自助酒店”在整个成城市全部是没有，能够在这个区域形成较大市场需求真空。因为周围开发配套成熟，最终开发这一地块也决定了该项目在短期内无法克隆，能够达成唯一性效果。 “公寓式自助酒店”是把简单、多个社会资源经过高科技手段加以整合，关键突出自助酒店“简单、快捷、安全、私密、商住两用、经济实用又有面子”特点。当然还有其它买点，这里不在一一赘述。目标用户群关键针对投资型消费群体，而该项目所处区域是成城市有名富人区。消费者“投资45万立即拥有星际酒店”。其实拥有只是个概念，产权押在银行。不过首付45万后，其它月供1000元左右由物业管理企业经过业主房屋以小时或天为单位代租完成，其收益往往大于月供。既可出租又可自用，如同定活两便储蓄一样方便。住店客人经过电话或大堂里电脑选定业主装修和定价房屋（必需有最低价），然后接待台前办理跟酒店一样住店手续，入住后酒店提供电话呼叫服务，每个楼层全部不设服务员，客人离店后保洁费和整个物业管理费全部由代收房费里直接扣出。 经过市场分析，我们把该项目标价格定在4500元/均价(市场切入价为4200元/)。但小套型房间总价应控制在25万元以内，在现有银行按揭政策条件下，即30年按揭30左右商务房间最高首付款为45万元，月供付1000元左右。因为高层单价和面积原因造成总价超出了25万元或45万元，则把目标市场对准商住两用中小套型住宅。该项目引导一个“用买住宅钱买酒店”，“用买住宅钱买办公用房”概念。开发策划关键是“有一定环境、实用、经济、时尚小套型”。开发策略是“把最好做在外面，看不见满足规范和使用要求即可，以求成本最低”。所以下面开发策划全部应围绕这多个关键来进行。 总体平面部署上：在正确项目市场定位基础上，为了最大程度利用土地资源，策略上先定平面总体布局，待经过计划后确定单体户型。所以依据“蓝彩明珠”项目所在地理位置建筑计划红线所确定7030.0范围,将两幢“L”型房屋呈“ ”布局，这么就能够半围合成一个近1000中心绿地，再加上底层架空以延伸绿地视野，并利用借景手法将火烧堰市政绿地引入到1000中心庭院，使整体上有一个较大绿化庭院空间。两幢“L”型房屋进深均为21.0 M,长边为南北朝向，短边为东西朝向。所以建筑结构形式为全框架结构。总建筑面积为30572.0，临街科华北路底层和二层为营业房累计：3130.0，公寓建筑面积为：23900.0（公摊面积为：5151.6）。地下设备用房及停车库面积为：5355.0。停车位：151辆，地下停车位：98辆，地上停车位：53辆。总户数：304 户。为了满足计划需要和使空间富于改变，在科华北路临街“L”型短边方向由高12层向低层层跌落至4层，层层退台屋顶业主自行绿化后轻易形成建筑立体绿化。 单体户型设计上：首先确定户型楼层平面部署。因为进深较大，可采取中内廊走道两边分户布局。结构形式为框架结构。户型室内布局设计除卫生间、厨房必需管道固定外，全部房间大小均由业主依据自己所购面积来考虑组合，然后经过开发商二次装修提供菜单式服务来完成。考虑到小户型通风、采光要求，采光面能够开槽。要求客厅、厨房、卧室均要直接采光，所以5090户型可考虑复式、错层或跃层等形式，同时还考虑相邻两户可变一户可能性。所以6层以上为两层一户，每户开间尽可能采取3.64.0M落地窗满足采光。单数层没有中走廊，好处是公摊缩小，电梯使用效率高。所以依据两幢“L”型房屋平面部署、具体户型依据所处位置、朝向、楼层、周围环境等原因将房屋分为1、2、3类价格。1类价格在33804600元/左右，2类价格在43804800元/左右，3类价 格在45005380元/左右。主流户型为3565为1类平层或复式，适合单身或两人合作居住，占总面积60%左右，通常在6层以下，通常为一室一厅单卫或两室一厅单卫。7090为2类，占总面积15%左右，通常在610层或11层、12层朝向不好位置。通常为两室一厅单卫或三室一厅单卫，这类户型关键为商务接待、会议、兼居住考虑。90130为3类，占总面积25%左右，通常在1012层。通常为三室两厅双卫或两室两厅双卫。这类户型要求朝向好、楼层好、带花园，采光、通风等质数要求做到均好，所以面积大、价格高也是符合市场规律。最终是130以上，也属3类，占总面积5%左右，在12+1层，通常为复式或错层户型，要求各方面全部要到位，关键为机构或集团订做。要求总户型种类不超出10种便于销售和推广。 建筑外观设计上：整个建筑外形要求时尚、雅致、明快，给人一个“秀外慧中、马路天使”纤细、柔美、廋体形建筑形象。这么和街对面“同源大厦”高大、浑圆、饱满、敦实形象形成对比、有趣城市景观。整个建筑外立面主色调由蓝色和白色组成，蓝色为大面积湛蓝色落地窗；白色由梁、柱、墙贴小块纯白面砖组成。辅助色采取柠檬黄和橘红色作为线条色。利用阳台出挑做封闭落地窗既满足规范又扩大建筑面积。阳台顶板外伸成上面楼层花台和空调板，这么业主绿化后形成立体生态建筑景观，充足表现建筑个性和空间多变。 建筑材料和设备选择上：该项内容是成本控制关键，因为品种、名目、档次繁多，所以只提出使用标准。主体结构材料使用在满足规范前提下尽可能选择价廉物美，因为不管是经济房还是高级商品住宅，国家结构规范只有一个；装饰材料使用则要考虑使用功效、消费者品味、身份定位等等，通常要在现有标准基础上提升一至两个档次才能满足一至两年销售需要；设备通常为隐蔽工程，满足使用要求即可，注意在价廉物美基础上要考虑使用成本和维修费用。 建筑环境设计上：因为围合空间有限，可采取“以小见大”、“先抑后扬”、“开敞借景”等园艺手法使绿化、道路、休闲娱乐空间变得舒适、有趣、充满亲和力。设计时有意识制造沟通条件和沟通场所，同时也要符合未来业主身份定位。所以不在意树种名贵，场面气派，尽可能选择常见树木花草及石材、面砖配以不锈钢管和板材、玻璃、铁花、铜皮、现代灯具营造出时尚、高端现代化园林。 物业配套服务和设施：以保安、保洁、保养服务为主收取尽可能低物管费，按1、2、3类住宅收费从1.52.0元/不等，同时提供功效完善、酒店应有、赢利性各类日常生活服务如洗衣、送餐及商务服务如传真、打字、复印等等，这类服务要求达成三星级服务标准，并收取一定服务费来补助非赢利物管费收入。这些费用全部可从代收房费里扣除。要求物业管理企业在开发和销售时介入，开发时从以后管理和最终用户使用角度就整体设计、工程设备安装、人流车流控制和分流、洁污分区是否合理等问题提出合理化提议；销售时指定一些营业房或公共场所某个区域只能用来做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管企业统一管理。客人有事找大堂，一个电话便有些人上门服务，快捷、安全、极富人情味。物管除必需由开发商添置外，其它尽可能整合社会资源。 以上开发策划内容经过整理已编制成设计任务书交由四川正源建筑设计事务所设计，并于5月30日经过总平方案设计。现在正进入扩初设计阶段。同时，四川嘉丽来（香港）物业管理已和我们签定投资合作协议并接手该项目标物业管理。该项目标融资洽谈已取得成功，投资方对该项目标创新表现出浓厚爱好，并已在确保资金安全情况下投资1000万。所以，该项目标开发策划取得成功施工建设已于上六个月开始，楼盘销售于1月正式开启。 解释： 1）“蓝彩明珠”开发策划方案作为在一个高价位土地条件上开发房产项目，肯定要拓展高级用户空间和在已较为成熟商务小区寻求需求空白点，即开拓和发明出新潜在市场空缺：既能满足中小企业商务需求，又实现中小投资者随时转换居家、办公两种功效公寓式自助酒店，从而和其它周围房地产项目相区分。我们最终在产品定位上，让这种公寓式自助酒店实现了房屋功效多角度自由转换，让死不动产动起来了。同时经过多个资源整合和完善服务手段，推出并让消费者接收了“用买住宅钱买酒店，用买住宅钱买办公用房”概念，并一举取得了投资方认可，在房产项目开发上实现了高级市场独特细分。 2)“蓝彩明珠”项目策划方案作为“公寓式自助酒店”从建筑使用功效上讲，其创新类似于汽车行业MPV、或SUV车。既可用作上下班代步，又可用作商务、旅行MPV或SUV车，在国外越来越受到20-35岁年轻人而喜爱运动成功人士喜爱，在中国这种趋势也是增加势头，这全部是现代知识经济和创意经济发展肯定出现现象。靠知识、靠灵活创意头脑作为经营资本，使得越来越多年轻人致富速度超出父辈，所以汽车行业出现这种现象，肯定在房地产领域出现。为年轻人提供时尚居家、商砖投资等多功效公寓式住宅。让住宅这种私人投资固定资产动起来，这也是一个创新。MPV或SUV车是使用人不变，车功效伴随用途不一样在改变；“公寓式自助酒店”是房子使用功效不变，使用人、使用时间在变。增加房屋使用功效，并提供一个使用模式是本案策划一个创意。 3）“蓝彩明珠”开发策划方案作为“公寓式自助酒店”,从建筑结构形式来讲是框架结构“空壳式”建筑。建筑外形、上下水电管道、公共交通、环境等全部是固定，室内房间大些装修标准全部由业主自己来决定。业主依据自己不一样生活时期不一样需求来决定是居家或是投资，或是临时居家，商住两用。业主在购房时，开发商为业主提供多个选择户型图，业主也能够自己提方案，开发商经过为业主提供这种菜单式二次装修来完成最终户型设计。这么户型总是能满足业主需求。业主接收它是主动、参与性，而不是现在开发商向业主提供户型设计，业主接收是被动，所以出现大面积拆墙改造，造成甲、乙双方资源浪费。所以这种策划和汽车行业一致，比如中、高级轿车外形全部一样，选装件配置如CD、ABS、安全气囊、多功效方向盘、寻航系统等，则依据用户喜好自己选定。 4）“蓝彩明珠”策划方案作为公寓式自助酒店，从固定资产经营模式来讲，类似于邓小平“一国两制”理论实践。即让房屋全部权和经营权或使用权分离，最终实现业主和物业管理企业双赢购置，用户经过按揭方法购置即可拥有全部权成为业主，不过为确保回收投资则将公寓交由物业管理企业以自助酒店形式负责代租，代租价格由业主依据自己装修标准和市场行情自定，但不得低于物业管理企业最低限价，用于确保还贷、保安、保洁等基础费用。业主自用也不例外。物业企业经过这种方法很轻易取得业主房屋经营权。因为本案策划项目标市场唯一性，该项目标可行性汇报很快就经过了，经济效益分析结果是开发商、业主、物业企业三赢项目，而且把这个“概念”做足肯定会带动一二楼营业用房销售和口岸增值，又反过来促进公寓楼销售。假如开发商眼光长远，该项目标经营价值远远大于开发价值。