华晨双帆国际名酒会策划方案.doc

华晨双帆国际名酒会经营权
出让策划方案

一.华晨名酒会商场定位:
华晨名酒会商场定位为：新品发布、展示展览和品评酒等互动式经营酒类主题高档卖场。在这里经营的商家可以与酒厂负责人、著名品酒师、行业领袖、权威高层人士“零距离”接触，携手中国酒业共同发展，探索酒业经营的新思路，诠释酒业发展新理念。本商场是给中国酒业高端品牌与经营高端品牌商家提供的顶级盛会；是一次机会难得、不容错过的财富风暴；是高桥酒业经营运营商的一次整体升级,也是一次规模空前的中南酒业精英嘉年华，更是中国酒业展示自身实力的理想舞台。
二. 商铺经营权转让与产权式商铺的区别：
经营权转让是指房屋或房屋经营权所有权人有偿出让本房屋一定期限经营权的行为。有偿转让房屋的经营权及该经营权的衍生权益,包括:对本房屋的经营权、租赁经营权、收益权，以及有效期内本房屋经营权的继承、赠与、转让权。一般由发展商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报的形式。
产权式商铺主要是指所有权与经营权分离一种房地产商铺产品形式，主要表现为商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
可以看出来经营权转让与产权式商铺有些类似，但是从本质上还是有一定区别，他们最根本的区别在于客户有没有取得产权。
经营权转让这种销售方式在浙江出现得比较早，特别是在浙江义乌的福田小商品城，更将这种销售方式表现到了极致，20年的经营权最高卖到了20万一平米。这几年在长沙也陆续的出现了这种类型的销售模式。比较出名的有:广州服饰城，指南针，大成华天，南门口长郡学生公寓等。我公司在浙江多年经历过许多经营权或者产权式商铺的项目。南门口长郡学生公寓也是我公司08年操作的项目之一，目前我司还保留着当时累积的几千个客户名单，此类型的项目销售我司有着丰富的实战经验。

三.经营权项目调查:

1.长沙·广州服饰城市场调查报告

项目简介
长沙·广州服饰城紧邻全国四大市场-长沙高桥大市场，由中国商业地产专业投资运营商---瑞天实业全程运作，项目总规划18万平米，建筑面积5万平米。项目所处区位交通发达，物流便利，商流广泛，人流高效。承接和整合高桥成熟商圈资源、国内外服饰行业优势资源和高效团队资源，并从软硬件两方面进行提升，创造国际领先的五星级营商环境，并提供包括电子商务、仓库、物流、会展、餐饮、娱乐等健全的现代化配套服务体系。为高桥商圈的进一步升级做好榜样。致力于打造中国首席品牌服饰批零直销中心和中南商业旗舰。
长沙·广州服饰城是中国首席品牌服饰批零直销中心，开业后将成为中南地区专业的集批发、零售、展示等多功能于一体的，国际知名服装品牌展贸中心。目前，已有126家国际知名服装品牌抢先签约进驻，一个国际级服装商业旗舰即将从三湘大地开始起航。
长沙·广州服饰城位于长沙市雨花区上河国际商业广场B区，地处万家丽路与人民路交界处，东接万家丽路，南临火焰路，西接马王堆路，北临市政规划路，占据长沙大东城中心区域，交通便利，地段优越。同时，项目距离长沙火车站不到10分钟车程，在建中的武广高铁车站更是与之相距咫尺之遥。
长沙·广州服饰城内设数百平方的大型品牌展示中庭位两个，提供停车位500个，中央空调、IP电话、宽带网络、手扶及升降电梯等软硬件配套一应俱全。同时，瑞天实业为上河国际广州服饰城精心组建了一支运营管理专家团队，汇聚了众多具有多年大型商业项目运营管理经验的精英人才、资深专家团队，并与国内外服饰行业商会、协会建立了紧密战略合作伙伴关系，为项目全程保驾护航。
长沙·广州服饰城主建筑群—上河国际商业广场，是湖南省重点工程，是长沙市现代生活的标志性建筑，投资超过20亿元，总建筑面积61万㎡，占地270亩，由5大国际旗舰店、4条主题商业街、2大休闲广场、150000平方米超大停车场、酒店、写字楼、时尚公寓、百货店、超市、美食馆、电影城、儿童乐园、酒吧等业态构筑而成，是集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮、参观等多功能的超大型商业航母。目前，沃尔玛、通程奥斯莱特直销广场、百年红家居饰品城、欧亚达家具、招商银行等已经相继进驻开业，一个超大规模的现代都市生活中心已经形成。

经营定位：
长沙首席品牌服饰批发中心

业态定位：

业态分布：

经营模式：
经营模式：长沙•广州服饰城为给各服饰厂家、总代理商、品牌经销商尽最大可能的减小经营风险，实行联营扣点式商业经营模式。同时，剔除中间成本分流环节，直接让利给终端消费者。并在经营管理上做到“七个统一”即统一招商、统一规划、统一经营、统一管理、统一收银、统一形象、统一推广的品牌服饰批零直销中心。
经营定位： “减少商家经营风险、让利终端消费者”联营式战略。
经营效果：1500多个广州、株洲、温州、、湖北、福建厂家、总代理强势入驻长沙•广州服饰城，直接将利益转让给终端消费者，在最短的时间内引起消费轰动效应，达到短时期内做旺做强的经营效果。
联营扣点方式：
首层：联营扣点方式为15%
M 层：联营扣点方式为13%
二层：联营扣点方式为12%
三层：联营扣点方式为10%

招商对象：
1、从事服饰生产、批发、代理、贸易、经销、零售的单位和个人
2、厂家、总代理商、经销商、个体经营商

推广主题：
广州白马之后又一个16倍增长的投资神话
湖南省、长沙市、雨花区三级政府重点支持项目
为长沙打造1000个百万富翁
前五年净回报60%！前十年净回报保底135%！后十年稳收巨额租金！
2年可无理由退铺！并获21%净回报！
5年可无理由退铺！并获60%净回报！
6万赚百万
用其他批发市场铺3年的租金，得到广州服饰城20年经营权，相当于坐享百万租金收益！
1年做旺 3年做强 5年之后“开银行”

投资回报概算：
6万博百万，越算越有路得
3A****号铺、面积15㎡、L型双通道，双门面，面楼梯
总投入（元）
60000
第1～5年总计返还60%（元）
36000
第6～10年总计返还75%（元）
45000
第11～20年保守收益明细表如下
（依据商业惯例，商铺3年产生一次顶手费，后十年本场产生3交顶手费）
收益时间
年份
月租金
（元/㎡）
面积
（㎡）
年租金
（元）
入场费
第11～13年
（租金重新制定，年租金保守增长3%）
第11年
250
15
45000
第一次高额顶手费（预计15万）
第12年
257
15
46260
第13年
265
15
47700
第14～16年
（租金重新制定，年租金保守增长3%）
第14年
273
15
49140
第二次高额顶手费（预计15万）
第15年
281
15
50580
第16年
289
15
52020
第17～20年
（租金重新制定，年租金保守增长3%）
第17年
297
15
53460
第三次高额顶手费（预计15万）
第18年
306
15
55080
第19年
315
15
56700
第20年
324
15
58320
后10年总收益

514260

20年投资总收益

595260

总结：仅需6万元，即坐享60万财富，还有高额顶手费（保守估计45万），总值百万不是梦！
备注：如果5年租约满，选择收租，批发市场的高额租金，预计将为您带来超过150万的大收益。

开业旺场广告推广实施计划：

广告赏析：

2.嘉将帅·城 调查报告

项目简介
项目位于长郡中学学校门口东侧，是由长郡教育集团出地，湖南金辰科技有限公司出资，长大集团联合建设的。校方将大楼的50年使用权给金辰科技有限公司做为回报。由于该地是教育划拨用地，不能办理产权证，金辰科技有限公司拥有的也只是50年使用权，加之之前合作的代理公司对项目策划和定位出现偏差，采取坐销的方式导致在近10个月时间内只回笼了四百万元资金，开发商当时无法回笼资金，导致施工后拖欠多方款项，几乎处于停工阶段。
我司临危救盘，运用多年操作商业楼盘的娴熟经验在短期内经过全盘重新策划，建议金辰科技有限公司以出售经营权的形式进行销售，避开没有产权这一致命弱点，同时招商先行，运用公司自有资源进行定向招商。众所周知2007年是长沙房地产最惨淡最观望的一年，面对无产权，不能按揭，项目特殊情况亦不能做任何宣传的情况，在盛夏南门口全面施工封路以及开发商资金告急的情况下进场第7天全部完成项目重新策划和推广，在没有任何时间做客户积累的情况下即开盘，我们面对困难勇往直前，采取在浙江多年得心应手的非常规的销售方法，一个月内连续三次小开盘，在短短两个月时间内便创造了回款两千万的销售奇迹，半年内超额完成开发商的回款要求，26000平米全部销售招商完毕，我司代理销售全部清盘！
开 发 商：湖南金辰科技有限公司
项目位置：长郡中学学校门口东侧
建筑面积：26000㎡
代理周期：2008年6月—2009年3月
项目定位：学生公寓及配套商业

推广主题：
2008奥运年 嘉将帅·城 开创全民投资时代
一楼旺铺带高租约限量发售
一楼临街独立铺面30㎡起售，60-220㎡可灵活组合，自营投资两相宜
一楼30-120㎡临街铺面，可超值拥有45-155㎡的使用面积，全城独有
一楼30-60㎡每月稳收租金9000-18000元
零风险投资，满5年起可选择升值回购
商铺高标配套：美国麦克维尔中央空调，两台美国西了奥的斯名牌自动扶梯
整体花岗外外墙，智能安防系统
五重保障
市场保障——地处黄兴路核心腹地、城市不可复制地段，商铺潜力巨大！人流量巨大，人多好赚钱！
回购保障——5年110%回购，为投资者提高资金安全保障，踏实投资、步步为营。
租金保障——黄金旺铺即买即租，商家抢驻，轻松做无忧房东！
物业保障——长大集团实力保证，金辰公司楼上物业担保，投资就那么简单！
运营保障——2楼商铺，管理公司统一招商、统一管理，租金收益稳稳当当！
6万元 铺王原始股
你还等什么？抢到就是赚到，错过等于罪过！
步行街商圈地王商铺，平民价格，铺面最低6万元即可拥有！
2楼商铺投资6万，10年稳定收益240%！

投资回报概算：
商铺编号
面积
总价
每年返租12%
5年110%回购收益
5年总收益
10年120%回购收益
10年总收益
20268
6.26
60096元
7212元
66106元
102166元
72115元
144235元
3. 长沙大成国际大酒店商业调查报告

项目简介
长沙大成国际大酒店是由港资投资兴建的一家高端商务休闲酒店，地处长沙市中心五一广场核心商业区珍罕地段，周边高端购物中心、写字楼林立，出行、购物、娱乐极其便利。酒店拥有豪华舒适的景观房、商务房和休闲房，近可揽五一广场盛世繁华，远可眺湘江麓山清翠美景。一层风味美食街提供全天候餐饮服务；二层西餐厅呈献国际美食新体验；三层15个极具品位的中餐包厢，出品经典创新湘菜及精致、正宗的广东菜系，是商务宴请的绝佳选择。酒店更重金打造26间钻石级KTV包房，另有桑拿足浴等，提供一流的设施及服务，为长沙市定义娱乐休闲新标准！
开发商：湖南大成国际大酒店有限公司
地址：长沙市五一大道838号（新世界百货对面）
星级：准5星
交通：距火车站 2.5 公里，车程 5 分钟；距飞机场 25 公里，车程 30 分钟；距展览中心 12 公里，车程 18 分钟
餐饮配套：1F 大成美食街（全国各地美食、韩式烧烤）； 2F 惟楚中餐厅 2F 蓝岸西餐厅 3F 王朝中餐厅
服务配套：商务中心\租车\票务\洗衣房\商场\停车场

推广主题：
投资五一广场理财商铺，做长沙CBD的大掌柜！
投资五一广场商铺，开启长沙全民创富新时代！
五一广场第二次商铺投资浪潮巨量来袭！
总价9.6万元起，做五一广场房东！
理财小金铺，创富大金库
超低门槛，火爆经营
2年即可升值回购
5年投资净收益62%
全程物业收益担保

投资概要：
商铺面积：5-10㎡
投资回报：5年统一承租，年净回报超过10%，2年期满升值3%回购，5年升值12%回购
物业担保：5500㎡物业收益及回购担保（以大成国际大酒店5年楼层共5500㎡自留物业作为回报担保）。
投资案例（以总价15万元为例） 单位：元
付款 方式
总价
月净租金
5年租金收益
5年升值收益
5年总收益
5年净收益
实际年净投资回报率
与同期储蓄
额外赠送5年免费入住权
一次性付款
150000
1250
75000
18000
243000
93000
12.4%
3.4倍
4000
备注：
1、 大成国际酒店统一承租5年，年净投资回报率高达12.4%；
2、 每年可获享2-4天湖南大成国际酒店免费入住权；
3、 租赁期满2年即可升值3%回购，租赁期满3年可升值6%回购，租赁期满4年可升值9%回购，租赁期满5年升值12%强制回购。

4.指南针商业中心市场调查报告

项目资料
指南针商业中心位于长沙市第二商圈溁湾镇核心位置，经省建设厅、市规划局、市园林局、麓山风景名胜管理局等单位审核同意的省机关事务局下属的湖南枫林宾馆改造工程。该项目由金工地产开发，丰和日利全程运营。项目总规划五层，其中地下两层，地上三层。三层共1200多个商铺，将打造成为湖南省最大的休闲运动品牌服饰专卖商场。
楼盘名称： 指南针商业广场 装修状况： 毛坯
所在地区： 岳麓区 房屋类型：地下两层，地上三层
楼盘地址： 岳麓区枫林一路荣湾镇 售楼地址： 岳麓区枫林一路荣湾镇
房屋用途： 商铺 销售状态： 在建在售
价格： 投资3万元起  开盘时间： 2008年12月
售楼电话： [phone] 85463508 交房时间： 2009年12月
占地面积： 5872.9平方米 建筑面积： 16027.8平方米

项目简介
指南针商业广场位于长沙市河西溁湾镇枫林一路，是全省首家、规模最大、品类最全的专业时尚休闲服饰广场。作为长沙市乃至湖南省首创的时尚休闲体验式商业广场，指南针对商场业态进行了专业定位、聘请名家参与内外装修风格设计完善、并为商场定制周全细心的服务体系，力求在方方面面做到与国际水平接轨。与此同时，指南针商业广场更用其理财型商铺的独特经营模式，将一个共赚世界品牌铺面租金的机会与普通老百姓一同分享，让长沙普通市民有一个放心投资理财的机会。

定位独特·湖南首家
指南针商业广场以专业时尚休闲类服饰为主营业态，商场通过对不同楼层的清晰功能分区，不仅保证了商品品类在同行业内堪称首屈一指，更强化了专业时尚休闲服饰广场的特色。
按长沙市同类型、同规模商业中心的年营业额50%估算，指南针商业广场开业后第一年的营业额即可超过1亿元人民币，按20%的利润计算，第一年的利润总额将超过2000万元人民币。以后按每年20%的增长率，五年后的年营业额将达到2.1亿元，利润达到4200万元。指南针商业广场的利润收入足以支付投资者的回报及本金。名品集粹、轻松购物，指南针商业广场将将成为长沙市民最热衷的购物场所之一。
商场地面商业部分为四层，
一楼：以时尚女装为主，女鞋、化妆品为辅；

二楼：以休闲女装为主；

三楼：以时尚休闲运动服饰为主；

顶楼：园林式空中商业街，以休闲小吃等体验式商业为主。
项目优势：
1、地段优势：
项目位于荣湾镇枫林一路，通程电器在项目对面，通程商业广场，新一佳咫尺之遥，处于长沙传统的5大商圈之一的“荣湾镇商圈”的核心区域。地铁2号线在项目前经过，地铁荣湾镇站就在附近，商业前景价值不可限量
2、商家扎堆：
针对河西商圈，学生消费比较集中的特点，商场定位“专业时尚休闲类服饰”为主营业态。目前肯德基已经成功签约。阿迪达斯，ONLY，安踏，特步，自由鸟，李宁，七匹狼，真维丝等300余家休闲时尚服饰品牌也陆续签约入驻。
3、投资回报高：
总体分红计算表
投资年限
总价
折后
总价
第一年
分红
（8.3%）
第二年
分红
（9.3%）
第三年
分红
（10.3%）
第四年
分红
（11.3%）
第五年
分红
（12.3%）
第6-10年
分红（12.3%）
连本带利
总收益
总收益率
一楼5-10年
25万
24万
20750
23250
25750
28250
30750
153750
522500
117.7%
二楼
5-10年
10万
9.6万
8300
9300
10300
11300
12300
61500
209000
117.7%
三楼
5年
3万
2.88
万
2490
2790
3090
3390
3690

44250
53.6%
上表可以看出：投资10年的平均年回报是：11.77%。
4、投资门槛低：
最低投资3万元起，投资门槛非常低。门槛越低投资者越容易进入。
5、投资年限短：
最短2年可以选择回购，最长5-10年任你选择。2年的期限对于很多投资者来说时间很短，时间越短风险意味着越低。
6、产权担保：
购买后365天内，和购铺者到房地局办理产权抵押，如果2个季度内没有按时返款给业主，该商铺的产权归业主。
7、优惠措施多样：
7.1 9.6折优惠，按原价分红。现在购买的客户可以按投资商铺的总价的9.6折购买，而分红按照原价分红。（退还本金时，按照购买的价格退还）
7.2 购买的投资客户可以现场摇奖，有机会得到指南针商业中心的购物卷。
7.3 介绍一个客户只要成交，就可以得到指南针商业中心的1000元购物卷。

四.与以上项目相比，我们项目优劣势：
优势：
1. 华晨双帆国际开发商是长沙本土企业，销售的商业是开发商自己的开发物业，相对于广州服饰城空降长沙，拥有非常大的本土优势。
2. 项目拥有自主产权，可以用产权进行担保，让投资者更有保障。
3. 项目位于高桥商圈拥有以高桥大市场为带表的10多个专业市场群，酒店，银行等各项成熟商业配套，商业氛围浓厚，物流发达，地理位置优越。
4. 地铁，武广高铁，国道，高速，机场组成立体的交通网
5. 周边有大量的私营业主，是我们销售和招商的准客户。
6. 项目为写字楼裙楼，项目形象高端。
劣势：
1. 长沙已经多个项目采用产权式商铺和经营权的销售方式，已经不能够给客户更多的新鲜感，很多客户对此类产品产生疲劳。
2. 采用这种方式进行销售，对项目甲级写字楼的形象有所影响。
3. 项目当初设计是作为写作楼裙楼，而不是商场布局。如：没有中庭等设计，自动扶梯过少只有一台，楼梯分布在商场的边上不利于人气的聚集等问题。

五.本项目卖经营权的几点建议
1. 拿部分物业作为担保物：
由于卖经营权项目不像产权式商铺，产权不归客户所有的，大多数的客户担心资金安全，回报得不到保障，如果能够有担保物对承诺回报进行担保，可以在很大程度上坚定客户信心。
2. 引进一家国内比较成功的商场管理公司：
客户购买经营权后是由开发商统一经营管理每年取得固定的回报。项目如果由国内成功的商场管理公司来经营管理，对于销售有很大帮助。
3. 商铺划分尽量划分成为实铺，
划分为实铺可以让投资的客户感觉自己买到的是实实在在的商铺，在心里面认为，万一返祖没有兑现，最少还有间铺可以用于出租。
4. 商铺面积划分，
主力面积应该控制在6㎡左右，可以有效控制单个铺面的总价，降低投资者的门槛，铺面可分可合，买一间也是独立铺面，多买间还可以连成一间大铺面。

六.经营权销售政策
1.整体销售均价：
方案一：
1楼价格：25000元/㎡
2楼价格：18000元/㎡
3楼价格：12000元/㎡
4楼价格：10000元/㎡
详见下表：
楼层
面积（㎡）
均价（元）
总价（万元）
1楼
2303
25000
5757.5
2楼
2217
18000
3990.6
3楼
2390
12000
2868
4楼
2390
10000
2390
总计：
9300

15006.1

方案二：
1楼价格：20000元/㎡
2楼价格：15000元/㎡
3楼价格：11000元/㎡
4楼价格：9000元/㎡
详见下表：
楼层
面积（㎡）
均价（元）
总价（万元）
1楼
2303
20000
4606
2楼
2217
15000
3325.5
3楼
2390
12000
2868
4楼
2390
9000
2151
总计：
9300　

12950.5

2.铺面面积确定：
铺面划分见下图(三楼平层铺面划分图)：

面积尽量控制在（使用面积）1米×3米=3平米作为主力铺面。
分摊50%计算：
建筑面积：6㎡左右。
本项目按照建筑面积销售

3.单个铺面销售价格：
方案一价格表：
楼层
面积（㎡）
均价（元）
总价
1楼
6
25000
150000
2楼
6
18000
108000
3楼
6
12000
72000
4楼
6
10000
60000

方案二价格表：
楼层
面积（㎡）
均价（元）
总价
1楼
6
20000
120000
2楼
6
15000
90000
3楼
6
12000
72000
4楼
6
9000
54000

从上表可以看出通过控制铺面的大小，可以有效的控制购买铺面的总价，达到降低投资者进入门槛的目的。

4.投资回报率：
广州服饰城回报率：13.5%
指南针回报率：11.77%
大成华天回报率：12%
南门口长郡学生公寓回报率：12%
可以看出长沙卖经营权的项目固定回报率：11.77%——13.5%之间。
本项目由于受到回款要求的时间限制，回款压力比较大（回报高的项目销售速度越快），按照目前长沙的同类项目回报水平，本项目回报不能低于12%。

5.按12%年回报计算客户投资回报：
方案一:
楼层
面积（㎡）
均价（元）
总价
年回报
月回报
1楼
6
25000
150000
18000
1500
2楼
6
18000
108000
12960
1080
3楼
6
12000
72000
8640
720
4楼
6
10000
60000
7200
600

方案二:
楼层
面积（㎡）
均价（元）
总价
年回报
月回报
1楼
6
20000
120000
14400
1200
2楼
6
15000
90000
10800
900
3楼
6
12000
72000
8640
720
4楼
6
9000
54000
6480
540

6.按12%年回报计算华晨年应付回报款：
方案一:
楼层
面积
（㎡）
均价
（元）
总价
（万元）
年付款
（万元）
月付款
（万元）
月租金
元/㎡
1楼
2303
25000
5757.5
690.9
57.575
250
2楼
2217
18000
3990.6
478.872
39.906
180
3楼
2390
12000
2868
344.16
28.68
120
4楼
2390
10000
2390
286.8
23.9
100
总计：

15006.1
1800.732
150.061

满销15006.1万元，华晨年应付回报款：1800.73万元
方案二:
楼层
面积
（㎡）
均价
（元）
总价（
万元）
年付款
（万元）
月付款
（万元）
月租金
元/㎡
1楼
2303
20000
4606
552.72
46.06
200
2楼
2217
15000
3325.5
399.06
33.255
150
3楼
2390
12000
2868
344.16
28.68
120
4楼
2390
9000
2151
258.12
21.51
90
总计：

12950.5
1554.06
129.505

满销12950.5万元，华晨年应付回报款：1554.06万元

分析：按照方案一的销售价格，每月应付款为157万元。项目租金必须租到：一楼的平均租金250元/㎡，二楼的平均租金180元/㎡，三楼的平均租金120元/㎡，四楼的平均租金100元/㎡，项目才能够基本收支平衡。
按照方案二的销售价格，每月应付款为121.86万元。项目租金必须租到：一楼的平均租金200元/㎡，二楼的平均租金150元/㎡，三楼的平均租金120元/㎡，四楼的平均租金90元/㎡，项目才能够基本收支平衡。
从租金上来分析，方案一的租金压力在目前长沙商业市场来看，三，四楼有点偏高，可以需要楼上的写作楼拿出部分租金收益进行补贴，才能够减少每个月返还给投资客户的租金压力。

7.项目出让年限：
广州服饰城出让年限：20年
指南针出让年限：10年
大成华天出让年限：5年
南门口长郡学生公寓出让年限：10年
出让年限过短对于开发商短期资金压力比较大，出让年限过长开发商的商业价值损失太大。本项目结合开发商的实际情况，建议本出让年限：5年。

8.项目回购：
提前回购:购买客户可以在商铺期满二年后至第五年内（租凭期满前），按原价转让物业给开发商，但购买客户须提前二个月向开发商提出转让的书面报告，开发商在接到购买客户书面报告的60日内必须与购买客户办妥相关手续，同时一次性将商铺的转让款支付予购买客户。
满五年到期回购:租凭期到期后，购买客户必须将该物业转让给开发商，同时开发商必须回购该物业，转让价为该物业初始购买价。双方不得以任何理由拒绝该物业回购的执行；开发商须于该商铺合同到期时一次性将转让款支付给客户。

七．营销推广建议
1.项目营销架构图
本案以项目工作组形式，采用销售工作组组长负责制，设四个销售小组,一个负责售楼部销售工作，另外三个小组负责在售楼部外的拓展客户。每个销售小组工作组组长向项目经理直接负责，项目经理负责进行销售小组的工作协调、对接，激励、奖惩、业绩评定等工作推进。
项目销售架构图：
华晨双帆国际项目总指挥

销售部
策划工作组

拓展1组
推广公司
凌立公司策划部
拓展3组

售楼部
拓展2组

5人

5人

5人

6人

2人

备注：拓展小组只负责售楼部以外的客户拓展，不能够在营销中心接待客户，加大外场的营销力度主要是为了积极的新的拓展客户，依靠人海战术在很短的时间内完成营销任务，同时利用高额的激励制度，充分发挥每个营销人员的最大销售潜能。

2.营销推广原则
Ø 建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序。
Ø 通过与媒体的有机配合，扩大市场的知名度与美誉度。
Ø 强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性。
Ø 抓住市场的有利时机策划系列公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进招商，促进经营氛围的形成。
Ø 媒体运用应集中火力，趁热打铁，快速占据市场的至高点，增强投资者对市场的信心以及市场经营氛围的形成。

3.营销推广策略
本项目作为湖南唯一一家名酒卖场，项目定位优势及市场优势明显，因此，通过针对性的招商策略结合行之有效的市场运作，确立本项目——湖南唯一名酒Mall——的市场形象与地位，将是本项目前期市场推广之重点。
（1）考虑到项目资源及市场环境等因素，初步确立以“户外广告+报广”作为主力媒体组合，同时辅以“招商手册、（DM）宣传单张”以及强势“活动推广（公关、促销等）”，迅速建立项目的良好形象，引发市场关注。
（2）广告宣传四条主线：
一是【湖南唯一】——湖南省唯一一个集批发、零售、展示于一体的名酒Mall。行业市场辐射、品牌效应无与伦比。
二是【项目绝佳区位】——长沙东、毗临高桥批发大市场，滚滚商机无限。
三是【先进经营模式】——湖南首创“相关业种顺位组合经营”模式，集展示、批发、零售于一体，品牌荟萃，专业集中经营，经营与消费相得益彰，商业集聚力、消费吸引力空前巨大。
四是【高端项目定位及配套】——湖南5A纯甲级精装写字楼、中高档名酒卖场，引领行业未来。
（3）在前期大力度招商推广的基础上，举办一些与终端目标消费群相匹配的“行业发展论坛”类活动，逐步获取投资者及终端消费群的认可与信赖。
（4）在开盘期及销售中期以“周奖”方式，从已购铺客户中抽取“每周大奖”，可考虑以“汽车”、“名表”、“世界顶级名酒”等奢侈品作为奖品，以回馈客户的方式营造项目热销氛围。
（5）广告推广结合招商成果（如主力商家/品牌入驻、写字楼用户进驻等）的品牌展示与市场效应，相互带动，扩大项目的市场影响力。
（6）广告推广分市场蓄势、重拳出击、全线封杀三个阶段，广告力度主要集中在市场蓄势与重拳出击阶段，主要目的分别为市场告知、招商启动及市场培育。期间，配合相关活动促销手段（折扣、优惠等），完成阶段和整体招商目标，并着力打造市场旺场经营氛围。
（7）广告内容及计划根据宣传及工程进度、招商进展情况作适当调整。

4. 媒体应用及投放计划
（1）媒体组合：
以“现场包装+户外+分众传媒+报纸《潇湘晨报》”为主流媒体，组建第一宣传阵地，占领宣传至高点，以“招商手册、招商海报、DM”等为辅助力量，相互补充，全方位攻击市场。
（2）广告主题
主题一：湖南唯一名酒Mall
主题二：华晨名酒Mall——品牌致胜高地  财富掘金宝地！
主题三：美酒佳酿华晨汇

（3）推广费用开支总预算
本项目总推广费用为：200万元
其中比例分配（误差值±5%）为：
广 告 25% ：50万元（硬性、报纸、杂志、电视、电台等）
工地包装 20%：40万元 （工地围墙、广告牌、路标、灯箱、旗帜、挂布、横幅等）
推广活动 30%：60万元 （新闻、 记者、 发布会、 研讨会、 联谊活动、 展销会等）
销售工具 10% ：20万元（楼书、DM）
直效行销 15% ：30万元（关系户、 直邮、 上门、直销、展会、第二卖场等礼品）

长沙凌立地产顾问有限公司
2010—4—30
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