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灵秀山庄销售策划方案

一、总体策略
鉴于对整个京城低密度住宅市场整体分析，灵秀山庄三期工程总体推广思绪主旨将为：发明“品牌形象”塑造“产品形象”，树立“北京现代TOWNHOUSE新形象”。本项目首开区形象建设工作对后期影响至关关键，所以开发过程中不能有丝毫闪失，必需做大量细节工作，确保各方面万无一失后，方可开盘，不然以如此规模项目，一炮未响，再做起来将只有降价一招了。
内外格局高雅、时尚，发明舒适、现代、完善居住气氛。
包装立体化，有效广告实施方案，同时按工程进度和销售需要配合以价值不等实质利益点，并在对应媒体宣传，起到聚集人气，加大用户到访量，进而提升成交总额目标。
因为本案居住环境非到访不能感受，所以在销售过程中，应珍爱每一位到访用户，使其即使因为其它任何方面原因在未选定此项目标情况下，也能够使其久萦于心不能忘怀。在其亲友表现出购房意向时，也可向其转介，从而达成市场上购置群对本案良好口碑传输效应，所以现场气氛营造很关键。
最好和最坏推销员不是推销员自己，而是已经购置了产品用户。
因为已购置产品用户对自己所选择商品有直接讲话权，而其周围亲友在购房时也会尊重并听取她们意见，其影响力不是一个陌生员工所能相比。所以，在使用多种宣传方法时候，决不能忽略已购房群体感受，而且对这一人群应备加呵护，尽可能满足其正当要求，进而使其成为我们最有效、最廉价宣传工具。正确将推广费用投入于多种煤体，开拓新型直销方法，如举行各类购置群专场促销活动。
样板区域细节尽善尽美，但不可和现实差距过大，以免入住纠纷。而其它各步骤、场所气氛渲染，广告策划，媒体投放和促销活动均以上述各点为标准，组合起来即展现立体化宣传攻势。
二、营销策略
在进行销售工作前，对项目应有一个细节运作问题需要考虑周到，实质上也就是怎样适应市场需要，在可控制范围内，将各项资源进行最优化配置，然后以最有效手法，最具吸引力音、像、词推向市场。以完成企业生产最大认可，取得良好市场评价，得到最好利润回报。
人需求在经济实力逐步增加情况下分为5个阶段一个意识：分为安全需求，感觉需求，情感需求，享受需求，自我实现（个性）需求，和自我保护意识。我们将根据满足购置群需求这一标准来为本案制订营销推广策略，以国际化营销模式在营销过程中将本案利润最大化。

1、产品个性
在强调个性化，实现并展示自我价值二十一世纪中国，我们将为本案策划出一个不一样以往任一产品风格，掀起一个“全方位享受舒逸空间”购置热潮并提倡在物质生活极大丰富同时精神能得到升华和放松。
完美生活---时代品质---个性追求融合
2、产品内涵
每一个产品在竞争猛烈情况下，最终胜者肯定是智慧高人一等，细节营造运作百密而无一疏一方。而成功产品必将是把深厚文化底蕴、强烈个性化表现、高尚生活品位、时尚生活方法紧密结合而发明出来。购置群对产品内涵及附加值重视程度日益加深，在交通工具和网络化生活日益完善下，传统房地产三要素将被淡化，购置群对精神生活和完美品质追求将是本案最好切入点。
3、导向式宣传
A、品牌导向
精神、情感追求：高品质生活、追求生活情趣、享受健康人生
B、品质导向
产品功效为主需求：成功人士品质生活、努力争取完美服务系统
C、价格导向
产品物超所值要求：城市中产阶级以上人士、需和其身份相符生活空间
D、产品个性及唯一性导向
三、项目各方面推广形象提议
1、真诚服务形象确实立
北京房地产市场就已经进入了服务年，最早是华远服务年，其后是嘉铭园又推出了“三全服务”，时至今日，开发商是否能够真诚为用户服务已成为产品最关键附加值。
2、样板区建设
●实际上在发明了效益同时又节省了成本
●节省了销售中心营建费用
●为产品优势进行放大式细致刻画，所投入费用在未来出售后可收回
●显示出开发商非同通常实力，增强对本案信心，促其成交
●对于绿化环境有了一个直观了解，可使用户以小见大，在脑海中绘制出一幅幅
生活场景，引发其购置欲望
●用实物去攻击购置群脑细胞是最具实效
●形成我们对来访用户立体攻势。耳听、眼见、口说、手触、鼻嗅、脚踏、无一样不
是由未来生活组成。
3、景观示范区建设
本案环境景观有着先天优势，但如仅靠这些来吸引用户是不够，因为和周围项目除距离外没有太大差异性，所以提议修饰一个景观示范区，方便我们对用户进行环境说明时，能将用户五感全部调动起来，使其有身临其境感觉和全方面感受。
4、安全概念市场形象确立
现代人购房时除了位置、价格等传统考虑外，安全概念也逐步受到购置群重视。因为只有安全能够保障，才能愈加好享受生活带来乐趣。鉴于此，从小区内部要将安保系统做到万无一失。
5、智能化概念市场形象确立
现代生活已进入网络时代，高品质生活内容中智能化已是衡量标准，一个预留宽带接口早已不能令人满足。
6、各相关机构市场形象确立
现代房地产购置群已离别了感性消费方法，在选择产品时总是从理性角度去考察，从而多方面审阅一件产品，但还是较易落入品牌陷阱。如开发商著名度高，则意味着资金实力雄厚；设计企业国外总比中国强，好象从中能够感受国际时尚；承建商名气大，就能够确保施工质量；物业企业名气响，就意味着入住后服务内容全方面等。所以本案应在合作者选择方面多考虑品牌效应，这对后期销售工作是有帮助。
四、卖场形象
我们对于此项工作目标是对准购置群视觉神经和脑细胞进行直接刺激和追加刺激，使其视觉残留和印象残留时间、周期加长。
1、售楼处和样板间区域包装
A、样板间
做出实楼样板间，突出生活情趣和景观视野细节营造。细致到一本书类别、摆放；一瓶酒品牌，色泽等等；装饰风格应扬长避短，突出优点而掩盖缺点；色调以淡雅自然为主，家居配饰不求奢华但求真实而不失格调，雍容华贵而不落俗套，给用户回到温馨家，真正享受大自然魅力，并能体会到成就感味道。
B、销售中心
接待区：安排专职礼仪小姐接待来访用户，要求其自然而不生硬，有礼而不屈膝。
洗脑区：应放置大量和本案相关资料，如购房常识，户型推介等，使用户思维无法逃避。
展示区： 设置大屏幕电视墙，循环播放多种生活场景和本案各类利好信息。基于本案占地面积较大，且隶属设施齐全，所以模型应大型化、立体化，使用户即时能够感受项目标不凡品质和恢弘气质，同时突出环境优势。制作多块展板，分别表现小区整体环境，局部园林效果，不一样风格楼体外立面各角度效果，内部户型推介，装修标准、建筑材料展示等，各图片全部有些人在其中谈笑风生，增强真实感。
洽谈区：对销售有利全部信息，如企业大型Logo，发展历程，设计师介绍，项目施工周期表，销售情况一览图，小区美好环境图，各户型和多种建筑材料优点综述等，使用户购置冲动达成高潮，促进其下定成交。并安排按揭和签约律师，要求其含有多种法律法规常识，随时为购置群提供各方面法律咨询服务。
休闲区：着重渲染生活品位，在区域内设置水吧，配专职服务人员；放置阅览书架，摆放旅游、周围景点介绍等休闲类杂志；接通外线电话，方便用户随时使用；设置音乐休闲椅，备好多种类型音乐。此区域内可安排专员实景示范，如陶艺制作，家庭生活中生活情趣演示。
儿童游乐区，放少许玩具，拼图，气球等即可。
办公区：大部分应为开放式结构，以透明玻璃为隔断材料，以显示我们销售工作没有秘密，没有保留。
谈判间：部署风格应温馨平和但不可舒适安逸，避免用户留恋往返。可挂放部分描述美景诗词或油画
另应配有应急医疗手段，以备不时之需。
总而言之，用户一旦到访，就使用户无时无刻不处于大量信息包围和细致周到特色服务气氛之中，延长对项目标印象保留时间。
2、环境气氛
A、围绕山水为中心专题，即在售楼处周围营建和小区整体计划风格融合园林设计，使用户能够以小见大，由局部而幻想到整体。憧憬未来美好家园和享受到幽雅环境。
B、指导系统
在关键交通干线处，如四环桥、五环桥、亦庄周围博达路、设置大型广告牌，在行至小区旅程中悬挂引导旗，直至小区售楼处。
C、入口道路
D、在售楼中心入口两旁设置大型广告牌，道路铺设应采取分色地砖，以鲜明色块直铺设至停车场，然后以另一色系引导至售楼中心。
E、绿植
在本案而言，绿化环境是关键卖点，而绿化环境组成部分中花草树木必不可少，提议种植四季长青松柏，将长寿养生概念孕育其中，再以四季不一样时节盛开花卉来装饰销售中心内外，象征本案四季不一样景观和常年如春勃勃生机。
F、案旗
仅印上案名及LOGO即可，色彩单一很好，提议采取四方旗面，较三角旗更具声势。
G、销售中心周围陈设
简单健身及儿童娱乐设施。耸立艺术雕塑，并设置音乐喷泉。

3、项目工程形象营造提议
1、项目用地围墙：围墙喷涂突出优雅环境，舒适生活专题，以此为底后，将本案名点缀其上。
2、施工现场需要有动工迹象：每一个行走其间人均忙忙碌碌，展现给用户一片生机盎然，大干快上景象，制造施工噪音。
3、悬挂口号牌：如百年大计、安全施工等。
4、销售形象营造提议
1、销售员
A统一着装：含衣、鞋、胸牌等
B统一言行：言行举止须表现专业形象，给用户以蹋实稳重，老实可靠感觉
C统一培训：须达成最基础职业道德标准，含敬业，爱业，守业，专业，销售技巧应学会适度换位思索，含有用户挖潜技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，亲和力较强方可，掌握完整销售步骤
D精神面貌必需良好
E设定营销宣言
F因为本案购置群中有相当一部分会是外籍人士或海归学子，通常程度英文对话应是销售员所掌握专业技能之一。
2、销售工具
A业务手册
内容应包含项目证件，答客问，户型图，价格表，项目标软硬宣传剪辑，职员守则等全部公开信息。
B常规楼书
以大量项目各方面信息去充实，楼书设计风格应典雅，规格便于携带。
C宣传单页
直销和展会使用，设计风格应含有强烈视觉冲击力为佳，辅以本案各项关键支持卖点，用语简单明了，直奔专题。
D户型图纸
以单页形式印刷，户型内各区域标注销售建筑面积，并在户型图上标注出其它资料，预留出购置该户型所需各项费用填写空间。同时将宣传标题用语印刷其上，帮助用户回想项目优势，便于用户考虑。
E光盘、网页
现代楼盘自然要用现代宣传方法，且其成本如大量制作比一本楼书要廉价多。
5、物业形象塑造提议
A、保安：因本案准现房模式，物业服务不可能让用户立即感受到，所以保安着装、外形、用语、行为举止代表着未来物业形象。所以对其也应进行一定礼仪培训。
B、保洁外形清洁，工作时勤劳麻利，精神状态饱满。
C、其它：停车场等相关区域也需保安人员值勤，负责车辆停放和交通疏导。
D、由专员设计人员着装。
E、购置摩托车，将其装饰成警用形象，由保安骑上后定时巡查。
F、配专门训练过骑警（马），在样板区域内威风凛凛穿行。
G、天天要求保安在销售时段内进行队列，健身，格斗等训练演出。

第三部分 推广周期、费用安排
一、媒体效果分析
媒体
电视
报纸
广播
杂志
户外
售点POP
DM
网络

主
要
特
征
覆盖面最广
绝对传输成本高
传输速度快
强制性记忆
表现形式灵活多样
注目度高
视、听冲击力强
信任度高
受众面较宽

信息量大，内容详尽，完整深入传达复杂讯息
时效性强
受众选择性强，讯息接收较深入
反复阅读信息
宜长久保留
城市受众集中，高阅读率
受众群体固定，素质较高
个人化主媒体
通常家庭信息载体
制作、传输速度快
讯息冲击力弱
不受时空限制
更改修正立即、简单
听众投入感及稳定感弱
传输成本低
受众总量大
信息成本较高，受众群较小
信息详尽
接触深度高
色彩丰富，制作精美
发行周期长，传输速度慢
受众面较窄且选择性强，品位较高，特质显著
传阅率高
时效性差
强区域性媒体
信息单纯集中
远距离接触
受众信息接收粗浅
形式固定
视觉冲击力强，印象深刻
形式多样
视觉冲击力强
信息直接，说明性强
受众可选择性高
信息传输高度个人化
广告竞争环境单一
成本较高
受众面极广
时效性强、传输速度极快
有多个表现形式
成本较低
炒作空间大
虚拟性、欺骗性大
强调新鲜感

本企业将依据上述分析在随时监视市场动态情况下，在不一样阶段选择对应媒体进行宣传推广工作。
二、销售阶段战略划分及推广费用安排
一个项目标生命力是伴随项目标进展而逐步消失，而销售进度也一样伴随各项工作进展推进而逐步增高。
因本案具体运作时间未定，所以现在以不定时方法将销售分为6大阶段，各阶段时间长短则根据进度而时间不定，推广经费也依据各阶段性质不一样来安排。
在各阶段工作中对竞争对手了解将是贯穿一直，知己知彼，百战不殆。每一个工作阶段后将对上一阶段工作进行总结。
第一阶段：准备期
时段设定：暂定1月---7月。
工作目标：将本案各方面资源进行完美配置、包装后再推向市场，培养有效用户，但不进行任何实质性销售。
媒体费用：总体费用10%
此阶段工作关键为确定项目定位，以此为依据设计产品；帮助开发商开展各项施工、设计、物业等相关单位招标工作；项目LOGO设计、VI延展设计；售楼处建设、样板间施工，并在本阶段结束前投入使用；在内部认购开始前联络媒体，开始宣传工作，软性炒做；人员招聘、岗前专案培训工作完成；价格体系建立，内部认购程序确实定；制订内部管理制度；户型面积确实定；帮助开发商完成各项证照、手续办理；户外广告企业、展览制作企业；楼书及多种宣传资料确实定和印刷；进驻售楼处；确定办公用具及设备，职员工服等销售工具完备；帮助前期按揭手续协调工作，确定银行、律师楼、保险企业等；确定模型企业；接待用户；签定内部认购协议收款手续确实定；广告牌位置确定；督促项目营建工作。
第二阶段：引导期
时段设定：内部认购期至正式开盘期，时段设定为2个月以内。
工作目标：完成初步认购手续，保护老用户资源，为后期正式签约作好准备。
媒体费用：总体费用15%
同时帮助开发商将销售证办理完成；落实房地局办理立案手续程序；完善销售手册，展开软性宣传，建立起初步市场形象；正本协议及补充条款确定；财务交接手续确实定并准备开始实施；和发展商加强沟通，为后期工作打下扎实基础；和广告企业确定下一阶段宣传工作安排，专题确定；加紧培训员工，使其对购房、用户谈协议时心态把握愈加正确，确保高额签约成功率；和开发商确定产品细节，诸如配套、物业、产品材质、销售承诺等；警惕周围新开项目，主动想出对应方针，避免用户流失；确定物业企业；准备开盘酒会；购房讲座等
第三阶段：公开期
时段设定：开盘期至签约达成一定数量时，约为两个月以内。
工作目标：关键为用户签约，将内部认购期准用户转化为业主。
媒体费用：总体费用25%
此时可求量而不求质，即降低签约条件来吸引大量用户，使项目销售数字直线上升，聚集人气，为未来口碑传输打下基础；同时监督用户办理各项贷款手续，加速回款；督导员工签约；帮助发展商理顺各贷款步骤；针对用户签约时意见立即调整策略
第四阶段：第一强销期
时段设定：上一阶段结束后6个月内
工作目标：用强大立体宣传攻势将本案正式推入市场，掀起认购狂潮
媒体费用：总体费用25%
以报纸、路牌、杂志、广播、电视、直销等软硬宣传手段组成强大立体宣传攻势将本案正式推入市场，再用签约数字和已经有一定项目工程形象来推进销售。
依据市场反馈信息，细节调整运作思绪；老用户挖潜深入深入，推出彩虹计划等促销手段；参与房展会，以大手笔投入树立强势产品形象；对VI设计进行修改，更换广告牌画面等，制作项目正式楼书；较大力度硬性广告和软性炒做投放；在最终阶段将销售中心翻新，在不偏离项目原专题定位情况下，给用户新鲜感，使用户感受到物业不停完善。
第五阶段：连续期
时段设定：上一阶段结束后4个月内。
工作目标：挖掘潜在购置群，保持强销期内良好销售势头。
媒体费用：总体费用10%
因已经积累起一定用户资源，此阶段工作关键为用户挖潜，广告投入量能够降低，和老用户增加沟通，借多种名目举行用户联谊活动；绿化、配套设施全方面开工；而且本阶段多数一期工程将封顶，恰好借此机会掀起准现房入住、购置放心房活动，新一轮热销狂潮将被掀起。
第六阶段 ：第二强销期
时段设定：上一阶段结束后7个月
工作目标：将全部余房销售一空，帮助物业办理入住手续。
媒体费用：总体费用15%
此阶段靠近或已经是入住阶段，为打好基础，应将绿化、配套等设施建设完成，争取使业主在入住同时便已经享受到完善服务；同时细研户型，针对余房展开促销攻势；为物业交接做好准备工作，尽可能全方面考虑周到，推出类似三全服务内容（全员、全效、全职）
三、 促销活动提议
促销活动是任何销售行业必需手段，经过促销，可起到聚集人气，加大用户到访量目标，从而使销售业绩上升一个层次。下文所列为部分促销手段，我们将依据本案实际情况和销售进度进行搭配使用，并将随时根据购置层需求心态和市场改变来调整
1、多种促销活动
A展会 围绕专题定位进行展位设计
B装修套餐计划为用户提供多个规格
C开盘酒会
D组织用户活动，包含多种趣味俱乐部，如旅游、登山、越野、健身、舞蹈等
E购房用户每家送电脑，小区局域网能发挥最大功效，成为用户和用户间、用户和物业间最方便联络桥梁。
F各商业板块巡展，如定时在各大写字楼进行展示活动，并推出针对性优惠方法。
G在多种高尚会员俱乐部进行直投，用最直接方法让有实力购置群看到我们，了解我们。

2、让利促销计划
A低首付购房
B以抽奖方法赠予家电、轿车、电脑或车位等大宗消费品，其它用户赠予多种具本案特征纪念品。
C赠予多种保险
D赠物业管理费，车位费等
E免购房手续费
F配套设施使用VIP卡
G彩虹计划，即直销计划
H装修设计咨询
I班车接送
J出租/转卖服务
K 3—5年保修承诺
L邮寄通讯和用户加强联络

鉴于本案特殊性浩天基业依据时间安排将此策划方案步骤体系各细节具体说明
一、 外立面设计、定型
外立面设计要求外观个性显著、美观大方、结构感强、空间流动性好、表现现代感和时尚感强烈、充足突出产品整体环境优势和局部外观空间通透性好设计计划理念，通常要求外立面三、七组合，有很好通透性和安全性。四面有绿色植被陪衬、优美环境设计能够愈加表现整体计划优势。
外立面选材最好使用石材、敦隍岩或花岗岩外贴面，玻璃幕墙、木制结构和金属结构结合使用会很好表现现代感、整体通透感和局部造型完美呼应，设计风格简约、时尚、局部造型完美流畅。
二、 会所设计
会所设计围绕整体计划相互应、依据园林设计计划和庭院设计形式特色，会所设计充足表现整体环境优势、从功效化、实用性诸要素展开。通常要求会所外型美观大方、有一定程度创新，含有完善功效分区、会所设计新奇、流动性好、设计思绪清楚。经过对各同类项目会所调研情况来看，各同类项目标会所设计功效化趋势越来越显著。会所面积显著比以往、早同类项目增加了很多,功效愈加齐全、形式愈加多样化、设计愈加人性化、现在成熟同类小区已经逐步形成。
提议会所功效最少包含以下方面：会客大堂、服务人员及前台接待；室内游泳池、安全人员及教练；健身房、教练；西式快餐厅、厨师及服务员；儿童活动室等
提议包含内容：儿童戏水池、壁球馆、桌球室、棋牌室、按摩间及按摩师等
室外配套包含：露天泳池、网球场*2、篮球场、旱冰滑板区、BBQ区、宠物寄养区等
经过以上分析，在现今北京成熟同类市场上，如无法做到面面俱到，决不可能在市场中一枝独秀，长久热销。现在会所在整个同类小区起着很关键作用、在会所外观设计和功效化布局方面应加大力度，充足提升。
浩天基业经过大量市场分析、用户调研，总结出：一个成熟同类小区必需含有完善会所功效、使会所功效扩大化，充足表现小区多元化、惟独这么同类小区在以后销售中才能愈加含有竞争力、更含有强势热销潜力。
三 、售楼处设计
1、现场售楼处设计风格显著、有创新、有实用性、在整体设计方面要和整体计划相融洽。售楼处设计最关键和周围环境相协调、采光性好、功效划分齐全、有模型陈设区、整体计划及介绍电子演示区、销售人员活动区、洽谈区、必需会议室和景观设计展示区。
针对灵秀山庄整体计划和园林设计风格、提议售楼处有很良好水系、充足表现灵秀山庄庄重中透露出秀气和灵韵，整体设计宁静中有种难得行云流水感觉、亲切高山流水、和风晓月及岩泉溪流全部是很好环境点睛之笔。
2、临时售楼处设计
临时售楼处设计关键是为提前积累用户、在亦庄博达大厦或中国国际电子商务大厦一层设临时售楼处。应充足满足销售各步骤功效需要。设置小区全景沙盘模型，对应景观、设施效果图。在观景效果极佳区域设置谈判区。为了营造传输我项目时尚现代浪漫高贵品质，室内还应设置酒吧、咖啡吧、雪茄吧等提升品质专题服务空间。周末不定时开展现场弹奏钢琴、玄乐、品酒/茶等助兴活动，烘托出高雅不俗销售气氛。
四、销售路线设计
销售路线设计看似简单实际是很关键一个步骤、好销售路线设计能够加深用户对项目标感受程度、愈加好提升销售业绩、有利于发明良好销售外部感受气氛。
整个销售路线从凉水河外主干道经过凉水河桥进入凉水河绿化隔离带、绿化带景观设计是良好用户外在形象感受最好路径，过绿化带进入小区入口、道路两边大型广告牌依次顺延展开，气势恢弘、强烈视觉冲击力能够充足营造一个绝佳销售环境，经过入口广场是中心水景，售楼处前中心水景突出表现了项目标灵秀之气、是一个很整体设计布局。
五、交房标准及样板间/区风格确定
交房标准是一项比较严格质量体系检验过程、通常要求不仅有良好施工质量、而且各项指标全部必需符合国家、国际各相关部门判定要求。
环境保护、健康、水电暖及空调、燃气、排水、装修、安全等方面全部必需符合健康标准。
样板间风格：
做出实楼样板间，突出生活情趣和景观视野细节营造。细致到一本书类别、摆放；一瓶酒品牌，色泽等等；装饰风格应扬长避短，突出优点而掩盖缺点；色调以淡雅自然为主，家居配饰不求奢华但求真实而不失格调，雍容华贵而不落俗套，给用户回到温馨家，真正享受大自然魅力，并能体会到成就感味道。
结合以上特点：样板间最好风格显著、欧式、北美、和式全部是很好参考。
六、销售整体卖场及指导系统策划
销售整体卖场关键是又销售主干路线和销售处、销售人员和销售宣传诸类综合原因组成一个这个整体体系、围绕整个卖场各个步骤准备工序及相关销售气氛营造设施。
指导系统关键围绕整个园区计划、突出显著位置、有主路线道旗、国贸、机场关键位置区域大型擎天柱广告牌、园区周围道路指示牌、桥面周围巨型广告牌、进入园区道路两边POP广告、停车场路牌指示等。有统一项目名称、LOGO、项目宣传语。专题显著、有影响力。
七、样板组团街区及庭院销售状态策划
样板间组团街区道路绿化平整、绿色植物引植成型、道路宽广、街区道路宽广明亮、灯光效果好、道旗和相关广告牌指示明确。绿化和园区小品全部完整美观。
庭院设计风格能充足发挥道销售状态中来，整个庭院绿化和布局全部已形成完整规模、庭院装饰和小品景观充足到位，绿化中水系、建筑和整体园区功效项吻合。
八、销售推广策划方案
以报纸、路牌、杂志、广播、电视、直销等软硬宣传手段组成强大立体宣传攻势将本案正式推入市场，再用签约数字和已经有一定项目工程形象来推进销售。
依据市场反馈信息，细节调整运作思绪；老用户挖潜深入深入，推出彩虹计划等促销手段；参与房展会，以大手笔投入树立强势产品形象；对VI设计进行修改，更换广告牌画面等，制作项目正式楼书；较大力度硬性广告和软性炒做投放；在最终阶段将销售中心翻新，在不偏离项目原专题定位情况下，给用户新鲜感，使用户感受到物业不停完善。
在整个销售推广策划方面、我们会加强组织各项活动来提升整个项目标著名度和美誉度、加深项目在大家心目中影响、经过良好口碑效应促成项目标强势热销。
九、景观、公园设计
景观、公园设计及风格提议：
结合整体园林景观计划及建筑设计风格，专题公园占地不大，关键围绕隔离带景观设计展开。
经过对大量用户意见反馈总结、周围同类项目调查及市场供需考证，功效性、实用性健康活动场所是现在大多数用户理想选择。围绕和式园林设计风格理念，专题公园应是一个亲切、功效化生活公园。
现在专题公园围绕隔离带更多增加了功效性设施，经过对地形自然起伏调整，网球场、温泉游泳池、排球场、羽毛球场及更多体质增强壮身活动均能够大量在户外进行。公园内大量活动场所围绕小型湖面依水而建，湖中景观及林泉、小岛、原生树林、卵石溪流、成片青竹组成了整个专题公园生动布局环境，另外丰富、完整园内活动设施是公园一大关键特色。
在公园一期服务性配套上，我们提议，以现场售楼处为早期服务性组团中心，周围配套加设超市、诊所及小型品牌店，以增加该服务性组团实用性。
售楼处地上面积约为480平米，平均、合理将部分配套设施摆放其中，将对项目一期销售起到较佳作用。
沿此思绪，将该地块用途扩大，势必将对项目一期销售工作，及以后业主生活，起到很大帮助及提升。
专题公园设计在追求功效性同时不停凝练素雅、降低人工雕凿，增加自然野趣，公园绿化部分引进大量原生植物草本，自然、生动、精巧园区环境设计充足表现了人和自然相融友好生活状态。
浩天基业经过对项目标了解和对市场把握，分析总结出这类公园设计风格能够更多被用户接收并认同，愈加好表现了人文设计理念，是项目借鉴和备选良好方案。
十、售楼处装修方案设计及确定
售楼处装修方案要求风格简练明快、充足表现项目本身优势、关键由设计及装修企业提供整体装修方案、结合销售企业意见、在有限空间中表现出很良好空间秩序。结合整体园林设计风格、装修方案围绕整体计划同时开启。
十一、主入口设计
在道路主入口处有显著大型广告牌指导、最好有一个大型擎天柱广告牌、在售楼中心入口两旁设置大型广告牌，道路铺设应采取分色地砖，以鲜明色块直铺设至停车场，然后以另一色系引导至售楼中心
十二、小区围墙方案
小区围墙要求外观整体感强、安全性和现代感全部要不一样程度表现、在距离居民小区连接处应该采取4-6开、在距离小区外围通常提议3-7开，底部外青砖贴内面、配有金属结构隔栅或金属图案。
整个小区围墙要求整体美观大方、有时代感、和整体园区计划相协调。
十三、小区环境设计完成
小区环境设计围绕整体园区计划展开、环境设计关键是对小区景观和计划设计、完成要求需要相关景观小品、绿化、配套功效设施、如：网球场、游泳池、垒球场、道路绿化、植物绿化、小区相关水系、景观设计完成。
十四、样板间/区装修方案设计确定
样板间通常要求装修成典雅、舒适、时尚、高贵格调、有比较多北美、英国皇家、和式、古典、现代、中欧、等风格。做出实楼样板间，突出生活情趣和景观视野细节营造。细致到一本书类别、摆放；一瓶酒品牌，色泽等等；装饰风格应扬长避短，突出优点而掩盖缺点；色调以淡雅自然为主，家居配饰不求奢华但求真实而不失格调，雍容华贵而不落俗套，给用户回到温馨家，真正享受大自然魅力，并能体会到成就感味道。
十五、小区环境施工
小区环境施工方面要求整体和局部相互应，先整体绿化小区环境、在施工中要求不仅要由良好施工团体、还要由良好施工状态。充足确保施工质量和人员安全。环境施工围绕整个园区计划展开。
十六、售楼处施工及装修完成
售楼处施工是首先要完成工作之一，前期销售团体关键活动于售楼处、要求在较短时间内完成售楼处施工、而且售楼处施工质量很关键、是用户第一眼、第一印象、高质量施工和装修是赢得用户关键。
十七、售楼处装修企业招标
售楼处装修企业招标是很关键一个步骤，良好高素质专业装修企业是装修质量前期确保，在招标过程中要求严格审核装修企业资质、很具体了解装修企业各成功案例。充足和装修企业良好沟通、提出富有建设性具体可切实操作装修方案。
十八、物业管理形象策划
A、保安：因本案准现房模式，物业服务不可能让用户立即感受到，所以保安着装、外形、用语、行为举止代表着未来物业形象。所以对其也应进行一定礼仪培训。
B、保洁外形清洁，工作时勤劳麻利，精神状态饱满。
C、其它：停车场等相关区域也需保安人员值勤，负责车辆停放和交通疏导。
D、由专员设计人员着装。
E、购置摩托车，将其装饰成警用形象，由保安骑上后定时巡查。
F、配专门训练过骑警（马），在样板区域内威风凛凛穿行。
G、天天要求保安在销售时段内进行队列，健身，格斗等训练演出。
十九、物业企业招标
物业企业招标最好选择有著名度、有良好口碑大型国际物业管理企业来担任物业管理顾问、优异国际跨国物业管理企业含有良好、丰富物业管理经验，服务意识强。
在多家实力超强国际物业企业中挑选最适合项目标、最了解项目标物业管理企业来担任小区物业顾问，承做小区物业工作。
招标前提要求：中国排名前10名物业企业，应有涉外服务、租赁、销售业务，在北京最少已代理服务5个以上著名楼盘。
人员配置（销售时期）：销售现场配专员（项目经理）负责协调本企业所属保洁、保安及工程人员；小区正式运行、入住后，配合理保安、保洁、会所工作人员及其它服务性人员。
服务内容：销售期间，负责提供售搂处内外保结、保安、停车引导、茶水等服务；小区入住后，物业企业提供会所各项设施服务人员、小区内保安、保洁人员，并有偿提供代客租赁等各类事物。
推荐物业企业：第一太平戴维思、凯莱
提议物业费收取：1美元/平米.每个月（包含会所费用）
二十、广告企业招标
现在做房地产专业广告企业比较多、有些广告企业已经经历了多年地产风云洗礼、有自己独到广告运作模式，不过现在项目标个性越来越突出、这么要求广告企业整体素质也越来越高、在广告企业招标过程中、我们通常要求含有专业地产大型广告策划方案例、而且含有很到位广告运作手法。
广告企业通常对各媒体及活动有比很好操作能力，但广告企业也是一个很繁杂多方面协作服务型企业，我们在招标过程中既要要求广告企业有国际4A资质、而且有专业地产广告运作经验、在多家广告企业竞标过程中、我们要求客观、公正选择广告企业，充足提出各项细节要求、让各企业有很好陈说本身见解机会。
广告企业选择要求：
广告企业招标标准：在北京地域著名度较高，且时有突出表现，有国际4A资质、而且有专业地产广告运作经验，含有专业地产大型广告策划方案例、而且含有很到位地产广告运作手法。
竞标条件：
（1）专业广告企业(请提供资质证实)并提供企业业务能力详表：
A、 广告策划能力
（提供以往项目策划书）
B、活动组织能力
（提供以往活动策划书）
C、平面设计能力
（提供以往业绩平面稿）
D、媒体分析能力
（提供以往项目媒介推介书）
E、专业地产策划人员
（提供策划及设计组人员架构）
F、专业高水平创意人员
（提供以往作品展示）
G、 AE全程服务及专业用户服务部门
（提供客服服务步骤表）
H、 制作机质量确保服务及专业制作部门
（提供宣传品制作步骤及合作单位介绍）
I、加急设计制作服务
（提供时效、时间及服务项目）
（2）广告企业义务：
A、能够和甲方进行良好沟通和工作配合
B、拥有良好文案撰写能力
C、拥有良好内部管理及团对精神
D、含有质量确保管理体系
E、含有用户满意度管理体系
F、较强市场调研能力
G、广告效果反馈分析能力
（3）广告企业收费组成
成本(媒体,制作单位)+ 策划(广告计划策略, 市场分析, 媒体分析推广策略活动及包装策略)+创意(文案+平面)+税费+利润
二十一、各推广合作企业招标
在整个项目标推广过程中、各相关推广合作企业大力支持是很关键，在各推广合作企业招标过程中要求大家有良好敬业精神和专业职业道德观念，只有大家齐心协力才能让一个项目成功展现在大家面前。
1、施工单位：
因所售项目标施工形象，也在销售过程中对用户带来较大心理影响，所以，选择正确、适合本项目标施工商，也是关键之一。
要求：北京著名施工甲级单位，以往业绩突出，在消费者心目中地位较高、口碑很好，数次取得结构长城杯及鲁班奖。
推荐施工单位：城建、住总、中建等
2、监理企业：
在施工过程中，声誉很好监理企业，也是促进销售一个有利条件。
要求：拥有甲级资质、同类施工监理资质，和近几年北京地域著名项目标监理经验、业绩。
3、印刷厂家：
A、专业大型印厂(最好为合资印厂)
B、拥有海德堡对开4色印刷机
C、使用进口油墨
D、含有电分,出片,打样，装订,过膜能力
E、含有丰富经验拚版技师
F、无偿送货
G、含有加急能力
H、使用进口高级纸张
I、含有特种工艺能力
J、全部工作不得转包
K、装订和裁切要电脑操作
4、律师事务所：
选择专业性强，有涉外地产经验著名事务所。
二十二、广告企业确定及接收任务
广告企业招标确定后要求在十五天内完成各项广告公布及投放计划，围绕项目本身特色、制订很完善广告投放计划和广告投放分析汇报，提交广告投放方案。
在此过程中围绕销售企业意见和信息反馈、立即调整和修补广告计划，只有充足了解市场反馈意见后，制订广告计划才愈加正确。
二十三、公布企业确定及接收任务
广告公布通常由广告企业代剪公布，其职责和广告企业大致相同，部分情况下直接和各媒体单位直接投放广告、具体操作措施基础和广告企业招标程序相同。
二十四、影视企业确定及接收任务
影视企业招标确定后，通常要求在30天内完成影视策划方案、因为影视制作部分要求质量很高、时间周期相对比较长、通常房地产专题片要求在15-20分钟左右，高清楚度画面、专业地产角度分析和地道三维动画合成是表现一个优异地产项目全貌关键。要求影视企业必需了解全方面而且是专业地产影视制作企业。
二十五、效果图企业确定及接收任务
计划单位确定后相关效果图由计划单位、景观设计企业和建筑设计单位出图，效果图通常也由以上企业来完成出图。因为效果图关键围绕设计设计计划和施工图纸来完成。效果图企业要求在良好角度充足显示项目标美观度和建筑意识美、形态美和表现在虚拟空间中完美展示项目未来景观。
二十六、物业企业确定及接收任务
物业企业招标确定后要求在较短时间内组织小区物业专门负责部门或企业，较快进驻小区、进行各项前期管理和服务工作。
二十七、销售团体组建
1、销售员
A统一着装：含衣、鞋、胸牌等（灵秀企业形象）
B统一言行：言行举止须表现专业形象，给用户以蹋实稳重，老实可靠感觉
C统一培训：须达成最基础职业道德标准，含敬业，爱业，守业，专业，销售技巧应学会适度换位思索，含有用户挖潜技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，亲和力较强方可，掌握完整销售步骤
D精神面貌必需良好
E设定营销宣言
F因为本案购置群中有相当一部分会是外籍人士或海归学子，通常程度英文对话应是销售员所掌握专业技能之一。
2、销售经理
A、 含有专业地产知识
B、 含有丰富销售经验
C、 含有优异团体管理经验
D、 含有良好个人综合素质
二十八、样板间装饰策划
样板区域细节尽善尽美，但不可和现实差距过大，以免入住纠纷。而其它各步骤、场所气氛渲染，广告策划，煤体投放和促销活动均以上述各点为标准，组合起来即展现立体化宣传攻势。
二十九、售楼处装饰策划
售楼处装饰策划通常要求售楼处分割、布局合理、采光性好、而且要风格显著、有较强个性化和专有功效分区。绿化及景观设计、装饰配置、还含有以下宣传资料。
A业务手册
内容应包含项目证件，答客问，户型图，价格表，项目标软硬宣传剪辑，职员守则等全部公开信息。
B常规楼书
以大量项目各方面信息去充实，楼书设计风格应典雅，规格便于携带。
C宣传单页
直销和展会使用，设计风格应含有强烈视觉冲击力为佳，辅以本案各项关键支持卖点，用语简单明了，直奔专题。
D户型图纸
以单页形式印刷，户型内各区域标注销售建筑面积，并在户型图上标注出其它资料，预留出购置该户型所需各项费用填写空间。同时将宣传标题用语印刷其上，帮助用户回想项目优势，便于用户考虑。
E光盘、网站建设。
三十、平面广告稿确定
广告企业确定后通常要求在其工