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金 色 家 园 销 售 手 册

06月

目录
投资商介绍
一、 万科开发商介绍
二、 容大开发商介绍

产品篇
一、项目概况
1、小区计划总体思绪
1）环境介绍
2）地理位置介绍
2、交通线路
1）公交线路、停靠地点
2）地铁计划
3、周围配套情况
1）医院
2）学校
3）酒店
4）超市
5）延安路商业圈介绍
6）吴山广场商业圈介绍
二、景观设计及设计单位
三、建筑情况
1、建筑立面介绍
2、建筑风格介绍
3、大堂、电梯等公共区域介绍
4、建筑设计单位介绍
四、建材施工
1、交房验收标准
2、屋面、地基、墙体、卫生间等关键部位施工工艺介绍
3、施工单位介绍
五、物业企业及其服务介绍

市场篇
一、区域板块计划和发展
1、项目板块市场情况
2、产权式公寓市场情况
3、未来市场展望
二、竟品分析

销售说辞
一、售楼处接待区说辞
二、用户休息洽谈区说辞
三、电话说辞

接待要求和接待规范
一、接听电话
二、接待规则
三、销售接待步骤

销售实用工具
一、产品相关知识阅读
二、相关政策阅读
三、按揭知识及税费

答客问
1、景观设计
2、建材施工
3、基础信息
4、配套介绍
5、购房政策
6、疑难问题
投资商介绍

浙江万科南全部房地产是万科企业股份全资子企业，系万科企业股份和南全部房产集团融合而成。
万科企业股份成立于1984年5月，以房地产为关键业务，是中国大陆首批公开上市企业之一，房地产一级开发资质。业务已经扩展到20多个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它关键城市为中心发展策略，底总资产达成480亿元人民币，净资产达成148亿元人民币，同时拥有“万科”这一中国房地产行业首个全国驰名商标。连续第三年荣获“中国房地产百强开发企业”第一，上市间万科主营业务收入复合增加率达成25.8%，净利润复合增加率达成31.2%，企业A股上涨幅度约24倍，而B股上涨幅度则高达110倍。在第二届中国A股企业IR评选中，万科亦囊括“最好大型企业奖”、“最好实施人奖”、“最好沟通奖”、“最好股改奖”，成为取得IR奖项最多上市企业。
南全部房产集团有着十四年发展历史，是一家拥有房地产综合开发一级资质，累计开发面积超出250万平米区域著名房地产企业，打造了南全部德加公寓、南全部江滨花园、西湖高尔夫别墅、良渚文化村等二十多个项目，是中中国地首家荣获MIPIM（全球房地产市场论坛）及英国《建筑评论》未来项目奖、美国城市土地研究学会（ULI）颁发大奖（ULI　Global　Award　for　Excellence　winners）等国际专业学术奖项开发企业。
浙江万科南全部房地产现在在杭州有控股项目五个，分别为良渚文化村、逸天广场、魅力之城、西溪项目和金色城品。

产 品 篇

一、项目概况：
1、小区计划总体思绪
1）环境介绍
金色城品在杭州市中心城区，她东南面濒临有天下奇观之称钱江潮钱塘江，中南部夹枕着南宋后宫遗址所在凤凰山和吴山，西面紧贴烟柳画桥、四处胜景西湖，区域中部东河和中河自南而北纵贯全区境内。上城区得天独厚地域优势，使她自古至今皆是杭州"珍异所聚"、"商贾云集"繁荣之地，是杭州经济社会活动中心。
区域内景致迷人，环境优良，设施齐全，是旅游休闲好地方，现有湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路艺术休闲特色街区、解放路现代商贸特色街区等四大特色街区。

2）地理位置介绍
金色城品在杭州市中心，上城区西湖大道近佑圣观路口，距西湖约1.5公里，步行大约10分钟，距城站火车站约600米，步行大约5分钟，西面和吴山广场、延安路商圈紧密相连。交通设施和生活配套很齐全，地段稀缺性和不可复制性无可比拟，能够说金色城品占尽了得天独厚各方资源。
小区北面正对西湖大道，整条西湖大道长2.08公里，宽60米。东面和城站广场相接、西和南山路西湖风景区相交，从西至东，分别和南山路、延安路、定安路、中山中路、中河中路、佑圣观路、建国中路、环城东路八条南北向主干道相接，中河中路高架和道路中心直接交叉。

2、交通线路
1）公交线路、停靠地点
金色城品交通四通八达，共有24条公交线路，通向杭州各个区域。
项目周围分别有中河中路站、市第三人民医院站、佑圣观路站、涌金立交站、耀江广厦站五个公交车站。
中河中路站：K7、40/K40、J5、K900 、801/K801
市第三人民医院站：K7、34/K34、40/K40、K187、K188、K900、Y7
佑圣观路站：834、K30
涌金立交站：13/K13、71/K71、 87/K87、402、K536
耀江广厦站：K402、K192、Y2、K808、K900、K286、K404、308、40/K40、34/K34、K7、K216

至项目公交线路：
滨江区：402、404——过钱江四桥，走中河路高架，到本案
萧山：K195——过钱江三桥，到耀江广厦站
城东：Y7、286、834——走建国中路，经城站火车站，到本案
城北：30、34、536、801——走中河中高架，到本案
西湖区北面：K900——经黄龙体育场，至武林广场站，到本案
西湖区南面：K808、J5——从动物园方向出发，至吴山广场站，抵达本案；
K7、Y2——从灵隐寺方向出发，走体育场路，到本案
世贸大酒店：K900——经黄龙体育场，至武林广场站，到中河中路站下

至世贸公交线路：
世贸周围公交站点共有四个，分别为黄龙洞、浙大附中、黄龙体育中心、浙大西溪校区
上城区：K850、16——经吴山广场、平海路最少年宫，到世贸大酒店
滨江区：K194——过钱江一桥，走虎跑路、杨公堤，到浙大附中站
西湖区南面：Y5、Y4、Y9、Y6、Y3——经动物园，走杨公堤，到世贸大酒店
西湖区北面：66、830、K92、306、282、73、102、49、502、841、37、817、17、K900、24——经天目山路，到世贸大酒店
城北：K307、807、23、82、6——走莫干山路，至体育场路，到世贸大酒店
城东：228、28、293、101、21、106、189、J12、K281、B支2——经体育场路，到世贸大酒店

2）地铁计划
项目周围轨道交通分别有计划中1号线和5号线。离我们最近地铁站为城站站，是1号线和5号线中转站，距离约600米，步行约6分钟。
1号线已于4月开始动工建造，估计底全方面运行。全长48公里设30个站，始于萧山湘湖，最终下沙文泽路站和临平世纪大道站。
计划中地铁5号线西起老余杭，至东新路转向南，经建国中路到城站火车站，过钱江四桥过江直至萧山火车站。线路全长约48公里。

3）自驾车线路及其它通行方法
至金色城品自驾车：
滨江区——过钱江一桥，经虎跑路、杨公堤，至南山路，顺着西湖大道，到本案；也能够过钱江四桥，走中河中路高架，从佑圣观路下匝口下来，到本案。
萧山——过钱江三桥，走瓯江路，经四季青服装街，到西湖大道笔直开，至本案
西湖区北面——走天目山路，途经武林广场，经延安路，至西湖大道，到本案
西湖区南面——经虎跑路、南山路酒吧一条街，至西湖大道，到本案
城北——走上塘路高架、中河中路高架，从佑圣观路下匝口下来，到本案
城东——从艮山路、凤起路、庆春路、解放路方向出发，全部是经建国中路、西湖大道，抵达本案

至世贸酒店自驾车：
滨江区——过钱江一桥，经虎跑路、杨公堤，到世贸大酒店；也能够过钱江四桥，上中河中路高架，至凤起路、体育场路，到世贸大酒店
萧山——过钱江三桥，经四季青服装街，至建国中路、体育场路、武林广场，到世贸大酒店
西湖区北面——走天目山路，至黄龙体育馆，到世贸大酒店
西湖区南面——从虎跑路方向出发，走杨公堤，到世贸大酒店；从灵隐寺方向出发，走曙光路，到世贸大酒店
城北——走莫干山路，至曙光路，到世贸大酒店
城东——从艮山路、凤起路、庆春路方向出发，全部是经建国中路、体育场路，至武林广场，到世贸大酒店
金色城品交通线路图（培训稿）

3、周围配套情况
1）医院
序号
院名
地址
医院等级
1
杭州市妇幼保健院
开元路70号

2
杭州第三人民医院
西湖大道38号
三级甲等
3
浙医一院潘方仁分院
城站路58号
二级甲等
4
杭州上医门诊部
开元路19号

5
浙二医院
解放路88号
三级甲等
6
浙一医院
庆春路79号
三级甲等
7
虹桥医院
清泰街2号

2）学校
序号
名称
地址
特色
1
杭州第六中学
佑圣观路161号
科技特色学校，“小班化”教育
2
胜利幼稚园
清泰街义井巷5号
浙江省示范性幼稚园、杭州市首批甲级幼稚园
3
高银巷小学
后市街16号
书画特色学校
4
杭州第二中学
建国中路36号
省二级关键高中（民办）
5
中国美术学院
南山路218号
美术学和设计艺术学,均已取得国家教育部博士、硕士学位授予权

3）酒店
序号
酒店
地址
等级
折后价
1
索菲特西湖大酒店
西湖大道333号
5星级
1250元
2
浙江东方大酒店
西湖大道258号
5星级
450元
3
红楼大酒店
西湖大道2号
5星级
428元
4
欧陆风情假日酒店
西湖大道18号
4星级
428元
5
红星文化大酒店
建国南路280号
4星级
388元
6
西湖饭店
江城路893号
涉外3星级
180元
7
速8酒店
光复路96号
连锁酒店
188元

4）超市:
家乐福超市——在涌金广场地下一楼，超市包含到生活用具方方面面。涌金广场在延安路、西湖大道口，地处杭州商业圈黄金地段，这里有屈臣氏、麦当劳、肯德基、面包新语、银乐迪等众多著名品牌；
华润万家超市——位置在旁边万新·悠居乐1-3层商铺中，现在在建中，还未确定开业时间；

二、景观设计及设计单位
景观设计单位为杭州马可波罗环境设计，现在处于方案选择阶段。

三、建筑情况
1、建筑立面介绍
外立面装饰材料以干挂暖灰色(暂定)陶板为主，结合蓝灰色（暂定）铝合金型材、蓝灰色(暂定)玻璃窗。带给人一个沉稳、大气感觉。
2、建筑风格介绍
大楼立面造型方正简练，德国工业主义风格
3、大堂等公共区域介绍
大堂参考五星级标准设计，有接待台、会谈座，并设信报箱区、企业牌示区等等。
标准层每层休息区均采取天然石材、高级木饰面板等进行高级装修。
4、建筑设计单位介绍
浙江城建设计研究院现执有国家建筑工程设计甲级证书；工程咨询及建筑装饰设计甲级证书；市政园林工程专题设计证书；深基坑围护工程专题设计证书。

四、建材施工
1、装饰、设备标准

结构形式
钢筋砼框剪结构

公共部位
外墙：局部幕墙，陶板、铝合金线条
外墙保温：外墙外保温系统
楼梯地面：耐磨漆
楼梯栏杆：金属栏杆，木质扶手
电梯：“广州日立”系列电梯

每户内单位
内墙：混合砂浆
地面：水泥砂浆地面
厨房：无，每户设排烟道
卫生间：内装国产座便器（每户一个，供装修期间使用）
栏杆：金属护栏
空调外机位挡板：铝合金挡板（设计无挡板除外）
窗、阳台门：铝合金材质
进户门：钢木复合进户门、电子锁
开关插座面板：设置开关插座
对讲系统：彩色可视对讲
通讯系统：每户预留宽带网络接口及直线电话线路；系统由乙方自行向服务提供商申请开通，并支付开通、运行费用
电视接收系统：预留接收终端，系统由乙方自行申请开通，并支付开通、运行费用；
水电配套：每户设水、电表，水、电表安装在户外

3、屋面、地基、墙体、卫生间等关键部位施工工艺介绍
屋面为现浇砼结构3厚SBS改性沥青防水卷材(Ⅱ型)。
地基：钻孔灌注桩；
墙体：剪力墙为现浇砼，填充墙采取MUl0砌块(多孔砖)，用M5砂浆砌筑；
卫生间：卫浴间、厨房墙在墙根处(除门口外)均用C20砼做出厚度同墙体，高度为180砼墙槛，卫浴间在墙面做防水涂层

4、施工单位介绍
中天建设集团（简称中天集团）是一家以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为关键经营业务，含有鲜明特色现代大型企业集团。是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国500强大型企业、全国50强民营企业、中国十大慈善企业。
   中天集团坚持质量兴业，提倡“每建必优、精细管理”方针。企业连续多年被评为全国优异建筑企业、全国用户满意施工企业、浙江省重协议守信用单位和浙江省AAA级信用企业，“中天建设”被评为浙江省著名商号。

五、物业企业及其服务介绍
万科物业在行业中首批经过ISO9002质量体系认证，在市场上取得“金牌管家”美誉，多个项目荣获国家建设部“全国城市物业管理优异示范小区”、“全国城市物业管理优异示范大厦”等称号。万科物业一直以提供优质服务而广受赞誉， 至今服务项目已逾100个，管理面积超出1500万平方米，为23万余户家庭提供物业服务。
金色城品引入万科物业，充足照料您对高品质居住需求，除提供常规物业服务之外，还将契合业主需求量身定制，提供管家式服务、零打搅服务、人性化服务等多项专业细致服务，尽可能为业主营造更为舒适尊崇空间，在细微之处悉心呵护，如影随形体贴照料，让您体验专属享受。

安全服务，全方位保障让您安心

◎ 人防
大楼实施二十四小时不间断服务。

◎ 技防
门禁系统、对讲系统、电梯求救系统均和监控中心联网，主入口、楼道内及其它关键区域安装摄像装置，全方面监控大楼内情况。

◎ 车辆及交通管理
合理配置安全、交通标识，设置机动车出入口减速装置、防强闯设施、监控防盗系统等设施。
安全员对业主车辆做到“三认”——对车型、牌号及业主姓名熟记，天天对业主车位最少巡查三次，确保业主车辆安全。

◎ 消防管理
物业服务中心成立义务消防队，定时组织安全员进行消防知识和技能培训，将火灾风险控制到最小。

◎ 突发事件应急处理
建立突发事件处理预案，以预防为主，将突发事件按对象、形式等进行分类，明确各类突发事件处理标准，制订具体处理方案。

◎ 物品出入管理
门岗安全员对出入车辆、物品及人员进行必需检验和问询，做好相关统计并立即进行跟踪检验。

◎ 外来人员管理
将外来人员分类管理，对全部外来人员做好登记立案，掌握外来人员基础情况，。

◎ 租户管理
一户一档，对租户进行可控管理。

环境服务，精细化营造净致空间

◎楼道清洁：
无纸屑烟头、无乱贴、乱画，无积尘、无砂粒、无杂物、无异味、无油迹、无污物、无显著手印、无水迹、无蜘蛛网、无脚印、无私自占用和堆放杂物现象。
◎室外保洁：
无纸屑烟头、无污染、无油迹、无蜘蛛网、地面无积水，保持清洁、通畅。
◎蚊虫消杀
专业蚊虫消杀，定时对楼道及人员集中区域进行消毒
◎环境部署：
大堂及走道四季有鲜花、绿色，重大节日增加环境部署，烘托节日气氛。

维修服务，用心付出真情回馈
◎ 公共设施、设备
实施全员巡查报修制度
建立完备设备台帐和设备技术档案。
实施设备六类保养检修方法。
建立完善保养计划

◎ 特约维修
提供二十四小时维修服务，实施维修主管、客服主管、企业品质确保部三级回访制度。维修关键点：‘1234’：一免：10分钟内完成维修免收服务费；二洁：工作现场清理整齐、维修单填写整齐；三要：一要按时，二要遵守职员行为规范，三要主动问询是否还有其它维修需求；四带：一带工具，二带地垫，三带抹布，四带鞋套。

特色服务，以生活为本尽享专属尊荣

◎酒店式服务
设置专职管家，借鉴酒店管理服务模式，近距离接触业户，了解业户个性化需求，为业户提供有效完美服务。
◎一门式服务
住户碰到任何困难或要求全部能够经过服务热线或向服务中心前台接待人员提出，相关部门需要快速做出响应。
◎ 零打搅私密服务
悉心照料业主私密愿望，充足尊重业主私人空间，真正做到对住户零打搅。
◎ 二十四小时全天候贴身服务
不受时间限制，服务没有距离，设置二十四小时服务热线，全天候为业主排忧解难，让业主省心。
◎建立用户个性化档案
利用物业管理软件统计业主基础资料和业主个性化需要及爱好爱好，如生日、结婚纪念日、喜好等个性化需求。
◎小区活动
月月有活动，四季有专题。形成本小区所独有文化气氛，增加亲切感和自豪感。
◎下午茶时光
每七天一次组织业主参与“下午茶时光”，为部分喜好交友居家太太定时聚会发明条件。
◎宝贝计划
在大楼内公共区域设置专门区域部署成儿童临时托管区，为短时间出门用户提供方便。
◎装修服务
联络品牌装修设计企业、家居用具等商家，在交付前提供装修设计推介会，装修结束后联络环境检测机构检测室内环境是否达标，并联络专业保洁企业为业主提供开荒清洁便利。
◎温馨夕阳红服务
物业服务中心将为60岁以上老人准备《温馨夕阳服务卡》，为60岁以上独居老人提供多种无偿预约上门服务：代缴各类公共事业费用，代寄信件和每七天室内清洁服务、导医服务等。此卡片文字、电话号码等均采取大号字体，便于老年人使用。

便民方法，周到细致呵护

（一）无偿服务项目
1、 关键城市时间查询；
2、 大堂内无偿自动擦鞋服务；
3、 为用户提供无偿借用雨伞服务；
4、 代为介绍保姆、钟点工等；
5、 代缴使用期内公共事业费；
6、 大堂设小型休憩区，提供自动售卖机、饮水、擦鞋机、手机临时充电机器等；
7、 代订报刊杂志；
8、 提供医药箱和抢救用具和针线包等服务；
9、 士预备服务：除即时扬招外，服务中心可提供当地车辆出租服务企业联络方法，供业主/住户预订车辆；
10、 小型工具借用服务：为用户提供螺丝刀、扳手等小型工程工具，和人字梯；
11、 商务信息提供服务：为业户提供大楼内、和周围地域商务信息咨询服务：包含餐饮、会务、交通、商户等综合类信息资料，能够由终端信息平台实现；
12、 温馨帮手服务：向用户提拿便携式行李箱包、临时性物品寄存保管、分发报纸信件等服务；
13、 大堂内设置行李车，本大楼区域内能够无偿使用；
14、 代订各类票务；
15、 代定鲜花及室内植物摆设，为用户改善居室环境提供便利；
16、 装修期间，临时租用灭火器；
17、 代定本市范围内餐会；
18、 为六十周岁以上独居老年人提供无偿上门服务：每七天一次家居清洁、代取药品，代缴各类公共事业费用，代寄信件等等；
19、 就医咨询，定时组织教授坐诊；为住户提供各大医院特色门诊介绍；
20、 旅游咨询，定时更新最新旅游信息，为住户外出旅游联络适宜旅游单位；
21、 代客上门收送衣物洗涤（洗涤费用由住户自行负担）
22、 房屋体检：定时对住户户内设施、设备提供定时检验，并向用户提出合理化提议，提供对应维保信息及服务，确保用户使用无忧；

（一） 有偿服务项目：
1、 上门家电调试；
2、 本大楼区域内物件搬运；
3、 服务中心提供复印、收发传真、打字等商务服务项目；
4、 家政服务：室内清洁、联络品牌清洁服务企业，为住户提供专业地板打蜡、地毯清洗、厨具设备清洗、窗户玻璃清洗等服务；
5、 代办商务会务；
6、 代办私人酒会、生日宴会；
7、 导医服务：陪同独居老人、行动不便者外出就诊（限本市），帮助挂号、检验、取药等服务；
8、 代办车辆租赁服务；
9、 本大楼内房屋租售；

市 场 篇

一、区域板块计划和发展
杭州是中国历史文化古全部，上城区则荟萃了其中精华。
金色城品在杭州市上城区商业大街“西湖大道”中枢，西临西湖仅1.5公里，步行10分钟。东临城站火车站600米，步行6分钟旅程就能抵达，城站火车站不仅是杭州在全国铁路上关键枢纽站，也是杭州正在建造第一条轨道交通1号线和5号线中转站点。不仅如此，项目周围24条公交线路，直接能够通向杭城各大区域。
湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路艺术休闲特色街区、解放路现代商贸特色街区等四大特色街区，延安路、吴山广场两大商业圈。把金色城品紧紧包容在中间，成为了杭城高级物业新伙伴，酒店式公寓新标志。

1、金色城品板块市场情况
进入今年以来杭州增体市场销售供不应求,销售量大大超出供给量,存量被急速去化。

2、产权式公寓市场情况
受市场利好影响,产权式公寓销售,进入下六个月销售量也大幅提升,现在关键在售项目存量所剩不多。随下六个月销售量猛增,和存量大量降低,市场销售价格也大幅提升,部分楼盘提升幅度更是达成40%。

项目
年初销售均价
上六个月销售均价
月平均涨幅%
现在销售均价
月平均涨幅%
装修标准
整体成交均价
华润西子
中心
18000
21000
2.8
28000-3
14.3
6000
19953
西湖金座
17800
21000
3.6
25000-4
14.3
2500
18060
钛合国际
——
15000
——
0
11.1
2500
16339
万新大厦
15000
15900
2
21000
10.7
1000
15524
世贸丽晶B座
18800
23000
5.6
30000
10.1
4000
20680
凤凰城
9780
11000
2.1
14000
9.1

11248
东方金座
18000
19800
1.7
2-25000
8.8
3000
19894
紫晶商务城
13750
16000
2.7
0
8.3
1500
14546
美全部广场
6800
7300
1.8
9000
7.8
1000
8783
易构街区
——
11000
——
13500
7.6
1500
12500
利兹水印
——
9000
——
11000
7.4
毛坯
9314
现代印象
广场
7500
7700
0.44
8500-9000
7.1
600
8110
龙禧硅谷
8100
8300
0.41
8500-9500
5.4
1500
8053

3、未来市场展望
现在在售同类项目量很少,作为中心区域未来供给较少,但随调控政策出台和政府打击捂盘力度加大,未来上市量将急剧增加,将给本项目去化造成一定分流。
估计11月上市量
项目
上市时间
上市量
售价
装修标准
备注
钛合国际（Loft）
10月初
24
30000
2500
已销售10套
名仕顿
未定
199
17500
1000

凤凰城
10月初
406
12700

现在已销售77套
星光大道
10月
约300套
1

现代印象广场
10月
195
起价8000
600
项目有一段蓄水时间，195套房源意向用户较多
宜家时代
10月1日
415
9000
1500
现在暂无透明网资料，从现场情况看现在销售了七十多套
中庆·第6大道
10月
400余套
5500
600

累计
——
1939
——
——

二、竞品分析：项目标基础概况优劣势分析
项目名称
华润西子中心
钛合国际
万新
大厦
紫晶
易构街区
凤凰驿
西溪
锋尚
九鼎
平层
Loft
商务城
平层
Loft
名仕顿
开盘日期
06.8.1
07.6.9
07.9.28
05.6.6
07.1.12
07.7.29
07.7.29
07.9.30
未定
未定
推量（套）
430
327
24
400
712
431
20
406
约200
约200
面积段
40-80
40-70
40-80
35-65
35-70
30-90
30-90
38-75
50-70
30-80
主力面积
46
40
40
35
36
42
42
38
50
30
均

价
开盘均价
18000
16000
35000
14000
13750
10000
13500
18000
14000
暂定17500
上涨幅度
.5
0
14000
－
15000
14000
10000
13500
14000
13000
14000
.9
3
16000
35000
0
0
10000
13500
18000
13000
18000
余量（套）
30
/
10
/
/
/
10
200
约200
约200
剩下户型
（面积）
40-50
/
40-80
/
/
/
30-90
38-75
50-70
30-80
销售周期
13个月
1个月
1个月
2年 3个月
9个月
2个月
2个月
1星期
/
/
销售率
92%
100%
60%
100%
100%
100%
60%
50%
/
/
装修标准
(元/㎡)
6000
2500
2500
1000
1500
1500
1500
2500
800
1000
物管费
(元/㎡/月)
5.5
4
4
3
4
2.8
2.8
3
1.5
4
评分
10.6
10.45
9.4
9.6
7.65
9.1
9.1
9.9

华润西子中心:
楼盘介绍:
华润.西子中心在武林CBD区域，在武林商圈之内。有着成熟商圈气氛，得天独厚地利优势，不仅能够享受到杭州最高规格生活，又离西湖景区仅在2公里范围之内。
销售分析:
项目推量：8月开盘推量431套；
销售周期：1年、431套房源销售400余套，销售率近95%；
其杭州地王位置及高品质定位算是很成功,(至今年5月.短短9个月时间销售率就已经达成95%,因为后期所剩房源楼层过高面积过大,故从5月到现在销售极少

钛合国际:
楼盘介绍:
项目在杭州市中心武林CBD关键地段，其总建筑面积4.6万平方米，由一幢27层甲级写字楼、一幢18层酒店式服务公寓及3层商业广场组成。
项目离武林广场不到一公里，西距西湖文化广场不足五百米；南和京杭运河相距咫尺，和绿城.深蓝广场对视相望，周围办公、居住气氛浓郁，商业林立，
项目整体设计采取经典双子座造型理念，南北双塔经过三层裙楼相连 。
销售分析:
6月9日，以16000元/㎡全装修价格开盘，在3天内总共销售310套，销售率高达87%，1个月内销售完成，赢得了市场很好口碑。
现在该楼盘保留24套顶层（18楼）4.6米Loft房源于9.28开盘，推量22套，销售价格31000元/ ㎡，现在剩下10余套房源；
用户选择该楼盘原因关键是该地段和价格，楼盘地段优势在其媒体广告中已表现得淋漓尽致；

万新大厦：
楼盘介绍:
万新大厦在西湖大道和佑圣观路交叉路口，由一幢23层纯写字楼；三幢层高分别为16、19、22层联体全装修单身小户型组成；整个项目在西湖大道上离西湖约1.5公里、离城站火车站约800米，周围生活和交通配套很成熟。
销售分析:
项目推量：6月6日开盘，酒店式公寓402户
销售周期：2年零3个月，6月-6月销售280套左右销售率70%，
7月-8月短短两个月销售近30%；

销 售 说 辞

一．展板区
1、 用户进门：站位人员致欢迎词：“欢迎参观”；
其它销售人员见用户点头微笑：“您好！

2、 区域位置说辞：
我们金色城品就在西湖东面，西湖大道和中河路高架口，距离西湖边约1.5公里，沿西湖大道步行至西湖边只需要10分钟左右，同时能抵达南山路酒吧一条街和西湖新天地，再往北走，就是著名湖滨国际名品街。从我们项目到延安路只需要1公里，步行约8分钟左右，步行至在建中地铁一号线城站站约600米，6分钟左右。项目周围共有五个公交站点，24条公交线路，一条贯穿杭州南北中河路高架，交通十分便利。
我们项目在杭州关键地段，更是自古以来城市中心。周围紫薇园、涌金门、梅花碑、鼓楼、胡雪岩旧居、胡庆余堂等，充满了浓郁历史文化感。
在吴山脚下河坊街，整条街表现了明末清初风貌，老字号、特色店铺约一百余家，著名胡庆余堂、方回春堂就是在这个位置，河坊街是现在最能够表现杭州历史文化风貌街道之一。
另外今年杭州还确定了城市原点这个概念，也就是零公里标志，比如美国国会大厦、法国巴黎圣母院、北京天安门等。而杭州城市原点就在我们项目周围紫薇园（激光笔指一下）。紫薇园是杭州地理位置中心，也是浙江省地理位置中心，整个浙江省地图测绘全部是以这里为中心坐标引出去。
所以说，我们项目所在位置是市中心关键地段，和西湖咫尺之遥，可谓是人文、时尚、休闲、娱乐、交通、配套一应俱全。这个城市以你为中心，错过了就没有了。

3、 项目平面图说辞
这是我们项目标模型，总占地约3500多平方米，北面是西湖大道，西面这条是中河路高架，下面是中河，东面和南面分别是两条计划中道路。
我们先看项目标北面。这两个出入口是通向1—3层办公裙房，采取一卡通管理。在3层楼顶，有一个公共休闲区域，4楼位置是能够走进来。办公裙楼室外空调机位在这个位置（激光笔指一下）。
在项目标东南面是垃圾搜集点、室外电力开关站和化粪池（激光笔指一下），在大楼东南面是一个公共厕所，它有专门通道和项目隔离开，所以不会对业主产生影响，在公共厕所旁边这里是一个人防疏散口。
在项目标西侧，是地下车库入口，另外这里是一个自行车出入口，地下机动车库也是采取一卡通管理方法。我们地下1—2层是地下停车位，约70个左右。
我们再看项目标南面。主入口在这里（激光笔指一下），您可直接进入到约200平方米一楼大堂，乘坐电梯抵达4—12层。我们一楼大堂是采取高级装修，部分建材采取五星级标准，大理石材质地面，两边各设有两部广州日立电梯。大堂也是采取一卡通管理，愈加好确保了业主安全性和私密性。
我们项目标4—11层是4.75米LOFT，顶楼12层是5.8米LOFT，面积范围在30—60平方左右。

4、 单体模型说辞
您现在看到这两套是我们C户型和B户型,全部是朝南设计户型。
这边这套是C户型，面积约43㎡，3.9米开间,进深8.5米左右,窗户朝南,大飘窗设计,长度跟我们开间是一样,宽度60公分左右,同时还有大面积玻璃窗设计。北面就是我们房间入口(指着进户门),进入房间后左边这是一个卫生间,右手边这是一个操作橱台.楼下关键是做为客厅和餐厅空间,在距窗户一定距离这里我们做了挑空。
二楼关键做了一个卧室,和一个卫生间.您还能够利用卫生间外面这个面积做成一个敞开式书房.楼上楼下做到动静分离。当然您也能够依据自己喜好来装修,我们只是做了其中一个示意装修方法而已.
我们还有种46㎡A户型它跟这个C户型几乎一样只是开间大了些，是4.2米开间。
另外一个是B户型,它面积在34㎡左右,它面宽就有4.2米,我们这个模型是把楼下做成了办公形式,这里我们楼上楼下全部做了卫生间,但假如您认为楼上卫生间没有太大必需话还能够把它做成储藏室或是衣帽间,以填补空间不足.

5、 洽谈区

6、灯箱说辞
这里是项目标部分示意图。您能够看一下：
第一张就是我们项目标外立面效果图。
第二张是我们底层一楼大堂装修示意图。
这一张是LOFT户型一个装修手绘示意图。

7、装修示意图：
这是我们LOFT户型装修示意图。
左边这张关键表示是楼下区域，右边这张是楼上。两张图合起来表示就是一个完整空间。
8、阳光宣言
这里是万科阳光宣言，金色城品项目全部不利原因全部在这里公告，你能够对我们有更清楚了解。
第一块是项目进度公告，照片拍摄于1月1日。
第二块是红线外，我们项目周围不利环境。关键有，1是中河路高架，有一定噪音影响；2是中河；11上城区消防大队；15凤凰寺。
第三块是红线内，我们项目建设红线范围内可能对您以后生活产生不利影响原因全部在上面标注清楚了。（列举1-10）
第四块是万客会会员权益升级。（分别解释蓝卡、银卡、金卡、铂金卡，并怎样积分）
第五块是用户服务热线，是受理业主投诉、房屋质量报修统一窗口，。
第六块是我们项目标车位情况，地下车位约70个左右。
第七块是金色城品项目节能公告。
第八块是我们户型尤其提醒，金色城品项目部分房间下挂梁剖面示意图和飘窗剖面示意图，有下挂梁户型关键集中在项目北区户型。

9、登记用户信息，送用户离开

二、电话说辞
（用户来电，铃响第三声前接听电话）
员工：您好，这里是金色城品。
客 户：你好，请问你们楼盘位置在哪里，能帮我介绍下吗？
员工：当然能够，我们楼盘位置在西湖大道和佑圣观路交叉口，距西湖步行600米，约10分钟。主力面积范围在50到70㎡左右，房型采取了LOFT结构设计，。请问先生您贵姓？
客 户：我姓X，那你们楼盘价格多少？
员工：是这么，X先生，因为我们小区现在还没有开盘，所以具体价格还没有出来，开盘时间大致是在今年3月。请问您是经过什么路径，得悉我们楼盘信息？
客 户：我是从XX上面看到。那你们现在房子建造到什么程度了？
员工：现在在做地上一层部分，X先生，您能告诉我您居住区域和工作区域吗？
客 户：我住XX，工作在XX。
员工：好，请问您购置用途是投资呢？还是自住？
客 户：我投资自住全部能够考虑。
员工：那好，X先生，最好您能来现场看一看，具体位置在曙光路122号，世贸大酒店一楼，万科住宅文化馆。我们会有专门销售人员为您介绍，这么具体情况会了解得更具体。不知道您明天有空吗？
客 户：明天要上班没空，周末我过来看看吧
员工：好，X先生那我们就先约在周六早晨十点吧，周五晚上我会再同你确定一下？ 您方便话能够留个联络方法吗？这么沟通也方便，有什么新情况我也能够立即通知您。
客 户：好吧，我手机是XXXXXXXXXXX。
员工：好X先生那我们周六见，感谢您对金色城品关注和指导，欢迎您再次来电。

三．四楼面积说辞
4楼单户面积为何比楼上面积大？
4楼各户型面积比标准层大，是因为4楼窗台高为10公分左右，和5至12楼相比，4楼窗台是计算面积，关键是因为面积测绘要求：1. 低于30公分窗台，2. 窗户高大于2.2米就要纳入面积范围。
其实4楼面积是大了，但单价上很实惠，和楼上单价相差很多。
从面积利用率来看，4楼落地玻璃窗，能愈加好被利用，不管是视线和采光方面，全部能得到最大程度享受。
除此之外，我们4楼房源有一个最大优势，就是3楼屋面绿化，近水