时尚地下街商业市场调研报告.docx

时尚地下街调研报告
20180825
2010

商业有限公司
调研时间：2010年8月3日—2010年8月15日
调研人员：招商二部

目 录

一、太原街商圈概述 ……………………………………………………… 页
二、时尚地下街地理位置及商业分布………………………………………页
三、太原街商圈周边物流情况 ………………………………… 页
四、时尚地下街周边交通情况 …………………………………页
五、时尚地下街自然状况 ……………………………………… 页
六、时尚地下街发展史 ………………………………………… 页
七、时尚地下街人员组织架构 ………………………………… 页
八、时尚地下街经营状况 ……………………………………… 页
九、分析部分………………………………………………………… … 页
十、综述………………………………………………………………… 页
十一、平面图…………………………………………………………… 页

调研目的：进行时尚地下街调研，收集经营数据和信息提供第一手资料。
调研时间：
调研人员：招商二部
信息来源：走访询问、电话调研、网络搜索
调研对象： 时尚地下街
信息整理：招商二部
信息稽核：

时尚地下街调研报告

一、太原街商圈概述：
太原街商圈始建于1898年，号称“百年金街”，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴心，东西延伸、南北拓展，东起和平北大街、西至胜利大街、南起南二马路、北至中山路，由天津南街、民族南街、中山路、南二马路围合组成。商圈长约2.2千米，宽约1.6千米，总占地面积约3.52平方公里，有各类店铺数千家，5000平米以上的大型零售商厦就有21座，总经营面积达180万平方米，日客流量已近50万人次，日交易额过亿元人民币。全市营业面积在5000平方米以上的大型零售商场中，有1/3的企业和40％的营业面积集中于太原街地区。太原街商圈由于其黄金地块的特殊性以及可开发土地日益减少，将来太原街商圈商业地产充满了升值潜力。
这里汇集了中兴商业大厦、伊势丹百货、新世界百货一、三店、美美百货、沃尔玛超市、温州城、百安居、百盛百货、北京华联、欧亚联营公司等国内外知名大型零售服务业企业，堪称现代服务业中的“商业航母”。而且它们都是投资数十亿元的主力店，其年销售额都在5亿元以上。其中，中兴商业大厦2008年销售额达到了30亿元；同时太原街商圈仍存有秋林公司、新华书店、大光明眼镜、工艺美术等老字号商业企业而近年来新建项目潮汇购物中心、万达广场、新玛特（太原街）花季店、中兴商业大厦三期、太原北街泰元中心（待建项目）的加入也预示着随着地铁建成通车以及太原街地下空间的开发建设，升级改造后的太原街将建成集购物、休闲、娱乐、商务、旅游、金融六大功能为一体的“太原商贸区”。

二、时尚地下街地理位置及商业分部：
时尚地下街位于太原南街及太原北街地下部分，东起中兴-商业大厦，横穿中华路，西至文新大厦，长度1000余米。呈长条状，形似女性符号“ ♀ ”。
周边商场众多，共计17个商场，3个电器卖场，2个眼镜市场，1个五金市场，1个超市，1个书店，1个名品手表中心、五金机电产品一条街及众多门店组成。由北至南左侧为太原街新玛特-花季，伊势丹百货，中兴-商业大厦，百盛，万达广场，赛隆广场；右侧为北京华联，五洲春天，工艺美术商厦，东舜百货，商贸精品坊，美特斯邦威（在建），卓铭国际眼镜；中华路两侧由西至东依次为沃尔玛超市，潮汇，国美电器，新世界百货，北方图书城，鹏达体育，苏宁电器，亨得利世界名表中心，新世界百货，欧亚联营，国美电器，美美购物中心。

三、太原街商圈周边物流情况：
太原街周边物流分两部分，即铁路物流和公路物流
1、铁路物流以站为核心，周边配以铁路物流公司，可直达全国各地。
2、公路物流主要集中在南四马路周边。共有近30余家物流公司，同时站长途客运汽车兼营配送货品。货品如送货上门需另算送货费。

四、时尚地下街周边交通情况：
1）、公交线路描述：公交线路多，辐射面广，共有公交站点46条，具体明细如下：
五、时尚地下街自然状况：
(一）商场全称： 时尚地下街
（二）商场地址：商场贯穿于太原南、北街，北口起始于中兴商业大厦、东舜百货中间，南口截止于市文化宫转盘。
（三）网址：
（四）性质：私营
（五）法定代表人：郭奎章
（六）成立时间： 1998年4月
（七）隶属关系：深圳时尚商业地产集团股份有限公司（简称时尚集团）
（八）营业时间： 9：30—20：00周一至周四及周日
9：30—21：00周五、周六
（九）主营项目：女装、男装、裤子、小百、饰品、餐饮、内衣、针织、化妆品、美容美发、美甲纹身
（十）经营方式：零售
（十一）商场规模：建筑面积、使用面积 、共计X层，地下X层，地上X层

六、时尚地下街发展史：
深圳时尚商业地产集团股份有限公司（简称时尚集团）成立于1986年，现已发展成为以商业地产开发与商业经营管理为主营业务，业务领域渗透全国10个大型城市，拥有香港、上海、广州、深圳、、南京、鞍山等多家全资子公司，累计开发并自主经营管理的商业面积达到30万平方米，总资产50亿元的大型股份制企业，并致力于成为最受投资者、客户和各界人士欢迎的世界级商业地产优秀企业。
时尚商业有限公司成立于1998年，其所经营的时尚地下商业街于1999年11月正式营业。时尚地下商业街位于市最繁华的商业街太原街地下，总建筑面积3万平方米，日均客流量可达20万人次。时尚地下商业街以“潮流、新颖”的口碑在众多商业街中独树一帜，时尚也先后被授予市AAA信誉单位等荣誉称号。时尚坚持强化企业管理、团队建设并服务于社会，是兼顾经济效益和社会效益的责任企业。以下为时尚集团及项目发展简述：
1986年 时尚进出口贸易有限公司在成立
1987年 时尚装修工程有限公司成立
1995年 鞍山时尚时装城建成开业
1998年初 时尚商业有限公司正式成立
1998年4月 时尚地下商业街破土动工
1999年5月 时尚地下商业街召开首次招商新闻发布会
1999年11月 时尚地下商业街正式开业
2000年3月 时尚地下商业街首届商管会正式成立
2000年6月 时尚首次带领业户赴广州考察
2001年2月 时尚公司被评为市AAA信誉单位
2002年 时尚集团进入深圳市场
2002年8月 时尚公司当选为全国百城万店无假货示范单位，时尚地下商业街被评为太原街文明服务标兵
2003年 深圳华强北项目启动
2003年12月 时尚地下商业街负一层鞋街、负二层百货区进行大规模经营项目调整
2003年12月 时尚集团成功收购南京莱迪商城
2004年5月 时尚公司被授予优秀民营企业称号
2004年6月 时尚集团与南京市鼓楼区签定开发建设湖南路地下商业街项目意向书
2004年 时尚集团（香港）控股有限公司成立
2005年4月 南京时尚莱迪购物广场完成全部改造并隆重开业
2005年5月 市太原街地区商会成立，时尚公司被评为首届执委会成员
2005年7月 时尚集团喜迁新址
2006年8-12月 时尚地下商业街南一马路和服装街六段消防隔离带大规模改造
2006年 时尚再获信用等级AAA企业称号
2006年 时尚地下商业街客服中心在中华路落成
2007年3月 时尚公司内刊“时尚时报”改版后首次印刷出版
2007年3月 时尚公司员工办公区搬迁
2008年8月中旬 时尚地下实现无线宽带全覆盖，官网“时尚派”正式上线
2008年4月 时尚首次带领业户赴韩国考察
2008年5月 时尚地下商业街中华路东侧鞋区改造为“藏宝巷”
2008年9月 时尚地下商业街中华路新出入口改造完毕
2008年10月 时尚地下商业街中华路美食业户首次赴华东五市考察
2010年5-7月 时尚地下商业街完成大园区域的整体装修改造
通过以上可以看出时尚地下商业街这10多年来的发展，时尚地下商业街的发展也可以看出零售市场的变化，随着市场变化而变化的时尚地下商业街更好的顺应了市场的发展。目前已经成为市租赁零售市场中的一颗明星，为广大消费人群所认可。

七、时尚地下街人员组织架构：
（一）人员构成数据描述：

八、时尚地下街经营状况：
（一）商场规模及商铺数量:
楼层
建筑面积（㎡）
（包括底商面积）
使用面积（㎡）
（包括底商面积）
商铺数量(户)
（包括底商数量）
（根据实际现场物业柱距尺寸核算得出）
（以各层各品类现有测量面积汇总得出）

负一层
16717.5
6687
860
负二层
21825
8730
529
总计
38542.5
15417
1389
（二）经营区划：
1、B1层共计：860个商铺。
品 类
户数
占户比(%)
女装
304
35.35
男装
45
5.23
箱包、鞋
60
6.98
小百
73
8.49
化妆品
64
7.44
水吧
6
0.70
内衣
99
11.51
裤子
41
4.77
饰品
151
17.56
餐饮
17
1.98
总计
860
100

2、B2层通道部分与大圆部分共计：529个商铺
品 类
户数
占户比(%)
女装
153
28.92
男装
39
7.37
箱包、鞋
137
25.90
小百
50
9.45
化妆品、美甲纹身
61
11.53
水吧
5
0.95
内衣
13
2.46
裤子
9
1.70
饰品
22
4.16
摄影
12
2.27
婚纱
2
0.38
餐饮
23
4.35
空铺
3
0.57
总计
529
100

2、商场品类分布：
品类分布：B1层860个商铺、B2层529个商铺 ，总计：1389个商铺
品 类
户数
占户比(%)
女装
457
32.90
男装
84
6.05
鞋、包
197
14.18
针织内衣
112
8.06
小百
123
8.86
化妆品
78
5.62
饰品
173
12.46
美容美发、美甲
35
2.52
纹身
12
0.86
餐饮
40
2.88
水吧、冷饮
11
0.79
摄影
12
0.86
裤子
50
3.60
婚纱
2
0.14
空铺
3
0.22
总计
1389
100

（三）经营特色及各楼层品类描述：
1、经营品类描述：
商业经营品类齐全，经营品类有女装、男装、小百、饰品、化妆品、裤子、鞋、箱包、美容美发、美甲纹身、餐饮。
B1层通道部分以经营服装为主，辅以经营小百、化妆品、饰品、鞋、餐饮等。共计495个铺位，分双通道，通道宽约1.7米，划分为1V-6V城中至潮，1F-6F假面人生，美食街-大の食尚，鞋区及JP区精品街。1V-6V城中至潮，主要以3.8-8平的小户型为主，区域涵盖女装、男装、针织内衣、饰品等品项，大部分商品来自五爱市场，且款式不够新颖，重复现象比较严重，适合想要购买价格便宜且质量要求不高的消费者，整个区域的商铺内部装修比较简单，但有小部分商铺面积较大，且装修风格鲜明，例如：饰人帮女装。这一区域转租转兑的商铺较同楼层其他区域多 。1F-6F假面人生，主力户型为4-8平，以男女服装为主，商铺装修较城中至潮区域要完善一些，体现了商铺风格，时尚潮派。美食街-大の食尚，共有18个铺，主力户型为25-30平，多为特色小吃，包括有清真、韩式、东北、川味等多种特色美食，整个餐饮区公共就餐区较大，聚集了大量的客流。鞋区共有44个铺，主力户型为9-12平，鞋区无特色品牌，货源主要来自五爱市场。 B1精品街以精品店为主，店铺较大，主力户型在25-30平之间，设单条通道，主要以服装、饰品为主，货源大多来自广州、北京，并引进香芒山、Mix-box连锁店。B1层圆厅共有332个商铺，兰街以经营内衣针织为主；金街以经营小百、饰品为主；红街以经营化妆品、饰品为主，圆厅主力户型在5㎡。
B2层通道部分以经营服装为主，以经营小百、饰品、化妆品、鞋、箱包、食品等为辅。通道部分商铺总计347个铺位，分为T区淘宝街，2T区藏宝巷，鞋区，1J-6J服装区，以单条通道贯穿始终。T区淘宝街以精品店为主，主力户型为15㎡、25㎡、30㎡，包括服装、小百、箱包、化妆品、饰品，装修时尚大气，各有千秋；2T区藏宝巷以女装、饰品、化妆品为主，主力户型为15㎡、20㎡；鞋区两侧为精品间，中间背靠背的是商铺，主力户型为12㎡；1J-6J区为服装区，在3J区中央柱面为摄影展台，3J区与4J区中间方厅天井设有15家风味小吃，整个J区服装区以15㎡、20㎡的商铺为主力户型。B2层通道部分以精品间为主，服装质量档次价位要高于B1层，款式新颖，时尚潮流，比较符合年轻人的需求。B2层商铺装修各不相同，特色鲜明，并且引入多家连锁店，例如：Milk Tee、柠檬Q、YA-TA-TA等。B2层圆厅共有163个商铺，兰街以经营箱包、纹身为主；金街以经营美甲、箱包、小百为主；红街以经营小百、美甲、饰品为主，圆厅主力户型在5-10㎡，货品陈列较乱，环境嘈杂。B2层货品以中低档为主，价位低，主要是美甲、纹身、美发聚集客流，营造整个B2层圆厅的氛围。

（四）商铺数量和主流户型：
商铺数量： 共计1389户 （B1层860个商铺、B2层529个商铺）
主流户型：
楼层
主流户型（㎡）
负一层
4、8、12、30
负二层
12、15、18、22

（五）客流状况：
　类 别
日均流量
进店客流
66000人
注：
1）.中兴商业大厦北门2010. 8.5星期四，12：30-12：35，5分钟120人。
2）.中兴商业大厦口 2010.8.7 星期六， 13：00-13：05，5分钟183人。
3）.百盛百货口 2010.8.9 星期一， 12：24-12：29， 5分钟160人。
4）.市文化宫口 2010.8.9 星期一， 13：30-13：05， 5分钟 45 人。
商场出入口位置
抽查日期
抽查时间段
人数（人）
中兴商业大厦北门
2010.8.5星期四
12：30-12：35
120
中兴商业大厦正门
2010.8.7星期六
13：00-13：05
183
百盛百货正门
2010.8.9星期一
12：24-12：29
160
市文化宫出口
2010.8.9星期一
13：30-13：05
45

（六）货品来源：
服装区货品大多来自于五爱服装城，少数来自广东，服装产地为中山、白云、佛山、虎门等，价格带在25-55元；餐饮区以各地特色小吃为主，价格带为5-30元，麻辣食品偏多，风味独特但由于操作环境受限制所以食品清洁度不高，就餐环境较差；而针织、小百、饰品、化妆品等品项货品也大多是来源于五爱西区、五爱针织袜子毛线城、五爱小商品大世界，主要货品产地：白云、义乌，少数品牌化妆品代理商，价格带在3-150元。
鞋、箱包货品主要来自于五爱床品布艺箱包鞋帽城、南塔鞋城，少数来自南台市场。随着近年来韩国热的升温，有一部分女性对于韩国风格服装有强烈的时尚追逐感，正因为这一特点，在各市场经营韩国外贸、韩国仿单的店铺逐年增加，时尚地下街的B2层，有一部分店铺就是以经营韩国风格女装为主的，店铺里经营的货品时尚、定价偏高、利润较大，货品来源于五爱服装城3F、北京、青岛、威海等地。

（七）主要辐射区域：
时尚地下街地理位置交通繁华，辐射区域广泛，有多条公交线路直通市内各大区以及北行、铁西百货、五爱市场、中街等商圈。此外，有多趟客车每日往返于省内周边城市，例如：辽阳、铁岭、鞍山等。更有多列次火车通往全国各地

（八）经营者构成：
商户主要来自市内，多数为本地个体经营商户，以18-25岁、30-45岁女性为经营主体，但也有少数外地经营商户，例如：铁岭、鞍山、抚顺。
B1层服装经营者以年轻群体为主，大多是经营年限短的新商户，而圆厅与B2层经营者以中年商户居多，经济实力较强。
B1、B2层均有少数品牌代理商，例如：卡姿兰、林清轩化妆品，港澳零食等。

（九）消费人群特征：
青年女性消费为主，男性消费为辅。由于时尚地下商业街的货品风格时尚、前卫，所以来这里消费的人群在穿着打扮也都非常的青春亮丽，代表着青中年人群时代风格

（十）、商场各项费用的缴费方式：
时尚地下商业街各项收费细则如下：
更名费：1000元
抵押金：1000元/平 （通道） 5000元（大圆部分）
缴费方式：2个月
缴费日期：5号/月
合同期：1年、2年、3年
合同期限：2011年12月底、2012年12底和2013年12底
（十一）、各项收费细则
1、 各层、区域租金收益：
分 类
平米数 （㎡）
平均租金标准 （元/月·㎡）
租金月收益 （万元）
租金年收益 （万元 ）
B1 精品街
742
800
59.4
712.3
B1层鞋区
528
900
47.5
570.2
B1层1V/1F-6V/6F
3664
1000
366.4
4396.8
B1层 餐饮区
550
1800
99
1188
B1大圆化妆品
210.7
1500
31.7
379.2
B1大圆其余部分
1421
900
127.8
1533.6
B2淘宝街
1110
400
44.5
532.8
B2藏宝区
880
350
30.8
369.6
B2鞋区
536
350
18.7
225.1
B2 1J-6J
2950
600
177
2124
B2大圆
1304
450
58.6
704.1
总计：
13895.7　
——　
1061.3
12735.7
2、 租金总收益
楼层
面积（㎡）
租金年收益（万元）
负一层
7115.7
8780.1
负二层
6780
3955.6
总计
13895.7
12735.7

3、广告收益：
楼层
正面
侧面
合计
备注
块数
（块/年）
块数
（块/年）
（块/年）
年签8折
B1
11
8．4万
19
7．2万
30

总计
11
92．4万
19
136．8万
229.2万
无
4、 其他费用：
国税：包含在租金内
地税：包含在租金内
电费： 1.19元/度

（十二）转租、转兑情况：
楼层
区域
经营位置/店名
业主姓名
面积（㎡）
原始价格
（元/月·㎡）
转租价格 （元/月）
转兑价格
（元）
更名费、押金
（每㎡）
联系电话
B1
精品街
JP030
周先生
30
816
3500
140000
1000
15942099991
精品街
JP015
石女士
24
900
3000
80000
1000
13940114114
大の时尚
A201
陈先生
5
1800
--
65000
1000
13609817290
大の时尚
1CY011
张先生
15
2、1.5、1.2万
30000
--
1000
18842525235
彩虹の街
1F035
王女士
8
1000
3000
--
1000
15804032768
服装街
3F013
王女士
8
1000
2167
--
1000
--
服装街
3F022
李女士
10
1100
1333
--
1000
--
服装街
3V009
李女士
6
1000
1500
--
1000
13898847108
服装街
3V010
吴女士
7.5
1000
--
120000
1000
82059797
服装街
4F021
陈小姐
6
1000
2200
--
1000
13940520713
服装街
5V032
谢女士
6.1
900

110000
1000
81202166
服装街
5V017
黄女士
9.6
800
2333
--
1000
13940066973
假面人生
6F030A
王女士
3.7
1000

85000
1000
15640013090
假面人生
6F020
张小姐
10
1000
1800
95000
1260
13700001126
城中至潮
6V022
管女士
3.1
1000
700
--
1000
13304048228
城中至潮
6V036
郎先生
7.7
--
1500
60000
1000
15840308242
NH圆厅
NH015
李小姐
5.2
900

65000
1000
13166735898
NH圆厅
NH016
王先生
5.2
900
500
30000
1000
13897911009
ZH圆厅
ZH112
周女士
4.5
900

120000
1000
13897908749
ZH圆厅
ZH083
张女士
5
--
2200
--
1000
13591462995
WH圆厅
WH063
周女士
4.9
900
3333
--
1000
--
WH圆厅
WH050
李女士
3.1
1000
2000
60000
1000
13998249209
XHW圆厅
XHW012
刘先生
0.7
1275/柜
1000
--
500/柜
13840241198
XHW圆厅
XHW079
薛女士
8
--
4000
--
1000
13700003252
B2
淘宝街
2T007B
邹女士
15
400
1000
--
1000
13700004322
淘宝街
2T005
韩先生
30
400
--
100000
1000
13840549222
藏宝巷
2T011
华先生
56.2
350
--
80000
1000
13504011671
藏宝巷
2T016A
王女士
14.05
350
1500
50000
1000
13478118916
服装街
2J017
张女士
14.34
650
--
220000
1000
13709813737
服装街
4J022
李女士
15
650
2000
200000
1000
13904031748
服装街
4J010
隋先生
15
650
--
290000
1000
13478805599
服装街
6J042
李女士
15
650
--
280000
1000
13504077598
B2圆美食
--
--
--
--
--
--
1000
10000/月档
红宝石路
006
孙女士
6
400
1000
20000
1000
13309834421
黄金大道
002
张女士
6
400
1000
100000
1000
--
黄金大道
044
李先生
7
400
1000
35000
--
15140073101
MD圆厅
MD018A
门女士
13
460
3000
--
--
13624046770

南一美食
2NY014
张先生
4
8500
2500
--
10000
13840151519

（十三）其他费用：
抵押金：摊位2000元，商铺1000元/m2
更名费:1000元
电表押金：200元

九、分析部分
（一）优势：
1、商场成立时间较早，位于太原街商圈中心区，在市场知名度较高；
2、商场规模较大，品类齐全，商品分品项区域经营，且数量较多；
3、商场装修风格独特前卫，且每个区域装修风格各有特色，比较符合年轻人的特点；
4、货品风格前卫时尚，紧跟流行趋势。多数商户直接到广州、北京甚至香港、韩国直接进货；
5、本商场周边高档商场林立，货品档次较高，此商场的定位弥补了此商圈中低档消费群体的空白；
6、商场名气较大，有固定针对性客群，且有一定比例的外地顾客；
（二）劣势：
1、商圈处于市中心点，商圈建立时间较早；
2、商圈商业项目众多，竞争激烈；
3、项目经营货品以五爱市场、广州白云为主，货品质量较差；
4、项目成立时间较早，硬件设施不完善，卫生环境较差；
5、地下项目喷淋、防火设施不完善；
6、项目通道过于狭窄，不利于疏散；
7、项目邻近客运、货运站，周边环境差；
8、经营商户为个体群体，素质较低；
9、时尚地下街项目就现在的状态拓展空间受限；
十、调研综述：
时尚地下街位于市和平区太原街90号，总建筑面积为36940平方米，总使用面积为14776平方米，分为B1和B2两层。品项涉及服装、百货、箱包、鞋、饰品、美容美发美甲等，共有1395个商铺，分为城中至潮、假面人生、大の食尚、精品街、负一鞋区、负二鞋区、中华天井、负一圆厅、负二圆厅、淘宝街、藏宝巷、大圆餐饮十二个主题区域，每个区域都有自己特有的风格，便于顾客区分各区域。
同时时尚地下街作为太原街商圈内唯一一个零售市场业态，以它鲜明的风格开辟了属于自己的一片市场，它拥有优良的交通条件以及相对稳定的客流，且经过多年发展已经成为市知名度很高的成熟市场，在整个零售业中非常有名气。
但是在调研过程中，现在转租转兑现象十分严重，赢利空间明显减小；消费者的购买能力有限，商铺较多，而且卖同类货品的商铺也多，出现“狼多肉少”的状态，同时有一些潜在的问题影响时尚地下街的发展，譬如费用压力大， 不定期的装修和商铺规划等问题，虽然现阶段表现不明显，但是若长此以往，势必是要影响时尚地下街以及广大业户的利益。长此以往，商户的利润点会降低，又加之高额的商场费用，对商户是一个考验，商场未来的发展空间也会受到影响。综上所述，时尚地下街作为一个成熟的零售市场，有很多运营方面的优点值得我们借鉴，而对于它现阶段存在的问题，我们也要有所关注，避免在本项目运营之后出现同样的状况。
整体而言，时尚地下街虽然是成熟市场但因其管理机制及运营的状态已经表明时尚地下街已经处于顶峰状态，未来发展空间十分狭小。
十一、平面图：
（一） 各楼层品项落位平面图
B1层

B2层

（二） 各楼层租金分布图
B1租金分布图

B2层租金分布图

商业有限公司业

36