桂林山水凤凰城的开发与市场调研报告样本.doc

山水*凤凰城市场调研汇报编制单位：广州*房地产信息咨询编制时间：二OO四年三月 山水*凤凰城市场调研汇报目 录序言.3第一部分 市场调查汇报.4（一）桂林市和临桂县概况 .5（二）桂林房地产现实状况特点和发展趋势111、宏观情况.112、市场情况.15A、产品结构.161）住宅物业.162）别墅.323）商业物业42B、营销策划50C、房地产广告媒体调查59D、 消费者访谈调查.64（三）总结第二部分：项目市场分析和提议69（一）项目背景70 （二）项目SWOT分析.70（三）项目消费群定位74（四）市场支撑点76（五）本司对本项目标初步提议79 前 言为了开发桂林山水凤凰城,本司于2月19日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队，组员包含有市场调研教授、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成9人调查组，对桂林市和临桂县地理经济环境、房地产开发情况做了具体调查研究。此次调研目标是为山水凤凰城开发作全方面、客观、正确前期市场资料搜集、统计和市场情况概括，努力争取使这些素材含有经典性和代表性，以期找到项目标市场切入点，为项目作出科学、合理决议和定位提供理论依据。本案关键采取实地考察、搜集相关资料和邀约各行业人士、购房者深度访谈方法开展调研工作。第一部分：市场调查汇报（一）桂林市和临桂县概况 一、桂林市地理环境桂林是世界著名风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口483.28万人，其中市区人口64.42万人。人口自然增加率为0.42%，人口密度为每平方公里171人。临桂县在广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前1），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖8乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口44.58万人，少数民族3.58万人。县城驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，是全县*、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成全部321国道、桂林至浮石1省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江交通网络。全县由广西主电网供电，建有0KVA变电站两座，生产生活用水充足，除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其它乡镇驻地全部通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。二、桂林市经济环境1、国民经济概况桂林市固定资产投资规模继续扩大，全社会完成固定资产投资97.4亿元，比增加10%，其中房地产投资在前三年平均递增28.3%基础上比上年增加31.8%，公路建设投资增加33.1%。桂林国民经济连续增加，各项社会事业蓬勃发展。据初步统计，整年完成中国生产总值397.46亿元，较上年增加9.8%；全社会固定资产投资110.64亿元，较上年增加13.6%；财政收入37.04亿元，较上年增加12.6%。经济结构调整初见成效，三次产业发展确立新格局，结构优化对经济增加拉动效应日渐突出。三次产业百分比由上年30.9：30.1：39调整为28.6：32.4：39，第二产业所占比重提升2.3个百分点，超出第一产业；财政收入占GDP比重也有所提升。2、财政金融税收及国有资产收益、国土收入等征管力度深入加大，财政收入平稳增加；财政支出确保了正常需要，财政资金运转效益不停提升。财政改革不停深化，按属地划分税收权属为关键内容城市财政体制改革进展顺利。金融运行平稳，年末金融机构存款余额414.78亿元，增加13.2%，贷款余额245.41亿元，增加13.9%，金融行业对本市经济发展支持力度加大。3、旅游以旅游为龙头第三产业完成增加值155.3亿元，增加10.9%。接待旅游者854.29万人次，其中海外旅游者44.56万人次，实现旅游总收入34.34亿元；接待会议951个，参会人数增加49%；成功承接了亚欧年轻议员会议第五届年会、旅游目标地开发和管理地域合作研讨会等国际会议，成功举行了“韩国周”、“日本周”活动，开通了桂林至泰国、马来西亚航线。政府利用10月中国东盟博览会在南宁召开有利时机，发挥桂林旅游优势，在桂林举行东盟旅游区合作相关活动。激励发展旅游地产项目，适时开启环城市旅游度假带建设；新推出一批特色鲜明景区景点和专题旅游城镇，继续培育发展优异旅游县，发展农村旅游业，扩大城镇旅游交流和合作，扩大旅游经济覆盖率。4、商贸商贸服务业良性运转。商贸企业深入挖掘促销；国有企业改革继续深化；多方位建设、培育城市商品市场，宽领域开拓现农副产品市场；城镇商品购销两旺，居民消费层次逐年提升；全社会消费品零售总额150.35亿元，较上年增加10.5%；物流管理技术和装备、各类物流基础设施深入完善。5、企业竞争力桂林市经贸委多年排出全市企业利税大户榜，三金药业集团企业、燕京啤酒（桂林漓泉）股份、客车集团企业三家企业从开此一直居于前三名、其利税分别为23824万元、17788万元和10395万元。除三金、燕京和客车集团外，排在前10名还有天和药业、银海纺织、三花股份、漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件、龙胜滑石矿等企业，这些企业在市场经济大潮中，一直如一创新，不停加大新产品和市场开发力度，增强企业竞争力。其中漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件则是利税大户行列中“新人”，她们或是含有品牌优势，或是经过改革得以轻装上阵，或能抓住机遇抢占市场。多年来。临桂投资环境在逐年改善，娃哈哈、福达、三金、腐乳厂等一批大中型企业企业前后入驻，房地产开发方兴未艾。6、非公有制发展伴随非公有制经济发展环境不停改善，经济总量有较大增加，效益不停提升。非公企业增加值、工业总产量、上缴税金等指标均增加11%以上。规模以上非公企业产值92.87亿元，增加23.2%。非公企业完成固定资产投资63.72忆元，增加30.7%。7、招商引资对招商引资签约项目全方面实施领导跟踪负责制、主动参与“中国东盟贸易区高层论坛”、第七届中国投资贸易洽谈会。新批外商投资企业57家，增加21.3%。引进外资9819万美元，实际利用外资6354万美元。“非典”过后，紧抓国际市场开拓，自营生产企业进出口额均大幅增加。外贸进出口总计达26226万美元，增加10.1%，其中进口9739万美元，增加0.9%，出口16488万美元，增加16.5%。“百企入桂“活动取得好成绩，已注册项目442格，总投资112.05亿元，实际到位资金23.18亿元。争取联合国和外国政府无偿援助项目数量、金额居全区之首。（二）桂林房地产现实状况特点和发展趋势一、宏观情况1、概况1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大, 人口增加，经济连续发展，伴随一系列城市基础设施关键项目标完工及投入使用（如国际展览中心建设，中山路、上海路全方面改造，两江四湖一桥）,再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地改变，桂林经济发展“瓶颈”得到缓解。正因为各项经济稳定发展，地产业得到长足发展。从以下数据可看到经济发展情况：项目金额增加率社会消费品零售总额135.64亿元10.43%工业总产值144.16亿元13%财政收入19.05亿元13.8%税收327580万元8.71%旅游收入343404万元-30.39%GDP397.46亿元9.8%城镇居民储蓄存款2826839万元13.63%房地产投资262400万元51.21%商品房施工面积629.07万平方米51.56%新开工面积226.02万平方米112.11%销售建筑面积105.15万平方米74.64%空置面积25.38万平方米39.3%销售额224109万元59.54%售给个人209345万元61.82%房屋施工面积居民人均可支配收入8246元5.02%居民人均消费性收入6326元3.31%2、区域发展过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局以市中心为关键向东西南北四个方向扩散，全方面开花情况。桂林中心城区本身是驰名天下“桂林山水”中关键景区较为集中区域，如象山、伏波山、七星景区等全部聚集于此。对自然景观保护，使得中心城区旧城改造、城市建设及房地产开发全部较为慎重。市区东向七星区，因为已经发展了好几年，发展得比较早，比较成熟，整个片区基础上已经靠近开发完成，市区内剩下土地余量也极少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观带，出于对天然景观资源保护，况且区域内还有很多经济开发区和厂房，大规模房地产开发发展前景不大。南区和七星区情况相同，全部是发展得比较早和成熟，开发得也差不多了。故对此两区不作过多叙述。桂北板块从城市发展视角来看，设置有桂林北火车客站、桂林北火车站货站、汽车客运北站、公交三企业等交通枢纽，是交通、货运、物流中心，围绕这多个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高级，以中低级为主，价格在1500元/幅度。关键消费群来自周围用户和市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕购房者。西部是桂林市政府计划关键发展方向，国务院相关桂林市城市总体计划批复中明确指出：“城市建设关键是向西发展，适度发展东部地域组团，控制向北扩大。”而临桂县也被计划为西城区，市政府已做了迁移到此计划，加上其优越交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，和当地落后住宅形成鲜明对比。政府为发展西部，正进行机场路扩宽工程，无疑后房地产西部板块又将围合机场路区域，掀起新投资浪潮。3、竞争态势不管从宏观上还是微观上看，桂林房地产市场是一个供需两旺市场，但伴随政府土地政策收紧，部分没有实力发展商已被淘汰出局，这两年已经有近百家房地产企业退出市场，现在尚存180多家房地产企业；竞争出现已引发各房地产企业重视，安厦、七彩等房产企业以有4、发展特征1）速度快；2）产品质素参差不齐；3）供销两旺；4）竞争开始出现，优胜劣汰；5）专业分工逐步细化。二、市场情况本企业对桂林地域房地产市场33个楼盘进行具体调研，其中包含纯别墅盘8个，别墅和洋房组合4个，纯洋房盘18个及商铺3个。以下分产品结构,营销策划,媒体宣传,消费者访谈调查4个专题,对桂林及临桂房地产市场情况进行分析:1、产品结构1）住宅物业金色嘉苑 时代花园以下图表是对此次桂林房地产调查住宅物业概况，并结合基础数据和现场观察做出分析和判定：项目基础情况项目名称地址电话开发商代理商金水湾花园桂林市临桂县金水路2159188桂林正通房地产开发有限责任企业时代花园桂林临桂县城世纪大道电信局旁558桂林市临桂县仁桥房地产开发桂林市开元广告营销金源太阳城临桂县城大圆盘旺角大厦右5597888桂林东源房地产米兰春天临桂世纪大道1号5582268桂林振达房地产蓝格顾问恒利花园金水路和机场路交汇处5581222桂林成信房地产金世纪豪庭临林大世界5581593桂林长城房地产大笔头广告策划企业彰泰利好时代桂林市翠竹路8号3838989桂林彰泰实业开发桂林市精锐广告策划先锋天地钟山南路汽车总站对面3855111桂林市兴进实业有限责任企业、合通房地产深海置业七彩小康城桂林城北入街开发区桂林七彩房地产开发安信置业、易居企业金马大厦桂林市中山中路和五美路交汇处2821397桂林华侨房地产开发罗马花园桂林市中山北路104-11号262088桂林市中信房地产开发桂林嘉汇物业咨询恒祥花园桂林市满江路18号5812998梧州中恒集团桂林房地产开发分企业深海置业金色嘉苑城北区入业街伟四路和信二路交叉中心大圆盘处2638598署全部股份-灵川县署全部房地产开发日晨策划富庭苑桂林市入业街开发区6592888桂林市国满房地产开发、桂林雨田工贸丰泽园桂林市普砣路56号(航天宾馆对面)5811822桂林市齐新房地产开发有限责任企业、华鼎房地产开发企业桂林鑫源物业管理安厦世纪城桂林市崇信路28号3812259桂林市安厦开发、世纪房地产开发安信置业分析和判定： 1、现在大部分开发商为当地开发商，开始有外地开发商进入，中国部分著名跨地域地产开发商还未进军桂林市场。2、大部分楼盘聘用专业策划企业进行项目操作，市场分工细化。3、 市场竞争开始加剧。规模、户型和面积比较项目名称总户数总占地面积（m2）总建筑面积（m2）户型面积（m2)金水湾花园6085400098180洋房、别墅22：82-86 / 32：113-120 / 42：145时代花园1300153000198420洋房、别墅22：80 / 32：116金源太阳城62241202.0675183洋房、别墅11：44-55/22：80-85/32：110-130 /42：140米兰春天350/洋房、复式单间：35/22：79-81/32：92-112/42：123-136 / 复式：135恒利花园3502700028668洋房、32：118 / 22：92金世纪豪庭57/58000洋房、电梯洋房、32：131-178 / 21：104彰泰利好时代 132450040000酒店式公寓单间：25-27先锋天地 192500035000电梯洋房单间：28 / 11：36-45七彩小康城1240 9000410924电梯和多层洋房322：105-135/11：40/22：56-80/复式：140-175金马大厦 5304280300001214层电梯洋房11：40-50 / 32：80-110罗马花园 7202300070000洋房、电梯洋房11：68-70 / 21：77-117 / 32：77-149恒祥花园360 2250056000电梯洋房42：165-220 / 32：130-141金色嘉苑720 2784045000洋房22：90-100 / 33：100-120 / 42：140-180/52：200-260富庭苑252 11000300000洋房32：126-146.72丰泽园/ 30000/洋房11：38-45 / 21：65-75/32：78-114 / 42：130-150安厦世纪城 28703680004600002独立别墅、联排、多层42：149分析和判定：1、楼盘规模楼盘规模不大，占地面积多数在1万到10万之间，仅安厦世纪城规模较大（占地368000m2），不过非纯粹洋房小区。2、楼盘形式桂林早期开发楼盘多以多层为主，现在市面上销售一般型产品小高层带电梯份额已经相当大（约30%），相当数量楼盘现有多层又有小高层。楼盘多以小区型形式出现，只有在市区存在单体楼楼盘。3、建筑、户型多层住宅多数为一梯两户，甚至有一梯一户，电梯一般多数为一梯四户。套内空间设计较为丰富有平层、错层、复式等。层高较低,有相当数量层高为2.8米楼盘。户型：整体市场上单间、1房2厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅、复式等供给品种齐全，消费者有多个选择。4、面积中心市区盘面积较小，有相当数量以小面积产品为主打产品楼盘（金马大厦、先锋天地）。面积分布一房约3050，二房约7090，三房100120，四房约140160；市区边缘和郊区楼盘房型面积较大，没有单房套型，其它相同套型户型面积对比市区盘户型约大15左右。地 区一房（ ）二房（ ）三房（ ）四房（ ）市中心30-5070-90100-120140-160市 郊/80-103115-140150-1805、产品类型市场产品类型丰富，有跃式、错层、叠加等形式，市场供给充足。产品建筑设计项目名称建筑特色绿化率容积率周围设施装修标准金水湾花园欧式35%1.797幼稚园、菜市、银行、小学、小区医院、会所清水房时代花园欧式37.50%1.23幼稚园、菜市、银行、小学、清水房金源太阳城欧式33.60%1.82门球场、篮球场、羽毛球场、幼稚园、菜市、银行清水房米兰春天欧式45.00%电信局、药店、会所清水房恒利花园欧式56.40%（自有）会所清水房金世纪豪庭欧式34.20%汽车站、银行、超市、菜市清水房彰泰利好时代欧式（自有）游泳池、会所、运动场、精装修先锋天地欧式清水房七彩小康城欧式38.50%2.2（自有）商业街、运动场、学校、幼稚园清水房金马大厦欧式清水房罗马花园欧式47%清水房恒祥花园欧式60.50%会所、商场、银行、学校、医院清水房金色嘉苑欧式50.91%1.64学校、医院、市场、幼稚园清水房富庭苑欧式28%2.54（自有）休闲中心、儿童游乐中心清水房丰泽园欧式超市、市场清水房安厦世纪城欧式0.381.25幼稚园、小学、运动俱乐部清水房分析和判定：1、小区整体布局计划市区内多数住宅盘计划比较简单，多采取根据朝向标准横排部署，而且通常小区楼距全部过小，在小区环境品位提升上比较欠缺。容积率为1.452.5之间，绿化率为30%左右；洋房多为商住综合楼，多层住宅为68层，多为一梯两户设计；高层电梯房较少，有两梯八户设计。2、建筑风格桂林地域建筑多采取欧美风格和当地建筑风格简单组合，她们首先追求时下流行通透式欧美建筑风格，其次又不愿完全放弃当地中式建筑风格，使部分建筑有一个“土洋结合”感觉，整体感觉尚处于简单模拟阶段，并未形成自己风格。3、生活配套市场上对生活配套关键性全部有所认识，但限于本身规模局限，大部分楼盘没有本身生活和其它配套，仅依靠市政社会配套，只有少数大型楼盘以本身配套为卖点，如安厦世纪城就拥有会所、超市、幼稚园、商场、足球场、网球场、篮球场，足不出门就得到城市化享受，是桂林“城中城”。4、教育配套市场上已开始出现项目本身发展教育配套营销做法。如七彩小康城就建有幼稚园，桂林中学和小学，吸引大批想购置低价住宅，又期望儿女成才用户，大大提升了项目标文化气氛，增加了项目标吸引力。5、会所以会所作为关键营销诉求点楼盘比较少，普遍缺乏增值服务意识。恒祥花园首倡“小区泛会所”，不仅包含有中心会所，更有书吧、水吧、棋苑,设置于各层建筑底层，让业主更方便享受休闲生活。6、装修当地交楼标准普遍采取清水房，经过对用户深入访谈，她们普遍不认同豪华装修交楼标准，认为自己装修会比较有个性，不会雷同。但也开始有部分楼盘在装修后进行销售，但这类楼盘数量较少，占所调查楼盘7%。7、在产品设计相当部分楼盘吸收了优异地域观念，但限于开发经验和实力等问题，产品水平总体偏低，“形似而神不似”，但也有相当部分产品素质较高楼盘（如安厦世纪城、彰泰利好时代、七彩小康城等），显示市场开发水平参差不齐。 七彩小康城计划图环境及其它项目名称外部环境内部环境物管费（元/平方米）金水湾花园临街、小区引入直饮水0.28时代花园临街景山、灵秀峰0.28金源太阳城临街、在临桂汽车站旁在小区内部做雕塑廊0.3米兰春天临街平方米中庭花园0.3恒利花园靠近铁路较嘈杂简单绿化园林金世纪豪庭临街带电梯彰泰利好时代 市区园林1.0先锋天地市区0.8七彩小康城居民区喷泉、园林0.5金马大厦市区0.68罗马花园居民区喷泉、广场0.8恒祥花园居民区金色嘉苑郊区水景0.4富庭苑工业大道、汽车站喷泉0.2丰泽园居民区树木0.5安厦世纪城居民区山、水、园林0.7分析和判定：1、位置大部分楼盘多选择在交通较便利、市政配套较齐全市区或区域中心，强调生活便利性。2、内部环境各楼盘园林绿化率相差较大，从2862，如恒祥花园绿化率为60.5，金水湾绿化率为35；很多楼盘内部环境大多只有简单园林绿化，比较粗糙，没有相对应专题绿化。只有部分楼盘出现精巧园林绿化（如安厦世纪城）。3、物业管理普遍小区对物管要求还只是流于表面，并未真正发挥物管作用。但也有部分小区物业管理有相当水平，从消费者访问中可知道其满意度相当高。她们尤其强调物业管理保安功效，已经采取了红外线防盗系统、指膜识别，闭路电视监控系统、楼宇可视对讲系统、家居安防报警系统、电子巡更系统等部分优异安全系统，另外在小区智能化也有小区应用了背景音乐和水电表自动抄录系统等。4、停车场所早期楼盘在停车位设置上多欠缺考虑，车辆沿小区路摆放，造成小区挤塞。近期新出楼盘多以首层架空或半架空形式来满足停车需求。如长城花园就没有专门设置停车场，将首层全部架空作为停车场，缓解车位担心压力。5、居住理念发展商和消费者对居住理念仍处于实用型为主，但市场上已经有部分产品开始走向高级享受型。天 天下桂林 销 售项目名称价格（元/平方米）付款方法销售情况金水湾花园1300一次性、按揭别墅已卖完，洋房还剩5套时代花园均价1200一次性、按揭一期全部售完，二期为期楼金源太阳城1080-1220一次性、按揭已售近8成米兰春天808-1200一次性、按揭已售近9成恒利花园858-988一次性、按揭一期二栋售完，其它未建金世纪豪庭1500一次性、按揭只剩5、6楼4套彰泰利好时代精装修5100一次性、按揭80%售完先锋天地均价3900一次性、按揭小复式全售完七彩小康城均价1600一次性、按揭金马大厦一次性、按揭剩4套小户型罗马花园928-1108一次性、按揭40%售完恒祥花园一次性、按揭80%售完金色嘉苑1600一次性、按揭第一期售完80%富庭苑1058一次性、按揭40%售完丰泽园2278一次性、按揭80%售完安厦世纪城叠加别墅3600一次性、按揭一期销售率达100%、交房率达100%分析和判定：1、价位概括地 区价格区间中心市区30004000/桂北区12002500元/七星区15003000元/城南方向18003000元/西城区10001800元/2、市区楼盘均销售良好，郊区楼盘也有不俗表现，只有少数产品设计过于偏离市场需求造成产品销售上碰到较大压力（如罗马花园）。3、市场整体需求相当旺盛。n一般住宅总结：桂林一般住宅市场，从产品水平、营销角度和力度等方面来说，较为参差不齐，但销售情况全部较为理想，市场普遍认为价格还存在上扬空间，投资型产品相当热销。消费群体以桂林市区当地用户为主，存在相当数量下属县区前来置业用户，也有部分市外、省外，甚至海外用户前来置业。2）别墅项目基础情况项目名称地址电话开发商代理商漓江华府桂林市临江路帝苑酒店旁5857777桂林泰华置业江岸美庐桂林芦迪岩风景区桃花江岸2695520桂林市惠龙房地产开发桂林雅涛地产顾问企业麒麟湾桂林机场高速公路机场收费站旁2851999桂林市安厦房地产开发有限责任企业深海置业九里香堤桂林机场高速公路机场收费站旁2836666桂林市兴达房地产开发龙聚山庄桂林市西城区世纪大道北侧5588088广西恒龙实业股份广州东恒安顺投资咨询金山龙谷在临桂党政机关宿舍旁5591188桂林市正文房地产开发有限责任企业南宁金界咨询、信和行房产企划蓝洲湾别墅桂林市灵川县八里街6595068桂林金达房地产开发有限责任企业无漓江奥林苑离桂林9公里黄沙河和漓江交汇处，桂磨路旁5841998桂林润松休闲健身、松杉房地产开发深圳星彦地产顾问企业分析和判定：1、除部分市区分墅盘外，别墅多数分布在远离市区，依山傍水地方。规模、户型和面积比较项目名称总户数总占地面积（m2）总建筑面积（m2）户型面积（m2)漓江华府别墅20套联排别墅289-296、238-258、173-175江岸美庐1024105620528独立别墅10户、复式公寓楼16户、联排76户238麒麟湾410340000136000独立、联排275-426九里香堤1期联排21套、独立16套38000025000独立、联排220、280、350龙聚山庄40000110000独立、联排252、285、301、320金山龙谷109（一期）266680130000独立、联排、叠加167、172、177、208、304、319、332、350蓝洲湾别墅约200多户独立、联排、多层320、290、210、203、232、255、282漓江奥林苑36042900010独立别墅、联排、叠加联排分析和判定：1、楼盘规模别墅盘规模快速扩大，从市区微型别墅盘（漓江华府）到市郊四、五百亩（麒麟湾、九里香堤）大盘，且此趋势还在继续。2、建筑、户型形式多元化，有单体、联排、联排叠加等，以联排别墅为主，所占百分比为50；独立别墅占40；叠加式别墅占10。层高通常有3米。户内空间设计也广泛地借鉴了其它发达地域经验。在所调查别墅盘中，大部分别墅多为两层半设计，所占百分比为60；三层占403、面积独立别墅平均面积在300430之间，联排平均面积在230320之间，联排叠加平均面积在170260之间。4、产品规模快速扩大，产品形式也多元化，别墅发展速度较一般住宅更为快速。产品建筑设计项目名称建筑特色绿化率容积率配套设施装修标准漓江华府欧式清水房江岸美庐欧式40.20%0.5会所、清水房麒麟湾欧式70%0.4会所、网球场、村巴、便利店、小区幼稚园、小区保健站、泳池、清水房九里香堤欧式51.20%0.335会所、网球场、羽毛球、篮球、足球、高尔夫练习场、泳池、清水房龙聚山庄徽派中式古建筑50%0.54会所、游泳池、运动场清水房金山龙谷英式、美式、法式、罗马式53%0.5会所、游泳池清水房蓝洲湾别墅欧式45%0.6会所、商铺清水房漓江奥林苑欧式62%0.28会所、保健中心、排球场、网球场、足球场、幼稚园清水房分析和判定：1、建筑风格以欧式风格为主，部分盘有中式风格（龙聚山庄）3、生活配套除少数市内盘外，其它全部有一定本身生活配套。关键有会所、运动场所和设施。4、教育配套没有大打教育牌别墅盘，最多配套幼稚园。4、装修皆为清水房。4、竞争因数桂林现在别墅竞争关键在“硬件”上，没有表现产品附加值。环境及其它项目名称外部环境内部环境物管费（元/平方米）漓江华府直面漓江，视野开阔，风景优美私家花园江岸美庐三面环山、远眺桃花江特色园林、私家花园1麒麟湾山、水道、村屋水景园林、私家花园1九里香堤山、水道、制药场、村屋水景园林、私家花园1龙聚山庄三面环山园林绿化1金山龙谷三面环山、周围配套齐全园林绿化0.6蓝洲湾别墅四面环市政路、周围为未开发和在开发楼盘园林绿化0.6漓江奥林苑黄沙河、田园水景园林、私家花园、体育配套场所分析和判定：1、环境桂林别墅大多拥有山景，自然水景也很普遍。各发展商普遍强调园林绿化；市区很好有安厦世纪城；但很多楼盘园林绿化效果缺乏神韵。而临桂部分别墅盘会用较大面积做环境气氛营造，经过水道、花园、广场等大面积公共环境来提升小区整体品位；2、物业管理现在交付使用别墅盘不多，但从发展商营销宣传来看，物业管理并不是她们比拼关键点。 销 售项目名称价格（元/平方米）付款方法销售情况漓江华府6300一次性、按揭20栋联排已售8栋江岸美庐2800一次性、按揭90已售完麒麟湾均价3000一次性、按揭1、2期已销售完成，3期已售八成，4期未动工九里香堤均价3000一次性、按揭一期销售完成、二期未开始销售龙聚山庄均价2500一次性、按揭30%金山龙谷2100-2600一次性、按揭1期已售60%蓝洲湾别墅均价2400一次性、按揭1期已售50%漓江奥林苑内部认购价格太低，将调整为3000一次性、按揭未建，但推出少许内部认购单位被抢购一空分析：1、价位市区分墅均价约为6000元/。郊区独立别墅均价约3300元/，联排别墅约2700元/，叠加别墅约2500元/。2、销售情况总体不错。但有部分滞销。n别墅市场总结：别墅市场起步，比一般住宅市场更为晚，但其发展速度却更为快速。能开发别墅盘发展商全部含有相当实力。桂林现在别墅竞争关键在“硬件”上，没有表现产品附加值。有相当部分桂林市区人购置临桂别墅目标是期望它升值，但因为交通和配套不完善，使入住率很低。3）商业物业桂林不不过世界旅游城市，也是一座含有多年历史文化城市，伴随行政合并和广西城市改建，大力发展以旅游为主导产业，也极大地拉动商业发展和繁荣。1、商业现实状况（1）写字楼：桂林写字楼价格大全部在35004100元/之间，集中在象山区。写字楼价钱相当于住宅售价，空置率50左右，反应桂林当地商业活动不活跃。B、商场商铺比较：项目地址月租(元/)售价(元/)出租率%南方大厦解放西路2号701500020文化大厦解放东路137号60701000040大世界秀峰区桂林市十字街50701100060康美大厦秀峰区中山中路33号2080700050八桂大厦秀峰区中心广场正对面70801500090l步行街商铺比较：项目地址月租(元/)售价(元/)出租率%小香港中山中路中心广场地下层1001501500090正阳步行街正阳路2004002600095流行港苗圃路28号在售0在售天下桂林机场高速公路和榕山路交界处20302700起20l管理费用：管理费用方面，收费标准通常为7元/-30元/,跨度比较大。l用户特征：商铺投资者通常全部是财力雄厚公务员、个体老板、当地居民等。商业投资者中，私营企业主和个体经营者占了70%百分比，这类人士通常入行较早，对市场趋势把握很好，投资决议也相对比较果断；公务员等有稳定收入，含有一定投资能力，占到了被调查人数20%，商业投资者中桂林当地居民约占80%，外地居民则占了20%，这其中又以桂林周围市县居民为主。选择铺位时考虑原因：商场（铺）所在地段是用户购置时最为看重原因，尤其是自营者对地段选择更为慎重。调查结果表明，超出半数以上商铺业主表示选择现在所经营商铺是因为该商场（铺）优越地理位置；有不少商业投资者还认为，市政计划、交通情况、治安情况、噪音污染等周围环境原因也是其投资时要考虑关键原因；另外，商场（铺）