销售方案样本.docx

销售方案一、城市概况（一）叶县介绍叶县古称昆阳，她文明史可上溯到石器时代。叶县古为豫州地，周为应侯国， 春秋时期属楚，至今已经有两三千年历史。这里是叶姓始祖沈诸梁封地，海内外2300万叶氏后代祖地，历史上著名以少胜多战役昆阳之战就发生于此。孔子、黄庭坚、李白等很多历史文化名人，或为官于此，或游历于此，留下了广为传颂不朽佳话和历久弥香精美诗篇。叶县县城是“河南十大古城”之一、省级园林县城、省级卫生县城。境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗址30多处，有明代县衙、叶邑古城2处国家级文物保护单位，4处省级文物保护单位，50多处市 、县文物保护单位和2100件弥足珍贵馆藏文物。 中国岩盐之全部、全国商品粮生产基地、河南省十大古城叶县(叶，古音“射”，今读“业”)，在河南省中部偏西南，平顶山市。地处黄淮平原和伏牛山余脉结合部，辖7个镇、11个乡，580个行政村。叶县境内现有伏牛山水，又有桐柏山水，风景旖旎，魅力独特。燕山水库、石门水库、望夫石山等自然景观令人神往。古人曾用“青山不墨千秋画，澧水无弦万古琴”来盛赞叶县秀美山水。境内有汝河、沙河、灰河、湛河、澧河、甘江河六大河流，有燕山水库、孤石滩水库两座大型水库和29座小型水库，其中燕山水库，是国家关键治淮工程。叶县交通便利，正在建设许平南、洛平漯两条高速公路交汇境内，311国道、豫01线、平驻、平桐公路纵横交错，平舞铁路斜穿全境，投资1.3亿元全长66.5公里逍白、庙洪、时南三条省道正在建设，交通网路四通八达。旅游资源开发潜力巨大，关键名胜古迹有叶公问政处、子路问津处、叶公陵园、明代县衙、文庙、翠花桥、昆阳古战场等，自然景观有孤石滩水库、望夫石山、石门山、问村岛等。其中明代县衙和叶公陵园已被列入平顶山市“外八景”。 （二）自然特征叶县所辖行政区版图，形似一个规则三角形，呈西南东北走向，全县山区面积约300平方千米，约占总面积21%；丘陵面积约为260平方千米，约占总面积19%；平原及洼地830平方千米，占总面积60%。全县土地总面积208万亩，县内土壤关键有三个土类，其中黄棕壤土类169.5，占总面积81%；砂姜黑土类14.2万亩，占总面积6.9%；潮土类21.75万亩，占10.6%，境内关键有汝河、沙河、湛河、澧河、灰河、甘江河六大河流经过，年入境水平均总量为13.84亿立方米，水资源总量为4.92亿立方米，其中浅层地下水1.99亿立方米，地表自产径流量3.51亿立方米。叶县属大陆性季风气候，平均无霜期217天，年平均气温14.8度，多年平均降水量800.1毫米。（三）自然资源叶县区位优势显著，是平顶山市区南大门，可直接接收平顶山辐射作用，便于经济、商贸、信息交流。矿产资源丰富，关键有岩盐、铁、煤、大理石、石墨等23种，其中岩盐分布面积400平方千米，储量2300亿吨，氯化钠含量90%以上，品位居全国井矿盐之首；磁铁矿储量1173.3万吨以上，大理岩、花岗岩450万立方米，含钾岩石1000万吨以上，白云岩1240.5万吨，石墨670万吨。叶县资源丰富，气候宜人。关键有盐、石油、煤、铁、磷、铝钒土、大理石、钾、石墨、白云岩等。其中，岩盐展布面积400平方公里，总储量2300 亿吨，是全国第二大内陆盐田，品位居全国井矿盐之首。叶县处于南暖带向北热带过分地带，为大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，年入境水平均总量为13.84亿立方米，水资源总量为4.92亿立方米。境内关键有汝河、沙河、湛河、澧河、灰河、甘江河六大河流经过，南水北调中线工程穿境而过，有大小水库30多座，其中燕山水库控制流域面积1169平方公里，总库容9.25亿立方米，是国家治淮关键工程。叶县无霜期长，适宜农作物生长，现粮食年产量 46万吨，并形成了蔬菜、食用菌、畜牧业齐头并进发展格局。（四）经济情况党十六大提出了全方面建设小康社会宏伟目标，为县域经济发展指明了方向。叶 县结合实际，深入理清发展思绪，明确提出以后五年经济发展总体要求是：紧紧围绕全方面建设小康社会战略目标，关键做好“工业强县”、“畜牧富民”两篇文章，大力实施项目带动战略，强力推进工业化、城镇化和农业产业化，努力实现经济跨越式发展。围绕上述总体要求，以后要着力抓好以下工作：一是依靠盐资源优势，打造全国著名“中原盐全部”。发挥储量2300亿吨盐业资源优势，抓好神马离子膜烧碱、PVC树脂项目和50万吨盐厂、中盐河南盐业物流配送建设，确保立即建成投产；加强和渤海石化、深圳石化、上海石化、齐鲁石化、新期望集团等有投资意向企业联络，促进更大盐化工项目落户叶县，努力争取经过35年努力，把叶县建成全国著名“中原盐全部”。同时，以蓝光电厂和平煤八矿二井为龙头，努力把叶县建设成为新兴煤电基地；以刘家、永威等皮鞋厂为龙头，建成全省最大、全国有影响皮鞋生产基地；以三益、迪可、西域等企业及正筹建投资1.3亿元鹰昆牧业食品为龙头，建成全省最大、全国最有影响清真牛羊肉加工基地；以隆丰、树民等农用三轮摩托车厂为龙头，建成全省最大农用机械生产基地；以玉叶面粉厂、永昌食品厂等为龙头，建成全市最大、全省有影响粮食深加工基地；以甲一工贸、东佳环境保护电器等企业为龙头，建成全市最大机电零部件加工基地。二是依靠畜牧业优势，建设农产品生产基地。叶县作为全国百强畜牧县，要坚持把畜牧业作为农业结构调整突破口来抓。要加大对“迪可”、“三益”等畜产品生产加工龙头企业培育力度，带动牛、羊、猪三大宗畜产品快速发展，努力争取经过23年努力，按存栏量计算，实现户均1头牛、人均2头猪、1只羊目标，畜牧业产值占农业总产值比重再提升3个百分点，畜牧业综合指标跨入全省前5强，把叶县建成全省乃至全国有名优质畜产品生产基地。坚持不懈地抓好北部乡镇以“白色工程”为主蔬菜种植业，大力发展特色无公害蔬菜和脱水蔬菜等深加工项目，努力把叶县建成全市最大无公害蔬菜种植基地和脱水蔬菜深加工基地。三是依靠文化资源优势，建设“历史文化名城”。立足叶县文化底蕴深厚优势，下大力气，加紧恢复整理历史遗址（址），搞好旅游资源综合开发，弘扬叶县独有历史文化风貌。以新城区建设为关键，兼顾老城区改造和城市功效完善。新城区要加紧老城区机关搬迁步伐，并着手筹建工人文化宫、文化活动中心和体育运动中心等；老城区要全方面搞好文庙修复、城区电网和供水管网改造等关键市政工程，全方面提升城市品位。坚持建管并重，以治理脏乱差和乱搭乱建为关键，加大城市管理力度，争创省级文明卫生县城。加紧发展小城镇，5个建制镇要根据既定计划，加紧小城镇建设步伐，加紧发展二、三产业，不停增强吸纳、聚集人口能力，努力提升城镇化水平。四是依靠环境优势，不停增强叶县发展活力和形象魅力。要坚持不懈地抓好全民形象教育，增强“人人事关叶县形象，人人全部是投资环境”观念。要勇于打破条条框框，严格落实县委、县政府制订激励投资各项优惠政策，真正做到让利于商。要严格根据行政许可法要求，加大行政审批制度改革力度，深入完善“一站式”服务、收费明白卡、服务承诺、环境评议、责任追究等五项制度。要深入开展优化企业环境集中整改活动，长设经济“110”，严厉查处企业“四乱”、公路“三乱”行为。经过不懈努力，深入在全县营造促进发展舆论环境、宽松开明政策环境、廉洁高效服务环境、公正严明法制环境。一、市场现实状况上六个月叶县楼盘市场达成了一个新盘推出高峰：恒运叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包含在售楼盘，截止现在共在市场上推出房源达成2800套左右，相当于去年整年推出房源总量，另外据调查得悉叶县新区焦庄地块，和老城区护城河周围改造项目及检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见叶县房地产市场竞争是比较猛烈，近期部分关键竞争楼盘经过认筹、开盘等方法进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到现在市场去化量在800套左右（包含认筹）,这个数量和推出市场2800套房源相比显得并不乐观，关键原因是用户在今年部分楼盘放出价格区间后显著感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而用户购房关重视点也大多集中在各楼盘公布价位上，市场整体观望态度较重，相当一部分用户购置信心未得到有力激发。现在叶县在售项目中，龙翔花园、恒运叶府等项目对外报价集中在2400-2590元/之间，未售项目祥和盛世、祥和佳苑、恒基国际等项目立即在近期推出，从销售人员口中得悉对外报价均价在2500元-2600元/平方米，价位略高，关键因为楼盘地理位置优越，项目中高级定位等原因价位高于其它已售楼盘项目，尤其是这多个项目是年前刚刚开启项目，价格虽未正式公布，但蓄势待发，用户关注程度很高。总体来说，竞争楼盘项目价格基础均价处于2400-2600元/平方米之间，已售项目首先为稳定前期用户，首先结合市场，出现稳中上涨趋势，但总体来说，县区大部分用户对于房价略高楼盘在接收能力上是有一定限制，在此表价下，如若不结合优惠，有价无市现象在所难免。以上多个楼盘在里针对我们美林湖项目定价是有一定影响力，同时也为我们项目近期开盘推出策略提供了有效地决议意义，近期会关键关注竞争楼盘动态及开盘价位。销售前期准备工作阶段（一） 获取土地使用权1、开发商获取土地使用权关键方法： （1） 经过行政划拨方法取得； （2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权； （3） 转让取得； （4） 出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）； （5） 联合开发并报相关主管部门立项、审批后取得； （6） 经过司法裁决取得； （7） 经过吞并、收购等股权重组方法取得。开发商获取土地使用权程序：土地使用权有偿出让方法出让方法是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让和土地使用者。根据中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权出让方法有三种：协议、招标、拍卖。 协议出让指土地使用权有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望，由国有土地代表和有意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权相关事宜这么一个出让方法。 招标出让是指在指定期限内，由符合条件单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依据一定要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）出让方法。以招标方法出让土地使用权，不仅要明确协议双方当事人权利义务，而且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地全部者代表在指定时间、地点，组织符合条件土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权土地公开叫价竞投，按“价高者得”标正确定土地使用权受让人一个出让方法。 依据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求，建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途，必需经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确定书，然后签署国有土地使用权出让协议。开发商取得国有土地使用权出让协议后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让，办理土地登记时应提交以下资料：（1）土地登记申请书；（2）申请人身份证实材料（3）土地权属起源证实；（4）地籍调查表，宗地图及宗地界址坐标；（5）地上附着物权属证实；（6）法律法规要求完税或减免税凭证；（7）建设用地计划许可证；（8）土地登记措施要求其它证实材料。2、土地主管部门（1）土地使用权出让房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续审核和报批工作。（2）土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上（含10亩）城镇建设用地划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下城镇建设用地划拨手续。（3）征用土地 征用耕地1000亩以上，其它土地亩以上，由政府部门审核后报国务院同意。 征用耕地3亩以上1000亩以下，其它土地10亩以上亩以下，由人民政府同意。 征用耕地3亩以下，其它土地10亩以下，由区（县）人民政府同意。 （4）地价评定市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续地价评定工作及评定汇报审查、地价审核和报批工作（二） 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市计划区内国有土地上原有房屋及其隶属物等，不适应经济、社会发展需要部分进行拆除重建，使城市整体功效得到改善和提升。 1、拆迁方法：（1） 政府组织拆迁：关键指经过批租、旧城改造方法取得土地使用权所包含拆迁（2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产企业常见模式，但要申请拆迁许可证。（3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。 2、拆迁关键内容包含：（1）房屋拆建，如危旧房改造；（4）城市功效、用地布局和空间结构调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造；（3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆迁是伴伴随城市建设项目进行，是城市建设关键组成部分，尤其是旧城改造中一个关键步骤，处于建设项目标前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：（1）拆迁申报表； （2）建设项目同意文件；（3）建设用地计划许可证； （4）国有土地使用权同意文件； （5）办理存款业务金融机构出具拆迁赔偿安置资金证实； （6）拆迁计划和拆迁方案。 （三） 计划设计建设工程计划管理关键内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程计划许可证。 在已开发使用城镇国有土地范围，项目计划申报基础步骤是：(1)在项目提议书报批或可行性研究汇报编制之前，开发商要向计划局申报计划关键点，计划管理部门应在关键点通知书中对批复时参考依据；(2)在项目提议书批复后，开发商应向计划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址计划意见通知书，对项目用地位置、面积、范围等提供较具体意见，并须同时下达计划设计条件；(3)计划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，计划部门下达委托设计机构进行计划方案设计依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向计划部门提出审定申请；(4)经过审定设计方案，是编制初步设计或施工图依据，也是取得建设用地计划许可证必备条件；(5)开发商依据审定设计方案通知书和可行性研究汇报批复，并在计划主管部门咨询土地及拆迁部门相关用地及拆迁安置意见后，应向计划局申领建设用地计划许可证，该证是取得土地使用权必备文件；(6)申领建设工程计划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行验证工程建设符合计划要求最终法定程序，该证申办开工必备文件。进行营利性房地产开发，必需取得国有土地使用权才能进行。依据城市房地产管理法相关要求，房地产开发用地一级市场取得方法有两种：即出让和划拨。经过出让方法取得使用权法律凭证是国有土地使用权证：经过划拨取得土地使用权临时证件是建设用地同意书或划拨决定书。 1、申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地计划许可证。并取得建设项目选址意见书附件：计划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请 城市计划行政主管部门依据全市经济社会发展策略、城市总体计划、分区计划、控制性具体计划等各级计划，根据国家城市计划法、建设项目选址计划管理措施等，考虑建设项目标要求，在要求期限内提出计划方面初审意见和选址意见。以后，由城市计划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所包含到相关部门意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意项目报政府审批后，在要求审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书关键内容应包含：建设项目标基础情况和建设项目计划选址关键依据。 2）申办建设用地计划 城市建设用地计划管理基础是依据城市计划确定不一样地段土地使用性质和总体布局，决定建设工程能够使用哪些土地，不能够使用哪些土地，和在满足建设项目功效和使用要求前提下，怎样经济、合理地使用土地。城市计划行政主管部门对城市用地进行统一计划管理，实施严格计划控制是实施城市计划基础确保。 3）委托设计单位设计，送审设计方案。 申报计划关键点。 计划关键点是计划立项或建设工程可行性研究计划基础依据。计划部门能够要求开发单位初始计划部门对于开发项目标意见，再行决定对可行性研究汇报批复。当建设单位完成计划报批手续以后，应到计划部门申报选址定点，以获取选址计划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1） 建设用地申请； 2） 房地产开发单位营业执照和资质证书； 3） 土地使用证或土地权属证实； 4） 1：地形图。 开发商取得建设项目选址意见书及建设用地计划许可证后，即可同时到a建管处办理计划方案报建手续，取得建设工程计划许可证；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得建设用地同意书。到土地利用处办理土地出让协议或划拨手续，签署国有土地使用权出让协议或取得建设用地划拨决定书。C到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁许可证； 2、 持计划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1）计划方案审批阶段，取得计划建筑方案同意意见书。在此阶段需要提供资料为： a1：地形图1份； b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）； c建设项目计划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不 同设计单位计划方案及光盘）； d“一书一证”及其附件（计划设计使用条件和计划用地范围线）。 2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供资料为：a土地证复印件或宗地图或出让协议或划拨决定书；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。 3、 申办建设工程红线定位和验线，取得建筑核位红线图。红线定位包含建筑红线定位和市政红线定位。其步骤是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件： 1） 建筑红线：审批手续齐全红线图、建筑施工图，和建筑红线放线通知单。 2） 建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。 3） 市政红线：审批手续齐全红线图、管线工程审批文件及施工图。 4） 若所放红线和计划道路或其它预留计划控制范围相关，建设单位还须到市计划院提取道路坐标及其它相关数据。4、 申办建设工程计划许可通知书，办理完成后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程计划许可证。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报建设工程计划许可通知书应提交以下资料： 1） 国有土地使用权证； 2） 城市基础设施配套费收据； 3） 人防费收据； 4） 建设工程计划许可通知书申请表； 5） 投资许可证 6） 经放线红线定位册正本 5、 申办建设工程计划许可证。申办完成后开发商持建设工程计划许可证至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程完工后3个月内，开发商持完工图申办建设工程计划验收合格证。 建设工程计划许可证时提交以下资料： 1）建设工程计划许可通知书 2）经正负零验线、盖章红线定位册副本； 3）经正负零验线、盖章核位红线图； 4）垃圾处理费联络单。 建设工程计划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理： 1） 变更申请； 2） 工商部门更名通知、变更后工商执照； 3） 开发商资质证实； 4） 土地变更批复； 5） 变更后土地使用证； 6） （土地批租费、使用费）收据； 7） 原建设工程计划许可证； 8） 建筑红线图； 9） 抵押权人同意变更意见（办理了在建工程抵押）； 10） 法院裁决项目还应提交判决书。 （四）建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、 设计、监理、施工队伍。 工程建设项目报建程序： 1) 建设单位或其委托代理机构到市交易中心领取工程建设项目 报建表。 2) 按报建表内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。 3) 工程建设项目立项批文、资信证实、建设用地证实、.计划审批文 件、施工图设计文件审查同意书连同报建表同时提交。 4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目标投 资和建设规模发生改变时,建设单位或其委托代理机构应立即到市交 易中心进行补充登记o筹建责任人变更时,应办理变更手续。 （五）申办施工许可证1、施工许可证办理程序： 1） 填写建筑工程施工许可证申请表，并领取办理建筑工程施 工许可证必备资料清单。 2） 提供以下必备资料：建设工程用地许可证；建设工程计划 许可证；拆迁许可证或施工现场是否含有施工条件证实；中 标通知书及施工协议；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合 同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或 证实；施工许可申请表和办理建管手续联络单； 3） 建设单位应该自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能 按期开工，应该向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超 过三个月。既不开工又不申请延期或超出延期时限，施工许可证 自行废止。 2、办理施工许可证：提交下列归档资料后领取施工许可证： （一）建设工程报建表； （二）建设单位资信证实（可用复印件）； （三）立项批文、总体计划平面图、计划许可证 (可用复印件)； （四）施工图设计文件审查同意书； （五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）； （六）招标申请表； （七）招标公告； （八）招标日程安排； （九）招标文件及评标措施； （十）投标申请书； （十一）投标单位资格预审文件（保留6个月）； （十二） 答疑会纪要； （十三）投标书； （十四）评委人员名单； （十五）开标统计表； （十六）评委评分表及评分汇总表； （十七）评标汇报； （十八）中标公告证实； （十九）中标通知书； （二十）施工协议或监理协议； （二十一）协议立案表； （二十二）施工许可申请表或办理建管手续联络单； （二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据； 武汉市建设管理收费认定表（共2份） （二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件） 第四章：项目销售阶段 一、申办销售许可证 商品房销售有商品房预售和现售两种方法。商品房预售是指房地产开 发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或 房价款行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将完工验收合 格商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款行为。商品房现 售标准是指房屋已经过完工验收或分期验收，并取得武汉市房地产 开发经营项目交付使用证。 商品房预售实施许可证制度。商品房预售许可证十二个月一换。未取 得商品房预售许可证，不得进行商品房预售。开发企业进行商 品房预售，应该向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商 品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应该提 交下列证件（复印件）及资料： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、有建设工程计划许可证和施工许可证； 3、按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总 投资以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。武汉市最 新要求为多层建筑完成主体结构全部；小高层建筑完成主体结构 三分之二；高层建筑完成主体结构二分之一。 4、开发企业营业执照和资质等级证书； 5、工程施工协议； 6、商品房预售方案。预售方案应该说明商品房位置、装修标准、 完工交付日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应该 附商品房预售总平面图、分层平面图。 商品房现售实施现售立案证。现售立案证只用办一次，直到房子全部 卖光，无须每十二个月更换，当消费者看到该证是去年办理，也能够照买 不误。应该符合以下条件： （一）现售商品房房地产开发企业应该含有企业法人营业执照 和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或使用土地同意文件； （三）持有建设工程计划许可证和施工许可证； （四）已经过完工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施含有交付 使用条件，其它配套基础设施和公共设施含有交付使用条件或已确 定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 二、商品房销售及按揭办理 1、销售前期准备工作（可委托销售代理企业进行） 第一阶段：基础市场调研 地块环境和街区功效调研 区域经济及政策调研 竞争项目及非竞争区域项目调查 关键项目考察 市场需求抽样调研 关键用户（群体）市场调研 经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研汇报 物业全方面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全方面解读 2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析 4）、项目机会利用 5）、市场威胁和困难点 项目竞争力评定 1）、地段价值和发展评定 2）、项目差异性支撑力评定 3）、消费者选择性标准评定 4）、项目综合竞争力评定 目标市场定位和消费者需求研究 目标市场定位 目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述 营业员销理念提升 营销关键理念提升 卖点体系设计和提升 营销战略和根本策略 营业员销攻击体系建立 现场攻击体系建立 价格定位及策略 价格策略 价格定位 定价预控及说明 付款方法提议 销售额动态测算 项目促销计划提议 渠道促销提议 公关活动促销提议 用户促销提议 品牌促销提议 示范单位及环境设计提议 营业员销预算 推广费用估计 营销费用估计 第二阶段：物业卖点和利益点转换分析 品牌策略方向提议和定义 消费者心理感受定位 宣传攻势确实定 宣传路径制订 功效划分提议 装修方向提议 样板房功效划分定义 看楼通道布局提议 传输媒介确实定及具体媒介公布计划 项目标识（LOGO）设计 中英文标准字设计 标准色系 辅助色系 标准组合规范 特许组合 禁用组合 销售培训 销售管理策划 销售队伍进驻 销售实施 第三阶段：推广专题制订 推广口号制订 整体包装风格确实定 关键街区路段包装风格及具体形式 现场气氛营造风格及具体形式 展示中心及示范环境具体装修风格提议 样板房具体装修风格提议 看楼通道装饰风格提议 名片 信纸 信封 传真纸 文件袋 请柬 工作卡 水杯 烟灰缸 垃圾桶 车体 工地围墙设计 工地广告牌设计 导示牌设计 条幅设计 路旗设计 挂旗设计 车体包装设计 关键街区大型形象广告牌设计 展板设计 售楼处导示招贴 喷绘画设计 看楼通道设计 户形形象说明设计 样板房导示卡、牌、标志等设计 行车导示系统设计 售楼书 售楼杂志 宣传折页 宣传海报 邮递单张 影视广告脚本创意 第四阶段：各销售期广告具体创意 传输媒介确实定及具体媒介公布计划 展销会配合 促销活动配合 其它外卖场配合 广告效果测定和监控 竞争对手监控 竞争者咨询汇报 竞争者广告监控及具体分析 销售控制及月度目标制订 2、销售协议签署。 3、按揭办理。 1）公积金贷款： 贷款资格 贷款对象：在当地购置自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统 交存住房公积金住房公积金交存人和汇交单位离退休职员。贷款 条件：1、 含有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口 簿、军人证件、暂住证等）；2、 含有稳定职业和收入，有偿还贷 款本息能力；3、 含有购置住房协议或相关证实文件；4、 提供 住房资金管理中心同意担保方法；5、 符合住房资金管理中心要求 其它条件。 贷款步骤图 咨询、领取表格 提出申请 签署借款协议、抵押协议 办理抵押登记手续 办理房屋财产保险 贷款转帐 每个月还款 贷款结清注销 提交资料 1、 本人户口本、身份证或其它有效居留证实；2、 购房协议或意向 书等相关证实文件；3、 借款人所在单位同意贷款证实；4、 住房 资金管理中心要求提供其它材料。 2）商业贷款 贷款资格 贷款对象：含有完全民事行为能力中国自然人。贷款条件：一、有 当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证 等）；二、有稳定职业和收入；三、信用良好，有按期偿还贷款本 息能力；四、有贷款人认可资产作为抵押或质押；或借款人不能 足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合要求条件，含有足够 代偿能力单位或个人作为偿还贷款本息并负担连带责任确保人； 五、有购置住房协议或协议或相关同意文件；六、所购住房价格基 本符合贷款人或其指定房地产估价机构评定价值；七、不享受购房 补助，以不低于所购住房全部价款20%存款或现金作为购房首 期付款；享受购房补助，以个人负担部分20%存款或现金作为 购房首期付款；八、贷款行要求其它条件。十、以上条款借款人需 同时含有，且借款人应确保所提供文件真实性、正当性。如因借款 人原因造成贷款人损失，借款人应负赔偿责任。 贷款步骤 提交资料 个人需提供资料 1.申请人及配偶（如已婚）身份证，外省人士 需提供武汉市暂住证和武汉市房地产中心开具证实文件外 省市人在京购房同意通知单 2.婚姻情况证实：已婚、未婚、离 异 3.和售房房单位签署符合武汉市政府统一要求购房协议 或协议，及相关证实文件 4.首付款证实正本及其已付款收 据或在本银行不低于首付款存款证实 5.收入证实（盖单位公 章） 6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并表现当年年检） 7.其它银行要求文件。 随各银行具体要求不一样，应提交 材料会有所不一样。 3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还能够申请商业贷款。 贷款资格 贷款对象：在当地购置自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统 交存住房公积金住房公积金交存人和汇交单位离退休职员。贷款 条件：1、 含有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口 簿、军人证件、暂住证等）；2、 含有稳定职业和收入，有偿还贷 款本息能力；3、 含有购置住房协议或相关证实文件；4、 有住 房资金管理中心认可资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供 抵押（质押）时，有贷款人认可并符合要求条件，含有足够代偿能力 单位或个人作为偿还贷款本息并负担连带责任确保人；5、 符合 住房资金管理中心要求其它条件。 贷款步骤 提交资料 个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）身份证，外省人士需 提供武汉市暂住证和武汉市房地产中心开具证实文件外省 市人在京购房同意通知单 2.婚姻情况证实：已婚、未婚、离异 3.和售房房单位签署符合武汉市政府统一要求购房协议或 协议，及相关证实文件 4.首付款证实正本及其已付款收据 或在本银行不低于首付款存款证实 5.收入证实（盖单位公章） 6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并表现当年年检） 7.借款人所在单位同意贷款证实； 8.住房资金管理中心和贷 款行要求提供其它材料。 随各银行具体要求不一样，应提交 材料会有所不一样。 4、抵押登记 房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产 抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办 理。属第一、二种类型抵押，应提交国有土地使用权证或房产证、 土地估价汇报或房地产估价汇报、抵押协议、借款协议、抵押申请表、 抵押登记双方法人代表证实或个人身份证实、土地登记委托书。属在 建工程或期房抵押，还应提交建设工程计划许可证、商品房 预售许可证。 二、市场需求调研分析对可能客源采取问卷调查形式，对计划最具现实意义也是消费者最关心各类购房要素进行了客观具体调查:问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目调研访谈问卷6259备注：采访群体关键是沿街做生意个体工商户（一）可接收价格、总价分析针对叶县城住宅，可接收房屋价格上，90%人选择2700元以下/平方米，7.5%选择在2700-2900元/平方米，2.5%选择在3000元/平方米以上。购房者愿意花费总房款在28万元以下/套占35%；28-32万元/套占40%； 32-34万元/套占 15%；34-36万元/套占5%；36万元以上/套占 5%。现在家庭月总收入上，1500-2500元占50%；2501-4000元占45%；其它5%是5000元以上。（二）需求面积分析被调查者中认为理想住宅所需求面积