阳光嘉苑商铺销售方案样本.doc

目 录一、 价格分析二、 用户分析三、 推盘方案四、 排号策略五、 实施手段一、价格分析1. 周围商铺租金返推法：项目周围商铺租金集中在55-60元/平米，如项目正对面水果店约45平米，月租金元 均价=55-60元/月12月/6%=11000-1元/租金返推法所得均价可看作区域均价，没有考虑时间原因和等级原因，仅作参考。项目对面商铺售价10000-1元/平米，故本项目标比较售价修正为11000-13000元/平米。具体租金情况以下：阳光嘉苑华油路前锋路45-55元/平米进深：4米左右 面积8-10平米60-70元/平米进深：8-10米 面积30-40平米50-60元/平米进深：7-9米 面积30-40平米45-50元/平米2.楼盘：周围楼盘综合评价，均价在1-14000元/平米左右面积（平米）主力面积（平米）均价（元/平米）主力总价（万元）开间(米)进深层高公摊定位备注雅图丽景101388-1501-14000120-2507-815-197.0-8.119.6%招餐饮、超市招商未成功，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送2楼购置面积二分之一露台面积炬星名楼668自由分割1-140007-98-12416%餐饮正在招商百佳庭院287350-801400070-1203.8-7.616-184.523%不能做餐饮优惠6%（有6个月排号期）万科1楼250035-501800065-802.9-5.48.4-11.8615%酒吧、精品店6米层高,可做夹层，一次性付款优惠1%阳光嘉苑95740-6050-703.05-4.414.34.518%万科金色家园在临前锋路价格为16000-19000元/平米，参考到本项目：17000-18000*0.75=12800-14000元/平米 其6米层高，能够做夹层，增加了商铺性价比 开发商品牌优势 专题商业楼人气聚集优势等3结论： 华油路：均价12500-13500元/平米 前锋路：均价13000-14000元/平米 依据排号情况定价格，3月底制订价格表二、用户回访分析： 前期积累用户300批，在看了图纸后有80批用户有一次性付款购置意向，占27%百分比 用户对13000元/平米价格普遍认为偏高。 用户对本项目商铺开间和进深不太满意，关键是进深太深，影响后期使用和投资效益综合考虑：对外宣传均价13000元/平米三、推盘方案方案一、华油路清盘就关闭售楼部，待前锋路全展现后再售 （提议）华油路商铺开盘时间：正排100%，补排满50%开盘（估计4月中旬，以实际排号情况定）华油路清盘后关闭售楼部，留咨询电话，再次积累用户资源方案二、先售华油路，再售前锋路利用前锋路价格提升项目均价，排满就开盘方案三、全展现再售关闭售楼部，留咨询电话，积累用户资源四、排号策略： 开始排号时间：3.184.8号 排号方法：对外宣传商铺均价为13000元/平方米左右，不明确具体位置价格。排号可采取定位置排号方法，即每个商铺正排一个号，后面排该位置为补号，每个位置补排2个号，正式销售时依次进行选房。这么能够有针对性对用户进行引导性购置，避免造成部分位置排号量很大，不能有效销售。 排号费：正排5万元，补排2万元（均可退） 付款要求：一次性付款（总房价分两部分付款在签协议时再告之用户） 估计此方案能积累排号量：80批40%（此数据为估计数据，需排号验证）=32批五、 实施手段A：实施手段：只开8000元/平米票+另支付现金5000元/平米(开收据)1. 销售模式：按总价销售2. 优惠幅度：前期排号用户优惠1万元/套3. 销售说辞：开发企业和用户同时避税。4. 优惠额度：1万元/套18套=18万元5. 对均价影响：18万元/957=188元/平米B针对用户要求按原价开票方法对排号用户不予优惠假如按本方案实施，开发企业能够帐面降低5000元/平米平米=1009.5万元收入。