度假村综合项目专业策划书.doc

阳江乐逍遥度假村开发建设项目

管科2班第二小组
组长：林宇阔 联系方式：/69756
成员：梁宏发 梁旭健 梁宇宏 胡欣
刘泽森 江锦锐 何燕春 连敏洲

指引教师：廖诺

第一章 总 论

1.1 项目概况

1.1.1项目名称：阳江乐逍遥度假村开发建设项目
1.1.2项建设开发公司：八一旅游文化有限公司
1.1.3项目总投资规模：
1.1.4项目拟建地址：广东省阳江市
1.1.5项目建设期限：5年
1.1.6项目建设性质：新建

1.2 项目背景

阳江市地处广东省西南沿海，紧邻珠三角，扼粤西要冲土地总面积7955.3平方公里，拥有丰富水力资源、海产资源。交通便利，陆路距广州247公里，距湛江230公里，距珠海160公里，水路距香港143海里，距澳门129海里，通过公路、铁路、水路、航空都可以到达阳江。
阳江拥有独特自然景观，悠久历史和多资多彩地方风情。其旅游资源以自然风光为主，以规模大、数量多、质量好、景观美优质滨海沙滩为代表，加上阳春旖旎喀斯特峰林、溶洞风光，以及丰富而优质温泉群、高山瀑布和森林湖泊，构成了品种齐全、品位很高、空间组合良好山海风光旅游资源。
依山傍水环境，远离都市且距离适中，便利交通，优美风景，繁华经济，使阳江具备很大开发潜力，很适合在此建设度假村。

1.3 项目建设必要性和经济意义

1. 3.1项目建设必要性
旅游业是21世纪朝阳产业，也是当前中华人民共和国第三产业中最具活力行业。旅游业社会化限度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高重要标志。旅游业发展在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要作用。旅游业是第三产业重要构成某些，是增进服务业加快发展重点领域。作为需求潜力大新兴产业，旅游业具备老式服务业和当代服务业双重特性，加快发展旅游业，对于增进阳江当代化都市建设、构建社会主义和谐社会具备重要意义。因而，阳江旅游业发展：
1.3.1.1有助于提高阳江服务业发展水平，调节优化产业构造。旅游业是综合性强、关联度高产业，其作为第三产业重要部门，涉及“行、游、住、食、购、娱”众多消费行业，是现化服务业支柱产业。加快发展旅游业，有助于发挥旅游业带动效应，进一步提高第三产业在三产中比重，同步也可以增进服务业优化升级，进一步巩固和提高阳江承办长三角产业转移桥头堡地位，增强阳江新兴都市集聚功能。
　1.3.1.2有助于提高阳江旅游业核心竞争力。当今时代，都市旅游业竞争虽然只是都市综合实力竞争一种方面，但其往往关系到都市品牌知名度提高。旅游作为通过民间交往增进文化交流、文明传播重要渠道，对增进都市软实力提高，具备独特作用。
1.3.1.3有助于创造更多就业岗位，增进就业。据世界旅游组织记录，旅游行业每增长一种直接从业人员，就会给社会增长3到5个就业机会。每创造1元收入，可间接创造7元社会财富。加快发展旅游业，有助于开辟新就业渠道，扩大就业容量，创造更多就业机会，实现旅游增长与就业增长同步，解决新增劳动力和富余劳动力不断增多问题。
1.3.1.4有助于推动阳江新兴都市建设。综观世界各国各个当代化大中小都市建设成功经验，它们都具备某些规律性普遍特点：一是这些都市都具备全方位开放市场经济体制和外向型经济发展格局。同步，第三产业发达，都市服务功能健全，服务水平高效优质。二是这些都市商务、会展功能十分完善，各种服务设施非常完备。三是这些都市还具备旅游都市特性，即旅游形象鲜明，具备丰富、高品位旅游资源；在都市产业构造布局上，旅游业成为国民经济支柱产业；具备高效优质服务设施和综合服务能力，能满足不同国家旅游者不同兴趣、习俗和消费层次需求；具备良好国际旅游社会环境。因而，加快旅游业发展，有助于更好地增进旅游与商务、会展会务有机结合，进一步增进阳江各种服务设施建设，提高综合服务水平，推动当代化都市建设。
1.3.2项目建设经济意义
1.3.2.1本项目将提高旅游总收入在全市经济发展中所占比重。阳江人文自然资源深厚，交通区位优势明显，发展旅游业具备良好条件。
将来五年，阳江只有充分发挥旅游资源优势，进一步奠定旅游发展基本、全面提高产业素质，才干努力实现旅游业跨越式发展，将旅游业哺育成阳江县国民经济重要支柱产业，将阳江市建设成为旅游大县，并向旅游强县推动，建成全省乃至全国知名旅游目地。因而，本项目实行其重要意义在于：
1.3.2.2本项目有助于推动阳江经济发展与产业构造调节优化。旅游产业不但能带来直接经济收入，更由于它强大带动效应，直接拉动一地经济发展；旅游业作为服务经济，对提高一地服务产业总量，优化国民经济一、二、三产业构造，有着举足轻重作用。依照日本野村综合研究所测算，在工业发达国家，旅游消费支出每增长一种单位，工业产值可扩大2.71倍，投资扩大0.25倍，而在发展中华人民共和国家则相对更高某些，分别可扩大3.7倍、0.9倍。因而，以旅游带动第三产业发展，以此来增长第三产业在国民经济中份额就有着非同普通意义。
1.3.2.3本项目有助于推动阳江社会全面发展。旅游是一项劳动密集型惠民产业，它为社会提供新就业岗位。该项目建成运营后，阳江市将得到较丰厚经济收入。
1.3.2.4本项目将推动阳江文化建设。文化建设涉及老式文化传承、当代文化哺育，旅游产业正是承担了这样使命，它使祠山文化通过旅游产品形式传承下来，也使当代文明因旅游而在阳江得到哺育与发扬。
1.3.2.5本项目将为树立阳江良好都市形象增添异彩。旅游是塑造形象、传播形象最佳平台与途径。一方面，由于旅游而建设了一批旅游景区点、旅游接待设施，有了良好生态环境、卫生环境，从而具备了一流形象基本；另一方面，当代旅游是大众旅游，大众旅游口耳相传是实现一地形象远播最佳途径。而因旅游而发展起来良好都市形象，又为阳江招商引资营造了优越环境资源。

第二章 旅游业市场发展预测

2.1 中华人民共和国旅游业发展前景展望

在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、增进消费确立为增进国民经济发展长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业重要构成某些，是世界上发展最快新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。《国务院关于加快发展服务业若干意见》提出，要环绕小康社会建设目的和消费构造转型升级规定，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生服务业。
中华人民共和国旅游市场将持续增长，到，国内入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中华人民共和国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大国内旅游市场。
中华人民共和国旅游增进更大需求，旅游发展对基本设施和有关设施需求将明显增长，对有关行业依托和增进作用也更为明显。初步预测，到，中华人民共和国乘坐飞机乘客将达到4.5亿人次左右，需要新增飞机约1800架、新增航班约630万架次；乘坐铁路游客将达25亿人次左右，需新增客运车辆约5万辆；全国将新增私家车约4000万辆；将新增客运船舶约1万艘；将新增各类住宿设施约20万家。
旅游功能进一步发挥，此后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会贡献将更为明显。到，全国旅游业增长值可达2万亿元左右，约占GDP4.8%，约占服务业增长值11%，旅游业对GDP增长贡献率可达1个百分点，对服务业增长贡献率可达2个百分点，旅游业可觉得经济发展发挥积极作用；到，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长贡献率可达2个百分点，旅游业可觉得社会就业发挥积极作用；到，农村地区旅游收入将占全国旅游总收入三分之一，旅游业可觉得新农村建设和区域发展发挥积极作用；到，中外旅游交流人数将达到2亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过1亿人次，旅游业可觉得国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用；到，中华人民共和国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游耗费可达1000亿美元以上，相称于减少国内国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓和贸易磨擦润滑剂作用。
提高生活质量是全面建设小康社会必然规定，也是世界经济和社会发展必然成果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面规定，旅游消费成为持续性需求，这就使旅游业具备比较强持续发展能力和抵抗风险能力。旅游发展不是简朴地适应需求，而是满足现实需求、引起潜在需求和创造新需求综合体现。这是管理和服务水平不断提高过程，也是综合效益不断显现过程。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高背景下，中华人民共和国旅游业正步入黄金发展期。依照规划，“十二五”时期，中华人民共和国政府将多策并举，把旅游业哺育成国民经济战略性支柱产业。国内旅游行业政策环境持续改进，行业也将迎来一种崭新发展阶段。

2.2 阳江旅游业发呈现状
阳江是中华人民共和国先进旅游都市，旅游资源得天独厚，市内自然景观秀丽，旅游名胜遍及，旅游承载能力不断增强，日臻完善基本设施和优质高效服务，使阳江旅游品牌更加响亮，美誉度、知名度大幅提高，日益成为国内外旅游度假胜地。
阳江政府对阳江旅游业非常注重，大力支持阳江旅游项目，旨在把阳江建设成为国际休闲旅游度假胜地，打响“阳江旅游”品牌，充分发挥规划在推动国际休闲旅游度假胜地建设中基本性和引领作用，规划先行，有序开发，编制了《阳江市“十二五”旅游业发展规划纲要》，明确了把阳江市建设成为国际休闲旅游度假胜地战略定位，打造“浪漫银滩、宋船古韵、温泉之乡、水墨阳江、休闲绿城”五大旅游品牌，推介“滨海休闲度假之旅”、“南粤精品文化之旅”和“南国药膳之旅”精品线路，对接“珠三角”，融入粤西旅游一体化发展格局战略重点。我市还依照旅游景观特色、空间分布、区域组合和接待设施构造等，按“一种龙头，一条风景带，两个中心，五大旅游组团和若干旅游路线”进行规划布局，即以海陵岛为龙头；漠阳江为风景带；以江城区为旅游组织主中心，春城为副中心，以南部海陵岛滨海旅游组团、北部阳春岩溶地貌旅游组团、西北部阳春八甲生态旅游组团、东部阳东山海泉湖旅游组团、西部阳西山海风光旅游组团为五大旅游组团；自旅游中心向五大旅游组团辐射开发特色旅游路线。
多手段、全方位宣传营销，使阳江市赢得了中华人民共和国先进旅游都市、大角湾国家AAAA 级旅游景区、春湾——凌霄岩国家地质公园、海陵岛“中华人民共和国十大最美海岛”、国家海洋公园、阳西县中华人民共和国蚝乡等一批“国字号”旅游品牌。新建位于海陵岛保存“南海I号”广东海上丝绸博物馆，是具备国际影响力旅游文化“名片”。
旅游项目建设为我市旅游业迅速发展提供了强大动力支持。，阳江接待游客总人数达到了899万人次，旅游总收入达66.3亿元，全市接待游客、旅游总收入分别同比增长18.0%和42.1%。分别是“十一五”游客总量和旅游总收入30.5%和41.3%。海陵区今年头4个月接待国内外游客47万人次，同比增长49%，旅游总收入约30670万元，同比增长86%。“五一”期间，该区接待国内外游客19.7万人，同比增长26.2%，旅游总收入1.21亿元，同比增长35.2%，创历年最佳纪录。一季度，全市接待游客、旅游总收入分别同比增长18.0%和42.1%。

2.3 阳江旅游业市场及发展前景预测

2.2.1阳江旅游业市场
随着经济迅速发展和农村都市化推动，在看惯了名山大川和当代都市，回归自然界青山绿水特色观光旅游，将必然成为广大游客青睐选取。
阳江旅游名胜遍及，旅游承载能力不断增强，基本设施日臻完善，市政府注重发展旅游业，坚持旅游旺市方针，把旅游列为经济支柱产业来发展，当前已形成能提供“食、住、行、游、购、娱”服务旅游环境。便捷交通、完善齐全设施以及周到服务，丰富旅游资源，使得阳江旅游市场发展空间很大，将来一段时间市场需求也很可观。
2.2.2 阳江旅游业发展前景预测
阳江旅游产业渐入佳境， ，阳江接待游客总人数达到了899万人次，旅游总收入达66.3亿元，分别是“十一五”游客总量和旅游总收入30.5%和41.3%。一季度，全市接待游客、旅游总收入又分别同比增长18.0%和42.1%。
从以上数字可看出，旅游业作为一种新兴产业，在旅游资源丰富阳江发展前景是非常乐观。

第三章 项目拟建地址

3.1 项目建址现状
阳江市位于广东省西南沿海，属于亚热带季风气候，年平均气温22℃，长夏无冬，阳光充沛，气候条件十分适当旅游。阳江市有众多独具特色旅游资源，在阳春境内，峰林溶洞风景资源非常丰富，千奇百怪、瑰丽壮观。国内和香港多家影视制作公司以这些风景为外景拍成了30多部影视片。
阳江各地旅游项目建设，也是一浪高过一浪。海陵岛实验区近年建成或在建重点项目多达27个，总投资370亿元。由央企广东保利集团建设保利银滩项目，总投资达80亿元，涉及4家五星级酒店、各种休闲度假公寓群、一种大型生态体育公园以及十里银滩海滨泳场等设施。总投资80亿元广东敏捷集团雪流湾高档旅游度假区项目正强力推动。广州恒大集团投资100亿元御景湾项目开工建设。在阳西县，有一种总投资250亿元月亮湾旅游度假区项目正在紧张地建设中，这项耗资巨大，集海滨、海岛风情观光、大型水上乐园、生态体育主题公园（含高尔夫球场）、游艇俱乐部、航空俱乐部、马术俱乐部、七星级酒店、豪华度假别墅、豪华商业街、温泉度假会所多功能一体旅游项目建成后，将成为中外游客抱负旅游度假胜地。

3.2 建址条件
阳江市位于广东省西南沿海，漠阳江下游，紧邻珠三角，扼粤西要冲。陆路距广州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳门129海里。
阳江市位于广东省西南沿海，属于亚热带季风气候，年平均气温22℃，长夏无冬，阳光充沛，气候条件十分适当旅游。阳江市有众多独具特色旅游资源，在阳春境内，峰林溶洞风景资源非常丰富，千奇百怪、瑰丽壮观。
阳江旅游资源丰富，交通便利。，阳江GDP总量达779亿元，同比增长达16%，高出全省平均水平16个百分点，增幅初次名列全省第一，工业GDP达到1100亿。人均生产总值达32190元，在粤东西北地区率先突破5000美元“大关”，同比增长12.9%。此外，阳江固定资产投资总额400.9亿元，同比增长40.4%，增幅居全省第三位；社会消费品零售总额440.1亿元，同比增长18.3%，增幅居全省第五位。
依山傍水环境，远离都市且距离适中，便利交通，优美风景，繁华经济，使阳江具备很大开发潜力，很适合在此建设度假村。

第四章 项目拟建内容

本项目重要拟建内容是：度假村行政楼、宾客接待中心、高档住宅区、餐饮娱乐中心（涉及餐饮服务中心、桑拿洗浴中心、KTV，集中于一栋楼）、运动场、生态休闲园区、马术俱乐部、温泉园区、高尔夫球练习场、度假村道路、职工宿舍、配备建筑（停车场）等。

4.1度假村行政楼
度假村行政楼建设于度假村大门附近，重要作为度假村综合管理功能集中中心，其涉及度假村行政管理、对外业务管理、人员调度中心、安保中心等。
行政楼重要由单体建筑和室外辅助工程构成，占地面积为25*20=500平方米，大楼共5层，总建筑面积为500*5=2500平方米

4.2宾客接待中心
宾客接待中心是乐逍遥假村项目有效经营基本。作为乐逍遥度假村项目营运中一种重要部门,其重要工作任务是为宾客提供一种舒服、安静、优雅、安全住宿环境,并针对宾客习惯和特点做好细致、便捷、周到、热诚对客接待服务。
客房接待中心重要由单体建筑和室外辅助工程构成，占地面积3000㎡，建筑公8层，总建筑面积24000㎡。

4.3 高档住宅园区
高档住宅园区重要是以单栋别墅建筑为主，此园区重要针对某些高消费水平客人，为一某些高消费水平顾客提供单独优雅度假住宿环境，还可觉得亲子团旅客提供一种以便、集中、温暖度假休息住宅。
高档住宅园区重要有45栋单体别墅和室外辅助工程构成，园区总占地面积为250*100=25000平方米，单栋别墅占地面积为10*12=120平方米，单栋（3层）别墅建筑面积为120*3=360平方米.

4.4 餐饮娱乐中心
餐椅娱乐中心，一种当代化休闲中心，是通过即时或预约制作加工、商业销售和服务性劳动等，向游客消费者提供食品和消费场合及设施服务活动中心，拟设餐饮中心、KTV、桑拿浴足疗养中心。
餐饮娱乐中心重要由单体建筑和室外辅助工程构成，占地面积50*20=1000平方米，单栋建筑工7层，总建筑面积为1000*7=7000平方米，其中1楼为餐饮娱乐中心接待区，2-3楼设立为餐饮区，4楼为桑拿浴足疗养中心，5-6楼为KTV，7楼为大楼管理中心。

4.5 生态休闲园区
生态休闲园区，以绿色为主题，以生态园林景观为主方向，为旅客提供休闲享有，户外拓展，烧烤娱乐等服务，拟设自摘果园，化外拓展区，烧烤区、钓鱼区等。
生态休闲园区重要由单体建筑和园区辅助工程构成，整个园区占地总面积170*160=27200平方米，其中园区接待中心为单体建筑，占地面积为10*10=100平方米，共3层，总建筑面积为100*3=300平方米，其她辅助工程均以生态园林景观为主方向设计建设。

4.6 温泉区
温泉区，一种以咸水矿温泉为主题温泉园区，园区设立各种不同类型温泉池，未旅客提供各种选取，让旅客可以享有到各种各样温泉服务。
温泉区重要由单体建筑和温泉主体工程以及辅助工程构成，整个园区总占地面积为120*90=10800平方米，其中温泉园区接待中心为单体建筑，重要提供淡水浴，更衣，以及接待等服务，建筑占地面积50*20=1000平方米，共3层，总建筑面积为100*3=3000平方米。

4.7 马术俱乐部
马术俱乐部区，提供是潮流和贵族化休闲运动，该区消费定位高，适合收入较高人群娱乐。重要以暂时消费和会员制度经验，可觉得旅客提供马术辅导员、大量马匹，并且可觉得旅客寄养马匹。在马术俱乐部区，你不但可以放松身心，还可以享有着贵族般生活。
该俱乐部是小规模围建马场，重要由单体建筑和马场工程构成，总占地面积为300*200=60000平方米，其中单体建筑为区接待中心，占地面积为20*15=300平方米 ，3层，总建筑面积为300*2=900平方米，区内剩余地方尚有一种小型饲养马场50*40=平方米，尚有室内马场（障碍场1000*80=8000平方米，软沙练习场100*80=8000平方米，硬地练习场100*80=8000平方米）、别的几乎都是以草地为形式放牧马场，面积200*100=32900平方米，一种马匹游泳池40*20=800平方米，别的少量通道。

4.8 运动场
运动场，一种拥有当代化体育运动服务区域，为旅客提供竞技休闲选取，拟设篮球场，羽毛球场，足球场，网球场以及露天游泳池。
运动场区重要由单体建筑和园区辅助工程构成，总占地面积为200*150=30000平方米，其中单体建筑为运功场管理中心，占地面积20*20,=400，共2层，总建筑面积为400*2=400平方米，其中厂区内 足球场为原则七人制足球场地，其她场地均按原则场地设计建设。

4.9 职工宿舍
职工宿舍，为度假村大某些员工提供生活住宿服务。
职工宿舍重要由单体建筑和辅助工程构成，单体建筑占地面积为20*60=1200平方米，共 5层，总建筑面积为1200*5=6000平方米。

4.10 高尔夫练习场
高尔夫运动是一种绿色、健康运动，风靡全球。而高尔夫练习场重要是专供初学人员和高尔夫兴趣者练习场合。在咱们度假村高尔夫场合里：有球衣室、专卖店、停车场、教练水平高、设备精良，环境好、装潢豪华等
高尔夫练习场区重要有宾客接待处（包具有专卖店、球衣室、教练房、洗球房、存包房、小型休息房、洗澡房等）、停车场、高尔夫场地（100个打位），一共有50025平方米左右。其单体建筑宾客接待处20*40=800平方米，3层，800*3=2400平方米，别的重要为为高尔夫练习区域。

4.11 供电房
供电房，为度假村基本设施建设，为度假村提供高低压电。
供电房重要由单体建筑和室外辅助工程构成，单体建筑占地面积20*15=300米，共1层，总建筑面积为300*1=300平方米。

4.12 每个区域有关配备建筑
有关配备建筑，就是每个地区、整个度假村所附带不可缺少工程建筑，如停车场、超市、道路、绿化带等等，都是必要建建筑，并能予以以便。占地面积一共为75500平方米。

第五章 项目拟建设规模

本度假村项目总面积为299825平方米，约450亩，详细规划如下表：

序号
工程名称
占地规模
建筑面积
1
行政大楼
25*20=500
500*5=2500
2
宾客接待中心
100*30=3000
3000*8=24000
3
高档住宅区
250*100=25000
单元占地面积：12*10=120
单元建筑面积：120*3=360，45栋
4
餐饮娱乐中心
50*20=1000
1000*7=7000
5
生态园区
170*160=27200

5.1
生态园区接待处
10*10=100
100*3=300
6
温泉区
120*90=10800

6.1
温泉区接待处
50*20=1000
1000*3=3000
7
马术俱乐部
300*200=60000
60000　
7.1
俱乐部接待处
20*15=300
300*3=900
8
运动场
200*150=30000
30000　
8.1
运动场接待处
20*20=400
400*2=800
9
职工宿舍
20*60=1200
1200*5=6000
10
高尔夫练习场
50025
50025
10.1
宾客接待处
20*40=800
800*3=2400
11
供电房
20*15=300
300*1=300
12
每个区有关建筑（停车场、道路、绿化地区、商店等）
75500
75500

项目工程规模表格

第六章 消防安保建设

6.1消防建设

本项目位于广东省阳江市阳西县，是休闲旅游综合性项目，按照表8-1耐火级别原则，度假村建筑耐火级别为二级；

耐火级别
建设原则
一级耐火级别建筑
钢筋混凝土构造或砖墙与钢混凝土构造构成混合构造；
二级耐火级别建筑
钢构造屋架、钢筋混凝土柱或砖墙构成混合构造；
三级耐火级别建筑
木屋顶和砖墙构成砖木构造；
四级耐火级别建筑
木屋顶、难燃烧体墙壁构成可燃构造；

消防耐火级别建筑建设原则表

项目占地面积约450亩，建设总面积面积299825平方米，按照规范规定，项目区域内所有建筑，周边道路均纳入消防设计范畴。
在总平面布置中考虑到消防通道，以便发生火灾时消防车可进一步现场。对各建筑物间距按防火规范规定设立。建筑内，设安全出口，消防通道等。
建筑物构造类别为钢筋混凝土框架构造，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火级别为二级。
建筑平面中设立多处出口，作为疏散出口，与区内各建筑有机联系。各建筑内设立安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范规定。建筑物装修材料均为阻燃材料。
本项目消防给水普通与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。根据关于规范及现场条件，采用暂时高压消防系统。
根据关于规范及现场条件，本项目采用如下图所示给水消防图：

整个度假村设立全场火灾集中报警系统，依照不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。

6.2安保配备

乐逍遥度假村座落于阳江市阳西县,总规划建设面积299825平方米，项目安保建设重要涉及到该度假村各个入口闭路电视监控系统以及保安人员配备方案。项目采用雅居乐集团提供开发监控系统，由项目小组从雅居乐集团抽取安保方向技术人员，完善安保方案建设，按照高起点、高原则、高质量、高效率基本思想，同步按照“成熟、先进、经济、安全、实用”技术路线去建设安保系统。
度假村完整安保系统建设工作筹划在项目验收（10月）之前交付并投入使用。其中初步安保方案在项目设备进场（4月）之前完毕并投入使用，详细完善方案将与项目建设总体进度同步完毕。

第七章 组织机构与人力资源配备

7.1 组织机构

本项目承办单位为八一旅游文化开发有限公司，该公司实行董事会领导下总经理负责制，建立完善组织机构和健全规章制度，本项目建设投产后由八一旅游综合开发有限公司既有机构管理。组织机构详见管理机构图。
公司管理机构设立，由公司依照度假村经营管理工作需要适时调节、增减。
公司管理机构图如下图所示：

董事会

总经理

副总经理
副总经理

休闲娱乐中心
行政部
安保部
餐饮部
办公室
财务部
客房部

歌舞厅
疗养中心
健身娱乐
项目策划
项目组织
旅游组织
接待大厅
各楼层
清洁卫生
服务质量
用品配备
防疫
医疗服务

会计
记录
出纳
财税

环卫
水电
通讯
设备维修
基建
职工食堂
节能环保
安全生产
绿化
会议接待

文秘档案
资料汇总
人事管理
外事联系
内部协调
打印接待
员工培训
信息中心

中西餐饮
中西餐厅
特色餐饮
餐饮策划
原料采购

安全保卫
消防
防盗
门卫
保安大队
监控中心

管理机构图

7.2 人力资源配备

7.2.1生产作业班次：三班制
7.2.2年工作日：年工作日360天，每班工作8小时。
7.2.3 劳动定员：本项目劳动定员500人。旅游淡、旺季节，度假村可视营运实际需要暂时增减员工若干人。
7.2.4员工来源及招聘方案：本项目员工实行全员聘任制。管理人员应具备相应大、中专以上文化水平及专业知识，骨干由八一旅游文化开发有限公司在既有员工中选派，别的通过县人才交流中心在毕业生人才库中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘。2/3招聘人员送往广州星级宾馆实习6个月。全体员工上岗前需通过不少于一星期安全培训。

第八章 项目实行进度

8.1 项目建设期

本项目总开发建设时间为6年，项目建设开发期最初一年（即）为项目开发建设调研期，为度假村开发建设提供可行性以及资金保证；项目工程某些建设期拟定为5年（-），项目工程某些启动建设最初两年为项目工程准备阶段，某些子项目边建设边完善各种配套设施建设以及人力资源配备。项目采用滚动式开发建设形式，在建设中发展，在发展中完善。

8.2 项目实行筹划

本项目开发建设期第一年（）为项目可行性研究报告编制及报批，以及度假村开发经济效益预测、项目建设地点状况调研、资金初步筹措筹划等，预测需时12个月；项目开发建设期次年（）开始为项目工程某些建设期以及有关配套设施服务完善期，详细筹划进度如下表所示：

项目工程某些实行筹划表

以上实行筹划中，大某些工序都是穿插进行，详细进度均以各个子项目进度筹划为准。
工程实行筹划第四年（）开始同步完善度假村有关配套设施服务以及人力资源配备，预期在工程项目完毕时，同步交付验收。
第九章 投资估算及资金筹措

9.1 投资估算根据
9.1.1建筑工程费用：参照类似工程造价,建筑土建工程按照市场均价（元/平方米），装修费用均以中档星级装修原则价格（1800元/平方米）。
9.1.2工艺设备费用：定型设备价格依照生产厂家提供产品样本和设备出厂价及市场询价，未知市场价格设备均以相应费用5%抽取估算，其中安装费用以相应费用5%抽取估算。
9.1.3其她费用：按关于计费原则估算，抽取有关费用9%。
9.1.4流动资金：参照类似项目估算。铺底流动资金按全额流动资金30%估算。

9.2 项目建设投资估算
本项目开发建设总投资人民币6.4亿元。为估算以便起见，如下计算单位均为人民币（注:项目分项投资费用以工程设计或实际发生投资费用为准）。
其中为项目建设开发调研以及准备期间，预测投资130万元；-期间为项目工程某些建设期以及配套设施完善期，投资估算为6.387亿元，详细各项工程子项目投资下表所示；

乐逍遥度假村项目工程某些投资估算表
9.3 资金来源与筹措
本项目由八一旅游文化集团负责建设开发，总投资约6.4亿元，我方与雅居乐集团按有关比例筹措，即：
建设开发方：八一旅游文化集团出资60%，3.84亿元；
投资方：雅居乐集团出资40%，2.56亿元；

序号
渠道
金额
投资条件
1
开发建设方资金
3.84亿元
无
2
投资方注入资金
2.56亿元
每年分红40%利润
3
国内银行及信托基金贷款
0
无
表13-3资金投资筹措表

9.4 资金使用筹划
本项目建设开发期限为6年，前期（）投资由八一集团单方预支出资，估算总值为1300000元；固定资产投资共6.387亿元，（-）分年分批投入，第一年约占5%，次年至第三年各年约占20%，第四年约占40%，第五年约占15%（见附表11-4项目资金使用筹划表）。
依照本工程施工体量大，施工周期长，资金需求量大特点，为保证工程按期完毕，必要有足够资金保障。依照资金管理关于制度，结合本工程实际状况，制定该项目资金管理办法。

本项目资金筹划均以各个子项目实际投资为准，投资冗余均向预备费用注入储存。

第十章 经济效益分析

10.1 项目分析参照根据

10.2.1 成本估算（估算值用四舍五入法，下同）
(1) 客房经营成本按该项营业收入12%估算。
(2) 餐饮服务经营成本按该项营业收入48.5%估算。
(3) 休闲娱乐营业直接成本按该类营业收入23.6%估算。
(4)桑拿洗浴营业直接成本按该类营业收入15%估算
(5)康复疗养营业直接成本按该类营业收入25.2%估算
(6)生态园区营业直接成本按该类营业收入10.2%估算
（7）温泉区营业直接成本按该类营业收入24.5%估算
（8）马术俱乐部营业直接成本按该类营业收入50.2%估算
（9）高尔夫球场区营业直接成本按该类营业收入38.8%估算
（10）其她费用估算
按营业总收入3.5%估算“其她费用”，涉及办公费、职工培训费、职工制装费、广告推销费用以及差旅交际等费、管理费用和不可预见费用等。
（11）人员工资及附加
定员800人,其中管理人员年均工资48000元/人,普通职工年均工资24000元/人。按工资总额40.0%计取社保﹑医保﹑失保和福利费用。

10.2.2本项目建成后，重要有如下几类营业收入：

（1）宾客接待中心和高档住宅区营业收入：10053万元
考虑到市场竞争因素和市场价格波动因素，客房入住率按70%估算
①宾客接待中心：
表12-1 客房营业收入表
序号
客房名称
客房间（套）
入住率（%）
价格(元/天)
客房年收入(万元)
1
原则套房
250
70
680
4284
2
豪华套房
30
1080
816
3
别墅套房
20
1680
847
4
商务会议服务收入
——

500
合 计
300

6447

②高档住宅区：3180元/天×45栋×360天/年×70%=3606万元
（2）餐饮娱乐中心营业收入：9447万元
餐饮营业收入：
早餐：600位/天×就餐率70%×20元/位×360天/年=302万元
中晚餐：600位/天×就餐率70%×100元/位×360天/年=1512万元
娱乐营业收入（涉及：KTV、酒吧和桑拿浴足疗养中心）：
①KTV、酒吧：1000万
②桑拿：350位/天×100元/位×360天/年=1260万元
③沐浴：550位/天×100元/位×360天/年=1980万元
其中：接受按摩健身服务率按70%预计，即
550位/天×50元/位×360天/年×70%=693万元
④足浴：350位/天×100元/位×360天/年=1260万元
⑤康复疗养：400位/天×100元/位×360天/年=1440万元
（3）生态园区营业收入：450万元
①户外拓展：100万元
②烧烤：150万元
③钓鱼：100万元
④自摘果园：100万元
（4）温泉区营业收入：900万元
500位/天×200元/位×90天（冬季）=900万元
（5）马术俱乐部营业收入：500万元
（6）高尔夫球场营业收入：1000万元
（7）其她收益：500万元

按以上办法估算后，项目达产后年营业收入共计为22850万元

10.2.3营业税金及附加估算
a.营业税：营业税税率按5%。
b.城乡建设维护税:以营业税额为基数,取5%。
c.教诲费附加:以营业税额为基数,取4%。
d.水利基金：以营业总收入为基数,取0.6‰。
计算得营业税金及附加费：1259万元

10.2.4利润计算
所得税:所得税税率按25%；计提公益金按税后利润10%。
应缴纳所得税=[22850-（17468+1259）] ×25%=1030万元
项目利润=[22850-（17468+1259）] ×（1-25%）=3092万元
计提公益=3092×10%=309万元

10.2.5盈亏平衡分析：
依照正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,求得用生产能力表达盈亏平衡点为50.2%。
即：生产能力盈亏平衡点（%）=年固定总成本÷（年销售总收入－年可变总成本－年营业税金及附加）
10.2.6敏感性分析：
　　 依照惯例，在对项目进行效益分析时，有必要对项目经营效果敏感性进行分析，即当经营成本提高10%和经营收入减少10%经济状况。当成本提高10%时，则 总成本为：17468万元×（1+ 10%）=19214万元；当经营收入减少10%时，则总收入为：22850万元×（1-10%）=20565万元，此时利润为20565-19214=1350万元，敏感系数为：1350÷19214=7%

10.2.7投资效益分析
①投资回收期21.13（年）
③投资利润率9.4%

第十一章 结论与建议

11.1 结 论
本项目由八一旅游文化集团有限公司负责开发建设，由项目提出，到项目交付投产使用，中间涉及项目可行调研，前期准备，设计策划，融资筹划，建设开发，完善配备等环节，均由八一旅游 文化集团有限公司乐逍遥度假村项目小组负责开发建设所