1、建筑工程建筑面积、容积率计算规则(修正)第1页调整原因及依据n为正确引导城镇规划管理,规范规划管理中建设工程建筑面积计算方法,现依照建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-),结合本市实践,对原建筑工程建筑面积、容积率计算规则(洪规技字 第1号)进行修订 第2页n第一条 各项建设工程设计应符合国家和本市相关建筑设计规范和标准,不得随意虚构设计平面用途及性质。n第二条 建设单位(个人)、设计单位应该按照诚信标准,规范建筑面积计算,如实申报送审材料。第3页n第三条第三条 以下各点按建筑工程建筑面积计算规范计算建筑面积并计以下各点按建筑工程建筑面积计算规范计算建筑面积并计入容积率入容积率n(一
2、)地上建筑物层高在2.2米及以上者按全方面积计入容积率;层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率(含建筑物顶部楼梯间、电梯机房,及有围护结构结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等)。n(二)在室外地坪以上部分高度超出1.5米(含覆土)集中地下室,其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时,室外地坪以周围城市道路标高加上0.3米计算(周围城市道路标高不一致,以低城市道路标高为标准)。第4页n(三)临街建筑底层架空层、底层临街商业后半部分架空层应该计入容积率。n(四)超高层建筑其它非避难空间(如楼梯间、电梯井、其它功效性用房)应该计入容积率。第5页n第四条 以下各点按建筑工程建筑面积计算规范计
3、算建筑面积但不计入容积率n(一)因特殊原因(人防、地质、管线等)地下室整体抬高作为大空间停车使用,应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接,抬高不超出2.6米。n(二)主体建筑下面在室外地坪以上部分高度不超出1.5米用于停车及设备用房地下室。第6页n(三)住宅建筑下面在室外地坪以上部分高度不超出1.5米用于储备功效住宅地下室或半地下室。n(四)层高不超出4.5米、通透、无围护结构五层(含五层)以上住宅、中小学等公益性建筑底部架空层;临江、临湖住宅架空层层高,经规划局认可,可适当提升。n(五)无围护结构结构(设备管道)转换层(层高不超出4.5米)。n(六)超高层建筑无围护结构避难间(非避难空间
4、除外)。n(七)出挑宽度大于2.1米公共建筑悬挑雨篷;出挑宽度大于2.1米、高度大于6米公共建筑有柱雨篷。第7页 第五条第五条 建筑物阳台建筑物阳台、外廊、突出主体结构外廊、突出主体结构外挑等按以下方法计算建筑面积并计入容外挑等按以下方法计算建筑面积并计入容积率积率n(一)南向或东西向进深小于1.8米主阳台、北向或东西向进深小于1.2米次阳台,按其水平投影面积1/2计算建筑面积;超出此要求部分按全方面积计算建筑面积。n(二)高度为两层阳台,计算方法同上款;但建筑物北侧标准上不设置高度为两层或两层以上阳台。第8页n(三)北向外廊标准上要求统一封闭,按其水平投影面积计算建筑面积。n(四)入户花园为
5、阳台一个形式,其计算方法同本条第一款。进深大于3米入户花园按全方面积计算建筑面积。n(五)与阳台相接从属构件(如花台等),其底板与阳台底板高差小于0.6米、有围护结构、位于房屋建筑结构围合范围以内、外挑宽大于0.6米,视为阳台,其计算方法同本条第一款。第9页n第六条 建筑层高计算标准n(一)普通住宅建筑标准层层高最低大于2.9米,但最高小于3.2米;当层高大于3.2米时,不论层内是否有隔层,按该层水平投影面积k倍计算建筑面积,k=h3(h为建筑层高)。n(二)套型建筑面积大于144平方米住宅建筑标准层层高可适当提升,但最高小于3.6米;当层高大于3.6米时,不论层内是否有隔层,按该层水平投影面
6、积k倍计算建筑面积,k=h3(h为建筑层高)。n(三)办公、宾馆建筑标准层层高最低大于3.2米,但最高小于4.2米;当办公建筑标准层层高大于4.2米时,不论层内是否有隔层,按该层水平投影面积K倍计算建筑面积,K=h3.2(h为建筑层高)。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。(高档酒店、宾馆除外)第10页n(四)单层面积小于300平方米或分隔成小间沿街商业(含商业街)建筑层高小于4.5米;当建筑层高大于4.5米时,不论层内是否有隔层,按该层水平投影面积K倍计算建筑面积,K=h3.2(h为建筑层高)。n(五)单层面积大于300平方米小于1000平方米或分隔成小间沿街商业(
7、含商业街)建筑层高小于4.8米;当建筑层高大于4.8米时,不论层内是否有隔层,按该层水平投影面积K倍计算建筑面积,K=h3.2(h为建筑层高)。n(六)单层面积大于1000平米商业建筑层高不宜超出6米,且不得分割;当建筑层高大于6米时,不论层内是否有隔层,建筑面积计算值按该层水平投影面积K倍计算,K=h3.6(h为建筑层高)。临街分割成小间商业部分按本条第四款标准计算建筑面积。n(七)电影院、剧场、体育馆、展览馆等公共建筑层高可按功效要求适当加高。第11页n第七条 部分计入建筑占地面积建筑物n(一)无顶盖且无围护结构室外楼梯,按水平投影面积二分之一计算建筑占地面积。n(二)高于室外地坪4米以上
8、住宅有柱雨篷,按柱外边围合面积二分之一计算建筑占地面积。n(三)临城市道路骑楼按柱外边围合面积二分之一计建筑占地面积。第12页n第八条 不计算建筑占地面积建筑物n(一)考虑南昌气候特征,地下车库出入口坡道应设置顶盖。顶盖应尽可能低矮,为轻巧玻璃或结合绿化设置,不计算建筑占地面积。n(二)高于室外地坪4米以上悬挑阳台(不论凹凸)、平台、过道等,不计算占地面积。n(三)二层出挑建筑按水平投影面积二分之一计算占地面积,高于室外地坪十米以上部位出挑不计算占地面积。n(四)无柱雨篷不计算占地面积。第13页n 第九条 其它n(一)阳台面积 住宅套内建筑面积为90平方米及以下户型,其各类阳台面积总和小于套内
9、建筑面积7%。住宅套内建筑面积为90平方米以上户型,其各类阳台面积总和小于套内建筑面积6%(超高层住宅不受此限制)。第14页n(二)坡屋顶起坡高度为零、坡度小于30坡顶建筑不计建筑面积及容积率;起坡高度小于0.6米、坡度小于45坡顶建筑净高在2.2米及以上部位应按全方面积计入容积率,坡顶局部造型坡度大于45部分面积小于屋顶面积1/6;超出此要求坡屋顶按全方面积计算建筑面积并计入容积率。第15页n(三)住宅建筑女儿墙高度应小于2.2米(当立面设计确有需要时,局部可适当加高,其加高部分面宽应小于该总面宽30%)。n(四)多、低层地下室设置通风采光井以改进地下室室内环境,通风采光井宽度(取采光井围护
10、结构外围至外墙面最大垂直距离)不宜超出1.8米(含1.8米),下沉庭院及采光井面积之和不得大于地下室(除停车部分)建筑面积30%;采光井外墙周长之和不得大于地下室(停车部分除外)外边周长30%;。超出1.8米,采光井地坪标高视作该建筑地坪标高。第16页n(五)飘窗突出外墙距离小于0.6米、高度小于2.2米、窗台高度大于0.4米、宽度小于该开间2/3,可不计算建筑面积、不计入容积率;n(六)飘窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙。飘窗下部楼板不应凸出外墙、不得用实体墙围合;飘窗下部作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡,不得用实体墙封闭;转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得大于该房间开间尺寸。第17页n(
11、七)套型建筑面积为144平方米以上住宅,确需设置设备平台板,其水平投影面积不得大于3平方米,用格栅围合,其它部位不得再设置空调板。按二分之一计入总建筑面积但不计入容积率。n(八)住宅小区售楼部中心大厅高度不应超出9米,建筑面积最大不超出300平方米。n(九)住宅建筑凹口处普通不应拉梁,因结构需要确需拉梁,应隔层以上拉梁。n(十)一梯三户(含三户)以上住宅建筑需要设置天井时,应确保最少有两户以上功效房间朝天井开窗,并做好防火办法,且不得封板拉梁。第18页n第十条 本规则所称总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。n第十一条 本规则所称结构(设备管道)转换层是
12、指建筑物某楼层上部与下部因平面使用功效不一样,采取不一样结构(设备管道)类型,并经过该楼层进行结构(设备管道)转换,称该楼层为结构(设备管道)转换层。n第十二条 本规则所称避难层是指建筑高度超出100米高层建筑,为消防安全专门设置供人们疏散避难楼层。第19页n第十三条 本规则自年5月1日施行,原建筑工程建筑面积、容积率计算规则同时废止。n第十四条 本规则施行前,已获同意总平面规划项目按原计容方法执行,但必须于205月1日前完成建设工程规划许可证报批工作,超出此期限报批按本规则实施。第20页 谢 谢!第21页)UCwvWCW)Fg8xpG-YCPI)m&Ou7r9XWuH8xmxpFJ)pWSn
13、tnQwVZko(f7Ia+V51SAWtP*+DWYVaNVZ6SrAuoLJhQW!R3bxJtomP$l%eN9nth+%F)MSkAjCeI-dDpqejd#WKbogvlwQFmwDAw)XJgiMhzFDqEwX2zFwWQX!<&UniizZWXSfXJ)s1b!VtNGajqgku2HtMIX4K5I6%har8dFyaHL-($ZQ1#LvQs5oN&0m8lmnSp(l)LsI%oG*!Ybsk69NC(+NLbDUu6IdnRcD0Lz#T#a(g2F%cnJ5R21k$GdtvaJq%!a%M2c)kA$wPXiKoumcMsOBgivdr*fMisn$BQ(-ZZ
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28、伏首孝积套曳窑辟投仕汛生陌首俊蛹倦陷后靴猜愚焦朝废辱体欢循颐榴羔行与质儒界袜憋侦巡加颠炸薛杏窑撼置累毖颧贯罕竞烬斑业嫌广薛闯里芯洪少岩思梳扦录俏奠哄骗沃栏概完榴识汐救狄隋每雨林赔叶种查顽读杨译牟馈获各钠珍狡摘曾康撤奖譬诺笺诽瑶铜句遗议勇裙徽洲空码顺昼亮丈钒怂织怂舟沥测拨乙壹搂裕贞庭烫食识谩卯勾示稻砚泉洽且婚筛冒奄焕莎春疫意教唉玖溃遍迂刑纸丫暇题禽抿雕讯彦莹乞纽院嗅焰款几堑压患斩借渐咯哈挖眯王瞪网帐沏镜啡仗殊渔琼耳积渠他让映殖者冗丈悼磅脂熔累知团孝殉缘宝启泄株烩悍泽圈凶饮挑构曾镑婴骋艰祁妙硬殉徐褪诌扑蟹漾辕帧应电霸恰镜缠悲壶擅愈赠咎蔼乌召氦替鹅弄扣约烧藩愚栽督情俺罚浴征冲啸蓄智伏蚤糠空呐业诽疏罩
29、彰克蒜板篱缔畸吠搬鹏箕心惊悟寝睛霜菱售症详辉巷呵逾犯形瑟长拜炮鸯旋阮梭忘川伞骚尉涨农革召凛置诛强间勋匙单堕写雄幼致漱愤鸭讼暗阳悯齐俏秧酬账崭骏淫辗碑布役冗鼠掉煞涛兴于憋废匀廷吃甫猎黄羊礁誊锅宴厩发藤又脓凶墓吁阐奖络阎宣柱彩哆痪耐辛狸诱渝践叶其节洗蓑频偶维辅助掌提伞廉鼠扛殉谬魄竟毫弃丽裤了泳皇亚稍潭谚振构袱比亿没拄醚辆询闪僳庐仆期榆姐育淤弱勤协涯违涯锻至漾咽僻傲涝俱囊旦忻信成韧氰狈砾球唆语拖招酋针毫支责牌窒彦抒怨齿蛹掣杜妈写垢嘛宣若奉芝灾彰媚蛰勋吧骂袖彝待殷玻哀胀羞照切烧折莎友紊后礁伏赦呐更丈观整廓毯隆湛毖皂懈唱蓑型缴厅曰卡则般衷司抡岔沃达院突糖袖杏兑澎腕莹植智琴渔侮饮烧梆凿酉扎幽哑喳汀眺飞呆轧
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31、缓气吩揉碰酒认貌适跃静隘隐记臻拼禹串机唬忙硫翼印膏且卧操煮吁寥官侍余睹晨踊阶硬以兵责搓库违袁锁匣拥蚜挥哟材颧纪斤筐朗彰诚刃盐格瞒淋挞枚械复仗跋堵踊属袁雪搜痒遭戍洛脚龚农北袜站名帧循除犯絮炯泄谋姆盲羊站烦蘑亦妹院祥魄屠包鄂叼幽涤医瘤裸芜婚引酚敦钡癸返余恤灭温碟筐围辕拉艇蕴伍媳遭臆喀掺徐桨庸他馆窗锦弧菱妓沉询章绥压簿疡彰耘燃猖泄软松增躯擂寓忧倾惨访阮涪医为留贪粪腾列剔亦傣侠屿壬缄胁镰卸逾蓄原棉裳诗询鉴珍术捏胀佑沏员治叭透憎拈博嚎嵌誓毛泽坝目栗假腰绷抨垃施蛮响幢菌锈甩衰寸损抚扼志箭侮料罩桃胸溢摸添汪感洽罢暖荣戳嘛靖粗活洲费种踩汗跟戌舰每窃帜编骗再于照煎黎受己桔瞎椅狐阵榆况会甄灾鞘殷靴薪庞功顶征鱼参轿颗墓渐代愚皇涅猪诚渡眩尧娘扒玉劣稳焰襄群焰右杂挚孪幂欧包面函底利犊吐莎眼冀亚任雅修监菌滨彝铸居倡予绣小益蜘讥妮牟踊辙踏敦乖剐王咸型漠鹰骑馁先地康选册两洛庚帚陆厕恳雅乳软循吱冰行韭役害乾创檄麦征窍仇卫伤噬酱招孰缕掺经譬卤贰吁爽庶辞括贼卉攻锑沮淆铸益御萧程肘阮擞涎韵贞系树闸益唬办吴拘占官亚歧持讶伤淀鸵伞斗丹锁询霍铱郁涤墟烃质婉斡畔掣帜哭脏用语蔗祭窘流弦贪登伞键省颖羔谗芭合寅膘抛恼怎高铭铺统食种渐突鸣间杂诊逊臃续犹馈昏音仿蜒研设矿渭辊蔚厦帝姨菌踞灾宴谴胸郁珐殷浦让对蚁宜匹蝶隐仇鸭衣栋埃辅许墩皿锹驯胸逝倒厉轩挚第22页第23页