建设综合项目工程综合项目施工合同管理关键点原创.doc

建设工程施工合同管理要点为加强建设工程施工合同管理，突出合同起草、审核工作重点，提高工作效率，明确合同管理工作思路，依照国内现行建设工程施工合同（示范文本）以及集团已完和在建项目建安工程施工合同经验，特总结了建设工程施工合同管理要点，以供参照。第一某些 合同书一、承包范畴明确工程地点、详细工程内容或施工所形成成果，表述应简洁清晰，且不得漏掉，注意与招投标文献、发包图纸、工程量清单内容一致。二、合同工期明确“开工日期”、“竣工日期”、“工期总日历天数”。注意合同工期应与投标文献、中标告知书所拟定工期相似，工期日历天数要计算精确。若“开工日期”在施工合同订立时还难以拟定，可以注明“暂定”，并商定以何种书面文献作为拟定开工日期根据。三、工程质量明确应达到工程质量原则。采用质量原则或规范名称要详细、精确。四、合同价款依照工程实际状况拟定合同计价方式/承包方式：固定价格合同（固定总价）、可调价格合同（涉及固定单价合同）、成本加酬金合同；在此基本上填写合同价款或暂定合同价款，并详细阐明合同价款或暂定合同价款所包括详细内容，应尽量考虑全面（涉及责任、风险等）。（详见合同条件中相应条款阐明）五、构成合同文献合同文献构成及解释顺序在合同中要予以明确，要结合工程实际状况，拟定一种对自己有利解释顺序。同步还应注明：文献内容发生冲突时，顺序在前优先于顺序在后文献，在同一顺位合同文献中，时间在后优先于时间在前文献。第二某些 合同条件一、 词语定义在建设工程施工合同（示范文本）通用条款中，虽然对关于概念给出了定义，但是不也许涵盖施工合同所有方面，有必要在专用条款中对比较重要和也许产生歧义概念进行补充，如开工时间、竣工时间界定等。二、双方责任和义务1、发包人责任和义务发包人责任和义务在合同条款中必要做出十分详细规定，重要包括如下内容：(1) 发出开工告知；(2) 安排监理人及时进场实行监理工作；(3) 提供施工用地：注意对所需提供施工用地场地条件进行详细描述；(4) 提供工作：涉及提供图纸、勘测资料、测量基准点、水、电等，办理用地审批、规划允许证等行政审批手续等工作，对各项工作时间与规定进行详细描述，力求精确详细，避免承包人借此提出顺延工期规定，双方因而产生纠纷。(5) 办理发包人应当办理各类保险；(6) 审批设计变更、工程签证；(7) 组织竣工验收；(8) 支付合同价款；等等。特别注意民事责任承担问题，如承包人施工过程中导致地下管道事故由谁承担问题，如果发包人已经提供了地下管网资料，则由承包人承担补偿责任，反之，则由发包人承担。 2、承包人责任和义务承包人责任和义务在合同条款中必要做出十分详细规定，重要包括如下内容：(1) 及时进场施工；(2) 准时完毕各项承包工作，保证施工进度和施工质量；(3) 提交施工组织设计、施工办法、施工筹划和某些施工图纸；(4) 办理承包人应当办理各类行政审批手续；(5) 办理承包人应当办理各类保险；(6) 安全文明施工，保护环境；(7) 对已竣工程进行维护和保修；(8) 对承包人工作人员进行管理，保证工程施工和人员安全；(9) 为她人提供以便，现场施工配合与协调；(10) 竣工清场与撤离；等等。特别注意对于涉及到费用条款，要对有关费用负责人做出明确商定，如承包人在施工过程中因未做好安全防护、环保等工作导致各类损害补偿应有承包人负责。三、工程进度1、开工和竣工：明确“开工日期”、“竣工日期”，若“开工日期”在施工合同订立时还难以拟定，可以注明“暂定”，并商定以何种书面文献作为拟定开工日期根据，如加上“以发包人书面开工告知为准”条款，以避免双方因延期开工问题产生纠纷。此外，还需特别注意合同中关于“发包人向承包人提供开工必要条件”这一条款详细商定，因发包人未按合同规定提供开工必要条件，承包人有权提出顺延工期规定。对于承包人因素延误开工责任也要做出明确商定。2、施工进度筹划：对乙方提交施工进度筹划详细规定以及施工进度筹划管理规定（涉及总进度筹划、单位工程（分项）进度筹划、年度筹划、月度筹划等）。3、暂停施工：甲方、乙方暂停施工责任和解决。4、工期延误：分“承包人因素工期延误”和“发包人因素工期延误”两种状况。在合同条款中商定应当顺延工期详细状况、不予顺延工期详细状况，把也许发生状况都考虑进去，以控制延误工期风险。为规避发包人面临工期延误风险，可在合同中商定“本合同工期已充分考虑本地台风、大雨、暴雨、高温等因素，工程竣工移送时间锁定为XX年X月X日。在施工中无论何种因素使前段工期拖后，承包人必要在后续施工中采用积极赶工办法将拖后工期赶上”。5、详细违约补偿责任：因承包人因素导致工期延误时，承包人应得惩罚（需商定日拖期补偿额和最高补偿限额）；因发包人因素导致工期延误时，发包人所承担责任（予以承包人工期补偿、窝工补偿等，应尽量减轻发包人责任）。6、工期提前：分“承包人提前工期”和“发包人规定提前工期”两种状况。承包人通过自己努力使工程提前竣工与否应得到奖励，发包人要看提前竣工工程或区段与否能让其得到提前使用收益来决定，在合同中不应明确详细数额。发包人规定提前工期时，双方可商定另行订立合同来商定赶工时间及赶工办法费等问题。四、质量与检查1、发包人、承包人、监理对工程质量检查、验收权力和责任。2、材料和工程设备检查和检查：检查不合格解决；检查合格解决。3、隐蔽工程：检查和中间验收程序，隐蔽工程重新检查合格和不合格解决。4、质量缺陷解决办法及责任方须承担责任。5、质量保修：明确缺陷责任期和保修期期限及责任，普通以订立质量保证书来商定，质量保证书内容应当明确，避免责任不清，特别是保修责任、保修范畴、保修期限、保修金返还方式和期限等要商定明确。6、产生质量争议解决办法。五、合同价款1、依照工程实际状况拟定合同计价方式/承包方式：（1）固定价格合同（固定总价）； （2）可调价格合同（涉及固定单价合同）； （3）成本加酬金合同。2、详细阐明合同价款或暂定合同价款所包括详细内容，应尽量考虑全面（涉及责任、风险等），以避免承包人后期因合同未明确而提出额外增长费用或索赔。3、固定价格合同：采用固定价格合同方式对发包人有利，易于结算。但采用固定价格必要把风险范畴商定清晰，应当把风险费用计算办法商定清晰。可商定一种比例系数，也可采用绝对值法。对于风险范畴以外风险费用，应商定调节办法。还应注意：固定总价合同固定是相对，是有条件，一定要充分阐明这些条件，超过条件后，考虑调节办法，如工期长，技术难度大项目，采用固定总价合同对双方风险均较大，不但要在总价中考虑风险系数和包干系数，还要考虑变更价款调节幅度值。此外，除商定合同总价外，在合同后应附上双方确认工程量清单。4、可调价格合同：采用可调价合同，必要明确合同价可调因素和调节控制幅度及其调节办法，涉及材料、设备价格涨落，设计变更，降雨、台风等自然因素。就价差调节而言，应明确可调差材料名称、规格、基期和调节期价格选用原则、调价风险额度、调价材料工程量计量方式、价差与否计取税金等内容。5、成本加酬金合同：采用成本加酬金合同（如费率招标）工程，必要明确酬金（费用）计算原则（或比例）描述及成本计算规则、价格取定原则等所有涉及合同价拟定因素。六、计量与支付 1、商定预付款比例、金额、支付条件、支付时间以及扣回方式。从发包人角度而言，预付款比例越低、金额越少、越早扣回越有利，重点是预付款扣回方式。2、明确工程计量办法和程序，特别是要明确承包人提出计量前提条件和应提交资料。如以形象进度作为计量根据，在订立合同步对于形象进度尽量做出详细描述，尽量不使用“按形象进度施工至30%、60%时”类语句表述。3、商定进度款支付比例、支付条件、支付时间。注意进度支付前应扣各种保证金、预付款、代付材料款、罚款等。4、商定质保金扣留比例、扣留方式、返还条件、返还时间。注意商定质保金为“无息”返还。七、安全文明施工 工程安全文明施工、健康、环保规定和应达到原则，考核办法和扣留金。普通安全文明施工费用包括在合同价款内，发包人不再另行支付。八、材料设备供应 1、发包人供应材料设备在甲供材情形，存在重要问题是，公司法律意识不强，操作极不规范，订立合同较简朴，缺少严谨性，合同履行行为也较为随意，没有发包人供应材料设备一览表或商定不明确，在施工合同履行过程中，承包人与发包人经常发生由于发包人与否准时、按量、按质供应材料发生争议。管理要点有： （1）对发包人供应材料品种、规格、型号、数量、单价、质量级别、提供时间和地点进行明确商定，作为合同附件，特别是时间地点务必明确，它将涉及工期延期和诉讼管辖问题； （2）发包人供应材料要及时告知承包人，承包人接到告知后应派人及时参加材料清点，清点后由发包人签字确认，材料设备清点应办理交接手续，注明交接时间、地点和质量状况。承包人应将甲供材纳入材料管理范畴。 2、承包人负责采购材料设备承包人采购材料设备情形，重要纠纷如下：承包人偷工减料，使用不合格材料、设备影响工程质量；承包人采购材料、设备均合格，但未按照发包人规定型号、品种采购。管理要点有： （1）双方对承包人采购材料品种、规格、型号、数量、单价、质量级别、提供时间和地点进行明确商定，作为合同附件，特别是时间、地点务必明确，它将涉及工期延期和诉讼管辖问题； （2）承包人采购材料应严格按照合同规定采购，禁止使用伪劣产品，采购材料时务必向供应商索取本批次货品合格证书；（3）材料进场前应书面告知工程师清点确认； （4）承包人应按发包人规定对材料进行检查，不合格或不符合商定规格、型号不得使用。 九、工程变更1、 变更范畴和内容：工程变更涉及工程设计变更和其她变更，其她变更涉及工程质量原则、其她实质性变更。工程设计变更属于单方变更，发包人可单方面决定工程设计变更，不必承包人协商批准。 工程其她变更不得违背招标投标法规定，既不得与通过备案中标合同实质性（质量、价格和工期）内容不一致。双方在订立合同步普通对工程其她变更不做商定，发生争议时无合用条款加以解决。因而，应对工程其她变更状况做出原则性、程序性商定。2、 变更程序：明确商定变更提出、决定、批示等程序及详细时间规定。发包人提出变更乙方应无条件执行，承包人提出变更时须通过甲方批准。3、变更解决原则：（1）变更费用调节原则：明确商定合同价款调节比例或者范畴。注意并非所有工程变更都导致工程价款变更，承包人未在拟定变更后14日内向工程师提出变更价款报告以及承包人自身因素导致工程变更，承包人无权规定追加合同价款。（2）工程变更计价原则：合同中已有合用单价按已有单价执行；合同中有类似单价，以此单价作为基本拟定调节单价；合同中无合用或类似单价，详细详细商定单价计算办法。十、工程转包和分包 为避免浮现承包人将工程转包和分包带来风险，应在合同中商定：1、不容许转包；2、分包须得到发包人批准，或商定由发包人指定分包人。十一、竣工验收与结算1、竣工验收：明确商定参加竣工验收单位、人员，验收程序，须订立文献等。2、结算：明确提出竣工结算条件、结算所需提交资料、结算程序、监理和发包人审核审批时间。十二、工程保险合同文本通用条款规定对于发包人和承包人各自应承担保险做出了原则性规定，为了更进一步便于分清各方责任，承包人与发包人应当在施工合同中明确商定各自应投保险种，双方人员和第三方人员在施工现场生命、财产安全保险内容、保险金额、保险办理和费用承担。 十三、违约和索赔1、在订立施工合同步应对也许浮现违约状况进行充分预测，在合同中将也许浮现违约状况及相应违约责任商定明确，切忌采用模糊语言。重要有：（1）对于履约保证金（或保函）详细内涵加以明确：何种状况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还时间及利息商定；（2）对于工期迟延罚则：扣保证金、违约金及抵扣工程款、总价款违约金。（3）对于逾期支付工程款罚则：发包人不能准时支付工程款，自逾期之日起按照中华人民共和国人民银行规定贷款利率承担迟延履行期间利息。违约金：可与延期同比例商定。（4）对于优先受偿权商定；（5）对于工程及资料交付商定：发包人与承包人工程结算发生任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论与否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移送、工程验收、配合工程备案以及移送工程资料抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错，发包人承担相应责任。（留置权）（6）对于质量争议商定：质量问题认定中间机构设立和认定。证明责任承担和程序。可商定第三方：区所在地质量部门。（7）对于质保金商定：质保期长短，质保金返还方式和利息支付问题。（8）对于安全文明施工过程中责任承担和惩罚方式商定。（9）关于工程违法转分包、挂靠商定：重要是罚则。工程不容许转包或者违法分包，发包人发现承包人违背本条规定转包或者违法分包，有权及时解除合同。承包人除比照本合同质量、工期相应惩罚条款承担所有责任外，应当承担工程总标价10%违约金。导致发包人损失，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起房屋销售信誉受损带来直接、间接经济、名誉补偿责任。但本合同商定发包人分包除外。（10）对于工程保修责任认定：承包方不保修状况下解决和费用承担。2、审查不同合同文献中违约责任条款、同一合同文献不同违约责任条款与否协调，与否存在矛盾，一旦浮现矛盾，要及时修订； 3、对难以预测状况，订立合同步应商定解决问题途径； 4、对承包人提出索赔期限和索赔提交资料做出详细商定，超过索赔期限不予受理。十四、不可抗力 由于不可抗力涉及民事责任免除问题，对于不可抗力详细定义很重要。合同通用条款对于不可抗力作了某些界定，但是，在实际过程中，哪些状况可以归属于不可抗力往往难以拟定，因而，在订立合同步应依照本地地理、气候状况和工程规定，对导致工期延误和工程破坏不可抗力做出明确规定，以免引起不必要纠纷。如在合同中可商定如下状况属于不可抗力： 1、本地裂度多少度为地震； 2、多少级以上持续多少天大风； 3、多少毫米以上持续多少天大雨； 4、日气温超过多少度，持续多少天； 5、日气温低于多少度，持续多少天。 等等。十五、争议 由于建设工程工期较长，难免发生各种争议，在合同中商定争议仲裁机构或诉讼管辖法院时，可以商定原告所在地、被告所在地、合同履行地、合同订立地、标物所在地法院管辖。应尽量选取对自己有利争议解决方式，普通选取仲裁对公司影响较小，注意仲裁机构名称要精确。