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投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体
项 目 建 议 书

香港诚丰集团
3月31日目 录
第一章 项目基础情况 6
1.1项目简述 6
1.1.1项目名称 6
1.1.2项目性质 6
1.1.3项目建设地点 6
1.1.4项目标指导思想和标准 6
1.1.5项目内容及规模 7
1.1.6项目标战略定位 10
1.2现实背景 11
1.3政策依据 12
1.4项目建设可行性分析 12
1.4.1区位及交通优势 12
1.4.2环境优势 13
1.4.3旅游资源优势 13
1.4.4政策优势 13
1.5项目建设必需性分析 14
1.5.1符合国务院相关横琴开发相关政策要求 14
1.5.2有利于优化产业结构，提升产业创新能力 14
1.5.3有利于促进总部经济发展，带动周围商业和旅游业繁荣 15
第二章 项目申报单位基础情况 16
2.1申报单位概况 16
2.2申报单位介绍 16
第三章 市场分析 18
3.1项目地位分析 18
3.2项目生存市场经济条件分析 19
3.2.1高新技术产业发展分析 19
3.2.2总部经济基础条件分析 22
3.2.3高端现代服务业发展基础分析 23
3.2.4创意文化产业发展条件分析 24
3.3城市发展对项目标驱动分析 26
3.3.1生态优势 26
3.3.2人才资源优势 26
3.3.3产业集聚优势 27
3.3.4开放型经济发展优势 27
3.4本项目独特优势分析 28
3.4.1聚集创新优势 28
3.4.2整合优势 28
3.4.3强强联手优势 29
第四章 投资估算 30
4.1投资概况 30
4.1.1 估算编制依据 30
4.1.2估算范围 30
4.2各分项投资估算 31
4.4 资金使用计划 32
4.5 资金筹措 32
4.5.1 权益资金筹措 32
4.5.2 债务资金筹措 32
第五章 投资回收期测算 34
5.1 项目收入和税金估计 34
5.1.1收入估计 34
5.1.2税金估计 34
5.2项目投资效益分析 34
5.2.1 投资收益率 34
5.4.2 效益费用比 35
5.4.3 静态投资回收期 35
5.4.4 动态投资回收期 35
第六章 项目标综合评价 37
6.1项目经济评价 37
6.1.1利税贡献 37
6.1.2行业引领 37
6.1.3技术引领 38
6.1.4平台建设 38
6.2项目社会评价 39
6.3项目风险评定 40
6.3.1市场风险 40
6.3.2政策风险 40
6.3.3连续融资风险 41
6.3.4法律风险 41
附录 43
投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体
项目提议书
第一章 项目基础情况
1.1项目简述
1.1.1项目名称
珠海横琴岛现代商务科技综合体
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设地点
本项目在珠海市横琴岛内，具体地址以审批确定为准。
1.1.4项目标指导思想和标准
1.1.4.1指导思想
依据珠海市城市总体计划和横琴岛开发建设总体计划纲要要求，充足发掘本区域历史和文化内涵，利用并有机组织本区域自然、地理区位、历史和人文要素，利用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，塑造含有鲜明特色集高端服务业、高新技术产业、创意文化产业、艺术酒店、办公、公寓、商业中心和物流中心为一体综合性建筑群。同时，该建设项目还将提供卫星通讯设备、电脑网络管理设施、本外币结算、商品储运、旅游服务、公寓及其它一切必需设施和管理配套系统。
1.1.4.2设计标准
方案设计遵照现行相关规范和要求，总体布局划分合理，功效分区灵活，最大程度满足多种使用功效要求。
设计构思独特，造型新奇，美观大方，塑造富有活力、地方特色浓厚城市建筑。
运输系统部署科学，运输距离、路径努力争取便捷。土地利用系数和建筑系数科学合理。
处理好绿化、道路、活动场地等和人活动关系，营造友好舒适建筑空间。
坚持“节地、节能、节材”设计标准，推广使用建筑新材料、新技术，达成环境保护节能要求。
1.1.5项目内容及规模
本项目将以科技研发、文化创意、商会经济及高端服务业发展为关键，打造一个集高技术研发及中试、文化创意产业基地、企业区域总部集聚，办公、居住、餐饮、会展等相结合大型城市综合体。
项目占地：200亩
项目总建筑面积： 50.66692 万平方米
项目总投资： 76亿元人民币
1.1.5.1科技发展中心项目
占地面积：50亩；容积率：2；建筑面积：6.6667万平方米
功效：高新技术研发及中试基地
意向项目：
1、以诚丰集团并购飞秒光电科技（西安）为基础，和中国科学院西安光机所合作研发微小光学新产品、光纤技术新产品、医电新产品研发及中试，和多模单通道光纤旋转连接器，基于物联网城市加油站管理系统、光纤传感测温仪系列等高技术产品研发；
2、LED驱动电源关键技术研究；
3、新能源研究，专注于镁系电池方面专业研究，尤其是低温领域电池研究开发和用于无人机、装甲部队新能源开发；
4、引进20余家国际著名高新技术研发企业入驻。
1.1.5.2文化创意产业基地
1、文化创意产业大厦
占地面积：30亩；容积率：2；建筑面积：4万平方米
功效：（1）创意人才培训孵化园和服务外包产业园；
（2）珠三角地域独特动漫影视作品制作和出口发行基地；
（3）文化传媒创意、创意工作室、数字影城、动漫电玩等动漫新媒体研发、制作、发行基地；
（4）动漫衍生品研发、设计、制造基地。
引入30余家文化创意、传媒、动漫设计等企业入驻
2、艺术精品酒店
占地面积：20亩；容积率：5；建筑面积： 6.7万平方米
功效：提供会议、休闲、娱乐场所及其高端服务
1.1.5.3闽商横琴商务大厦
占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：16.67万平方米
引入闽商港资企业30余家
功效：1、诚丰珠海总部
（1）诚丰区域行政中心；
（2）办公家俱检验测试国家试验室；
（3）家俱创新设计及工艺研究中心；
（4）高级家俱（办公、金丝楠木家俱、高级沙发）演示展示中心。
2、闽商商务中心
（1）闽商及港商区域金融总部、采购总部、营销总部和贸易总部；
（2）商务信息中心
（3）会展中心，打造产品演示、体验和交易平台；
（34）引入供给链管理企业、融资咨询、担保结算、通关、信息管理及相关增值服务企业，为电子商务交易提供物流及相关增值业务服务；
（5）餐饮休闲养生中心；
（6）购物中心。
1.1.5.4公寓等配套服务设施
占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：16.67万平方米
本项目将以高科技企业研发及企业区域总部及高端服务业发展为主导，办公、餐饮、居住、会议等相结合商务科技综合体。
搭建多个平台：科技创新平台；
商务信息平台；
文化创意平台；
远期交割平台；
居住休闲平台；
主打业态为：科技研发、文化创意产业、企业总部经济、会展经济、创意人才培训孵化园、服务外包产业园、休闲旅游、艺术精品酒店、高端住宅等。
1.1.6项目标战略定位
1.1.6.1项目定位目标：
n 国际视野、全国一流
n 年企业销售额及商品交易额突破50亿元
1.1.6.2项目标战略思索
1、大投资，超75亿
提升中心城市辐射功效
2、园区引领
打造高科技研发、文化创意、商贸会展三大基地
3、人才聚集区
吸引海内外人才到科技城创业发展
4、发明稅源
4年内逾24亿元，5年后每十二个月9亿多元
5、招商引资
引进80余家著名高科技企业、文化创意企业及港澳、闽商著名企业
6、友好、生态城市副中心
提倡高品质城市生活，促进经济发展和城市建设
1.2现实背景
在当今全球视野里，珠江三角洲地域是经济最具活力地域之一。该地域经济不停转型和发展结果，带动了高新技术产业、高端服务业和文化创意产业快速发展，同时造就了大批新兴中产阶级，从而引发了对于旅游业和休闲娱乐业大量需求。珠海地域凭借其大量自然资源和环境合理利用将会带来旅游和休闲娱乐产业巨大发展商机。在政府部门出台《珠海横琴岛总体计划》中，对横琴岛未来发展目标定位为，集综合休闲旅游、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发、物流会展、高新技术等产业为一体现代岛屿型城市综合体。另外，横琴岛又是广珠、江珠高速交汇点，伴随横琴大桥和莲花大桥相继通车，横琴岛已经和珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门第二个陆路通道。从地理位置看，横琴岛是在东南亚和中国这个经济活跃地域中心，在这个地域任何关键城市要抵达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。所以，投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体不仅符合国家对横琴岛发展战略目标定位，更是充足利用其资源和地理区位优势，依靠产业带动和高效管理运行模式，实现横琴岛地域跨越式发展，从而促进澳门和珠海产业对接，为珠海区域经济发展做出努力。
1.3政策依据
u 国家及省相关政策、法规、要求；
u 现行相关技术规范、要求；
u 国务院相关横琴岛开发相关政策批复；
u 《珠海市国民经济和社会发展“十二五”计划》
u 《珠海横琴岛总体计划》；
u 《横琴岛开发建设总体计划纲要》
1.4项目建设可行性分析
香港诚丰集团企业投资建设珠海横琴岛项目不仅符合当地政府发展新型现代服务业、商贸物流体系及高新技术产业计划，而且符合国家对横琴岛未来发展战略目标定位，对促进珠海市地方经济发展将发挥关键作用。珠海横琴岛计划建设现代商务科技综合体含有其它地域不可比拟优势，关键表现在：
1.4.1区位及交通优势
横琴岛在珠海市南部，珠江口西侧，南临南海，距国际航线一大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道和珠海西区一衣带水，距珠海机场约8公里，和澳门三岛隔河相望，最近处相距200米，距澳门机场3公里，距香港41海里。从地理位置看，横琴是在东南亚和中国这个经济活跃地域中心，在这个地域任何关键城市要抵达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。伴随横琴大桥和莲花大桥相继通车，横琴岛已经和珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门第二个陆路通道。横琴岛又是广珠、江珠高速交汇点，这些交通干线将于明年年底前建成，并经过横琴岛和澳门衔接；另外，广珠铁路将经过横琴岛进入澳门。设置“泛珠三角横琴经济合作区”，为“9+2”地域区域交流提供了一个平台。
1.4.2环境优势
横琴岛四面环水，气候温和，山清水秀，空气清新，原始植被保留完好，一派田园风光，是一片未开发"处女地"，而且有“十步一瀑布，百步万棵树”自然景观。素有“山不奇水奇、树不奇石奇、地不奇岛奇”之美称。有“雨后四处是瀑布，块块奇石全部是景”自然景观，加上横琴和澳门三岛一河之隔，澳门中西文化建筑成为令人驻足观赏风景线。岛上还有"南海前哨钢八连"营地、古战场遗址和很多漂亮传说。
1.4.3旅游资源优势
岛上有南宋古战场遗址。横琴岛旅游资源丰富，其中盛产鲜蚝，并以“一大、二肥、三白、四嫩、五脆”而著名于世，被称为珠海餐桌上名吃。每到节假日，珠三角等地游客云集横琴岛，品尝海岛上鲜蚝风味。岛上有天湖景区、三叠泉、海洋乐园、石博园等旅游景点，现在还正在筹建一个大型动物园。
1.4.4政策优势
拥有对接港澳优异经济体系、最便捷通关安排、最优惠财税政策、最创新体制机制。
1.5项目建设必需性分析
1.5.1符合国务院相关横琴开发相关政策要求
珠海横琴岛未来开发总体计划已经得到国务院相关部门审批，并在审批文件中提出“同意珠海横琴实施比经济特区愈加特殊优惠政策，加紧横琴开发，构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海发展新优势，促进澳门经济适度多元发展和维护港澳地域长久繁荣稳定。许可横琴建设商业性生活消费设施和开展商业零售等业务，发展旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意等产业。”另外，早在底，珠海市横琴岛作为“泛珠三角横琴经济合作区”（“9+2”合作区）已被正式提到广东省发展日程，作为泛珠三角区域合作发展关键载体，并加大了对横琴岛发展政策和资金扶持力度。由此能够看出，香港诚丰集团投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项目不仅符合当地政府发展新型现代服务业、商贸物流体系计划，而且符合国家对横琴岛未来发展战略目标定位，是推进珠海横琴岛实现经济跨越发展关键着力点和增加点。
1.5.2有利于优化产业结构，提升产业创新能力
一个国家或地域经济发展有赖于技术创新。高新技术及民生是目前及以后一段时期中国经济发展两大专题。一批高新技术研发企业入驻，不仅有利于珠海产业结构优化升级，而且其和珠三角企业互动，也有利于珠海地域企业技术升级，加速珠三角经济腾飞。
1.5.3有利于促进总部经济发展，带动周围商业和旅游业繁荣
中国外经验表明，发展总部经济，有利于提升中心城市集聚辐射和综合服务功效；有利于集聚高端资源，推进产业结构升级；有利于增强城市综合竞争力，提升在国际产业分工中地位。珠海横琴岛现代商务科技综合体建成后，不仅能够改善横琴岛招商引资环境，吸引更多企业总部入驻，加速区域经济增加，实现横琴岛聚集和扩散功效，而且能够促进外部人才、资金、资源向横琴岛内流，服务于岛内经济建设和经济结构调整，充足发挥珠海市横琴岛作为城市副中心示范引领作用，营造良好投资创业环境、旅游环境和宜居生活环境。同时，能够快速在此聚集大量人流、物流和信息流，增强周围地域消费能力，带动周围餐饮、娱乐、商贸零售等行业繁荣发展，发明出十分可观经济效益。
经综合分析评价，香港诚丰集团投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项目符合珠海市城市计划和横琴岛总体计划纲要，项目建成后，将展现横琴岛及珠海市经济、科技和文化力量。项目含有较强市场竞争能力和宽广市场前景，建设条件良好，经济和社会效益显著，抗风险能力较强。

第二章 项目申报单位基础情况
2.1申报单位概况
项目承接单位香港诚丰集团企业是在香港注册，产业遍布香港和内地多省份，涉足家俱、房地产、物流、能源化工、高科技光电、矿业开发等现代化企业集团企业。
2.2申报单位介绍
诚丰家俱于上世纪初在印尼和香港设厂生产，经过家族几代人连续经营和品牌维护，使一个办公家俱制造企业在当地已初具规模和影响。九十年代早期，伴随中国改革开放，开始在内地设厂，将含有世界优异水平高级办公家俱首先引进中国生产制造。得益于中国经济快速发展和政策制度优越性，诚丰家俱在中国取得了突飞猛进发展，到现在，家俱制造业有办公、实木、钢制家俱、五金、门业、装修家俱、名贵木材古典家俱、软体沙发和奢侈品金丝楠木家俱等。分别在福清和深圳设置了八个工厂，在全国部分省会城市和发达地域设置了40多家全资分支机构，成为多省市政府和中央国家机关家俱招标采购单位，中国家俱行业著名企业，福建省著名侨资企业和纳税大户，中国驰名品牌，是福建省林业产业化龙头企业。
香港诚丰集团企业，依据其品牌辐射带动作用和分支机构遍布大陆各地网络优势，涉足房地产、矿业开发、物流、能源化工、高科技光电制造等产业。房地产在福建福清、福州，辽宁沈阳，内蒙，唐海等地设置开发企业，在云南设置两家矿业开发企业，面对海峡西岸开放开发大好机遇，成立物流、能源化工企业等，向流通、服务贸易方面发展，和内地高科技研究院所合作，进行光电产品开发和生产，不停提升企业产品档次和科技含量，现集团企业年产值约30多亿元人民币，职员5000多人，一个脚扎实地，以实业开发经营为目标、多产业辐射带动集团企业发展壮大之势已经形成。
企业经营理念：诚信服务，丰裕社会
企业精神：勤奋、包容、拼搏、卓越
企业愿景：打造百年企业，成为一个值得令人尊敬企业。

第三章 市场分析
3.1项目地位分析
该项目地处珠海市横琴岛内，12月正式同意成为横琴新区。横琴岛在珠海市南部，珠江口西侧，南临南海，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道和珠海西区一衣带水，和澳门三岛隔河相望，是在东南亚和中国经济活跃地域中心，这些地域任何关键城市要抵达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。横琴新区作为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式示范区，经国务院特批，将实施比经济特区愈加特殊优惠政策，拥有部分省级经济管理权限，并实施“一线放宽、二线管住、人货分离、分类管理”创新通关制度和方法。另外，横琴岛自然环境优美，人文气息浓厚，文化旅游资源丰富，尤其是紧邻岛屿澳门中西文化建筑群成为横琴一道亮丽风景线。
珠海横琴岛科技商务综合体开发项目不仅符合国家对横琴岛未来发展战略目标定位，更是和珠海市政府发展高新技术产业、高端现代服务业等产业布局和计划不谋而合。建成后，不仅能够改善横琴岛招商引资环境，吸引更多企业总部入驻，加速区域经济增加，实现横琴岛聚集和扩散功效，而且能够促进外部人才、资金、资源向横琴岛内流，服务于岛内经济建设和经济结构调整，充足发挥珠海市横琴岛作为示范区、先行区引领辐射作用，营造良好投资创业环境、旅游环境和宜居生活环境。势必将成为推进珠海横琴岛实现经济跨越发展关键着力点和增加点。
3.2项目生存市场经济条件分析
3.2.1高新技术产业发展分析
3.2.1.1中国高新技术产业发展态势
目前，世界正处于大发展、大变革、大调整时期，国际金融危机使世界经济增加格局出现新重大改变，以绿色、智能、可连续为特征新一轮科技革命不停发展，催生了新一代高新技术产业蓬勃发展。大力发展高新技术产业，尤其是战略性新兴产业已经成为当今国际社会应对金融危机、实现经济社会可连续发展共同选择。加紧培育高新技术产业对巩固和发展中国经济回升势头、转变经济发展方法、调整产业结构、走新型工业化道路含有重大意义。多年来，中国高新技术产业化发展结果显著，在信息和空间、新材料、优异制造、能源、优异交通等领域涌现出一批重大技术创新结果，自主创新能力深入提升；若干高新技术重大成套装备及其关键零部件实现了自主设计制造。高新技术产业化发展已成为推进区域经济发展关键增加极，将为未来战略性新兴产业培育和发展提供强大支撑。
从政府扶持力度来看，现在中国高新技术产业发展含有良好政策环境。新修订《科学技术进步法》开始实施，《科技计划纲要》配套政策实施细则陆续出台。高新技术企业、技术优异型服务企业税收优惠，国家大学科技园和国家级科技企业孵化器税收减免，企业研发费用加计扣除等政策全方面实施。建设国家自主创新示范区工作取得新突破，股权激励、激励企业创新创业财税支持、技术转让税收激励、科技金融、非上市企业股权代办等政策在中关村科技园区先行先试。创业板正式开启，高新技术企业成为支持关键。
在发展战略性高新技术产业方面，中央将新一代信息技术置于七大战略性新兴产业之首。而国务院也将新一代信息技术定位为国民经济四大支柱产业之一。能够认为，以物联网、云计算、下一代宽带网、下一代移动互联网、三网融合等为代表新一代信息应用，正在成为经济发展创新驱动、内生增加关键力量。而光电线缆及光器件是新一代信息产业关键载体，势必将迎来良好发展机遇。光电线缆及光器件行业属现代制造业，绿色制造是可连续发展战略在现代制造业中表现，是国民经济基础产业和先导产业。中国光电线缆及光器件行业伴随中国经济快速发展，已取得了引人注目标成就，业已进入世界光电线缆制造大国行列。现在，中国已形成了光电线缆及元件产品品种基础齐全制造体系和和之配套材料、设备制造体系，光电线缆及光器件已形成超出1000亿元规模经济，加上线缆组件将达亿元以上。而飞秒光电在光器件研究处于中国前沿，多项关键技术研发突破将带来10亿以上效益。
LED电源产业得益于国家近期出台一系列激励政策，在最近几年得到了飞跃式发展，已逐步从政府机关照明方向转向民用照明，并出现了系统化、集成化良好发展趋势。广东LED产业实现工业产值853亿元，企业近3000家，产值和企业数居全国首位。但中国LED产业关键技术缺失，尤其是电源器件创新不足，成为LED产业发展瓶颈。据IMS Research最新公布《LED照明电源器件市场机会》汇报显示，全球LED照明电源市场估计将达成100亿美元，意味着电源制造商将主导50%以上LED电源市场。另外，为了深入加紧推进半导体照明(LED)技术和产业创新发展，科技部公布了《半导体照明科技发展“十二五”专题计划》。《计划》中提出，到，产业化白光LED器件光效达成国际同期优异水平(每瓦150-200流明)，硅基半导体照明、创新应用、智能化照明系统开发等达成世界领先水平；产业规模达成5000亿元。这意味着，未来几年将是中国LED产业发展关键期，培育龙头企业和寻求国际话语权将成为产业发展关键内容。LED驱动电源企业面临关键挑战为：降低成本，以大调光比高效率地对LED调光，同时能确保在高和低亮度时颜色特征恒定。而本项目引入研发企业中突破传统技术方案，从根本上处理了上述问题，是一个含有重大突破技术创新，这对广东乃至全国LED产业发展将发挥出重大作用。
3.2.1.2珠海市高新技术产业发展态势
珠海国家高新技术产业开发区1992年经国家科技部同意成立，是全国54个国家高新区之一，由南屏科技工业园、三灶科技工业园、新青科技工业园、白蕉科技工业园和科技创新海岸组成。现在，高新区形成了以软件研发企业为主体，集产学研于一体高科技产业走廊。主导产业有计算机软件、集成电路设计、生物制药工程等高科技产业；和医药、电子、五金、电器设备、休闲器材等技术产业。高新区各科技工业园作为珠海市新经济增加点，发展势头良好。其中，清华科技园（珠海）、珠海新经济资源开发港、珠海南方软件园、广东珠海高科技结果产业化示范基地、珠海高新技术创业服务中心，是高新区内五大孵化器，是含有国际竞争能力“产、学、研”结合体。现在，已入驻通讯设备及其它电子设备制造业企业关键有格力新元电子、松下马达、飞利浦电器、华冠电子、粤科清华电子陶瓷、金达电路版、威士茂商住电子等多家全国著名品牌企业集团企业，组成高新区主导产业关键支撑力量。
3.2.2总部经济基础条件分析
所谓总部经济，是在信息技术快速发展条件下，某区域因为特有资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，把生产制造基地布局在含有比较优势其它地域，同时企业得以利用区域间资源禀赋差异不停寻求经营成本最小化，而使企业价值链和区域资源实现最优空间耦合，和由此对该区域经济发展产生关键影响一个经济形态。总部经济是一个能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益全部得到促进经济形态。
发展总部经济将对珠海市横琴新区深入提升信息、资金、人才、服务、管理、技术等方面质和量发挥主动作用。同时，总部经济产生资源集聚效应，不仅有利于提升横琴新区总部经济国际化水平，加强区域经济和国际接轨，促进粤港澳合作创新发展，早日实现改革开放和科技创新先行区目标定位，而且还有利于增强珠海市城市经济综合竞争力，发展总部经济势必将成为横琴新区乃至珠海市经济发展“催化剂”和“新名帖”。
珠海市作为中国经济特区，是外商投资热点地域之一。现在，已经有52个国家和地域客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。日本三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国BP企业，德国戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国家乐福，荷兰飞利浦等30 多家著名跨国企业已落户珠海，为横琴岛吸引大型跨国企业集团企业、世界500强集团区域总部、研发中心入驻新区，推进总部经济跨越式发展提供了优质资源和发展基础。
3.2.3高端现代服务业发展基础分析
加紧产业转型升级一向被各大城市作为提升城市竞争力、增强经济综合实力有效抓手和工作关键。在今年全国两会上，此话题再次成为讨论热点和焦点。现在，以服务外包为关键业务高端现代服务业，正成为发展中国家参与国际竞争、实现连续较快发展关键战略选择。服务外包产业市场规模正在以每十二个月20%——30%速度加紧扩张，并已成为各地域“抢粮新宠”。依据国际数据企业测算，全球离岸服务外包市场规模达成1221亿美元，到全球离岸服务外包市场将达4100亿美元。面对如此巨大市场蛋糕，珠海市，尤其是横琴新区怎样计划“分羹”战略，在中国，乃至国际市场中占得一席之位已显得迫在眉睫。依据"中国服务外包城市投资吸引力评定"得出结论显示，珠海市仅为35个服务外包非示范城市中一员，优势并不是很突出，和21个示范城市相比存在着一定差距。珠海服务外包产业要发展“求进”，必需先“求变”。该项目正是以此为突破口，紧抓横琴新区开发建设难得机遇，力推以服务外包为关键支撑高端现代服务业发展，加紧珠海市产业优化升级，打造以粤港澳创新合作新模式为载体和平台新型服务外包产业基地和示范区。
在产业转型过程中，高端现代服务业发展对经济增加关键作用日益显现，尤其是会展产业作为信息经济时代产物必将成为新亮点。会展业作为城市型朝阳产业，不仅本身能产生可观经济价值，而且含有1:9产业带动作用，同时又能够促进不一样区域信息文化交流和传输、提升城市著名度、推进区域合作等功效。广州作为中国三大展览城市之一已经进入世界展览中心城市百强，而珠海市怎样凭借广州丰富会展资源，横琴新区开发建设大好机遇，经过发展横琴国际会展经济推进珠海市和横琴新区经济腾飞是亟待处理问题。多年来，珠海市已承接了多个著名展览会，初步展现出会展城市魅力，但受到专业会展场所不足、规模普遍较小、连续时间较短等原因影响，难以壮大会展业整体实力，对区域经济增加也未能提供给有支撑作用。打造横琴国际会展经济，不仅和横琴发展绿色、低碳产业总体计划定位相一致，而且能够整合珠三角现有会展资源，提升珠三角会展业竞争实力，以此带动珠海市实现产业升级和发展。
3.2.4创意文化产业发展条件分析
从世界范围内看，创意文化产业已经成为二十一世纪知识经济时代无烟产业，世界发达国家一向很重视文化产业发展，并争先恐后将文化产业作为本国支柱性产业。创意文化产业现在也是中国最具发展潜力新兴产业之一，也是中国政府列为关键扶持产业，现在正在成为中国新经济增加点。多年来，在宏观政策和一系列激励扶持文化产业发展专题政策支持下，中国文化产业快速发展，市场规模不停扩大，经历了从小到大、由少到多、由代工走向原创转变，在推进产业结构升级、加紧转变经济发展方法方面发挥着日益关键作用。在中国文化产业发展中，尤其是动漫产业更是彰显出巨大发展潜力。在“十二五”动漫产业发展计划中提到，中国动漫产业将着力打造5至10个著名国产动漫品牌和骨干动漫企业，培育出一批含有较强市场意识、中国外著名动漫艺术家和企业家。在产业发展方面，将经过设置中国文化艺术政府奖动漫奖，实施国家动漫精品工程、国产影视动画扶持项目等，扶持原创动漫产品创作生产。强化国产动画播映体系，为国产动画电影推向主流院线和关键影院发明良好条件。这些扶持政策无疑为中国文化产业快速发展注入了“强心针”，预示着中国动漫文化产业辉煌未来。
现在，广东省文化产业已经有良好发展基础，广东已经成为中国文化产业实力和基础最为雄厚地域之一。珠海文化产业产业基础已经初具规模，也含有了良好大环境，而且正在努力和深圳，汕头等地已拥有一批含有较强综合实力和自主产权文化企业和动漫企业合作，试图融入其文化产业集群中，凭借其集群优势和地域特色，培养和发展含有浓郁岭南特色珠海动漫产业文化。可见，创意文化产业基地落户珠海横琴，不仅给珠海市横琴旅游休闲产业增添一道新亮点，为市民和游客开辟一个休闲憩息乐园，而且，还能够创意文化产业基地为依靠，带动其它相关产业快速发展，如影视拍摄、动漫制作、动漫交流、出版印刷、网络媒介、工艺品制作等多个项目。从项目标经济效益看，创意文化产业基地是以文化创意和传输为关键，带动研发、生产、展示、销售、饮食、交通、商业、娱乐等行业配套发展一个关键文化产业集群，能有效带动横琴产业结构升级，促进区域经济协调发展和地方财政收入大幅增加。最终，项目建成后，不仅能够取得上述良好社会效益和经济效益，而且因为该项目建设中融合了更多城市园林建设理念和内容，所以，将对美化横琴城市容貌、改善城市生态环境产生很有益作用。
3.3城市发展对项目标驱动分析
3.3.1生态优势
横琴岛作为珠海市最大岛屿，总面积106.46平方公里。经国务院正式同意了《横琴总体发展计划》，并指出：横琴岛现有未开发土地面积超出90%，开发建设要使用绿色和低碳材料，产业发展将以清洁生产和循环经济为特征，70%以上是海洋、森林和湿地。横琴岛这一生态优势和该项目发展高新技术产业、总部经济及高端现代服务业定位十分吻合，为该项目标顺利开展提供了天然生态环境保障。
3.3.2人才资源优势
横琴岛周围聚集了澳门大学、中山大学、暨南大学、吉林大学、北师大、香港浸会大学联合国际学院（UIC）等十多所高校，学科众多，专科、本科、硕士、博士层次齐全，在校本科生逾12万人，每十二个月高校毕业生超出2.5万人。近日，国务院已批复同意澳门大学迁址珠海横琴岛，设置横琴岛澳大新校区，并提议全国人大常委会授权澳门尤其行政区依据澳门特区法律对新校区实施管辖。
3.3.3产业集聚优势
珠海十字门中央商务区南部片区在横琴，占地约3.49平方公里，是横琴新区开发开启项目。珠海十字门中央商务区开发定位是打造符合珠海未来发展需要、国际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚集平台。其一期项目是关键建设珠海国际会议中心、展览中心、国际标准甲级写字楼、白金五星级酒店、国际标准五星级酒店及相关配套设施。这些目标定位和城市功效和该项目形成有序产业链延伸和产业集聚优势，能够愈加好发挥高端服务业产业集群效益。该项目建成后，将和十字门中央商务区完美融合，真正成为珠海新城市中心、科技商贸高端现代服务中心、珠三角地域对外开放关键窗口、粤港澳紧密合作创新平台。
3.3.4开放型经济发展优势
广东省是中国开放程度较高城市，含有前瞻性世界眼光和优异文明结果包容性和融合性。内外联动、互利共赢、安全高效开放型经济体系，已经使广东省在新国际经济格局中占据有利位置，凸显出国际竞争新优势。珠海市作为广东省地级市，也在加大对内和对外两个层面开放。不停打破行政壁垒，克服现有利益格局障碍，“互利共赢”地推进“珠中江”经济圈合作，并深入成为开放型经济体系向粤西地域辐射“桥头堡”。同时，经过港珠澳大桥开工和横琴新区建设，亲密和港澳合作，以全球化发展视野，除提升“引进来”水平外，主动实施“走出去”战略，参与全球中高端产业竞争，经过推进产业链向中高端转型、培育若干世界名牌、支持关键企业掌握关键技术、扩大产品或服务市场拥有率，促进珠海优势企业在全球市场上更有效占有和利用资源。其中包含依靠中海油深水工程装备制造基地、三一海洋重工产业园等项目，打造世界级海洋工程装备制造基地。以格力电器等龙头企业为基础，建设含有全球影响力优异家电制造基地等。
3.4本项目独特优势分析
3.4.1聚集创新优势
本项目科技大厦意在以诚丰集团本身及紧密联络科技创新将企业为主导，为众多高新技术研发企业搭建活动舞台。高新技术研发瞄准了光电、新能源、LED驱动电源等目前发展最快速产业，处理产业发展瓶颈问题，市场空间大，技术创新性强，利润丰厚。很多技术一旦实现产业化，对相关产业带动效应大。以LED驱动电源新技术创新为例，该技术应用将极大拓展广东LED产业市场空间，带动该产业转型升级，提升中国LED产业国际竞争力。
3.4.2整合优势
香港诚丰集团是全国家俱业龙头企业，企业发展历史较长，老实守信，在业界及福建商界、香港商界是有较广泛影响和一定号召力。该项目由诚丰集团运作，对于引入一批福建和香港企业入驻横琴，整合资源，业务互补，合作共赢，将会发挥十分关键作用。
3.4.3强强联手优势
诚丰集团和中国一批上市企业或相关行业龙头企业有良好关系。如神华集团、中石油、广州富力、华联集团等。在项目实施中能够将一些项目和行业龙头企业联手，实现各项目标最优组合和运行。
第四章 投资估算
4.1投资概况
该项目总占地面积为200亩，总建筑面积为 50.66692万平方米,总投资为 76亿元人民币。经估算达成了投资强度（1.5亿元/万平方米）和税收强度（每十二个月1500万元/万平方米）要求。
4.1.1 估算编制依据
（1） 国家相关建设项目可行性研究阶段投资估算相关政策和法律法规；
（2） 建设工程费参考珠海市各类建筑设施单位面积综合造价指标和硬化场地单位面积综合造价指标；
（3） 项目建设管理部门颁发建设工程造价费用组成、计算方法、及其它相关计算工程造价文件；
（4） 其它费用参考《广东省建筑工程计价依据》
4.1.2估算范围
总投资是确保项目顺利建设和生产经营活动正常进行所必需资金，是在建设项目标建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定基础上，估算建设投资和生产经营所需流动资金。本建设项目标总投资组成图4-1所表示：

土地费用
前期工程费用
开发建设投资 基础设施建设费用
建筑安装工程费用 开发成本
公共配套设施建设费用
不可预见费用
开发项目总投资 开发间税费
管理费用
绿化费用 开发费用
自营资金 销售费用
装修费

图4-1 项目投资组成图
4.2各分项投资估算
表4-1 投资汇总表
投资汇总表 单位：元
序号
项目名称
占地面积
容积率
绿化率（%）
投资金额
占总投资百分比%
1
高新技术研发中心
50
2
35
.7
8.
2
文化创意产业大厦
30
2
35
.9
5.
3
商务大厦
50
5
40

23.25345221
4
艺术精品酒店
20
5
40
.5
10.13434239
5
出售公寓
50
5
45

15.70130052
6
自营资金

36.47095334
7
累计

100

4.4 资金使用计划
为了本项目标顺利实施，本项目采取分期投资方法。本项目共分为两期开发。于投入18.67646339亿元，进行科技大楼、文化创意产业基地和艺术精品酒店工程建设。于投入57.32353661亿元，其中29.60561207亿元用于商务大厦和高级公寓工程建设；其中27.71792454亿元为自营资金。
4.5 资金筹措
资金筹措或项目融资，是以一定渠道为建设项目筹集所需资金多种活动。资金筹措方案通常是在投资估算基础上，研究拟建设项目所需资金取得渠道、融资形式、融资成本、融资风险，比较推荐项目融资方案，作为资金筹措和财务评价依据。
依据《国务院相关固定资产投资项目试行资本金制度通知》[国发（1996）35号]，珠海横琴岛现代商务科技综合体项目实施资本金制度。为了确保该项目顺利实施，企业必需充足利用市场机制优势，经过多种有效路径筹措资金确保项目按期完工。依据香港诚丰集团实际情况，提议采取自筹和贷款方法进行资金筹措。
4.5.1 权益资金筹措
香港诚丰集团企业自筹资金累计28亿元。
4.5.2 债务资金筹措
基于建设单位商业信誉及建设项目本身经济及社会效益，建设单位向中国工商银行申请1至5年期借款累计28亿元，利率为6.40%，具体见表4-2。
表4-7 借款还本付息表
借款还本付息表 单位:万元
项目名称
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
本年借款

本年应计利息

.2
.8
.5
第三年末还本付息

年末借款累计

第五章 投资回收期测算
5.1 项目收入和税金估计
5.1.1收入估计
该项目