商业建材综合性商业中心项目建议书范本模板.doc

目 录序言第一章 总论1.1项目建设背景 61.2项目概况101.3项目汇报编制依据12第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况142.2大东区概况232.3周围楼盘及商业配套设施282.4 建材家居市场调研 33第三章物流园区发展现实状况及趋势3.1物流园区内涵363.2物流园区功效373.3物流园区发展历程和相关经验373.4物流园区建设发展模式393.5物流园区开发、建设模式分析403.6物流园区发展政策分析413.7 发展情况分析 41第四章 计划设计条件、标准及设计方案 4.1计划场地环境及周围环境45 4.2 总体计划设计标准 45 4.3计划布局及业态分布45 4.4交通组织46 4.5景观设计46 4.6计划指标建筑技术经济指标46 第五章 项目组织管理和保障方法5.1项目管理方法495.1.1计划管理495.1.2工程管理495.1.3资金管理495.1.4信息管理505.2项目建设保障方法505.2.1资金筹措方法50 5.2.2施工组织方法50第六章营销战略体系6.1 项目定位 526.2商业组合形态构想 526.3走特色化物流园区发展之路 536.4项目拟开发面积546.5项目开发节奏55 6.6项目经营模式55第七章 投资分析7.1项目投资估算 597.2项目盈利分析 637.3项目损益表及现金流表66 第八章 结论附件：附件1：项目、期总体计划布局图附件2：项目期计划布局图前 言东北振兴 沈阳先行“振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后又一关键举措，意在实现“两个东西经济互动轮子”同时运转。东北亚经济中心计划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地域以后第四个经济增加极。沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有发展契机。怎样抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注？东北振兴，沈阳先行！第一章 总论1.1 项目发展背景1.2项目概况1.3项目汇报编制依据1.1 项目发展背景1.1.1“第四增加极”和“东北大振兴”伴随国际经济形势发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和环渤海经济圈以后“中国经济第四增加极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展需要，也是新时期提升中国综合国力需要，更是经济发展规律客观要求。环渤海经济圈处于东北亚经济圈中心地带，是中国欧亚大陆桥东部起点之一，其经济总量约占全国1/5，是中国最大工业密集区。在环渤海地域5800公里海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包含大连、青岛、秦皇岛等关键港口在内60多个大小港口星罗棋布。伴随世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈一体化正在深化。在国际经济一体化重心不停向亚太转移趋势下，环渤海经济圈和东北（亚）地域发展互动潜力将得到发挥，在东北、胶东半岛、辽东沈阳、大连、天津、青岛等一大批城市，共同组成东北（亚）地域城市发展群，吸引国际投资眼光。，党十六大提出振兴东北发展战略，加紧调整和改造“东北老工业基地”已成为和“西部大开发”齐肩并重国策。1.1.2和时俱进沈阳沈阳即是东北重工业城市中心，又是“第四经济增加极”关键城市，在全方面推进振兴东北老工业基地进程中，肯定起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国优异装备制造基地”城市定位及发展“大沈阳”策略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳良好局面。发展计划： 国务院同意沈阳市城市总体计划，其理想模式为 “ 一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城 、二十个小城镇”。至此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，城市计划范围将达成1220平方公里。关重视点：浑南新区建设“北方浦东”：计划面积120.6平方公里，功效单元为“三区一城一带”。铁西新区现代“工业园区”：现在铁西新区面积已达126平方公里，功效定位：建设以装备制造业为关键，集研发、制造、商贸、居住为一体现代化工业园区。金廊工程关键“发展战略”：计划总面积36.6平方公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。包含“一轴”、“四区”和“九节点”。关重视点大东“商机平台”：作为未来城市经济发展关键，大东区区域功效计划为“一城两带三区”。1.1.3无限商机在大东总体战略计划构想：“一城两带三区”战略构想搭建商机新平台；一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依靠，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多个功效为一体新兴汽车城。两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区：小东商贸区、八王寺吉祥北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位：大东区经济走势强劲，区内聚集了沈阳金杯客车制造、沈阳拂晓航发集团、沈阳华润压缩机、沈阳三洋空调、沈阳东芝电梯、沈阳金杯通用汽车、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外著名企业到大东区投资，如美国通用企业、德国宝马汽车企业、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）、美国泰克企业、日本丰田通商株氏会社、三洋电机和美国吉列企业等。现在，大东区作为沈阳市最具竞争力工业区优势经济地位已确立。汽车产业：四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造、沈阳宝马华晨汽车制造；三大汽车发动机制造厂 沈阳航天三菱发动机、沈阳新光华晨发动机、沈阳航天新光集团；另有汽车改装厂家和汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出城区。大东区正在计划一个集汽车生产及配送、汽车销售和服务及汽车文化小区为一体汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质发展环境。沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近同意在大东区设置产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达成260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业48%。大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，含有发展各项业态条件，有一定环境依靠及形象基础。1.1.4物流业国家综合国力关键表现1997年东南亚爆发经济危机以后，大家在分析和总结东南亚各国和各地域情况时发觉，以物流产业为关键支柱产业新加坡、香港有较强抗御经济危机能力。比如，1998年受金融风暴影响较大马来西亚经济增加为68，泰国为80 ，东盟为94，和之相比较，香港情况很好，为51，而新加坡则实现了15正增加。以后，大家意识到物流对于国家经济发展有着很关键意义，物流发展水平已成为一个国家综合国力关键表现。 物流业被视为未来企业发展关键竞争力，物流领域更被人看作经济增加“黑暗大陆”，是“降低成本最终边界”，是降低资源消耗、提升劳动生产率以后“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业全部已发展为大规模产业。如日本，在近20 年内，物流业每增加26，经济总量就增加1。在美国，物流产业规模已达成9000亿美元，几乎是高技术产业两倍。经过多年物流业发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国联邦快递，1995年营业额达成125亿美元；日本佐川急便，1995年营业额达成57亿美元。现在中国物流业经营额超出5亿元企业还未出现，和UPS、联邦快递等国外物流企业相比，中国物流企业所占市场份额少，服务功效少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。实际上，中国现阶段物流企业从网络、功效、管理、服务、业绩等方面综合评定，物流企业发展现代物流是调整中国产业结构迫切需要，是传统运输业发展方向，是运输和生产最好融合渠道，更是改变传统揽货方法，取得增值效益需要。巨大市场需求呼叫东北地域及其它省市现代化商品流通领域长足发展。品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹物流企业。1.2项 目 概 况1.2.1项目概述1.2.1.1.项目名称：沈阳光彩大东方商业物流园,期项目1.2.1.2.项目基础情况：项目位置：沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至东北大马路，东至二环线，北至联合路，西至园区计划路。 总占地面积：348500平方米项目总建筑面积：567285平方米1.1.1.3.项目计划：本项目由大型购物中心、建材家居家俱采购基地、商务综合楼、餐饮娱乐一条街四个功效区组成。其中购物中心包含多种业态大卖场，以大型超市为主，涵盖了建材家居、日用百货、生活超市、灯具等多种业态连锁店、专卖店和精品店等经营内容。建材家居家俱采购基地包含十二个专业城，商务综合楼能够为本项目提供办公场所和电子商务平台。本项目包含业态广泛，是集多个功效于一体、集零售和批发于一体大型综合性含有国际水准现代商业物流园。1.3项 目 报 告 编 制 依 据1.3.1参考沈阳市人民政府相关招商宣传手册；1.3.2参考沈阳市人民政府“投资指南”材料；1.3.3参考沈阳市人民政府及大东区政府计划；1.3.4参考沈阳市相关官方网站对外公开内容；1.3.5参考东方家园置业企业和政府相关汇报。l 发文单位：沈海现代工业示范区管理委员会沈海现代工业示范区管理委员会文件相关东方商业物流园财政补助款函l 发文单位：沈阳市土地贮备交易中心沈阳市土地贮备交易中心 沈土储交函13号相关东建街东地块树木砍伐相关问题函沈阳市土地贮备交易中心相关限期交齐拖欠土地价款通知（6月2日）沈阳市土地贮备交易中心相关限期交齐拖欠土地价款通知（6月18日）l 收文单位：沈阳市土地贮备交易中心沈阳大东方置业文件 沈东置业字4号 签发人：董佩智 东建街东地块树木砍伐相关问题复函l 收文单位：沈阳市人民政府沈阳大东方置业文件 沈东置业字1号 签发人：董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收文单位：陈政高市长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发人：董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收文单位：邢凯副市长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发人：董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收文单位：李佳常务副市长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发人：董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收单位：常明秘书长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发人：董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报 本汇报中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供数据、信息为准。第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况2.2 大东区概况2.3周围楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研2.1沈阳市概况2.1.1城市概况沈阳是辽宁省省会，东北地域经济、文化、交通和商贸中心，中国工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。沈阳是中国关键工业基地之一，含有雄厚物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位， 在全国经济发展中含相关键地位。作为东北中心城市，是全省贸易、经济信息和科技文化中心，同时和周围鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市组成了辽宁中部城市群和经济集聚区，成为东北地域交通枢纽和政治、经济、文化中心。2.1.1位置和地貌沈阳在辽宁省中部，东西长115公里，南北长205公里。沈阳市国土面积为12980平方公里，其中城区面积185公里。沈阳地域以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向本缓缓倾斜。2.1.2 气候沈阳属北温带受季风影响半湿润大陆性气候。整年气温在-29-36之间，平均气温8.3，整年降水量500毫米，无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，清凉宜人。2.1.3 经济地理位置沈阳背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛腹地。在以沈阳为中心150公里半径内，有中国著名铜全部鞍山、煤全部抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚辽宁中部工业城市形成了世界上罕有城市群。沟通世界大连港，正在开发营口新港和锦州港距沈阳也不超出250公里。沈阳作为中国东北地域最大经济中心城市和通往中国长城以南地域必经之路。长久经济发展形成了密如蛛丝航空、铁路、公路运输网络。沈阳民航以桃仙机场为中心开辟了70条中国国际航线。沈阳也是东北地域最大铁路枢纽。沈阳公路也四通八达，开成了少有高速公路网络。2.1.4 人口概况沈阳市现有总人口736.9万人，市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人，占总人口50.5%,女性人口363万人，占总人口49.5%，性别比为101.9。总人口中非农业人口435.7万人，占总人口63.2%，家业人口252.5万人，占总人口36.6%；未落常住户口1.1万人，占总人口0.2%。沈阳居民年纪组成沈阳居民教育程度组成2.1.5 行政区域沈阳市下设和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区9个市区，辽中县、康平县、法库县、新民市4个县（市）。区、县（市）下设街道办事处112个，乡政府73个，镇政府68个。2.1.6 交通条件沈阳是联络东北地域和关内交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路聚集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春和绕城高速公路和二环路组成围绕沈阳，连接海港、空港“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及中国各大中城市。2.1.7 沈阳城市基础设施中心城区关键街路、铁路沿线、环路、出口路、街心、广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提升，建成区绿地率达28.2%。交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为关键，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了大二环快速路、东西快速干道、六路三桥、沈新和建大零公里公铁地道桥等城市关键交通工程建设。城市公用设施连续改善，供水、供热、供电、供气等设施功效加强，服务质量不停提升。，全市新铺设供水管网7.2公里，供水管网改造28.5公里，综合日供水能力161.6万立方米。全市供热面积10200万平方米。整年实际用电量131.2亿千瓦小时。其中，工业用电71.6亿千瓦小时，增加11.7。煤气供气管道总长度2160公里。房地产业健康发展，房地产开发和销售同时快速增加。，全市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增加52.8。整年商品房施工面积1738.8万平方米，增加40.4；商品房完工面积585.9万平方米，增加61.1；商品房销售面积324.8万平方米，增加57.6，其中商品住宅销售291.6万平方米，增加58.4。城市环境保护和治理城市整体环境深入改善，环境质量实现历史性突破。整年共完成环境污染治理项目百余个，前后建设了东部满堂河、南部凌空、西部揽军等污水处理厂，完善了原有北部污水处理厂。整改和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达成四类标准。城市污水日处理能力达成95万吨，污水处理率达成70.4。改造和新建了老虎冲、大辛两个垃圾填埋场，全市日处理垃圾4484吨，生活垃圾无害化处理率达成100。整年共拆除烟囱1113根、锅炉房403座，推广民用型煤4.5万户，并采取扬尘覆盖工程、机动车尾气污染防治等方法，烟尘控制区达标覆盖率达成100，整年环境空气质量优良天数已达成298天，达成创模标准。全市噪声达标区覆盖率达成70，自然保护区覆盖率达成13.52，建成生态环境保护模范住宅小区35个。城市绿化实施森林城市战略，全方面推进城市绿化建设。新增公共绿地面积482公顷，建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。整年新建居住区绿地341公顷。继续开展环沈阳生态森林圈建设工程，东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。整年植树428万株，铺草坪98.8公顷，新增绿地18.26平方公里。到末，全市绿化覆盖率达33.16，建成区园林绿地面积8384.6公顷，人均公共绿地面积8平方米。2.1.2 1996沈阳城市总体计划沈阳市城市建设和发展遵照人口、经济、社会、环境和资源相协调可连续发展战略。城市功效正由单一工业基地向多功效经济中心转变。现正在加速城市产业结构，加速传统产业改造，主动发展高新技术产业，深入完善城市功效，实现单一工业生产基础城市向现代化经济中心改变。具体以下：沈阳城市计划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成，总面积1220平方公里。城市拓展形成中心城区“分散集团式”布局形式。中心城区东起沈阳和抚顺市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，总面积1150平方公里。现实状况城市人口401万人。到城市实际居住人口规模控制在472万人以内。中心城区是沈阳市主体，是政治、经济、文化集中表现区。中心城区计划布局结构为东南组团布局形式，以中部关键区为关键，周围分布东西南北四个副城及道义、汪家两个组团，为中心城区开辟良好发展空间，使城市由单一中心结构向松散布局过渡。中部关键区以三环高速公路以内，关键发展第三产业，强化金融、商贸、文化、科技、信息中心职能；东部副城由棋盘山风景区及周围乡、镇组成。副城以中、高级为主，科研、旅游、办公设施为辅；西部副城以沈阳经济技术开发区为主体，关键以发展工业为主，配置必需生活区和公共服务设施；南部副城以苏家屯现实状况建成区为基础继续扩建，计划建设综合副城。北部副城以虎石台现实状况建成区为基础继续扩建，计划建设综合副城；道义组团以道义屯为基础关键安排关键乡镇企业和生活区，形成独立生活和产业组团。新建居住区关键安排在浑南新区，大力开发浑南地域，使浑河变成内河。一环路内除棚户改造外，不再以住宅建设为主，关键区内，新建居住区关键安排在一环路以外，关键为浑河产业区，到人均居住面积达成12平方米以上。东部副城、南部副城、道义组团作为远期发展用地。2.1.3沈阳经济概况2.1.3.1 沈阳城市发展现实状况沈阳是国家“一五”时期关键投资建设工业基地。经过几十年发展，沈阳工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环境保护、制药产业为主新兴产业群，奠定了雄厚制造业基础，形成了较强综合配套能力。沈阳含有雄厚资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省1/3，中国生产总值占全省1/4。尤其是改革开放以来，沈阳不停加紧国有企业战略性调整和改组步伐，加速传统企业和高新技术、国际经济接轨融合。以亚洲国家和地域为主引资结构正在被多元化引资格局所替换，一批世界500强企业和国际著名跨国企业投巨款驻足沈阳。经过和国外客商合资合作，填补了建设资金不足问题，引进了国外优异技术和优异管理，加速了产业结构调整步伐，支柱产业群体不停壮大，骨干企业和主导产品显示出较强市场竞争力。沈阳做为东北地域最大中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，含相关键战略地位。以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主8大城市，组成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地域最大民用航空港，全国最大铁路编组站和全国最高等级“ 一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口大连港、正在开发建设营口新港和锦州港，距沈阳均不超出400公里，含有得天独厚地理区位优势，作为东北中心城市沈阳，对周围乃至全国全部含有较强吸纳力、辐射力和带动力。l 经济总体指标概述回顾沈阳市近几年宏观经济，能够看出沈阳经济总量连续增加，综合经济实力显著增强。总结整体经济形势，沈阳全市中国生产总值实现1400亿元，同比增加13.1，是多年来增加最快年份。固定资产投资完成402亿元，同比增加32.8。财政收入实现105亿元，同比增加29.9，连续两年保持30左右增加。土地出让金收入由7000万跃升至10亿，去年又达成15亿元，土地出让金已成为城市建设资金关键起源。从以上数字能够看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济连续、健康、稳定发展奠定了良好基础。l 社会消费情况概述沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。主动发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。，全市社会消费品零售总额估计实现695亿元，同比增加11.5%；各类市场成交额达成812亿元，金融机构存、贷款余额分别达成2190亿元和1820亿元，分别同比增加19.3%和19.1%。货币净回笼连续居全国之首。l 人民生活水平概述沈阳人民生活水平不停提升，居民生活质量得到改善。截至去年12月末，沈阳市城镇居民储蓄余额已达1214亿元，比年初增加156亿元，增幅为14.74，和同期相比，这一增加率高过了居民储蓄增加率4个百分点，居民储蓄连续呈升温之势。l 市政计划概述两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平房公里，城市绿化率跃升至29.1。完成了市府大路等10条街路标准化改造，对213条市区道路进行了全方面整修，总面积达成751万平方米，使全市道路完好率由过去70提升到90。棚户区改造使5.7万户居民迁入新房，新增公交车1250辆。2.1.3.2沈阳宏观经济发展趋势沈阳是国家“一五”时期关键投资建设工业基地。经过几十年发展，沈阳工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环境保护、制药产业为主新兴产业群，奠定了雄厚制造业基础，形成了较强综合配套能力。沈阳含有雄厚资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省1/3，中国生产总值占全省1/4。改革开放二十年来，沈阳坚定不移地实施外向牵动战略，经济和社会连续、快速发展，初步形成了全方位、多层次、宽领域对外开放新格局。国民经济保持适度增加，经济总量深入增大。初步统计。全市实现中国生产总值1400.0亿元，比上年增加13.1%。其中第一产业实现增加值83.6亿元，增加8.0%；第二产业实现增加值615.2亿元，增加14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增加12.5%。一、二、三产业占中国生产总值比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。财政收入快速增加。整年完成地方财政收入105.4亿元，比上年增加30.5%。整年地方财政支出达105.4亿元，增加24.2%。用于农业支出5.90亿元，增加15.9%；用于教育事业支出25.1亿元，增加16.8%。城市居民人均可支配收入达7023.7元。市场体系深入完善，消费品市场成交额有所增加。全市已经有各类市场397个。各类市场贸易成交额达482亿元。县及县以下社会消费品零售额增加7.5%。多种经济类型消费品零售额普遍增加。其中国有经济零售额104.2亿元%；集体经济零售额36.1亿元；私营和个体经济零售额412.1亿元；股份制经济零售额46.2亿元；港澳台经济零售额10.4亿元；外商经济零售额12.9亿元，比上年翻一番。其它经济50.2亿元。出口总额14亿美元，增加12%。按行业分批发零售贸易业515.7亿元，餐饮业86.0亿元，制造业32.0亿元，其它行业61.5亿元。按商品用途分，吃260.2亿元；穿157.5亿元；用277.5亿元。,全市固定资产投资保持较快增加.整年全社会完成固定资产投资402.5亿元.其中国有经济投资166.7亿元;非国有经济投资235.8亿元.投资结构发生改变.整年城镇固定资产投资额达378.8亿元，更新改造投资增加显著快于基础建设投资增加；基础建设投资95.1亿元；房地产投资继续增加，整年房地产开发完成投资781亿元，其它投资36.3亿元，住宅98.2亿元，房屋完工面积53.4万平方米，完工中住宅面积41.6万平方米。整年新增固定资产258.5亿元，完成投资额95.8亿元，占总投资额23.8%。2.2 大东区概况2.2.1大东区概况大东区在沈阳城区东部和东北部，北、东和东南同东陵区为邻，西南和西同沈河区相连，西北同于洪区接壤。全区总面积为51.18平方公里，南北长8.2公里，东西宽6.3公里,是沈阳市面积最大城区.地处浑河冲积平原，地势北高南低，稍有倾斜，海拔高低差为21米。气候属于温带季风气候，冬寒时间较长少雪，夏热时间较短多雨，春秋两季气候改变快速，春季多风，秋季晴朗。2.2.1.1 区位大东区所在沈阳地处辽宁中部城市群中心。以大东区为中心, 以150公里为半径范围内, 分布着钢铁基地鞍山, 煤炭基地抚顺, 化纤基地辽阳, 煤铁基地本溪, 石油基地盘锦, 煤粮基地铁岭, 电力基地阜新等7座大型工商业城市, 组成了经济联络尤其紧密, 市场容量巨大, 发展前途十分宽广辽宁中部城市群体。不仅可为工业企业提供取之不尽、用之不竭矿产资源, 而且还是一个购置力极强产品销售市场, 企业产品, 能够就地、就近销售。2.2.1.2 基础设施区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足电力，进行各项投资所需水、煤气等供给充足。工业用地上建筑、必需专用设备在数量和质量上，居于沈阳市前列。2.2.1.3 交通大东区所在地沈阳是中国交通最发达地域之一,也是东北地域最大交通枢纽,已形成陆海空立体交通网络。公路：以沈阳为中心，沈阳至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射高速公路网已经形成。铁路：沈阳作为东北地域最大铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线聚集沈阳，而且和朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。海运：从沈阳出发，2小时可达营口港，4小时可达大连港，可和世界140多个国家和地域港口通航。空运：沈阳桃仙国际机场，是东北地域最大枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地北方航空企业，已开通中国外航线70多条，可直达中国香港尤其行政区和中国各关键城市和朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国。货运：沈阳东站座落在大东区内，101条铁路专用线组成发达货运网络。沈阳一环路、大二环路横穿全区，沈阳市东西快速干道1/3在大东区内。2.2.1.4 人力资源大东区劳动力资源极为丰富，现有些人口60万，其中劳感人口近40万，40多所技工学校、职业学校，每十二个月可培养出可塑性极强技术工人7000多名。拥有各类专业技术人员11万余人，是沈阳市科技人员最为集中、科技力量最强园区之一。2.2.1.5 其它金融、保险、信息咨询、商贸服务、旅游、房地产开发等第三产业发展快速，城区功效完善，能够满足多方面需求。2.2.2大东区宏观情况综合评述多年来，大东区经济走势强劲，各项事业蓬勃发展，集灿烂历史文化积淀和现代城市气息于一体，以其深厚工业基础，雄厚科技实力、完善基础设施、周到服务体系、良好投资环境吸引越来越多海内外人士，成为她们事业成功、财源广进热土。经济结构得到调整，新经济增加点快速发展，在经济总量中百分比已达成80%以上。餐饮娱乐业快速发展，旅游业起步较快，小东商业街和吉祥商业街初步形成规模，新建扩建了邻街和商业网点110万平方米。大东区是目前沈阳市最具竞争力工业区。区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造、沈阳拂晓航发集团、沈阳华润压缩机、沈阳三洋空调、沈阳东芝电梯、沈阳金杯通用汽车、沈海热电厂等。同时，还吸引了一大批国外著名企业到大东区投资，如美国通用企业、德国宝马汽车企业、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）、美国泰克企业、日本丰田通商株氏会社、三洋电机和美国吉列企业等。 大东区汽车产业已经形成一定规模。区内有四大整车制造厂沈阳金杯客车制造、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造、沈阳宝马华晨汽车制造；三大汽车发动机制造厂沈阳航天三菱发动机、沈阳新光华晨发动机、沈阳航天新光集团；汽车改装厂家和汽车零部件生产厂家，汽车贸易、维修服务企业家，形成了一个汽车产业集聚效应突出城区。大东区正在计划一个集汽车生产及配送、汽车销售和服务及汽车文化小区为一体汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质发展环境。 沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近同意在大东区设置产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达成260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业48%。其以现在汽车制造、机械加工、电子信息技术制造、生物制药、新材料、环境保护、物流配送等企业为依靠，关键发展汽车工业。 大东区也将是沈阳市最适合于居住城区之一，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高级住宅区；尤其是正在建设大东广场，是沈阳市最大广场，广场周围地域适合建设金融、保险、高级写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有大片闲置工业、仓储及生活用地可供开发利用，房地产业发展潜力巨大。2.2.3大东区相关计划建设2.2.3.1 “一城两带三区”商机开启新平台一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依靠，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多个功效为一体新兴汽车城。两带：(1)、科教文化旅游服务产业带。以沈阳大学、沈阳五中、大东广场、德胜公园、兵器公园、大东体育场为支撑南北运河旅游文化休闲娱乐观光带(2)、 中部商业带。以中街商贸区河北站金融商贸区为依靠，以吉祥商业区、上园商业中心、东站商业中心为支撑商业带。三区：(1)、小东商贸区。东中街停车场、津桥停车场、沈阳广场、小商品大世界、小食品城、日汇大厦、冠信大厦、宝马汽车大厦、东北数码大厦。(2)、 八王寺吉祥北海商住区。八王寺商住区、吉祥商住区、北海商住区、东站广场、大二台子居住区、四德里居住区、金晨白领居住区、老瓜堡居住区、小二台子居住区。(3)、沈海现代综合物流园区。干鲜果品批发市场、集装箱堆放场、日用工业品配送中心。2.2.3.2 大东区经济目标(1) 完成中国生产总值 398340 万元，同比增加 20。(2) 完成固定资产投资 50000 万元，同比增加 66% 。(3) 社会消费品零售总额达成 7 万元，同比增加 20% 。(4) 实现外资调入 6000 万美元，同比增加20%；出口创汇 2800 万美元，同比。(5) 增加7.7%，协议外资 11400 万美元，同比增加20%；出口供货值 28000 万元，同比增加12%。(6) 完成财政收入 50556 万元，同比增加 12% 。2.2.3.3 社会事业发展目标（1） 旧区改造建设。整年新开旧区改造面积 40 万平方米，主动向市里争取大小二台子等地域棚户区改造。（2） 道路改造建设。整修改造联合路、东北大马路等 15 条一、二级街路，整修改造三、四级道路 17 万平方米。（3） 森林城区建设。植树30万株，完成望花街、东望街两条出口路绿化建设及小区庭院绿化建设。（4） 标志性景观工程建设。开启大东广场主体建设，努力争取年内主体完工。开启德胜公园、芙蓉湖公园建设。（5） 小区建设。楼房小区办公用房面积全部达成80 平方米以上，平均面积达成115平方米以上，达标小区达成 70% 以上 ，示范小区达成 40% 以上。（6） 拆违治乱工程。根据市政府统一要求，拆除区域内关键街路违建、临建及占道商亭，主动推进占道市场退路进厅。2.3周围楼盘及商业配套设施2.3.1 项目基础情况概述项目在沈阳市大东区沈海工业园区内,占地面积64.66万平方米,建筑面积122万平方米,四至分别为东二环路,东北大马路,东建街,联合路.2.3.1.1 周围地上建筑情况项目地块由东二环路,东北大马路,东建街,联合路围合，在大东属于老城区地段，其周围地上建筑物多为多层居民住宅区。2.3.1.2 周围景观分析自然景观：该地域周围现有自然景观较少.计划中东站金融商贸区建成后将和本项目交相辉映,不仅形成大型自然景观带,更成为该区域新型商业圈.人文景观:该地域现无较突出人文景观。2.3.1.3 自然环境分析空气：该地域并无大型工厂及锅炉房设施，人为环境污染较少，但该地域绿化面积小，所以总体上看地域空气质量通常。水：该地域无大型河流水系环境。没有较严重水污染源。2.3.1.4 社会环境分析居民素质：当地域为老居住区，人口素质参差不齐，居民组成以当地长久居住居民为主。伴随大东区招商引资引资力度加大和周围新楼盘开发，吸引了很多其它地域人员过来居住使该地域居民结构愈加多元化。同时伴随东方俪城保利花园等大型居民住宅区完工,当地域居民数量和层次将更有相当程度提升.居民消费习惯：因为当地域商业机能不健全，在该地域居住居民购物受到一定程度局限,尤其是近期大量商品房交工使当地域消费需求大幅成提升.社会治安:地域治安良好.2.3.1.5 交通情况本项目标交通情况极佳,是通往抚顺、铁岭、长春、哈尔滨