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(word完整版)地块详细解读未来杭城楼市的开发热土 公告地块详细解读环城北路167号地块：公告中惟一一块市中心住宅地块地块具体情况:该地块位于下城区,东至永通信息广场、木庵小区,南至水星阁小区、新坝小区，西至水星阁小区,北至杭州汽轮动力科技有限公司，地块出让面积仅39.4亩，建筑限高在96米以内，主体建筑超过75米需编制西湖景观分析报告。可参考土地价格及市场销售价格：由于地块位于市中心的黄金地段，周边目前很少有可供出让的住宅用地，最近可参考的一次土地出让是2006年8月挂牌出让的杭政储出(2006)16号商业(市场展示）用地，该地块位于新华路和凤起路交界处,丝绸市场旁边，环北小商品市场对面,是市中心的黄金宝地，出让面积13792平方米，容积率不大于3。5，最终经过102轮的激烈争夺，红楼集团有限公司以5。81亿元的价格拿下该地块，楼面地价高达每平方12036元，超过3.1474亿元的起拍价近85。而根据此次公告文件中标明，环城北路167号地块的勾地最低价为92442万元，也就是说地块的最低楼面地价在11003元/平方米，已经接近两年前红楼商业地块的成交价格，而根据以往出让的经验，同一区域的住宅项目其楼面地价肯定会高于周边商业项目.另外，从易居臣信建国店店长李卫星处获悉，目前地块周边住宅大多为2000年之前的老小区,诸如水星阁、永康苑、温馨家园等小区目前成交的二手房价格在15000元/平方米左右，比较新的商住精装修酒店式公寓成交价格在22000元/平方米（根据朝向区别较大),也就是说,地块出让的楼面均价很有可能会大大超出周边的二手房价格，并带动周边二手房价格的上扬。阮家桥住宅地块:关注度最高地块具体情况：从规划示意图上显示，地块位于万家花城与芳满庭之间，靠近近期即将投入使用的新武林商业中心，地块限高75米,套型比例90平方米户型要占到70%。据悉，滨江房产等房产公司对该地块一直非常关注。地块周边商品房建设如火如荼,申花板块万家花城、芳满庭已全面开盘,西城年华还有最后38套房源即将推出,橡树园、协安上郡都将在下半年推出。值得关注的是该板块的配套优势：新武林商业中心的开业使申花板块的商业真正从规划走向现实。申花板块的商业规划一度是该区块的亮点，银泰百货城北店及丰潭路沿线富强商业广场（欧尚超市）都是大型商业项目。除此之外，世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套也都规划在方圆百米的区域内，整个区块的商业配套阵容堪称豪华.另外，西城年华、芳满庭的底商也在销售中,均为沿申花路和丰潭路的.历次土地价格及市场销售价格：阮家桥住宅地块位于申花路板块，周边已出让土地及成交楼面地价分别是(按时间先后顺序排列)：2005年9月出让的滨江万家花城地块(楼面地价分别为2399元/平方米和2806元/平方米)、同期出让的昆仑橡树园地块(楼面地价为3577元/平方米）、2006年7月出让的华元芳满庭地块（楼面地价4534元/平方米)、2007年1月出让的世贸协安地块（楼面地价5089元/平方米）。另外，最近绿城拿到的蒋村三块住宅用地也在该区域辐射范围内，楼面地价已经超出了10000元/平方米。再来看一下目前该地区周边楼盘的销售价格，今年5月份,万家花城推出最后一批房源，开盘均价在14000元/平方米左右；而作为申花板块的首个启动楼盘广宇西城年华,目前公寓销售接近尾声,还有最后一栋房子预计6月开盘，共38套，均为190平方米以上大户型，位居小区中心位置，预计均价13000-15000元/平方米.江干科技园区R21-4地块：与魅力之城仅一路之隔 地块具体情况：地块与目前正在热销中的万科魅力之城仅一路之隔，南至杭州聚英投资管理有限公司，西至浙江环球控股集团有限公司，北至九华路，东至规划九昌路（目前还是断头路)。地块周边目前以工厂居多。房交会期间，万科房产举行的一场论坛中上海公司相关负责人表示,万科曾经计划在魅力之城边上的地块试点工业化生产，但很遗憾的是，这块地最后被其他开发商竞得，因此有业内人士猜测,万科或许还将参与竞价争取这块江干科技园区R214地块的开发权，一圆他们在杭州推行工业化生产的梦。目前九堡的最大吸引人之处在于其交通、配套的完善和产业的支撑.交通方面，在未来五年内九堡会成为杭州市最大的综合交通枢纽中心，地铁、长途车客运甚至于城际列车都将在这儿交会形成一个一站式换乘。而配套方面，一大批有远见的商家已经进入，营造了不错的商业氛围。世纪联华、五星电器、肯德基发现了九堡的商机，纷纷入驻九堡，并已经步入了正常的营业，这无疑是对九堡的经济发展潜力最好的认同。杭州恒大陶瓷建材交易市场已正式开业；江干科技园区已引进200多家企业，包括西子奥的斯等世界500强企业也已入园;区域内仅服装企业就有900多家，还有上万在高新区工作的员工。而今年，包括四季青服装市场在内的4家专业市场将亮相九堡,新增9000多家商户，至此,九堡的商业氛围已经形成。种种利好吸引了绿城、万科、金海置业、宋都、昆仑、美达、名城、华鸿、万均、正达、石英、汇隆等一系列房产商进驻，未来会成为一个融合乡村自然和都市文化特征的高达40万人口的新都市主义居住中心。历次土地价格及市场销售价格：九堡科技园住宅地块周边已出让土地及成交楼面地价分别是：华鸿汇盛德堡地块(楼面地价2835元/平方米)、万科魅力之城地块（楼面地价分别为2510元/平方米和2502元/平方米)、大家房产地块（楼面地价分别为2543元/平方米和2773元/平方米）、华鸿地块(楼面地价为4884元/平方米）、华浙房产地块(楼面地价为5749元/平方米)。而此次地块的最低勾地楼面地价为5003元/平方米,比华浙房产地块略低。住宅销售方面，4月份绿城丽江公寓、万科魅力之城和名城左邻右舍均成交了大量房源，使得九堡成为整个杭州楼市成交主力之一.根据记者调查，5月,该区域开盘的楼盘不少，万科魅力之城、华鸿汇盛德堡、东田东城丽景、绿城丽江公寓都将推出不少房源，购房者有充分选择余地,这批房源的开盘价格在10000元/平方米到14500元/平方米不等。丁桥东单元两地块： “上东城”再推新地块地块具体情况：丁桥此次推出的是两块相邻住宅用地，可以说是此次公告中出让面积最大的两块，加起来面积达125亩。与之前推出的宅地相同的是,此次推出的宅地无论是面积还是规划都非常相似，90平方米以下户型占70%的“高压线注定这批住宅和之前推出的7块住宅用地一样面临同质化竞争.规划中的丁桥大型居住区西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，用地面积5700亩，规划居住人口10万人，是杭州市区目前在建的最大居住区之一，与华丰、三墩等板块相比，丁桥最诱人的地方在于5700亩的土地近乎一张巨幅的白纸，无需修修补补，尽管大胆落墨，各种先进的、优秀的规划理念都易于在此实施。作为未来的城市居住中心,丁桥更大的利好来自日渐发达的交通网络,未来将无缝链接市中心。根据杭州市建设部门公布的信息,未来一年内丁桥区域的交通情况将得到根本性的改善。南起清江路立交、北至320国道绕城公路收费口、沿秋涛路-石桥路一线全线高架设计的秋石高架快速路正在加紧建设中，计划今年5月初基本完工。西起莫干山路立交、东至石桥立交的留石高架快速路也在紧张施工中.加上正在建设的石大线快速路，这三条快速路将形成从丁桥往返市区的快速交通网络;从丁桥自驾车20分钟内到达市中心将是一个可以想像的现实.历次土地价格及市场销售价格：丁桥住宅地块周边去年下半年(7月25日、8月29日、9月29日和10月30日)共出让7宗地块，其中广宇房产竞得三宗，即广宇上东城地块（成交楼面地价分别是4241元/平方米、3802元/平方米和3709元/平方米），特别是36号地块,楼面地价4241元/平方米的价格不仅高出离市区更近的华丰地块历次的土地出让价格，甚至高出同一天拍出的成熟滨江宅地.此后，天阳、联合等开发商先后拿下丁桥宅地,10月30日，三盛颐景园房产和宁波冠华置业分别以每平方米4125元和3702元的楼面地价，拿下丁桥的两幅宅地；加上已经启动的华元新城广场商业项目，丁桥一下子成为今年杭州楼市最蓄势待发的板块。目前丁桥几乎还没有商品房销售,已建成的大多是经济适用房和拆迁安置房，包括广宇上东城、天阳观筑、联合格里、冠华隽园和三盛地块等项目在内的7个商品房住宅项目，总建筑面积达65。2万平方米,预计这些项目都将在2008年下半年到2009年初集中入市.惟一可以参考的价格是去年12月31日推出二期房源的华元新城广场，楼盘推出180套50-60平方米的精装修小户型，目前剩余30-40套左右的房源，销售均价为4800元/平方米。该项目为50年的集体产权，作为丁桥目前唯一在建的商业配套项目,新城广场规划总建筑面积约10万平方米,囊括了商业购物广场和迷你商贸套间两种物业形式,现在其地下商业裙房已与著名大型零售商物美超市签约。田园两地块：规划3万人的大型居住区首次推地地块具体情况：田园住宅地块位于杭钢生活区附近的半山区块、丁桥板块的西北面，比丁桥区块更接近市中心，为首次推出土地.从地块本身来看，由于田园住宅地块建在半山腰上,植被葱郁，山体完整，地块容积率比丁桥地块要低，为2.0，限高30米，比丁桥两地块低14米，地块规划定位上比丁桥来得高端，也正是因此,地块的勾地最低价为4803元/平方米，比丁桥两地块的3980元/平方米和2903元/平方米的起价要高出不少。田园地块位于杭城北部的拱墅区半山镇东南腹地，东至笕丁路以东鸡冠山，南临上塘河,西至石桥路，北至半山山麓,呈带状结构，依山傍水,被当地人誉为“风水宝地”。地块总面积接近2000亩，原先是杭州牛奶厂的牧场，后来里面多了七七八八的一些企业，但基本上是属于被忽略的“处女地”。按照规划,这里被定位为建设高尚现代化住宅区，总人口将达3万余.整个地块分成16处住宅区、8个公共服务设施、5个公用设施以及其他市政公用设施、绿地.田园地块的开发,盘活的将是整个半山地区。作为半山地区的主干道，目前的半山路、广济路建成于上世纪50年代，基础设施比较落后。伴随着田园地块的开发,半山路将得到彻底整治，广济路大部分也将新建。滨江区西环闻涛地块:区块位置比较优越地块具体情况：滨江区西环闻涛商住混用地块可以说是目前滨江最具人气的区域,地块一线临江，其中住宅占32.7亩，商业占了31.8亩。近期滨江区房源供应量明显增加,预计有10个项目将于近期推出房源，其中银爵世纪公寓、星光国际公馆、江南文苑、钱江水晶城、和顺风尚蓝湾、中海钱塘山水推出的都为首批房源。由于90/70政策，接下来滨江区将推出的房源基本都为90平方米以下小户型，而该地块住宅部分的套型比例也是90/70，对于经济压力较大的自住型购房者来说，相对略低的总价更适合购买，并且在90/70政策出台后，多个开发商也在户型规划上下工夫，着力在有限的空间内，合理利用每一寸空间，以带给业主更大的居住空间。历次土地价格及市场销售价格：地块周边可参考的地块主要有：钱江水晶城地块(楼面地价2890元/平方米)、中海地块(楼面地价5556元/平方米）。商住方面，周边新盘可参考近期推出的星光国际公馆，首期为370多套房源,户型以5088平方米为主，还有少量120平方米的LOFT户型，开盘售价在16000元/平方米左右；而位于项目附近的柏悦轩预计售价已过20000元/平方米,开盘一周内销售即达到了60%。住宅方面，据悉钱江水晶城和中海钱塘山水都将推出新房源，其中中海钱塘山水为一线江景房,预计开盘价格在12000元/平方米左右。易居臣信滨盛店店长徐亮铭介绍，目前该地块周边诸如临江花园、之江花园、碧水豪园、彩虹城等已交付楼盘二手房价格在1万元/平方米左右，商铺方面，主要以底商为主，价格在2万元/平方米左右。钱江新城(泛钱江新城）商业地块： CBD整装待发写字楼重装升级地块具体情况：此次预告上,常青、复兴、近江(两块）地块商业地块均位于钱江新城CBD周边,属于泛钱江新城地块，但由于地块距离未来CBD钱江新城和目前市中心之间，无论是目前的成熟度还是地理位置都比钱江新城更加优越，因此，从起拍楼面地价来看,都高于钱江新城核心区块的商业办公用地。其中离市中心最近的常青地块起拍楼面地价最高，为7748元/平方米，但也正是因为四块地中，该地块离市中心最近，地块的建筑限高和容积率更加严格，分别为40米和3。0.由于钱江新城核心区域的住宅项目日益捉襟见肘，并且价格日益飙高，竞得单位可能会考虑设置部分公寓式写字楼。近江两地块紧邻秋涛路和钱江路，共有四块，此次两块已拆平，先推出，与地铁一号线站点零距离,可考虑裙房做商业、塔楼做公寓式酒店。而复兴地块为一线临江绝版地块，紧邻钱塘天地,与春江花月不远，周边为住宅区，办公氛围并不浓厚，可设置部分公寓式酒店物业，预计竞争将非常激烈.另外,钱江新城商业地块可以说是板块内最后一宗办公用地,因此也赋予了其稀缺的定位,地块最大容积率为8。0，建筑限高在100-150米之间,勾地最低楼面起价为5501元/平方米。一个重大的利好消息是，钱江新城核心区即将于今年十一开放,这意味着钱江新城CBD即将从一纸蓝图变成日益丰满的现实。CBD,中央商务区，顾名思义，写字楼等商业地产在其中扮演着重要的角色。如今的钱江新城，数十幢超高层建筑拔地而起，写字楼等商务空间达400多万平方米，随着杭州在长三角区域经济地位的提升以及杭州作为浙江民营经济“头脑城市地位的确立,定位为总部经济的钱江新城CBD成为浙商企业聚集地已势不可挡。钱江新城CBD的高起点规划促使区域内各写字楼项目有了高标准的定位。据悉，目前钱江新城已启动建设的20余个写字楼项目定位均较高，从硬件设施的配置到智能化系统的运用、从经营管理的模式到后期的物业服务都代表了杭州目前写字楼的最高水平，并与国际接轨。历次土地价格及市场销售价格：近江地块可参考2007年1月份出让的杭政储出200640号地块，地块东至近江路，南至杭州牙膏厂，西至近江大厦，北至秋涛路，最终义乌创佳电器工具有限公司以5769元/平方米的价格竞得，而仅仅过去了一年多的时间,该地块的起拍价格已经上涨了近三成。常青地块可参考2004年9月份出让的杭政储出200461号地块，地块位于上城区清江路166号,也就是目前的凯喜雅锦都世家，当时的楼面地价为5226元/平方米。复兴地块周边分别于2006年12月和2007年9月推出过200658号和200747号地块，分别被杭州复兴建设集团有限公司和浙江省土副工业品有限公司以4646元/平方米和5536元/平方米的楼面地价竞得，而此次地块由于一线临江，与之前推出的两宗商业用地可比性不强。另外，钱江新城商业地块周边去年11月和今年1月出让的共4宗土地成交价均在45006000元/平方米区间内。写字楼销售方面，440万平方米体量，许多人担心的“过量”问题在钱江新城已开盘的写字楼热销中被驳斥：蓝鲸国际被整体收购、尊宝大厦及迪凯国际商务中心销售形势甚佳，万银国际等将开楼盘预约形势乐观,20000元/平方米左右的售价在看好钱江新城CBD的浙商企业和投资者眼中“相当有潜力”。随着钱江新城CBD区域内各写字楼施工进展顺利，除已开盘的蓝鲸国际、迪凯国际商务中心和尊宝大厦外，圣奥中央商务大厦、万银国际大厦、华联UDC时代、华成国际发展大厦、钱江国际时代广场等写字楼项目也相继具备开盘条件，2008年，写字楼注定成为钱江新城区域的主角之一.转塘浮山两地块：首推的纯商业地块楼面起价仅1505元/平方米地块具体情况：这是转塘首次推出纯商业地块,两块商业地块位于市委党校的斜对面，两块地加起来面积为70。2亩，地块限高也比较严格,要求不超过36米。之江板块的房产项目定位一直都相当高端，尤其是别墅项目，而目前之江、转塘的公寓项目售价也越来越高，定位也日益高端化，例如之前在售的九树公寓、近期即将推出的公元沐桥,另外新帝朗郡由于景观优势等,也定位为中高端，而西房云溪香山近期推出的房源售价也已上涨不少。另外，板块内几块规划中地块，例如金都房产转塘地块等,由于地价较高，预计其定位也会较高端。大量房地产项目的进驻，尤其需要商业项目的配套，由于整个转塘板块目前缺少必要的商业配套设施，因此这两块商业地块的推出可以说在一定程度上缓解了转塘的燃眉之急。历次土地价格及市场销售价格：在之前转塘的土地出让中,出让的地块大多数以住宅为主，如地块周边有赞成岭上地块（楼面地价3227元/平方米）、雅戈尔与中海的合作项目（楼面地价分别为5202元/平方米和6964元/平方米)、钱塘房产地块（楼面地价5347元/平方米).除了已经进驻的美院、浙江工业大学、市委党校外，今年9月杭七中也将正式进驻转塘，加上转塘本身的常住人口，转塘的商业有很大的经济支撑.去年10月份，西房云溪香山推出3000多平方米的底商，4。8米的层高,每套户型在70100平方米之间，价格在2万-2。2万元/平方米,意想不到的是，这些商铺开盘一周内就全部售罄.据悉,不少投资客看好这些商铺的增值潜力和转塘未来的发展潜力。