房地产企业统一标准化战略及统一标准化标准体系的建立.doc

房地产公司原则化战略及原则化体系建立 (-12-23 15:10:54)转载“强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产公司共识和热点话题。当前，在“强化内功”详细举措上，不同梯次公司却体现出不同发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产公司都几乎同步启动了原则化战略及原则化体系建立工作，而第二、第三梯队公司依然以老式四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）这恰恰应和了不同类型公司在管理提高方面不同诉求。近一、两年来，随着对发展模式反思，大多数房地产公司已经开始自觉地谋求公司发展模式转变，并且重要体当前四个方面：1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和公司自身资源、能力战略导向；2.由做项目转变为做公司（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、公司管理等公司发展行为）；3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）；4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高公司整体赚钱能力及规模开发能力和迅速开发能力。体当前详细行动上，鉴于一线公司都基本拟定了战略规划、管理模式等，其工作重点重要是以“重点突破”为主，例如构建原则化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高品位、前沿问题；第二、第三梯队公司还是以“全面提高”为主；而大多数中小公司依然停留在套用标杆公司开发和管理模式“模仿阶段”，甚至由于得到一套征询机构以提供标杆公司流程体系而沾沾自喜，而没有进一步、独立地思考自己究竟需要什么。缺少独立思考能力和前瞻能力始终是某些分中小房地产公司“短板”，例如在对原则化结识上。事实上，原则化并非一种新鲜概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等公司就已经开发尝试复制、连锁开发原则化之路了。但是，涉及万科在内几乎所有一线公司在初尝原则化开发时，大多是基于控制开发成本而以履行产品原则化为主，而没有提高到公司战略高度，更没有基于原则化战略而构建公司全面原则化体系，涉及产品原则化、流程原则化、技术原则化、合约原则化和输入、输出成果原则化，等等。一、基于公司差别性原则化战略（一）寻找共性战略下大不同中华人民共和国房地产业不成熟重要体当前两个方面：一是没有可以保障产业稳定健康发展产业规划和长效机制。产业发展长效机制是指基于产业中长期发展战略、可以保障产业稳定健康发展长效法制体系，也就是健全、完善产业制度环境，或者是长效制度安排。完善产业政策应涉及产业中长期发展战略和相应制度体系，其中制度体系涉及但不限于法律、法规、政策、原则等各层级制度，应涉及一级、二级、三级等各级市场，应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体和利益有关者。正是由于没有产业规划和长效机制，因此才导致政策松紧无度，市场冷热不均，更难以有效对冲经济波动所引起市场波动，甚至成为诱发经济波动重要因素之一。二是公司缺少可以保障公司稳定健康发展战略规划和长效机制。长期以来，许多房企走是机会导向和关系导向商业路线。在特殊市场环境、政策环境下，公司几乎不用考虑战略，更不会关注内部管理。然而，随着市场形势和公司竞争格局变化，咱们清晰地看到，走机会或关系导向路线，虽然也许在某些项目上赚取了高额利润，但几乎都难以做大、做强；反之，较早拟定以战略导向、市场导向和客户导向公司，如万科、绿城、龙湖等，却纷纷脱颖而出，跻身于一线公司之列。思路决定出路，思路就是战略。只要战略上把握住了，战术上再出多大错误也翻不了船；但如果战略上浮现了错误，或者在新市场形势下还依然采用“过时”战略，虽然战术上做得再好，只会在错误路线下越走越远。依照笔者近年来对100多家知名房地产公司战略及其调节动态进行长期跟踪研究发现，大多数房地产公司战略存在诸多共性问题：使命、愿景等略显缥缈，并且趋于雷同；战略目的不全面，仅限于“平衡计分卡”四个维度，缺少社会责任/人文关怀等目的；过于注重市场形势、竞争对手、SWOT等分析，轻视了直觉、经验、判断力、创造力和洞察力作用，致使广度和高度不断下降；职能战略、业务战略及实行方略越来越雷同化，缺少“逆向限制条件”；缺少切实可行保障办法和验证办法等。大多数房企战略普通分为如下几种方面：市场战略、产品战略、资源整合战略、资本运营战略、人力资源战略以及品牌战略。这样划分法强调了战略共性，却忽视了公司个性，与公司实际不贴合，解决不了核心症结。战略规划应当与时俱进，更要“超凡脱俗”，至少要体现出时代特性和公司特点。例如，以“构造优化战略”、“精工战略”等代替市场战略、产品战略；将“资源整合战略”调节为“资源配备战略”，才更符合现今形势规定。而有关多元化公司应履行“价值网络战略”，多项目、多地区百亿公司则应履行“原则化战略”。特别是“三多”房企（多项目、多地区、各种物业类型），要想从主线上提高公司赚钱能力，必要大力推动原则化战略。（图1：公司战略体系）何为原则化战略？当前“三多”房企在开发、管理上存在突出问题大都与未履行原则化战略关于：开发周期较长，迅速开发能力和规模开发能力较弱没有大范畴履行产品原则化。设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多没有大范畴履行产品原则化。项目成本“实际预测”偏差率较大没有履行原则化“项目成本定额”。组织构造及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移缺少原则化权责体系。制度、流程执行力差缺少严谨、精细化、原则化业务流程。不同项目、不同人员执行同一工作绩效成果差别较大没有原则化操作规范。个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大没有原则化输入、输出工作成果。事实上，缺少对原则化战略深刻结识，也未全面履行原则化战略，已成为制约大型房企进一步做大、做强重要因素之一。中小房地产公司要跻身于一线公司之列，必要尽快跨越两道坎儿：一是由依托公司家魅力到依托全员执行力，二是由差别化开发管理到原则化开发管理。所谓原则化战略是指基于公司资源、核心能力、项目特点、历史经验、公司文化等差别性特点，为从主线上提高开发效率和效益，借鉴产业化工业品生产、销售经验，在产业化、集约化思维下所采用程序化开发战略。无论是对于中小房地产公司还是大型房地产来说，实行原则化战略均有着显在重要意义：有助于从主线上提高开发效率和效益；有助于从主线上减少项目成本和费用；有助于从主线上保证工作绩效；有助于解决大多数现时存在运营问题，促使公司尽快跨越制约公司进一步发展“坎儿”；因此，原则化战略应当成本大型房地产公司核心战略之一，并尽快履行实行！原则化战略方略性安排依照兰德征询“4P理论”，房地产公司要实现组织目的应有四个方面保障：产品保障（Producet）、制度/流程保障（Process）、项目保障（Project）和人员保障（People），如下图所示。从图示可以看出，绩效考核只是以成果为导向必要保障之一，但不是唯一保障。对此，许多公司有结识误区。（图2：4P理论）此外，房地产公司资源要素普通涉及人力、资金、土地、技术、品牌、供方、客户、公司文化等显性资源和隐形资源。基于“4P理论”和资源要素，房地产公司原则化战略应涉及（1）产品原则化；（2）流程原则化；（3）合约原则化；（4）操作规范原则化；（5）工作成果原则化。下面咱们从这五个方面详细展开，系统地阐述房地产公司原则化体系建立。二、原则化体系构建（一）产品原则化实现连锁、复制开发1、什么是产品原则化房地产公司要实现做大、做强目的，其实可以归集为一种基本公式：M=SF。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是项目利润率。如何实现M最大化呢？如下图：（图3：利润最大化）上图所示，M最大化需要S或F增大，或者两者同步增大。影响两者因素有四：多项目开发、规模开发能力、成本费用和项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目附加值来实现，涉及规划、设计、概念和品牌附加值等。房地产公司在实行多项目开发时，由于不同项目物业形态、规模等大都不同，因此往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显，那么，怎么才干同步满足做大M条件呢？只有进行产品原则化下复制、连锁开发，就像生产、销售工业品同样进行原则化开发。所谓产品模式原则化就是基于预测和研发、适合市场需求和自身能力、可复制开发、独特、相对固化产品线。见图4。当前业内一线公司几乎都在积极地、悄悄地履行产品原则化工作： 万科-城花系列(都市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列(都市中心住宅)和自然人文系列 龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系列 SOHO中华人民共和国-“SOHO”系列(SOHO当代城/建外SOHO/SOHO尚都 世茂集团-滨江豪宅系列(上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等都市开发滨江豪宅) 阳光100-“阳光100系列”(北京、天津、济南、长沙等都市开发“阳光100新城”) 万达集团-“万达商业广场”系列对产品原则化结识易产生下列误区：（1）以为就是简朴地复制原则蓝图，事实上所复制产品线必要是具备核心竞争力好产品；（2）以为是一种项目复制另一种项目，事实上是前期某些复制，而不是整个项目照搬复制。2、如何拟定产品线产品原则化目是“形而上”地拟定公司产品线，进而进行复制、连锁开发，以从主线上减少开发成本和费用，提高开发效率和效益。普通，研究、拟定产品线（诸多大型公司有多条产品线）工程程序和环节如下：第一步：依照公司发展规划“产品战略”和“市场战略”等，调研、分析公司曾经开发过项目，分析其产品特点，拟定出“产品线”数量拟定研究架构和产品线数量。【示例】第二步：对“产品线”下具备代表性项目进行原则化分析，涉及项目中观区位、建筑风格、项目规模、设计原则等进行步系统分析，拟定原则化产品模式。第三步：拟定原则化内容，见图5。产品原则化内容普通涉及但不限于如下内容： 总图设计原则化：社区规划设计中总平面图中入口、道路、标示、公共设施； 建筑风格原则化：如欧式风格，美式风格； 建筑立面原则化：选材、色彩、细节； 户型原则化； 构件原则化：集中采购，节约成本，减少错误率； 产品性能原则化；其他产品元素原则化，如会所、大门、围墙等。（图5：拟定产品模式原则化）以产品“景观模块”为例，要分别拟定不同景观风格下原则化“设计图集”：4.产品模式拟定：拟定开发模式以及连锁开发模式。原则化产品线下项目开发模式应涉及投资开发模式、土地获取模式、规划规划设计模式、工程建设模式、营销模式、商业物业运营模式等全程操作模式；产品线连锁开发模式应基于同一产品线在不同都市、不同项目上复制、连锁开发规定，要充分明确项目都市选取、项目选址、开发流程、项目组织管理、筹划与目的管理、财务管理、风险控制等内容。5.最后成果：每一条产品线都要分别形成项目开发手册和产品技术原则两份工具手册。其中产品技术原则因以原则图集形式，并涉及产品原则化各项内容。总之，要完全具备可以复制、连锁开发基本。（二）流程原则化异地化、多项目开发基本1、什么是流程原则化流程原则化是指针对不同产品线分别建立该产品线下原则化开发流程体系。对于如何建立适当、有效开发流程体系，睿智房地产公司应当充分地结识到如下两点：一是切忌照搬或套用某些标杆公司开发管理流程，由于大量公司应用实践证明其实行效果很差；二是一定要要保证流程符合公司实际状况和产品线特点，并做到精细化、原则化和可操作性。所谓精细化就是要把各种也许情形都做出尽量详尽规定，使各种也许情形均有章可依，有据可查，可以追溯。笔者在优化“项目可行性研究流程”时普通分为三种情形：（1）A类项目：部门或项目部在进行初步可研后以为不可行项目此类项目数量最多；（2）B类项目：经总经理考察或总经理办公会讨论后否决项目需要编报项目初步可行性研究报告这些项目数量次之；（3）C类项目，经经理睬通过后提报给董事会决定项目需要编报项目（详细）可行性研究报告这些项目数量其实至少。针对这三类项目，普通会形成三种项目可行性研究流程，其中规定研究深度、形成工作记录和提供附件等均有一定区别。这样做，才是基于实际需要精细化流程。诸多非专业机构只描述C类项目。事实上，房企一年之中就没几种在形成项目可行性研究报告后提报到董事会决策项目。原则化就是建立基于不同产品线差别性原则化开发流程体系，如A项目模式开发流程、B项目模式开发流程等。背面将详细阐述。可操作性就是所建立流程体系一定要切合实际，易于实行，便于执行，执行有效。2、产品线下项目开发流程体系内容一方面，每一条产品线都应当分别建立不同项目开发流程，并形成项目开发流程手册。例如，某房地产公司有三条产品线，那么就应当建立不同开发流程体系，相应关系示例如下： A项目模式城区高层电梯公寓产品线A项目模式开发流程手册 B项目模式低密度项目产品线B项目模式开发流程手册 C1项目模式销售型商业地产产品线C1项目模式开发流程手册 C2项目模式持有经营型商业地产产品线C2项目模式开发流程手册另一方面，每类项目模式开发流程应涵盖项目开发全程、各项工作流程，至少涉及但不限于如下十四个方面：1.项目管控模式及组织管理2.项目开发筹划管理3.项目目的管理4.项目获取管理5.项目规划设计管理6.项目报批报建管理7.项目成本管理8.供方资源与招标采购管理9.工程组织建设管理10.项目营销管理11. 客户关系管理12.项目结案及项目后评价管理13.项目开发全程应急事件预案管理14.项目开发全程风险预警与控制可见，流程原则化是针对某一产品线或特定产品模式原则化，是基于不同公司、不同产品线差别性而建立开发流程差别性是流程原则化基本。但令人遗憾是，至今仍有许多公司在机械地照搬杠杆公司开发流程体系，也有为数不少征询机构在贩卖杠杆公司管理模式，实在是有无人之嫌。特别应当注意是，只有在流程规范化工作完毕后，公司才具备导入信息化系统基本。大量实践证明，在没有完善流程制度前先导入这些信息化系统，属于典型“本末倒置”错误。许多房企耗费了几百万元、上千万引进信息化系统大多都束之高阁。前车之鉴，应当铭记！（三）合约原则化减少履约风险主线保证合同重要性体当前三个方面：1、合同是公司对外经营活动最后体现形式。几乎所有经营活动都是以合同为主线，无论是采购合同、施工合同，还是营销代理合同、物业委托合同，从发标、洽谈到合同评审签约，从合同履行到合同后评价，都是环绕着合同、以合同为主线而展开。某种限度上说，市场经济就是契约经济，公司经济活动约等于合同。2、履行合同是公司品牌建设重要内容。当前甲乙方关系早已是互利、共赢合伙伙伴关系。如果至今尚有房地产公司有“强势甲方”体现，只能说这些公司是不成熟、不明智，换来也必定是不能保证产品和服务质量成果。更重要是，公司履约能力和履约态度直接决定着乙方对甲方履约评价成果，而这种评价对公司行业名誉、品牌建设至关重要。3、合同内容决定公司经营风险。在竞争日趋激烈市场环境下，特别是公司处在迅速发展、分级授权过程中，风险防止与控制能力是房地产公司应具备核心能力之一。如果由于某个部门（项目部）人员素质、经验和能力局限性而订立了不严谨合同，就也许导致执行被动，进而增长公司经营风险。反之，严谨合同能最大限度地减少公司经营风险。令人遗憾是，绝大多数房地产公司都没有设立知识管理中心，甚至没有经验、教训知识共享机制。体当前合同上，就是没有强制性、原则化合同范本，致使前任不能给后任留下什么，不同部门、不同项目部之间也不能实现合同共享，因而总是在洽谈、签约、扯皮、纠纷方面周而复始、循环往复，耗费了大量时间和精力，不但不能提高工作效率和风险控制能力，也没有更多时间做更重要事。合约原则化就是建立统一、规范、可执行合同范本。以比较简朴户外广告合同为例，咱们发现，大多数房地产公司所订立户外广告发布合同都是广告公式提供“格式合同”，其中隐含着许多不利于开发公司条款。并且咱们还发现，即便是同一家公司不同项目公司所订立户外广告发布合同条款内容也有很大差别不但徒劳增长大量重复性合同洽谈工作，并且其中也许隐藏着可以寻租利益空间，还加大了履约风险。但是如果公司履行原则化合约文本，这些问题就可以迎刃而解了。如果公司在研究、总结各个项目公司所订立户外广告发布合同基本上，再借鉴其他公司履约经验、纠纷案例及教训，总结出公司自己、例如有50项条款原则化户外广告发布合同，并规定有关部门和项目公司：其中45条不得变通，其中5条可以在公司设定“红线”内发挥各自谈判能力；广告公司在承认原则化户外广告发布合同内容状况下才可以合伙，那么，合伙风险将大大减少。以此类推，诸如工程三方合同、营销代理合同等，公司都可以在内部履行原则化合同文本。房地产公司对外商务合同可以划分为八类、50各种合同。试想，如果每一种合同都履行原则化文本，那么合同洽谈、选取供方工作效率必将大大提高，合伙伙伴选取风险和履约风险必将大大减少，就可以从主线上规避公司在合同方面存在种种问题。（四）操作规范原则化减少失误，从主线上提高工作绩效市场上既有房地产公司大多已经经历了四、轮开发周期垂柳，其经验、教训积累和所采用某些行之有效实战做法已经前刚刚进入房地产业时，不可同日而语。但是，大多数公司在私下里回顾过去历程时，总是不免对曾经犯过简朴错误而后悔不迭、唏嘘不已。某种意义上说，公司发展历程就是不断出错、不断修正、不断完善过程，更是不断犯新错误，不断进行新修正过程，由于公司毕竟在每个阶段、每个项目上都要面对新问题，特别是在缺少产品原则化、流程原则化、合约原则化状况下。那么，有无办法使公司不再重复同样错误，不再重复其他公司曾经犯下错误？有！公司只要做到两点即可：（1）将公司曾经犯过错误和所积累经验、教训以案例形式提炼出来；（2）学习、借鉴先进公司经验教训和先进做法，前车之鉴，为我所用。将这两点系统地总结出来，再文献化地固化下来，就是指引“后人”不再重复同样错误“操作规范”。操作规范不同于GB/T国标规范，它可以视为指引公司内部各项工作技术原则，或者根据公司实际状况所编制公司规范。公司操作规范应高于GB/T国家规范原则，即前者比后者原则要高。并且，公司大多数工作，往往是国家规范没有涉及到，只能由公司自行编制。例如工程质量原则、建筑防渗防漏操作规范、项目成本基本条件调研、测算规范、A项目模式原则化成本定额，等等。以项目成本基本条件调研、测算规范为例。咱们懂得，如果待开发土地上有输电塔之类构筑物是很难移走，诸多公司曾经在这方面犯下错误，其成果是既延迟了开工事件，甚至还不得不变更规划方案。要避免这种简朴错误，公司就应当对项目基本条件进行全面调研。依照兰德征询公司总结、研究成果，调研涉及供电工程、给水工程、排水工程、采暖工程、煤气管道工程、通讯系统及其他等七个方面、四十多项。以“供电工程”为例，就涉及11项内容：1、拟定项目所在区域市政供电路线图；2、拟定项目所在区域高压系统示意图；3、拟定项目所在区域总体供电容量及周边电力负荷；4、估算拟开发项目用电容量；5、本地供电（局）所总体供电规划；6、本地供电（局）所对顾客供电及报装关于规定；7、本地供电所对变压器选型规定；8、周边其他地产项目供电造价状况；9、拟定电力接口位置及距离项目红线边距离；10、项目用地范畴内与否有高、低压输电线路和设施；11、与否需要设立变电所调研时，每一项内容都要进行指标性描述，并分析“对产品设计影响”和“对产品成本影响”。只有这样，才干更加精确地进行前期成本测算和产品策划，才不会重复公司或其他公司曾经犯过错误及所经历过惨痛教训。有人说，公司少出错误就是效益。这话不无道理。显然，建立并履行一套全面操作规范和技术原则是主线之策。（五）工作成果原则化各项工作输出、输出成果原则化房地产公司如果要主线上提高开发效率和工作质量，还要建立一套原则化工作模板。房地产公司原则化工作模板就是各项工作原则化化输入、输出成果，涉及各种各样原则表单、筹划、请示、报告、方案书等。如果各项工作成果都能原则化、模板化，例如工程管理有工程建设管理方案书模板，成本分析有成本分析报告模板，设计委托有设计委托书和设计规定模板那么无论是哪个人，哪个项目部，哪怕是人员变更，都要遵循模板规定内容及深度来工作模板中“空白”必要填满。这在最大限度上避免了不同部门、人员、项目部由于工作经验、习惯、能力或责任心大小等不同而形成良莠不齐工作成果。缺少原则化，既不利于绩效评价，也不利于领导审核、审批。反之，实现原则化，就能最大限度上弱化人为因素，并保证工作成效。这就像写毛笔字：如果教师教学生写“大”，即便是讲多少遍写法，学生也许还是写不好。最佳办法是给学生提供临摹字帖让学生比着写几遍。原则化工作模板作用正如“字帖”！三、如何原则化正如前言，当前房地产公司不同于前房地产公司。随着房地产市场形势变化，公司竞争格局必然随之发生变化。其中变化之一就是由产品粗放竞争向原则化竞争过渡，正所谓三流公司卖劳力、卖产品；二流公司输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流公司制定原则和游戏规则，就像肯德基、麦当劳同样。原则化带来是产业化与规模化。在房地产市场政策、资源、成本等越来越透明状况下，谁拥有足够“软实力”原则化体系，谁就拥有行业将来。原则化背后是排她性竞争，是竞争高档阶段。（一）如果构建原则化体系房地产公司构建原则化体系涉及到如下三个方面工作：一是成立相应工作机构，如成立公司级“原则化工作领导小组”。同步在“领导小组”下再设“产品原则化工作组”、“流程原则化工作组”等专业组。固然各区域公司、一线公司、专业公司要积极配合，按公司规定完毕有关工作。二是推动方式。有两种推动方式：一种方式是公司自行研究、固化，并推动；一种方式是委托专业机构，借助专业机构在原则化体系方面丰富经验和所掌握其他同业公司有关资讯，双方优势互补，共同完毕。普通状况下建立原则化体系仅靠公司自身力量是不太可行，专业性缺少及人力、时间上局限性限制了自我实现也许。因此往往都是借助第三方力量，即邀请有经验专业管理征询机构来操作。三是制定推动筹划。普通，构建原则化体系分为调研、专项研讨阶段，体系策划阶段，原则化文献收集、固化和缺失文献研究、编制阶段，体系解说、培训、使用指引阶段，原则化体系全面推动实行阶段等五个阶段。其中前四个阶段需要四半年左右完毕。除此之外，原则化战略下管控体系建立还具备如下几种明显特性：1技术工作较多：无论是产品原则化，还是流程原则化、成果原则化等，各项工作都涉及较多技术资料研究、固化工作，并且工作自身技术规定也较高；2公司要具备一定原则化基本：如果公司没有一定基本，设计要素固化、流程设计优化、大量输入和输出成果拟定等将需要耗费大量人力和时间；反之，则能较顺利地完毕。3需要公司具备开放性心态：原则化文献中涉及较多、属于公司商业秘密资料，例如研究、固化“三方分包合同”，就需要调阅、研究公司以往合同。因此，如果仅仅依托征询机构积累资料，而公司缺少开放和共同研发态度，原则化工作将很难顺利进行，最后固化原则化体系文献也难以一步到位。原则化战略和原则化体系建立工作属于国内房地产业前沿课题，诸多理论和实务需要在工作实践中不断丰富和完善。但是一旦建立起来，对公司、对行业发展都是里程碑式提高和增进。