统一标准厂房综合项目可行性研究应用报告.doc

三都县工业园区原则厂房项目可行性研究报告二O一二年八月三都县工业园区原则厂房项目可行性研究报告二O一二年八月目 录1、总论 1.1 项目概况1.2 项目背景和建设必要性1.3 编制根据和研究范畴1.4 项目重要经济技术指标1.5 结论和建议2、建设条件和项目选址 2.1 建设条件2.2 项目选址2.3 所在区域现状3、市场预测和拟建规模 .3.1 市场定位分析3.2 市场预测 3.3 拟建规模4、工程方案 4.1 总平面布局4.2 入园公司和重要运营办法5、公用工程 5.1 给排水 5.2 供电5.3 通信6、环保、卫生安全和消防 6.1 环保 6.2 劳动卫生与安全 6.3 消防7、 节能 7.1 设计重要根据7.2 节能办法8、组织管理与运营方略 8.1 组织管理 8.2 劳动定员和人员培训 8.3 运营方略9、项目建设进度10、投资估算和资金筹措 10.1 投资估算10.2 资金筹措 11、经济效益和社会效益分析 11.1经济效益分析11.2社会效益分析附件：安庆市固定资产投资项目合理用能登记表 总平面图1、总论 1.1 项目概况项目名称：*原则厂房项目承办单位：*经济合伙社法人代表：沈新根项目联系人；沈剑挺项目重要内容：依照市政府关于文献精神，在镇政府统一规划下，拟在本村建造村级原则厂房，筹划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443。项目总投资：3417万元 项目背景和建设必要性宿松工业园区位于皖、鄂、赣三省交汇处，在长三角、珠三角经济辐射圈内。园区区位优势明显，水、陆、空立体交通运送网络便捷。纵贯南北北京珠海105国道、横贯东西上海成都高速公路穿境而过，至合肥、武汉、南昌等省会都市全程高速汽车均在2小时左右；合肥 九江铁路宿松站距园区3公里，可直达深圳、广州、福州、南昌、合肥、蚌埠；宿松位于长江中下游，长江过境63公里，境内建有深水码头3个，汽车轮渡一座，沿江复兴港口属安庆物流港口产业构成某些；安庆长江码头是对外籍轮开放国家一类口岸，年吞吐能力1000万吨，年吞吐四万TEU集装专用码头1座；汽车行程1小时左右江西九江口岸拥有外贸码头、214码头、石化专用码头等3座对外开放码头；距合肥骆岗机场、南昌昌北机场、武汉天河机场汽车行程均在2小时左右。宿松工业园区地处孚玉镇,105国道两侧,东与沈宿松村接壤,南与王叶村相连,西与小浦村毗邻,北面紧挨孚玉镇工业集聚地，地理位置比较优越。全村既有常住户864户，人口2574人，村实现农村经济总收入1.8亿元，农民人均收入达到7211元。村域内个体私营经济发达，工业配套能力强，全村既有各类小公司达115家，经营范畴重要有电子、电器配件、文具制笔、塑料制品、五金等。随着村内公司进一步发展、规范，既有家庭作坊式小公司已不能适应形势发展，为提高群众生活质量，加强环境整治，加快社会主义新农村建设，急需扩大公司经营场地及搬迁出村庄。村域范畴内115家公司，遍及村每个角落，重要是运用村原生产队仓库、学校等简易房屋。现租房户租用面积约5000，依照调查摸底，普遍以为面积偏小，严重阻碍了公司进一步发展，对厂房需求颇为迫切。经初步记录，如村域内公司整体搬迁，需用厂房面积逾50000，同步，周边村落也有明确意向落户新建村原则厂房，预测需求面积已大大超过设计面积。实行本基建项目长处涉及如下几点：一是解决小公司经营场地困难问题。既有小公司因生产发展需要，急需厂房扩大生产，但在既有条件下单个项目实行新建厂房不够规模。通过村原则厂房建设，可以缓和小公司经营场地问题，同步增进小公司互相协作，并促使本村工业经济奔腾发展。二是可以改进环境质量，缓和邻里关系，提高村民生活质量。小公司大多厂居混杂，噪声、污水、垃圾等对周边居民生活带来不便，导致邻里关系紧张，社会治安压力加重，规划一种原则厂房，可以集中解决环境污染，减少邻里矛盾，增进社会和谐。三是增长集体收入。原则厂房建设，每年可增长集体收入数百万元。四是原则厂房建设可以集约运用土地。在当前土地供求矛盾十分突出状况下，如何提高土地运用率是迫切需要解决现实矛盾，而拟建项目原则厂房建设可以巩固上阶段土地市场治理个成果，保护耕地、节约用地和提高土地运用效率，优化本镇可用土地资源配备，又可以集中运用公用设施，从而达到节约用地目，这对于本镇工业经济可持续发展也具备积极作用。因而，*经济合伙社投资兴建本项目的确非常必要。1.3 编制根据和研究范畴1.3. 1编制根据中华人民共和国都市规划法宿松县国民经济和社会发展第十一种五年（）总体规划纲要镇规划原则（GB 50188 ）宿松县域总体规划（）宿松县土地运用总体规划关于批准*原则厂房建设项目（二期）立项批复 （慈发改投223号）等1.3.2研究范畴本项目可行性研究报告工作范畴如下：（1）分析项目背景,研究项目市场需求和发展趋势；（2）分析项目建设方案:涉及厂房及配套设施建设；（3）给排水、供电、通信等专业方案；（4）环保、职业安全卫生、消防及节能办法；（5）项目投资估算、经济效益和社会效益分析。1.4 项目重要经济技术指标 序号项目数量单位备注1总用地面积31636M22总建筑面积46443M23建筑占地面积15481M24绿化面积6264M25容积率1.476建筑密度48.97绿化率19.81.5 结论和建议 本项目建成投产后，可带来一定经济效益和社会效益，从居民区迁出小规模公司，可以改进居民区环境，又可以在一定限度上缓和邻里矛盾，增进精神文明和物质文明同步发展，同步还给村和公司带来丰厚经济效益。原则厂房出租，每年可新增集体经济收入50万元，同步这某些出租公司约可新增产值2.5亿，新增利税1600万元。 实行本项目，是贯彻贯彻党“十七大”精神和科学发展观详细体现，它对于解决“三农”问题，提高人民群众生活质量、增长富余劳动力就业门路和农民收入，增进社会和谐均有着积极作用，同步又是壮大集体经济有效举措，社会效益和经济效益极为明显。同步，也为小规模公司发展找到了一条出路。 综上所述，该项目是加快社会主义新农村建设，为民办好事、办实事项目，在规划、技术、经济方面都是切实可行。2、建设条件和项目选址 2.1 建设条件2.1.1气象条件：亚热带湿润季风气候区，近年平均气温16.5，最高气温40.2，极端最低气温-12.5，近年平均无霜期247天，年日照总时数为1895h左右，多均平均蒸发量886mm，近年平均风速3.2m/s,最大风速20m/s。沿湖地区近年平均降水量为1379.7mm，降雨年际变化很大，最大年降水量为1999年2089.8mm，最小年降水量为1978年796mm。降水重要集中在每年59月，占全年降水60%左右。2.1.2工程及水文地质条件：本项目所处近山平原母质复杂，多属水稻土，土层深厚、土质均细、粘粒含量高、蓄水量足，质地以重壤为主，丘陵区多为自然土壤，正逐渐红壤化中，有红壤、潮土、水稻土3个土类， 多石砾，粘粒含量高，质地为中壤至轻粘，酸性重，养分贫乏，保肥保水性能差。2.2 项目选址：*，西至卫西村原则厂房，北侧临河，东侧紧邻桃园路，南至走路。所选地址交通便捷，有助于项目建设进度和村集体经济效益实现。 本项目选址符合宿松县孚玉镇土地运用规划，属待置换用地，符合孚玉镇城乡建设总体规划。2.3 所在区域现状孚玉镇位于浙东东海之滨，东接北仑港，北倚杭州湾，是全国“四大名卫”之一。坚持全面、协调、可持续发展道路，让孚玉这片古老土地散发出浓郁当代气息，成为全省小城乡综合改革试点镇、杭州湾大桥经济圈中最具发展潜力区域之一。全镇实现国民生产总值35亿元，财政总收入2.8亿元。孚玉镇区位优势突出，329国道和杭州湾跨海大桥南岸连接线穿镇而过，使这里成为沪、杭、甬三地交汇中心。为了能给更多公司搭建发展平台，1998年起，孚玉镇开始工业集中区块建设，当前已形成东西两大工业区块，总规划面积达8800多亩，现已建成5000余亩，吸引了110多家公司进驻。其中东部工业区块，集聚了以欧式插座、打火机为主产业群，全世界70%欧式插座从这里生产出口，是全球最大欧式插座生产基地。此外，孚玉镇还合计投入5000多万元资金，用于工业区块基本设施建设，为海内外投资者在这里设厂兴业提供完善软硬件环境。 3、市场预测和拟建规模 .3.1 市场定位分析本项目重要环绕原则工业厂房及办公等附属设施整体开发，采用原则工业厂房招租生产为主和自主生产为辅经营方式，对市场前景良好、环保污染少项目优先引入，择优选取生产商，同步又可以对整个项目进行协调管理，形成社区域内经济互补，减少投资盲目性和失误。原则厂房是指在规定区域内统一规划，具备通用性、配套性、集约性等特点，重要为中小工业公司集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场合发展平台。推动原则厂房建设，有助于优化资源配备，缓和用地紧张矛盾；有助于优化生产力布局，增进中小公司发展；有助于哺育产业集群，建设先进制造业基地；有助于改进生态环境，实现经济社会和谐发展。 原则厂房出租分析如下： （1）中小公司用地已受政策制约。中小公司用地，依照当前集约用地、节约用地政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房也许性极小，而要进入杭州湾新区等又没有经济承受能力（新区规定，凡进区工业项目，总投资在3000万元人民币如下项目，原则上不单独供地），因而，这些公司负责人也想法寻找新空间，大多是租用各种闲置房屋，有做仓库，有设车间等等。 （2）租用原则厂房是中小公司加快资本积累和发展好途径。公司小，经济实力有限，靠大量投入确是一件难办事，若能厂房租用，只需要增长生产设备就能扩大生产能力，对公司来说既省钱（普通可节约投资约40-50左右）又省时（普通可缩短项目实行时间1/3-1/3左右），并能少花诸多精力（如项目报批、办理用地手续、关于部门审批等等），因而，本项目举措很受公司欢迎。 本项目在酝酿过程中，咱们也做了大量调研工作，成果是不但中小公司乐意租赁原则厂房，某些上规模公司也想租用，由于这样，对公司来说，有助于专心一致组织生产，有助于资本迅速积累；对本地政府来说，有助于安全生产管理，有助于税收、规费征收；对区位经济来源，有助于产业规模集聚和优化升级，有助于资源共享等。3.2 市场预测 当前孚玉已成为慈溪经济热点地区，除了几种龙头项目外，还汇集了国内众多知名厂家前来办厂，某些发展态势较好又急于扩张公司苦于没有用于扩大再生产基本条件（如土地等），生产已难以满足市场迅速增长形势。此外，公司在发展过程中对土地需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设规定，特别是中小公司依照自身积累申请少量用地，有0.2-0.4公顷,也有0.6-0.8公顷，由于当前它们无法原地扩展，也急需发展空间。3.3 拟建规模：依照大量调研状况，本项目拟在本村建造村级原则厂房，筹划建造三层厂房12幢，总建筑面积46443。详细分布见下表：名称长度（M）宽度（M）层数面积（M2）厂房一、二、四、五54.2427.24三4431厂房三77.2427.24三6315厂房六64.2427.24三5244厂房七、十42.2420.24三2562厂房八52.2420.24三3171厂房九40.2420.24三2442厂房十一39.2420.24三2382厂房十二66.5620.24三4041共计464434、工程方案 4.1 总平面布局：本地块内住宅建筑重要环绕着园区内各向中心道路布局，在东侧桃园路南北各设立一主、次出入口。（详细布置详见后附件总平面规划图）社区内12幢原则厂房平行布置于地块，通过区内纵横道路将周边各幢厂房贯穿在一起，区内绿化均衡地分布在各个区域中，保证了公共景观资源被充分运用和分享，达到了比较高和谐性和均好性，形成了丰富多变生产环境。社区内道路分为主干路（12M或11M）和支路（5M）。社区主干路直接与厂房各个出入口相连，支路均与主干路相连，充分保证了交通顺畅，同步满足消防规定。4.2 入园公司和重要运营办法依照各原则厂房园区实际，按照不同项目所适合产业特点，规定公司进入原则厂房园区以及使用原则工业厂房原则界限。明确高新技术项目、无污染工业项目，容许和勉励各类外资项目按实际需要可优先使用原则厂房。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划前提下，所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地数量。对凡是符合使用原则工业厂房入区公司原则上均要应用原则厂房，对使用原则厂房特别是多层原则工业厂房公司予以优惠条件。5、公用工程 5.1 给排水 本项目系生活用水，日用量70吨，由宿松自来水厂供应，原则厂房建成后可就近接通。 排水室内采用雨、污、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。工业废水和生活废水经解决达标排入排水管网，雨水经雨水管网汇集后排入排水管网或就近排入河道。5.2 供电依照建设规模和承包公司行业构造，本项目属于三级用电负荷，拟新增800KVA变压器1台，商请宿松县供电局解决。厂区内供电线所有用电缆线均采用地埋式，照明采用BVR型绝缘导线穿PVC管在墙、楼板内暗敷设。5.3 通信 通讯光缆已经敷设到位，顾客依照需要可申请安装。 6、环保、卫生安全和消防 6.1 环保 6.1.1环保执行原则： （1）建设项目环保管理条例（国务院1998年第253号令） （2）地面水环境质量原则（GB3838-） （3）工业公司厂界噪声原则（GB12348-90） （4）环境空气质量原则（GB3095-96） （5）工业公司设计卫生原则（GB21-） （6）污水综合排放原则（GB8978-1996） （7）大气污染综合排放原则（GB16278-1996） 6.1.2环保规划目的和对策办法 （1）规划目的 规定租赁公司必要做好环境影响评价，履行清洁生产，采用低耗无污染或少污染新工艺，在生产过程中严格执行“三同步”制度，切实搞好“三废”治理工作。对生产中产生“三废物”进行分类、分级、分步解决，最大限度地减少“三废”对区内环境影响。 规划对大气环境质量规定达到一级原则，河网水质达到-类水体原则，环境噪声规定达到国标。即交通干线两侧噪声平均控制在68 dB(A),区域内环境噪声控制在56 dB(A)。 （2）对策办法 严格控制新污染源，认真执行环境影响评价制和“三同步”制度；租赁公司生产应以节能、清洁生产为发展方向；加强区域内环保评估工作，实行污染总量控制；加强对水环境治理和保护，保证区内河网水质达到-类水体原则；区内实行雨、污水分流排放体系，雨水可就近排入河道，区内污水重要为生产废水和生活污水，先由公司自行治理，后接入区内污水管道，禁止直接排放。（3）环卫设施垃圾解决区内合理布置垃圾和粪便无害化解决设施，实现垃圾收集容器化，粪便解决无害化、管道化，保证区内环境景观，生活垃圾由环卫部门收集后在区外进行填埋解决。公共厕所厕所均设在原则厂房内，由租赁公司负责清洁卫生工作。6.2 劳动卫生与安全 镇村二级要对承租原则厂房公司进行选取，符合进原则厂房公司，才干有资格承租原则厂房，并对关于公司进行有效管理。 公司必要严格执行安全生产关于规定，从业人员必要严格按照操作规程，穿戴必要劳动保护用长品，并对职工进行必要安全生产和操作规程培训。6.3 消防 区内秉着“防止为主，防制结合”原则，严格执行国家现行各类消防设计规范，合理划分消防责任区，统筹布局消防设施；各类建筑物严格按建筑防火设计规范（GBJ16-87）（）等各有关规定建设。重要办法如下：6.3.1区内沿各级道路布置消火栓,间距120米;6.3.2设立集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火灾自动报警设施；6.3.3租赁公司按规定规定配备干粉灭火器；6.3.4管理部门加强寻常检查，杜绝火灾隐患。7、 节能 7.1 设计重要根据 夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则JGJ134公共建筑节能设计原则GB 50189建筑节能工程施工质量验收规范GB50411民用建筑热工设计规范GB5017693外墙外保温工程技术规范JGJ144胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统JG158建筑外窗气密性能分级及检测办法GB/T7107建筑外窗保温性能分级及检测办法GB/T8484建筑外窗采光性能分级及检测办法GB/T1976采暖通风与空气调节设计规范GB50019通风与空调工程施工质量验收规范GB50243建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB502427.2 节能办法 合理布局，减少能耗；采用节能灯具；变压器尽量置于负荷中心；尽量采用自然通风和采光；选用节能设备和采用合理保温材料；加强能源管理，抓好节能教诲。8、组织管理与运营方略 8.1 组织管理 本项目采用村关于职能办公室领导下经理负责制，下设办公室、财务组及工程管理组，项目竣工后改名管理部。8.2 劳动定员和人员培训 项目劳动定员5人，即经理1人，工程管理组2人，办公室及财务组各1人，所有管理人员由村统筹安排并负责统一培训，局限性某些向社会招聘。8.3 运营方略为加快本区域创新步伐，在项目建设过程中，通过配套建设某些通用性原则厂房作为产业化基地。在对中小科技公司开放同步，这某些通用性原则厂房将以优惠租金接纳从市内外迁入科技公司。通过这些进入迅速成长期科技公司迁入，带动为其配套有关科技公司进入本基地落户，营造产业汇集效应。 9、项目建设进度 项目8910111212345678910111212编制可行性研究报告并报批有关用地手续土建设计及工程招投标土建施工项目竣工竣工验收交付使用10、投资估算和资金筹措 10.1 投资估算本基建项目投资估算3417万元，详细分布如下：类别名称单位数量单价造价（元）金额（万元）备注土建三层楼464436002787小计464432787征地及配套费480设备费用100不可预见费50共计341710.2 资金筹措 本基建项目所需总投资，所有由村经济合伙社自筹解决。11、经济效益和社会效益分析 11.1经济效益分析 依照市场实际，考虑出租原则厂房价格定位在10-12元/，原则厂房出租每年可收取房租约50余万元，租房公司还可新增产值约2.5亿，新增利税约1600万元，无论是村集体还是各中小公司，均会产生较好经济效益。11.2社会效益分析 本项目投资建设可以增进地方政府财政税收，加强了有关产业配套，增长本地劳动力就业，带动有关产业发展，从而也可以拉动了本地GDP增长，因而，投资本项目社会效益明显。附件：安庆市固定资产投资项目合理用能登记表项目名称：*原则厂房项目 填表日期:8月30日项目概况项目单位*经济合伙社(盖章)单位负责人沈新根通讯地址*负责人电话建设地点*邮编联系人沈剑挺联系人电话项目性质新建 改建 扩建总投资3417万元项目类型 公用建筑 居住建筑 工业项目 基本设施 其他年消耗需求量能源种类计量单位年需要实物量参照折标系数年需要标煤量（吨标煤）电力（万千瓦时）1.229天然气（万立方米）12.143热力（百万千焦）0.0341原煤（吨）0.7143冼精煤（吨）0.9其他冼煤（吨）0.285型煤（吨）0.6原油（吨）1.4286汽油（吨）1.4714煤油（吨）1.4714柴油（吨）1.4571燃料油（吨）1.4286液化石油气（吨）1.7143焦炭（吨）0.9714其他焦化产品（吨）1.3炼厂干气（吨）1.5714其他石油制品（吨）1.2其他燃料（吨）1项目节能办法简述(采用节能设计原则、规范以及节能新技术、新产品并阐明项目能源运用效率)： 本项目在建筑热工设计、通风、空调等方面严格执行有关原则和规范规定，经综合测算，本项目单位建筑面积年能耗为 Kgce/m2,单位投资能耗为 Kgce/万元，符合国家及省、市节能设计规定。其他需要阐明状况：