永康市公共租赁住房建设项目可行性研究报告.doc

永康市公共租赁住房建设项目

可行性研究报告

目 录

第一章 总论
第二章 项目建设的提出和必要性
第三章 项目场地选择和场地建设条件
第四章 项目的构成和建设方案
第五章 环境保护、防火和节能
第六章 项目进度安排
第七章 项目投资估算和资金筹措
第八章 经济效益、社会效益评价
第九章 结论与建议

第一章 总 论

一、 概述
1、项目名称：永康市公共租赁住房建设项目
2、承担单位：永康市房地产管理委员会
3、法人代表：
4、项目负责：
5、单位体制：事业单位
6、项目状况：项目位于解放街拆迁安置区安置地块四内,城北东路北侧，三马路东侧, ,拟新建二幢公共租赁用房，地上十一层地下一层，占地面积约1653.5平方米，地上建筑面积约为17125平方米，地下室建筑面积约为3085平方米（包括人防防护单元1865平方米），项目总投资约6038.5万元人民币。
7、资金来源：公共租赁用房建设资金来自利用公共租赁用房建设分级资金
8、编制单位：永康市规划建筑设计院
二、 项目编写依据：
1、《关于永康市公共租赁住房建设项目建议书的批复》 永发改[2010]208号；
2、永康市规划局提供的公共租赁住房建设项目用地红线图及建设规划条件；
3、永康市规划建筑设计院编制的永康市公共租赁住房规划设计方案
4、永康市房管会提供的有关资料；

第二章 项目建设的提出和必要性

一、项目提出的背景
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，住房制度改革同步推进。满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
我国的住房保障工作一直与住房制度改革同步推进。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业迅速发展，住房保障制度不断完善而兴起的一种有效解决中低收入家庭住房问题的保障性住房。近几年，为适应国民经济发展形势和房地产市场发展需要，住房公共政策已从过去以售为主的经济适用住房向公共租赁住房转化。
随着房价的快速上涨，单纯依靠市场化途径已无法满足群众日益增长的住房需求。2007年，在住房制度由福利制度向社会化、货币化、商品化新体制稳步推进进10年之际，以国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为标志，住房制度改革的关注重心开始向城镇低收入群体。在土地资源有限，房价上涨过快，低收入家庭无力购房的背景下，各地纷纷推出了以租为主的公共租赁住房。
2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同期公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调要加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。
永康市位于浙中经济金腰带的中部，属于经济较发达的县市，城市化进程也进入快速发展期。住房难题仍困扰着永康百姓。 “居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。随着解放街区块拆迁工作有序推进,我市直管公房因本次拆迁减少了600多套,建筑面积约4万平方米,其中绝大部分为居住用房,拆除的直管公房原租赁户多数是住房困难户,在住房意向选择问题上，大部分困难家庭选择公共租赁住房或购买经济适用房。
对这个重要的民生环节，永康市市政府将建造公共租赁住房工程纳入政府工作计划。保证中等偏下收入的家庭都可能找到适当的住处，真正做到广厦千万间，天下寒士俱欢颜。

二、项目提出的必要性
公共租赁住房制度是针对住房困难的中等偏下收入家庭实施的一种社会救助，是永康市社会公共福利和住房保障体系的重要组成部分。真正体现永康市人民政府对广大人民群众的关怀和支持。
按我市目前商品住房现状，可供出租的小户型住房供应严重不足，一些即不符合廉租住房、经济适用住房享受条件，又无力通过市场租赁或购买住房的城市中等偏下收入家庭住房困难问题日益突出。根据《浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》（浙政办发[2010]92号）文件精神，加快发展公共租赁住房，是解决这些现实问题的必然途径。
当前公共租赁住房制度覆盖面仍然偏低，与国家有关要求有较大差距。本次公共租赁住房的建设（二幢）可以提供约304套的小套住宅，满足约304户的需求；解决中等偏下收入家庭的住房需求，让处于社会的中等偏下收入家庭实实在在的得到实惠，感受政府的关怀。公共租赁住房的建设事在必行，真正体现政府一切以人民的需求为出发的，为人民办事。
通过这次的公共租赁住房建设，可以达到加快完善住房保障体系建设的目的，同时可满足不同层次消费者的需求。 

第三章 项目选址和场地建设条件

一、 项目选址：
拟建的项目公共租赁住房初步选在永康市城北东路北侧、三马路东侧，位于解放街拆迁安置区安置地块（四）内场地属堆积地貌冲积平原。
二、自然条件：
1、气象
永康市属中亚季风气候，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长。受地形影响并有明显的盆地气候特征。年平均温度17.5℃，最冷有（一月）平均温度5.1℃,最热月（七月）平均温度29.1℃。平均无霜期245天。
常年平均降雨量1426.9毫米，年最大降雨量2057.3毫米(1937年)。年最少降雨量858.7毫米(1979年)。春节降雨量占20-30%,夏季占25-40%，秋季约占20%，冬季占10-15%。
全年盛行东北风，风频约占18%，次之为北风、东风。年平均风速1.8米/秒，静风频率占28%，平均风速小，静风频率高，不利于大气污染物的扩散。
2、工程地质
项目所在地址工程地质情况参照周边已建项目地质报告，地质情况如下：
（1）杂填土：杂色，松散，湿。成分主要为混凝土、黏土及圆砾等。
（2）中砂：黄色，松散，湿-饱和。分布不稳定，厚度变化较大。
（3）圆砾：黄褐色，饱和，稍密-中密，砾石成分为火山岩，呈亚圆形，骨架间充满砂粒、粉粒及粘粒。
（4）砂岩：紫红色，砂状结构，钙泥质胶结。根据其风化程度，在勘察深度内划分为强风化砂岩，中风化砂岩。
三、抗震
永康市按现行〈中国地震烈度区划图〉的规定，地震基本烈度低于6度，为非抗震设防区。根据浙江省建设厅颁发的建设发(1998)等135号文，以及〈建筑抗震设计分类标准〉（GB50223-95）本工程抗震设防类别为丙类，因此本工程不进行抗震设防。
四、市政配套条件：
1、供水：生活、消防用水均由自来水厂给水管网供给，由市政直接供水，可以满足要求。
2、供电：市网引入经自变供电，以满足要求。
3、废、污水排放：室内采用污、废、雨水分流制，室外采用雨、污分流制，生活污水经沼气净化池处理后，与生活废水共同排至市政污水管网，雨水直接排入市政雨水网。
4、电话、电视：该项目引外线电话，引入市有线电视网络，
项目小区内均已引入配套。

第四章 项目构成和建设方案

一、 公共租赁住房的总体规划：
公共租赁住房位于永康市城北东路北侧、三马路东侧，人流通过城北东路和三马路引入,主入口设在南侧，主楼及用地红线范围内设置一层地下室,可供租户停车及布置配套设施。周边留置适量的绿化地及停车位。根据不同的功能要求，做到布局合理、环境整洁、优美。由于公共租赁住房设置在解放街安置套房区块内,其道路网及出入口统一考虑。
二、项目建设规模：
项目将新建的二幢公共租赁住房，地上十一层地下一层，为高层非住宅类居住建筑，总占地面积1653.5平方米，总建筑面积20210平方米，304个小户型套房,套房面积均小于60平方米，平面布局采用内廊式。底层设置门厅、管理用房及配套用房（包括物管用房、活动室）用于租赁户的配套，最大限度的保证中等偏下收入家庭的居住条件。
三、结构设计：
采用框架剪力墙结构，基础为柱下独立基础。
四、电气及给排水、消防设计：
电力负荷按2级考虑，防雷按二类防雷建筑设计，接地采用TN-S接地系统，照明灯具采用以荧光灯或节能灯为主。
市政给水由城北东路市政给水管网接入，室内生活污废水分别排出至室外，屋面雨水采用有组织排至室外。室外雨污分流，生活粪变污水经化沼气净化池处理后与生活洗涤废水集中排至城北东路市政排水管道，雨水集中后排至市政雨水管网。
消防设计分为室外消防给水系统、室内消防栓给水系统及地下室及地上内走廊自动喷水灭火系统。室外消防取水利用市政管网绕建筑物布置给水环状管网,并按高层建筑防火规范设计地上式消火栓,利用市政给水管网进行补救。室内布置室内消防栓系统、室内灭火器系统及自动喷水灭火系统。建筑物室内各层按建筑灭火器配置设计规范，配置灭火器；室内消防栓系统可以利用地下室的消防水池和室外消防水泵接合器；自动喷水灭火系统可以利用设置在地下室的消防水池及设于一号楼屋顶的18T消防水箱。

第五章 环境保护、防火及节能
一、环境保护
本报告提供的规划方案尊重环境，有良好的绿化，动静分区明确主楼一号楼为东西方向二号楼为南北方向，满足日照通风要求。
建设范围内无工业污染，大气污染来自汽车尾气。噪声污染来自交通噪声、社会噪声和施工期的机械噪声。
根据上述分析确定汽车尾气要经过环保监测部门检测，汽车尾气要达到《汽车大气污染排放标准》（GB16297-1996）中的要求，控制尾气排放量。
噪声控制要按项目性质参照《城市区域环境噪声标准》(GB3096-96)《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》(GB/T15191-94)来执行。
建成区无明显噪声源，噪声污染来自施工噪声、装卸噪声的社会噪声。施工噪声应按永康市有关管理要求调整高噪声施工机械设备作业时间。交通噪声要禁止喇叭，对外在建筑物四周种植绿化带，以减轻噪声对办公人员和学生就读的影响。
所有建筑的排水体制采用分流制系统，室内污废水和雨水分系统排出。本项目废水主要是洗涤废水，淋浴废水和洗手间废水及生活污水等均为可生化有机无毒水，洗涤废水合流，直接排入废水管网；生活污水经沼气净化池净化后排入污水管网。雨水经管道收集后就近排入内河。
本项目中的废弃污染物可设置专用容器或其他设施用以回收处理。
二、安全防火
项目方案严格执行《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)的规定，建筑物耐火等级为地上二级地下室一级，建筑类别为二类。建筑物之间的间距符合消防要求。场地设置通畅的消防环路系统，消防车可迅速到达各处。按不同的消防要求设置火灾事故疏散系统，消火栓系统、自动喷水灭火系统、自动报警系统等消防设施。
三、节能节水
节能是我国发展经济的一项长远战略方针；节水是缓解水资源短缺的重要途径，实现资源永续利用、经济和社会可持续发展。
本项目的设计和建设，应严格遵守合理的用能标准和节能设计规范，采取节能新技术、新材料、新设备，例如墙体采用页岩烧结多孔砖轻集料无机保温浆料外保温系统，窗采用断热铝合金节能门窗，照明采用节能灯。电机、变压器及其配电装置均选用节能型设备；卫生器具、设备和管道材料采用高效节水型新工艺、新设备、新材料，节约水资源，降低水资源无效消耗。
四、水土保持
本项目的建设有可能造成的水土流失包括：将破坏原有区域的水土环境；施工期间开挖地基，车辆往来频繁，将造成表土流失。
为解决这些可能产生的问题，建议采用如下方案：
1、合理确定室内外地坪标高，尽量减少施工期间表土开挖量，且挖出的表土按规定及时清运；
2、场内设充分排水设施的建设，防止暴雨在场地经流，过分集中造成土壤流失；
3、按照要求能提前绿化，及时做好草坪及植树绿化工作，达到规划的绿化率。
根据有关法规的要求，还须当地水土保护部门出具正式的《水土保持评价书》。

第六章 项目进度安排

根据项目的规模及资金供应的阶段性，同时结合设计及施工、设备采购等因素，项目进度安排如下：
2010.12~2011.6 项目建议书及可行性研究报告编制，环境评估、项目审查审批工作、初步设计的审查、工程方案设计完成。
2011.6~2011.7 规划及初步设计方案审查、报批。
2011.7~2011.9 工程施工图设计、现场三通一平等准备工作、工程招投标工作，施工许可办理。
2011.9~2012.8 土建主体完成。
2012.9~2013.1 土建装修，设备安装。
2013.2~2013.5 绿化、道路等附属工程完成

第七章 项目投资和资金筹措
一、编制依据
本项目的投资估算以《浙江省工程建设项目概算定额》中的有关费用定额费率标准，以及方案设计图纸为依据进行编制；土建工程安装成本指标参照省内及本地类似工程的技术经济指标估算，并考虑物价水平、永康市市政基础设施条件对本工程造价的影响等因素而编制。
二、编制说明
1、本项目建设投资主要包括包括建筑安装费用和建设其他费用。建筑安装工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程及设备。
2、建筑安装成本指标参照甲方提供的当地类似工程技术经济指标估算。
3、建设单位管理费按1.5%估算。
4、预备费按5%估算。
三、建设投资估算

本项目建设投资估算为6038.5万元,其中建筑安装工程费用为4722.3万元，工程建设其他费用为1028.6万元，预备费为287.6万元。
建设投资估算表
序号
项 目 名 称
建筑面积
或工程量
单位

单价
（元）
总价
（万元）

备 注
一
建筑安装工程费

4722.3.

1
建筑工程费

4000.6

1.1
土建
20210
M2
1810
3658.1
参考同类建筑
1.2
装饰
17125
M2
200
342.5
普通标准
2
设备购置费
304
套
3000
91.2
太阳能热水器
3
安装工程费

630.5

3.1
给排水、电气安装
20210
M2
200
404.2
参考同类建筑
3.2
消防、自动报警、通风
20210
M2
95
192
参考同类建筑
3.3
燃气安装
17125
M2
20
34．3
参考同类建筑
二
工程建设其他费用

1028.6

1
建设管理费

236.4

1.1
建设单位管理费

1.5%
71
定额
1.2
建设管理其他费

1.5%
71
定额
1.3
工程监理费

2%
94.4
定额
2
建设用地费

189.1

2.1
征地补偿费

160

2.2
新菜地开发建设基金
7.9
亩
20000
15.8
定额
2.3
耕地开垦费
5244
M2
14
7.3
定额
2.4
城镇土地使用税
5244
M2
1
0.5
定额
2.5
耕地占用税
7.9
亩
5000
3.9
定额
2.6
征地管理及其他费用

1%
1.6
定额
3
可行性研究费

7

3.1
编制项目建议书

1.5
定额
3.2
编制可行性研究报告

1.5
定额
3.3
评估项目建议书

1.5
定额
3.4
评估可行性研究报告

2.5
定额
4
工程勘察设计费

45.5

4.1
工程设计费
20210

20
40.5
定额
4.2
工程勘察费

5
按实
5
环评、水保费用

23.3

5.1
编制环境影响报告

1.8
按实
5.2
评估环境影响报告

1
定额
5.3
编制水土保持报告

0.8
按实
5.4
评估水土保持报告

0.7
按实
5.5
水土保持其他投资

19
定额
6
劳动安全卫生评价费

0.05%
2.4
定额
7
场地准备临时设施费

0.8%
37.7
定额
8
工程保险费

0.2%
9.4
定额
9
市政公用设施费

246.2

9.1
市政基础设施配套费
20210
M2
100
202.1
定额
9.2
临时用电费
20
KW
270
0.5
定额
9.3
白蚁防治费
20210
M2
2
4.1
定额
9.4
新型墙体材料专项资金
20210
M2
8
16.2
定额
9.5
散装水泥专项资金
20210
M2
1.5
3.1
定额
9.6
建筑地方教育费
20210
M2
10
20.2
定额
10
辅助工程费用

231.6

10.1
道路、绿化费用
5244
M2
210
110.2
参考同类建筑
10.2
三化池、外线接水、电
304
户
3500
106.4
参考同类建筑
10.3
围墙、岗亭
500
M
300
15
参考同类建筑
四
预备费

287.6

1
基本预备费
(一+二)

5%
287.6

2
涨价预备费

五
项目总投资

6038.8

二、资金筹措
工程总投资6038.5万元人民币，因非生产经营性开发项目，故不计流动资金，资金筹措为利用公共租赁用房建设分级资金。

第八章 经济、社会效益分析

一、 经济效益分析：
永康市公共租赁住房是政府部门的社会基础设施；是一个服务于社会的中等偏下收入家庭，满足中等偏下收入家庭居住的基本需求的配套设施；是非生产经营性开发项目，由政府部门投资。正由于是政府投资的项目，在项目建设过程中，要遵循经济、实用、美观的原则，在条件允许的前提下，科学设计，合理管理，以使项目达到相对较好的经济效益。
二、社会效益分析
永康市公共租赁住房的建设将进一步完成永康市城区的社会福利布局，完善社会住房保障体系。有利于尽快缓解保障性住房供应不足，用利于解决低收入人群的多层次需求，有利于弥补租赁市场发展滞后问题。
“公共租赁住房”政策有助于平抑房地产价格飞涨；使贫困家庭或有身体疾病和残障的人得以安身；减少了城市房屋的空置，在保证租金合理的情况下，对租赁收入的征税可以增加财政收入；多数中低收入个人和家庭在基本安居得到满足后，往往增加学习和工作的意愿，最终减轻社社会负担；无家可归人数的减少，削减了街头犯罪和仇恨行为，有助于保障整个社会的安定。
永康市公共租赁住房为周边的市民提供一个良好的视觉景观，成就一个有良好文化氛围的人居环境，为创建和谐社会提供有力的社会保障。
由于项目影响得天独厚的自然、地理、经济环境，同时也能进一步提升永康市城市空间的整体品位，为永康市城市划进程的加速提供文化资源的动力。

第九章 结论与建议

永康市公共租赁住房的建设是一项民生工程。市政府树立城市新形象和提高人民生活质量的重要举措，是保证永康经济快速发展的基础工作的重要内容之一。对城镇居民家庭住房条件的改善，促进金融安全和社会稳定，我们可以认为该项目的开发建设能改善城区的居住环境，又能促进了城市面貌的改变，保障社会安定，创建和谐社会，具有显著的社会效益。
综上所述，随着我市经济的发展，工业化、城市化程度的日益提高，公共租赁住房的建设将为我市创建文明社会提供强有力的后盾，从城市发展和经济核算的角度等方面考虑，均是可行和必要的。
建议各有关部门尽快组织对该项目进行论证，在项目审批过程中，抓紧委托设计单位进行初步设计，及时报批。争取市建设局、规划局、国土局、财政局等相关部门积极支持和配合，使工程尽早上马，早日发挥应有的经济和社会效益。

永康市规划建筑设计院
二O一一年六月十六日

附：1、《关于永康市公共租赁住房建设项目建议书的批复》 永发改[2010]208号
2、永康市规划局提供的公共租赁住房建设项目用地红线图及建设规划条件
3、永康市房管会提供的公共租赁住房建设项目拟建总平面图
4、永康市房管提供的廉租房建设项目平面设计方案