地产公司组织机构设置及岗位说明书大全.doc

某房地产开发有限公司组织架构/岗位规划及说明书二零一一年十一月三十日某某房地产开发有限公司组织架构/岗位规划及说明书设置原则：本组织机构结合的战略和核心业务流程来确定的 ，本着最大化发挥地产公司团队力量，强化项目管理团队的管理职能的原则。设置符合以下几个特点：1、加强董事会机构2、总裁负责制（项目负责制）3、五大管理中心，管理中心下可设部4、每个岗位的设置都是为了满足项目需求5、职位设置不重复、不冲突、人人有事做，事事有人担6、强化管理职能，走地产项目专业化，规范发，职业化管理模式。备注：本方案在现有人力资源状况的基础上，加大专业化人才引进、强化项目管理职能。权限清晰，分工明确，保证沟通畅通无阻。 某地产人力资源行政管理中心 2011年11月30日目 录 1 某地产组织架构图2 某地产各级别岗位规划设置说明3 某地产职位设置等级及系数4第四章、某地产部门岗位职责5各级别职位岗位职责说明第一章、某地产组织架构图董事会总裁总经理财务总监营销副总工程副总人力行政总监研发副总客服部开发部人力资源部财务部行政部预算部项目部营销部研发部第二章、某地产各级别岗位规划设置说明1、决策层（领导层）1）董事会：人员编制2人2）总裁：人员编制1人2、高级管理层（高层）1）总经理：人员编制1人2）财务总监：人员编制1人3）研发副总：人员编制1人4）营销副总：人员编制1人5）工程副总：人员编制1人6）人事行政总监：人员编制1人3、管理层（中层）1）研发部正、副部长各1人2）营销部部长1人3）工程部项目经理1-3人，预算正、副部长各1人4）财务部正、副部长各1人5）人事正、副部长各1人，行政正、副部长各1人6）开发部正、副部长各1人7）客服部正、副部长各1人4、执行层（主管层）1）营销部：策划主管1人，项目经理1-3人；5、职员层1）研发部：建筑设计师1人、结构工程师1人、景观设计师1人2）营销部： 项目：销售若干人、权证1-2人、内业1-2人 策划: 设计1人、文案1人、策划1人3）工程部：项目部设：土建工程师1-3人、水暖工程师1-3人、电气工程师1-3人、资料员1-2人预算部设：土建预算工程师1人、安装预算工程师1人、资料员4）财务部：会计2人、出纳2人5）开发部：报建员1-2人、前期专员1人、资料员1人6）客服部：客服专员2-4名7）人事部：招聘、培训专员1人；薪酬、劳动关系专员1人8）行政部：档案管理1人、司机4人、干事1人、文秘1人、IT 1人、厨师3人、保洁2人第三章 某地产职位设置等级一级：董事会二级：总裁三级：总经理四级：研发副总、营销副总、工程副总、人事行政总监、财务总监五级：正副部长六级：工程师，特种岗位七级：各部门主管八级：专员等第四章、某地产部门岗位职责一、董事会组织1董事会：1）负责企业发展战略规划的审议，投资决策（投资，兼并，收购，重组等）2）项目评议研讨4）负责高层管理人员的聘用的重大决策2部门职责：（分类文件夹）二、客服部工作职责与职能1、主题内容与适用范围本条例规定“某地产”客服部的使命、主要职能、工作内容，以及与有关部门的关系。本条例适用于客服部明确职、责、权。2、使命在“某地产”负责人直接领导下开展工作，并向其负责和报告工作。其使命是通过高效的客户售后服务解决，多样化的老客户维系形式，维护、保证、塑造“某地产”精品工程、满意工程的品牌声誉；并依托老客户资源，协助营销部创新性的最大限度挖掘新客户，与其它部门紧密、高效的合作，实现公司经济效益的最大化，客户满意度最大化，保证维护、服从公司企业整体利益。3、主要职能3.1 了解客户市场需求，为其它部门提供反馈信息，以改进服务，开发新产品，参与公司开发项目的前期研发、定位工作。3.2 根据客户市场的需求和信息反馈，在“某地产”负责人的领导和推动下，建议、配合、实施改进对客户服务的流程，提高服务效率，改善服务品质，实现服务满意度最大化。3.3 根据客户市场的需求和信息反馈，向“某地产”负责人、营销部提供新产品定价建议和阶段性产品调价建议，并参加新产品定价方案和产品调价方案、促销方案的筹划。3.4 根据公司确定的营销方案，依托公司老客户，协助营销部最大限度的挖掘新客户，最大限度的实现意向签约客户的有效转化率，与其它部门紧密、高效的合作，完成及超额实现公司既定的经济指标。 3.5 负责协调已购房或租赁客户签约生效后，交房前，客户合理、有效需求与工程、营销等方面的协调工作，客户投诉、争议的解决与协调。3.6 与工程部等部门积极配合，负责参加工程正式竣工验收前的甲方验收工作。3.7 在营销部的组织下，配合工程部、物业公司，负责完成竣工项目向已购房或租赁的业主的正式移交工作及业主疑问的解答。3.8 负责新项目物业服务公司的推荐、招投标及备案手续的办理。3.9 负责已交房项目的售后服务工作，工程质保期满参与工程预算部门对施工单位工程质保金核准工作，工程质保期满与物业公司的移交工及客户投诉、争议的接待和跟进处理。3.10 负责建立、健全、完善公司售后服务工作体系、规章、流程、标准，及具体的执行工作。3.11 为客户提供其它可能性的服务，采取多样化的形式，不定期组织公司老客户的回访、联谊工作，维护“某地产”卓越的品牌形象。3.12 负责汇滨国际俱乐部的管理，公司内刊的编辑与发行。3.13 负责参与办公室组织的“某地产”质量管理体系评审工作，并与实际工作结合的效应反馈、修正，执行质量管理体系内赋予的职责和工作范围。3.14 负责本部门员工管理工作。3.15 完成上级领导交办的其他事项。4、工作内容4.1 了解客户市场需求，为其它部门提供反馈信息，以改进服务，开发新产品，参与公司开发项目的前期研发、定位工作。4.1.1 根据公司拟投资开发的新项目地理位置因素，通过老客户充分调研获取新产品的有效需求信息或老产品的改进信息（如房型、面积、价款、贷款方式、配套、景观、物业服务）。参与研发部门组织的产品定位及市场研究报告撰写和分析工作。4.1.2 在研发部门的组织下，会同工程部、营销部等部门，代表需求方潜在客户，参与设计任务书、概念性方案、初步方案、扩初方案的评审工作，提供积极的建议和反馈信息。4.2 根据客户市场的需求和信息反馈，在“某地产”负责人的领导和推动下，建议、配合、实施改进对客户服务的流程，提高服务效率，改善服务品质，实现服务满意度最大化。4.2.1 组织客户满意度调查，根据客户的投诉、建议、需求和反馈，在“某地产”负责人的领导和推动下，配合营销部修正、改进售前、售中服务流程（如签约流程、贷款手续、交房手续、房产证办理等），高效率的服务签约意向客户，最大化的实现有效转化率和回款指标。4.2.2 根据项目预售、开盘期、尾盘销售对客户的访谈，向“某地产”负责人和营销部提供最有效的改进建议，实现客户服务满意度最大化。4.3 根据客户市场的需求和信息反馈，向“某地产”负责人、营销部提供新产品定价建议和阶段性产品调价建议，并参加新产品定价方案和产品调价方案、促销方案的筹划。4.3.1 参与营销部组织的新项目的定价方案筹划。4.3.2 参与营销部组织的在售项目阶段性调价方案筹划。4.3.3 参与营销部组织的新或在售产品促销方案筹划，并维护好已购房或已签约业主的口碑宣传工作。4.4 根据公司确定的营销方案，依托公司老客户，协助营销部最大限度的挖掘新客户，最大限度的实现意向签约客户的有效转化率，与其它部门紧密、高效的合作，完成及超额实现公司既定的经济指标。 4.4.1 根据项目预算计划和确定的营销方案，在合理的成本控制范围内，组织老客户拜访或联谊等活动，协助营销部最大限度的挖掘新客户，最大限度的实现意向签约客户的有效转化率。4.4.2营销或促销方案筹划，并配合营销部实施。4.4.3 有责任配合营销部向客户推广新产品、新项目。4.5 负责协调已购房或租赁客户签约生效后，交房前，客户合理、有效需求与工程、营销等方面的协调工作，客户投诉、争议的解决与协调。4.5.1负责已购房或租赁客户签约生效后，交房前，客户投诉、争议的回复、跟进和协调、解决。4.5.2负责已购房或租赁客户签约生效后，交房前，要求自有产权范围内合理的工程变更，与工程部或甲方工程人员的可行性确认及协调实施事宜。4.5.3负责已购房或租赁客户签约生效后，交房前，协助营销部共同高效的为签约客户提供完备的手续办理及手续办理中纠纷的解决。4.5.4 每月对该类投诉进行分类汇总，分析原因及寻求改进措施，积极实现客户满意度最大化。4.6 与工程部等部门积极配合，负责参加工程正式竣工验收前的甲方验收工作。4.6.1 与工程部等部门积极配合，负责参加工程正式竣工验收前的甲方验收工作。4.6.2针对甲方验收工作，从客户角度，按照交房标准和国家相关建筑法规，提出工程修缮、整改建议给工程部，并督导、监督最终交房前的实施和执行情况。4.7 在工程部、营销部、物业公司的配合下，负责完成竣工项目向已购房或租赁的业主的正式移交工作及业主疑问的解答。4.7.1 在工程部、营销部、物业公司的配合下，组织和实施竣工项目向已购房或租赁的业主的移交工作。4.7.2 协调和解决在交房时业主的投诉、疑问和相应的后续维修整改工作。4.8 负责新项目物业服务公司的推荐、招投标及备案手续的办理。4.8.1 根据公司招投标程序，组织、选定物业公司及相关协议的办理。4.8.2 会同物业公司办理相关合法备案手续。4.9 负责已交房项目的售后服务工作，工程质保期满参与工程预算部门对施工单位工程质保金核准工作，工程质保期满与物业公司的移交工及客户投诉、争议的接待和跟进处理。4.9.1 负责已交房项目，质保期的售后服务工作，接受客户来电、来访投诉、跟进处理，并在公司规章范围内，限期回复及给予解决。4.9.2 协调质保期内维保与物业公司对接等问题。4.9.3 参与施工单位工程质保金的核准工作。4.9.4每月对该类投诉进行分类汇总，分析原因及寻求改进措施，积极实现客户满意度最大化。4.10 负责建立、健全、完善公司售后服务工作体系、规章、流程、标准，及具体的执行工作。4.11 为客户提供其它可能性的服务，采取多样化的形式，不定期组织公司老客户的回访、联谊工作，维护“某地产”卓越的品牌形象。4.11.1 通过各种渠道和各类方式，及时与客户进行沟通，与客户建立良好关系，维护客户资源，急客户之所急，想客户之所想。4.11.2 通过创新的服务理念和多样化的形式，不定期组织公司老客户的回访和联谊工作，维护公司品牌形象，扩大公司知名度。4.11.3 负责探索、实施为客户提供产品的后继服务。4.11.4 负责客户资料的整理、积累、分析、建档、管理。4.12 公司内刊的编辑与发行。4.12.1新客户的开发，老客户的维系，招募会员，拓展联盟商家及与商家建立双向交流平台。4.12.2 负责公司内刊的设计、编辑与发行，在成本合理的基础上，拓展发行渠道。4.13 负责参与办公室组织的“某地产”质量管理体系评审工作，并与实际工作结合的效应反馈、修正，执行质量管理体系内赋予的职责和工作范围。4.14 负责本部门员工管理工作。4.14.1负责对部门内员工工作的计划安排、检查、指导、监督、支持。4.14.2 负责对部门内员工的考核。4.14.3 负责对部门内员工进行教育和培训。4.14.4 负责对本部门员工的聘任、选拔和解聘，向上级领导提出意见和建议。4.14.5 负责本部门各业务模块政策、程序、标准的拟定、执行、监督、修正工作。4.15 完成上级领导交办的其他事项。4.15.1 参与公司经营预算的编制、执行，月度、季度、半年度、年终决算分析工作。4.15.2 当好领导的参谋和助手，做好上情下达。三、开发部工作职责与职能1、主题内容与适用范围本条例规“某地产”公司开发部部的使命、主要职能、工作内容，以及与有关部门的关系。本条例适用于客服部明确职、责、权。2、使命在“某地产”负责人直接领导下开展工作，并向其负责和报告工作。其使命是通过研究、预测、把握行业与市场动态与趋势，进行项目可行性研究，并通过产品研究策划、设计管理和产品实施，确保产品能够实现公司项目定位，保证公司产品的合理性、前瞻性、高盈利性；并与公司其它部门紧密合作，建立维护与建设相关的政府职能部门，及资源型企业的关系，根据项目开发计划，合理、高效、高性价比的完成职权范围内的报批报建手续，实现公司经济效益最大化，塑造“某地产”精品工程、满意工程的品牌声誉，保证维护、服从企业整体利益。3、主要职能3.1 根据公司发展战略要求，负责区域市场的研究，科学、合理的开展新项目的拓展工作，组织相关部门或专业机构实施可行性研究及论证，编制可行性报告，经公司批准后执行，并获取土地或新项目及办理相关手续。3.2 根据公司批准的新项目立项工作，组织相关部门、专业设计机构、顾问单位，开展项目定位策划研究工作。3.3 建立设计单位或专业设计机构资源数据库，组织设计单位招投标及合约签订执行，设计方案评审及执行，建立完善公司产品研究体系。3.4 负责各项目前期手续、配套手续的办理，报批报建，配合工程部组织完成项目工程竣工验收工作。3.5 参与公司年度经营预算、项目预算的编制、执行，月度、季度、半年度、年终决算分析工作。3.6 根据公司发展战略，结合公司实际经营模式，建立、编制和修订“某地产”投资管理制度，立项审批管理标准体系和程序。3.7 负责各项目中各类文件、资料的管理、存档，最终存档资料按公司规定分类、整理及上交。3.8负责参与办公室组织的“某地产”质量管理体系评审工作，并与实际工作结合的效应反馈、修正，执行质量管理体系内赋予的职责和工作范围。3.9 负责本部门员工管理工作。3.10 完成上级领导交办的其他事项。4、工作内容4.1 根据“某地产”发展战略要求，负责区域市场的研究，科学、合理的开展新项目的拓展工作，组织相关部门或专业机构实施可行性研究及论证，编制可行性报告，经公司批准后执行，并获取土地或新项目及办理相关手续。4.1.1 收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态。4.1.2 研究消费者行为模式、消费趋向；负责区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息的收集分析，进行市场调研及其它专项或专题调研。4.1.3 负责根据公司发展战略，制定符合公司特性的未来土地储备计划。4.1.4及时收集本地土地信息，建立土地资源信息库，每季度提出区域性地块供应市场动态分析报告（包含工业、商业、住宅等不同性质土地供应量，成交量，成交价格，成交单位，平均地价，楼面地价，地价增幅率等基础数据）。4.1.5组织对规划性质符合公司战略的地块，进行相关资料收集和初步实地考察。4.1.6根据公司的要求，组织对初步意向地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。4.1.7 组织项目可行性研究，提出产品建议，组织相关部门编制项目可行性报告。4.1.8组织公司领导、公司投资部门、公司领导及相关部门，开展项目可行性研究的评审，为项目投资决策提供依据。4.1.9对公司目标地块开展相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。4.1.10 对市场竞买的项目，负责组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司或公司领导提出竞买建议，组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司或公司领导进行竞标工作。4.1.11 对非市场竞买合作项目，协助公司投资部门或公司领导进行项目谈判，完成项目尽职调查、可研分析、财务安排、相关协议的草拟和签署等工作。4.1.12 跟踪落实土地或项目转让合同的执行，及土地证的办理。4.2 根据公司批准的新项目立项工作，组织相关部门、专业设计机构、顾问单位，开展项目定位策划研究工作。4.2.1 自行组织或委托完成深度市场调研工作。4.2.2研究具体项目的定位，提出新项目的具体定位策划报告，并组织营销部、客服部、工程部等部门评审和深化讨论。4.2.3 负责组织项目建筑策划等项目开发的前期规划工作，提出项目总体开发策略，形成报告，经批复后执行。4.3 建立设计单位或专业设计机构资源数据库，组织设计单位招投标及合约签订执行，设计方案评审及执行，建立完善公司产品研究体系。4.3.1 设计单位选择和管理。4.3.1.1 负责建立设计相关供方（设计单位、设计监理、外部专家）资源库。4.3.1.2 组织设计单位的考察、资格审查、招标书编制、招投标、定标、合同谈判与签订工作。4.3.1.3 负责与设计单位的协作、联络、履约监督与费用管理等工作。4.3.2 负责规划建筑类设计工作的组织和执行。4.3.2.1 制定设计计划。4.3.2.2 根据相关部门提出的项目产品需求，结合批准的项目定位策划报告，编制各阶段（概念、方案、扩初）的设计任务书，并组织评审。4.3.2.3 组织概念、方案、扩初阶段设计成果的评审。4.3.2.4 协助工程部组织的施工图设计及交底。4.3.2.5 组织设计单位进行煤、水、电、气等综合管网的方案设计和评审。4.3.3 专项设计工作的组织和实施。4.3.3.1 制定专项设计计划。4.3.3.2 组织完成专项设计（景观、园林、室内装修等），包括各阶段设计任务书及设计成果评审。4.3.3.3 组织进行样板房、卖场装修设计，及与营销部的会审。4.3.3.4 组织行业配套单位关于煤、水、电、气等得专项设计及评审。4.3.4 建立完善公司产品研究体系。4.3.4.1 收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。4.3.4.2 负责建立、健全公司产品标准体系。4.3.4.3 组织总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准。4.3.4.4 负责产品标准的推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。4.4 负责各项目前期手续、配套手续的办理，报批报建，配合工程部组织完成项目工程竣工验收工作。4.4.1 负责办理办理政策、法规规定的设计单位招标备案手续。4.4.2负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划、负责办理方案的报批手续。4.4.3 申报计委立项、申报投资许可证。4.4.4负责办理涉及审批申报，办理用地规划许可证、规划建筑方案的报批、规划放线、土地定界、建设工程规划许可证、验线、地名，办理用地批准证书、土地预登记证等相关手续的申报工作。4.4.5 办理各种行业配套部门的报建审批手续，主要包括水、电、气、暖、消防、排污、绿化、人防等。4.4.6 与各种相关行业配套部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除（含地界内军用设施设备、通讯线缆等）。4.4.7 负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。4.4.8 申办临时用水、用电手续，协调与水、电等行业配套部门工地用水、通电等事务。4.4.9与水、电、煤气、暖、电视、电话、网络通讯等行业配套部门签订施工合同，协调进场施工，协助工程部按进度要求完成配套能源工作。4.4.10 工程竣工，负责对规划、消防、环评等进行专项竣工验收工作，配合工程部办理工程施工竣工验收手续，及竣工备案等工作。4.4.11 处理与公司开发项目有关的各种政府机构、行业配套部门的公共关系。4.5 参与公司年度经营预算、项目预算的编制、执行，月度、季度、半年度、年终决算分析工作。4.5.1 配合财务部门组织的公司年度经营预算、本职范围内项目预算编制工作。4.5.2 配合财务部门编制本职范围内项目目标成本和责任成本，完成各类成本的目标成本和责任制定。4.5.3 参与公司组织的月度、季度、半年度、年终预算决算分析工作，改进工作质量，提高成本控制效率，压缩成本。4.6 根据公司发展战略，结合公司实际经营模式，结合公司相关要求，建立、编制和修订“某地产”投资管理制度，立项审批管理标准体系和程序，项目前期、配套等报批报建流程、标准。4.7 负责各项目中各类文件、资料的管理、存档，最终存档资料按公司规定分类、整理及上交。4.7.1 收集、归类、归档、管理相关设计技术档案（含招投标文件及合同等），按公司规定分类、整理移交公司档案存储部门。4.7.2 负责收集和整理项目报批报建相关档案资料（含合同及政府相关批文批复等），按公司规定分类、整理移交公司档案存储部门。4.8 负责参与办公室组织的“某地产”质量管理体系评审工作，并与实际工作结合的效应反馈、修正，执行质量管理体系内赋予的职责和工作范围。4.9 负责本部门员工管理工作。4.9.1负责对部门内员工工作的计划安排、检查、指导、监督、支持。4.9.2 负责对部门内员工的考核。4.9.3 负责对部门内员工进行教育和培训。4.9.4 负责对本部门员工的聘任、选拔和解聘，向上级领导提出意见和建议。4.9.5 负责本部门各业务模块政策、程序、标准的拟定、执行、监督、修正工作。4.10 完成上级领导交办的其他事项。4.10.1 当好领导的参谋和助手，做好上情下达。四、研发部工作职责与职能1、主题内容与适用范围本条例规定“某地产”公司研发部的使命、主要职能、工作内容，以及与有关部门的关系。本条例适用于研发部明确职、责、权。2、使命在“某地产”总裁的直接领导下开展工作，并向其负责和报告工作。其使命是让某地产的产品在符合市场需求的同时，打造具有足够竞争优势的产品，在研究地方城市发展的基础上，开拓思想，意在通过向一线城市研究的基础上来开发产品，引领该项目的产品消费潮流。3、主要职能3.1负责“某地产”整体项目研发：3.1.1.负责组织开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路等作为决策依据之一。3.1.2.负责组织项目建筑策划等项目开发的前期规划工作，提出项目总体开发策略。3.1.3.负责组织概念规划设计，提出项目开发的具体实施步骤，并组织相关部门讨论。3.1.4.负责拟定项目设计任务书，并组织项目的总体规划、单体建筑、环境景观的设计，并主持方案评审。3.1.5.对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。3.1.6.负责组织编制项目建设施工组织总设计，审批各工程项目施工组织设计方案。3.1.7.协调各专业的设计工作，组织提供设计单位所需的项目开发相关资料。3.1.8.负责项目室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、确定工作，密切与开发部合约预算组配合。3.1.9.参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。3.1.10.负责公司产品研发、新材料、新技术的运用等事务。3.1.11.收编并保管工程项目的全部技术档案。3.2 负责“某地产”项目的设计及优化：3.2.1.负责开发项目的工程设计工作。3.2.2.负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托。3.2.3.负责配合项目规划方案招标和评选工作。3.2.4.负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部进行施工图设计。3.2.5.在施工过程中根据具体情况与设计方协调设计变更的组织工作。五、营销部工作职责与职能1、主题内容与适用范围本条例规定“某地产”公司营销部的使命、主要职能、工作内容，以及与有关部门的关系。本条例适用于营销部明确职、责、权。2、使命在“某地产”总裁的直接领导下开展工作，并向其负责和报告工作。其使命是通过对市场信息的预测、创新性的营销策略执行、严格的销售管控，完成公司的销售目标，实现公司经济效益最大化；通过制度化、标准化、亲和化、个性化的服务，创造客户满意度最大化，；与其它部门紧密、高效的合作，塑造“某地产”精品工程、满意工程的品牌声誉，建立、巩固品牌忠诚度，促进公司市场占有率与公司竞争力的提高；保证维护、服从公司企业整体利益。3、主要职能3.1 了解客户市场需求，为研发部门提供反馈信息，以改进营销策略和客户服务，开发新产品，参与公司开发项目的前期市场调研、研发、项目定位工作；参与研发部门组织的设计任务书、概念性方案、初步方案的评审工作；参与施工过程中重大功能性变更的设计交底工作。3.2 负责建立、健全、完善公司营销策划和销售管理的工作体系、规章、流程、标准，及具体的执行。3.3 参与公司年度经营预算、项目销售预算的编制、执行，月度、季度、半年度、年终决算分析工作。3.4 根据公司负责人的指示和要求，全面负责所有开发项目的销售管理协调工作，成立各项目部，对各项目进行营销策划及销售控制的管理。3.5 根据资源共享，节约成本的原则，负责统筹各项目营销承包商（策划、媒体代理、广告制作、销售代理等）的招投标评定工作。3.6 负责各项目的预售许可证办理、销售回款的管理，协助业主办理备案、按揭、抵押、产证等手续，并根据公司领导要求上报各类统计报表。3.7 在工程部、客服部、物业公司配合下，参与竣工前甲方验收工作，并负责组织竣工项目向已购房或租赁的业主的正式移交工作及业主疑问的解答。3.8 负责已竣工项目，未销售或租赁完毕部分的资产盘活、销售租赁工作（含车库、地下室），及公司名义下或合资公司未销售物业的汇总统计，定期报公司负责人及办公室。3.9 配合客服部，完善客户服务体系，并共同遵守执行。3.10 负责参与办公室组织的“某地产”质量管理体系评审工作，并与实际工作结合的效应反馈、修正，执行质量管理体系内赋予的职责和工作范围。3.11 负责本部门员工管理工作。3.12 完成上级领导交办的其他事项。4、工作内容4.1 了解客户市场需求，为研发部门提供反馈信息，以改进营销策略和客户服务，开发新产品，参与公司开发项目的前期市场调研、研发、项目定位工作；参与研发部门组织的设计任务书、概念性方案、初步方案的评审工作；参与施工过程中重大功能性变更的设计交底工作。4.1.1了解客户市场需求，为研发部门提供反馈信息，提出产品建议，参与公司开发项目的研发和定位工作。4.1.2研究消费者行为模式、消费趋向；负责区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息的收集分析，定期或不定期进行市场调研，建立竞争项目数据库并随时更新；及其它专项或专题调研。4.1.3 参与研发部门组织的设计任务书、概念性方案、初步方案的评审工作。4.1.4 参与施工过程中重大功能性变更的设计交底工作。4.1.5 根据潜在消费者的需求预测，参与材料设备选定的评审工作。4.2 负责建立、健全、完善公司营销策划和销售管理的工作体系、规章、流程、标准，及具体的执行。4.2.1 建立、健全、完善公司营销策划和销售管理体系、规章、流程、标准。4.2.2 负责拟定公司销售人员管理方案及销售奖励办法，经批准实施。4.3 参与公司年度经营预算、项目销售预算的编制、执行，月度、季度、半年度、年终决算分析工作。4.4 根据公司负责人的指示和要求，全面负责所有开发项目的销售管理协调工作，成立各项目部，对各项目进行营销策划及销售控制的管理。4.4.1 根据公司要求，全面负责所有开发项目的营销管理协调工作，成立营销项目部，对各项目进行统筹管理。4.4.2 负责拟定各项目营销推广费用的整体预算及分项预算方案。4.4.3 完成项目营销策划整体方案，负责项目的各项市场推广方案的实施并组织阶段性总结评估。4.4.4 负责组织销售现场、样板间实施及验收。4.4.5 负责销售资料集销售道具的准备。4.4.6 负责新开盘项目、在售项目的客户联谊及项目推介活动。4.4.7 根据批复的营销策划方案，负责营销承包商之间的协调与配合事宜。4.4.8 根据市场情况或销售情况，借鉴相关部门建议，提出项目定价策划方案或价格调整方案，并办理审批。4.4.9 在营销策划方案完成阶段，根据公司经济指标要求或回款要求，提出项目销售整体计划，并根据市场和公司要求，随时调整并执行。4.4.10 负责组织销售合同标准文本、补充协议的编制和报批。4.4.11 负责销售现场的协调管理，包括人员工作安排、销售技巧、销售手续熟练度提升培训，及卖场、样板房的管理和维护；建立健全现场销售客户服务系统，即时解决客户疑问和投诉，提高服务质量。4.4.12 组织客户签订认购书及销售合同；最大限度的实现意向签约客户的有效转化率。4.4.13 跟踪销售变更申请的审批。4.5 根据资源共享，节约成本的原则，负责统筹各项目营销承包商（策划、媒体代理、广告制作、销售代理等）的招投标评定工作。4.5.1随时掌握房地产行业内营销承包商的信息，建立数据库，定期组织对承包商的履约评价，建立和维护合格供方名录。4.5.2 根据公司年度经营预算和工程项目预算指标，统筹组织各项目营销承包商的招投标评定工作。4.5.2.1 编制招标文件。4.5.2.2 成立招标小组，组织公司营销类招标项目的公告、发标、答疑、开标、发布中标通知等工作。4.5.2.3 参与招标小组有关招标文件、入围单位资格审查、评标定标及中标通知书的审议。4.5.3 与媒体、媒介建立良好的合作关系。4.6 负责各项目预售许可证办理、销售回款的管理，协助业主办理备案、按揭、抵押、产证等手续，并根据公司领导要求上报各类统计报表。4.6.1 组织实施面积计算成果表，准备商品房销售方案等资料，并汇总开发部、工程部、客服部、财务部门等根据各自提供需证办理“预售许可证”的资料，负责各项目“预售许可证”办理，及根据地方政策要求的预售（租）价格备案等房管部门要求的工作。4.6.2依据“贷款手续便捷，回款程序高效”的原则，负责选择最具性价比的贷款商业银行，作为客户办理按揭的合作方，并办理公司审批手续。4.6.3 配合财务部门积极办理销售合同签订后的回款工作。4.6.4 协助客户按相关程序和规定办理备案、按揭、抵押登记等相关手续。4.6.5 办理房屋注册证，及协助客户按相关程序和规定办理产权证。4.6.6根据公司领导要求，上报各类统计报表，并按日、月与财务部门到账款项密切核对，做到当日票据开具同时款项即时到账、入账，避免公款挪用。4.6.7 不定期与财务部门共同审核销售现场票据开出的合法、合规性，及手续办理的严谨性。4.6.8 负责各类合同（含销售合同）的登记、保管、结案及台账的建立、归档工作，并定期检查合同履约情况。4.7 在工程部、客服部、物业公司配合下，参与竣工前甲方验收工作，并负责组织竣工项目向已购房或租赁的业主的正式移交工作及业主疑问的解答。4.8 负责已竣工项目，未销售或租赁完毕部分的资产盘活、销售租赁工作（含车库、地下室），及公司名义下或合资公司未销售物业的汇总统计，定期报公司负责人及办公室。4.9 配合客服部，完善客户服务体系，并共同遵守执行。4.10 负责参与办公室组织的“某地产”质量管理体系评审工作，并与实际工作结合的效应反馈、修正，执行质量管理体系内赋予的职责和工作范围。4.11 负责本部门员工管理工作。4.11.1负责对部门内员工工作的计划安排、检查、指导、监督、支持。4.11.2 负责对部门内员工的考核。4.11.3 负责对部门内员工进行教育和培训。4.11.4 负责对本部门员工的聘任、选拔和解聘，向上级领导提出意见和建议。4.11.5 负责本部门各业务模块政策、程序、标准的拟定、执行、监督、修正工作。4.12 完成上级领导交办的其他事项。4.12.1 当好领导的参谋和助手，做好上情下达。六、项目部工作职责与职能1、主题内容与适用范围本条例规定“某地产”项目部的使命、主要职能、工作内容，以及与有关部门的关系。本条例适用于项目部明确职、责、权。2、使命在“某地产”负责人直接领导下开展工作，并向其负责和报告工作。其使命是采用目标管理、计划管理、预算管理、绩效管理、汇报制度、PDCA管理等科学的管理理念和方法，建立规范、标准的工程管理体系，按照项目部管理模式，围绕“质量、成本、计划（进度）、安全、环保”等方面的管理和监控，确保工程项目的顺利进行，塑造“某地产”最具性价比的精品工程、满意工程，与其它部门紧密、高效的合作，实现公司经济效益的最大化，客户满意度最大化，保证维护、服从公司企业整体利益。3、主要职能3.1 配合研发、营销部门进行开发项目的可行性研究工作，参与研发部门组织的设计任务书、概念性方案、初步方案、扩初方案的评审工作，跟进、落实施工图设计，组织项目施工图及变更会审、设计交底等工作。3.2 负责建立、健全、完善公司工程施工过程、技术和质量管理，工程招投标管理，项目管理等工作体系、规章、流程、标准，及具体的执行。3.3 参与公司年度经营预算、项目工程预算的编制、执行，月度、季度、半年度、年终决算分析工作。3.4 根据公司负责人的指示和要求，全面负责所有开发项目的工程管理协调工作，成立各项目部，对各项目进行施工质量、成本、计划（进度）、安全文明施工、环境等管理；协调施工、招投标过程中各承包商及参建单位之间、监理、设计及相关单位之间的关系；处理施工中发生的各类工程问题和纠纷、争议；监督监理单位的工作。3.5 负责拟定开工报告及工程过程中需提交的工程资料，协助开发部办理各项报批申请（五证及配套工程）。3.6 负责各项目工程中各类文件、资料的管理、存档，及竣工备案手续的办理、竣工许可证的取得，最终存档资料按公司规定分类、整理及上交。3.7 负责按照公司规定程序，遵循项目整体工程预算和月度资金计划的批复，组织、办理各种工程款支付的合理批复。3.8 配合客服部、物业公司，积极解决交房后质保期内的业主售后维修工作，实现有理、有效的客户满意度最大化。3.9 负责工程竣工决算和配合公司组织的审计工作。3.10 负责督促承建商或供应商对未交验的物业资产、设施设备进行维保；对未交验的设施、设备作为公司自有资产的定期盘点、登记、汇总，定期报办公室。3.11 负责参与办公室组织的“某地产”质量管理体系评审工作，并与实际工作结合的效应反馈、修正，执行质量管理体系内赋予的职责和工作范围。3.12 负责本部门员工管理工作。3.13 完成上级领导交办的其他事项。4、工作内容4.1 配合研发、营销部门进行开发项目的可行性研究工作，参与研发部门组织的设计任务书、概念性方案、初步方案、扩初方案的评审工作，跟进、落实施工图设计，组织项目施工图及变更会审、设计交底等工作。4.1.1 配合研发、营销部门进行开发项目的可行性研究工作，并提供基本的建筑工程参数和工程经济概算参数，完成项目论证阶段市政条件的调查，依