银行涉房贷款资金封闭管理协议.doc

附件1：xx银行涉房贷款资金封闭管理协议（参考格式）协议编号：甲方： 乙方：xx银行股份有限公司 为确保甲、乙方双方签订的编号为 合同（以下简称“贷款主合同”）及其担保合同的履行，确保乙方信贷资金专款专用并按时、足额得到偿还，甲乙双方经过平等、友好协商，就甲方向乙方申请的以下第 种（单选）贷款资金的封闭管理达成如下协议。壹、房地产开发贷款（请勾选：住宅项目开发贷款 出售型商用房地产开发贷款 自营型商用房地产开发贷款）；贰、保障性住房项目开发贷款（请勾选：棚户区改造贷款 其他保障房项目开发贷款（请注明）： ）；叁、城镇化xx贷款； 肆、新农村xx贷款；伍、其他 。 一、甲方已知悉并承诺遵守乙方对贷款资金封闭管理的全部规定，同意将贷款主合同约定的 个项目的相关资金纳入乙方封闭管理，并配合乙方管理需要。本协议适用的封闭方式为（请勾选：项目封闭 客户封闭）。项目名称及所在地（需含门牌号码或项目“四至”边界）如下：1. 二、甲方自身为依法设立、具有独立法人资格的企事业单位，并已经相关行政主管部门批准或明确，具备以下第 种业务的职能或资质，且在有效期内。壹、房地产开发；贰、保障性住房项目开发（请勾选：棚户区改造 其他保障房项目开发（请注明）： ）；叁、城镇化xx；肆、新农村xx；伍、其他（请注明）： 。三、甲方承诺本协议下的贷款项目符合国家的产业、土地、环保和投资管理等相关法律法规与监管要求，甲方已按规定履行了项目的合法合规审批手续，取得了一切必要的批准与同意。四、甲方在贷款发放前，已在乙方分别开立了资金支用专项账户和还款专项账户，两个账户不得为同一账户。（一）开户行及账号支用专项账户。开户行： 账号： ；还款专项账户。开户行： 账号： 。（二）甲方有两个及以上项目纳入封闭管理的，须根据乙方要求按项目分别开户或在上述账户下开立子账户。五、甲方同意并配合乙方对支用专项账户及账户资金的管理。（一）支用专项账户用于归集以下第壹、贰、伍、 项（可多选）资金，其中贰、 项资金应在本协议签订后 个工作日内全部入账，否则乙方有权不发放贷款。壹、乙方发放的全部贷款资金；贰、甲方全部尚未使用的项目资本金（约 万元，以实际金额为准）；叁、甲方全部用于贷款项目xx的企业自有资金（约 万元，以实际金额为准）；肆、甲方全部用于贷款项目xx的股东借款（约 万元，以实际金额为准）；伍、经乙方同意，用于项目xx的销售转投入的资金（累计支用不得超过 万元）；陆、其他资金（请注明来源及金额） 万元。如果上述资金入账后又出现后续追加资金的，后续追加资金应按约定的时间入账。（二）除非经乙方书面同意，支用专项账户不得开通网上银行支付或转账功能，不得开通通兑功能，使用转账支票等方式对外转账或付款的须经乙方审核同意，甲方知悉并同意乙方对账户功能的上述限制。（三）甲方需使用支用专项账户中资金时，应向乙方提供真实、有效、完整的法律文件作为凭据（包括但不限于：由甲方、监理方、施工企业三方签字的工程结算单或工程付款进度表；建筑施工合同；设计规划、材料和设备采购安装合同；已取得的各种税费发票或收据；乙方要求的其他材料等），并经乙方同意后支用，自觉接受乙方的支用监管。贷款项目xx或物业运营中如出现管理混乱、采购材料价格偏高、工程进度款支付与工程形象进度不匹配、明显与市场支付惯例不符的大宗支付、资金用途与申请用途不符等情况，乙方有权拒绝办理款项支付并要求甲方整改，由此导致的后果由甲方承担。六、甲方同意并配合乙方对还款专项账户及账户资金的管理。（一）还款专项账户用于归集以下第 项（可多选）资金，甲方以还款专项账户为收款账户，未经乙方同意，不经过其他账户中转，不得有未按协议转入的资金。壹、项目销售收入（包括但不限于：定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭款等）；贰、保障房、城镇化和新农村xx项目的其他收入（包括但不限于：土地出让收入中的财政资金返还部分、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金、复垦补贴收入、项目回购收入等）；叁、物业的租赁收入；肆、物业的经营收入（包括但不限于：广告位租金、临展费、断租保证金、进场费、管理费等）；伍、甲方或承担代偿责任的第三方统筹安排的还款资金；陆、甲方或其关联企业开发（持有）的 个项目（物业）的（请勾选：销售收入 租赁收入 其他经营收入 ），项目（物业）名称及所在地如下： 柒、甲方可用于还款的其他合法收入（请注明来源及金额） （二）甲方同意乙方将还款专项账户设定为只收不付账户，除非经乙方同意，在解除封闭管理前，账户资金只能用于归还乙方贷款本息。（三）经乙方另行同意，还款专项账户资金可用于以下第 种用途：壹、经乙方同意，用于贷款项目开发xx的销售转投入资金，累计支用不得超过 万元；贰、还款专项账户内资金已超出甲方需偿还给乙方的贷款本息，超出部分需要使用的资金，具体金额由甲乙双方协商确定；叁、经乙方书面认可，用于贷款项目的其他有关支出。（四）还款专项账户资金按前款约定使用的，只能转至在乙方开立的支用专项账户，经乙方审核后支用。七、甲方有义务督促支用专项账户的支付对象在xx银行境内外分支机构开立结算账户，并将款项支付到该账户中，以便于乙方对支用资金用途的监管。 八、在本协议履行期间，甲方接受乙方对上述支用专项账户、还款专项账户的全部资金收入、支出的监督，按乙方要求提供所需的文件资料，并对所提供资料的真实性、合法性、准确性、有效性负责。九、甲方同意按项目实际开发xx进度使用支用专项账户资金，并接受乙方对项目工程进度的监管。甲方（请勾选：已经 承诺在贷款发放前 不适用）与（乙方所属造价咨询机构名称，或乙方认可的造价咨询机构名称）签订造价咨询合作协议，接受协议约定的各项造价咨询服务。（一）甲方超过工程进度使用专项账户资金的，乙方有权停止发放贷款，停止专项账户资金支用。甲方必要时应乙方要求，由上述造价咨询机构出具工程进度报告。（二）除应乙方要求外，甲方同意在贷款累计支用金额达到项目贷款总额的50%以及项目总贷款额的80%时，必须向乙方提供由上述造价咨询机构出具的项目工程进度报告，逾期未提供或报告显示项目进度未达到50%或80%的，乙方有权停止发放贷款，停止专项账户资金支用。甲方采用客户封闭管理方式，有多个项目资金接受本协议封闭管理的，按项目分别出具进度报告。（三）甲方采用客户封闭管理方式，有多个项目资金接受本协议封闭管理的，可按各项目xx进度分别计算贷款支用进度，分别支用；也可按各项目xx进度分别计算贷款支用进度后一并支用。十、甲方承诺按双方商定的方式归还乙方贷款本息（请勾选）。甲方以销售收入为主偿还乙方贷款本息，在项目实现销售后，按第 种（单选）方式归还：壹、甲方实现销售收入时应开始偿还乙方贷款本息，最迟不得晚于项目销售率达到30%时，且还款金额不得少于贷款本息的10%（即 万元）；项目销售率达到50%时，还款金额不得少于贷款本息的50%（即 万元）；项目销售率达到70%时，应结清乙方贷款本息；具体要求见下表：销售率达到累计偿还贷款比例 %（不高于30%）开始还款且还款比例10% % % % %50%50% % % % %70%本息全部清偿完毕贰、甲方实现销售收入时应开始偿还乙方贷款本息，最迟不得晚于项目销售率达到40%时，且还款金额不得少于贷款本息的10%（即 万元）；项目销售率达到60%时，还款金额不得少于贷款本息的50%（即 万元）；项目销售率达到80%时，应结清乙方贷款本息。具体要求见下表：销售率达到累计偿还贷款比例 %（不高于40%）开始还款且还款比例10% % % % %60%50% % % % %80%本息全部清偿完毕甲乙双方约定，销售率按以下第 种方式计算：（一）销售率（销售金额）=销售收入/项目预计销售总收入*100%，销售金额为实际实现的收入； （二）销售率（销售面积）=签订销售合同面积/项目可销售面积*100%，销售面积为网签备案面积；（三）上述第（一）项与第（二）项之间的较高者。采取客户封闭管理方式的，计算销售率时，分子分母分别按项目加总。甲方以租赁和经营收入为主偿还乙方贷款本息，按双方约定还款进度还款并承诺贷款时间过半、还款进度过半。甲方本次贷款期限为 月，甲方承诺于贷款发放后 个月（不超过贷款期限的50%）内，归还贷款本息的50%（即 万元）或以上。甲方以其他收入归还乙方贷款本息，按贷款主合同约定，在贷款期限内分一次或多次全额归还。注：【甲方采取客户封闭管理方式，有多个项目（物业）资金接受本协议封闭管理的：按上述勾选的方式分别还款（仅勾选方式，不填写还款金额及进度表），各项目（物业）还款进度以附件列示。经乙方同意，甲方采取合并还款方式（仅勾选以销售收入为主偿还乙方贷款本息，并填写还款金额及进度表）】十一、甲方承诺按乙方要求的方式归集还款资金，接受封闭管理（请勾选一项或多项）：甲方应在乙方贷款发放前签订按揭合作协议，并按照以下第 种（单选）方式对个人住房贷款（含个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金贷款，下同）进行封闭（乙方为贷款项目发放单位购房贷款的，甲方也应比照个人住房贷款接受封闭管理）。壹、乙方独家支持的项目，贷款项目的个人住房贷款应争取全部交由乙方办理；经乙方同意，或个人住房贷款未获乙方审批通过的，可交由其他金融机构办理，甲方应确保个人住房贷款发放后全部纳入乙方封闭管理，否则即为违约。贰、银团贷款支持的项目，乙方贷款在银团贷款中占 %，乙方个人住房贷款所占份额应争取不低于上述比例；个人住房贷款未获乙方审批通过的，可交由其他金融机构办理，并在个人住房贷款发放后，将不低于上述比例的金额纳入乙方封闭管理，否则即为违约。甲方以租金收入为主偿还乙方贷款的项目，将通过乙方代收项目租金，按照以下第 种（单选）方式操作。壹、物业出租方式为整体出租指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上；主力承租人为两家（不含）以上的，任意一家的租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。租户构成达不到上述标准的称为零散出租。，甲方确保全部主力承租人在乙方开立结算账户并通过乙方代收租金，直接转入还款专项账户；贰、物业出租方式为零散出租，甲方确保至少50%承租人在乙方开立结算账户并通过乙方代收租金，直接转入还款专项账户。甲方项目以其他方式实现的各类收入，应由付款人将资金直接存入或转入还款专项账户。为便于付款人支付，甲方应协商付款人在xx银行分支机构开立账户。受市场变化等客观原因影响，贷款项目自身现金流不能覆盖乙方贷款本息，或乙方认为有必要的，乙方有权将甲方其他各类合法收入纳入封闭管理，按照以下第 种（请勾选一项或多项）方式操作。壹、收入资金来源于甲方母公司、关联企业或其他第三方的，甲方应督促上述第三方与乙方签订封闭管理协议或签订补充协议，接受乙方封闭管理。贰、收入资金来源于甲方其他项目租售收入，或其他合法收入的，甲方应根据乙方要求将此类收入转入还款专项账户。十二、甲方有义务配合乙方对贷款还款来源的监管（请勾选）。甲方以项目销售收入为主要还款来源。从项目开始销售之日起，甲方须按乙方要求，每 个工作日向乙方提供贷款项目的销售（预售）情况表，包括销售（预售）的房屋套数、房号、面积、价格等情况，便于乙方监管资金来源。乙方有权要求甲方配合到房屋销售登记机关查询项目销售情况，到销售现场记录实际销售进度，或要求甲方配合通过其他手段核实项目销售情况。甲方以租赁和经营收入为主要还款来源。从贷款发放之日起（贷款发放时物业尚未投入运营的从投入运营时开始），甲方须按乙方要求，每 个工作日向乙方提供物业租赁和经营情况，并提供物业租赁合同和其他经营合同。甲方应配合乙方要求，将租赁合同送交有关行政主管部门备案，或配合乙方的其他监管措施。甲方以其他收入为主要还款来源。甲方应配合乙方要求，对还款来源的真实性、合法性进行审查。十三、（适用 不适用）甲方承诺对项目实施过程中依据拆迁补偿方案支付给个人的补偿款项全部通过建行网点以以下第 种（可多选）形式予以代理支付。壹、存单贰、银行卡叁、其他 。十四、甲方贷款项目如涉及项目土地转换为在建工程抵押，乙方将按照国家有关规定及乙方的内部管理制度配合甲方完成该项转换工作，甲方承诺在项目土地转换为在建工程期间实现的销售收入全额归集进入还款专项账户。十五、（适用 不适用）甲方承诺在乙方信贷支持的项目区域和范围内，招商引入的工业企业、现代农业、外商投资企业等各类企业优先推荐给乙方。十六、甲方承诺在足额清偿贷款合同项下贷款之前，甲方自筹项目xx资金、乙方发放的贷款和项目销售收入转作再投入部分只能用于贷款项目的开发xx，不得以任何形式抽逃、占压和挪用上述资金。十七、贷款发放与支付过程中，乙方发现甲方或项目存在以下第 、肆、柒、玖项（可多选）问题的，将立即停止贷款发放，并对支用专项账户实施止付，并有权将支用专项账户内剩余资金转入还款专项账户。壹、项目资本金尚未足额到位，或未实际用于对应项目的开发xx的；贰、项目贷款资金未实际用于对应项目的开发xx的；叁、项目工程进度明显落后于贷款发放与支用进度或超过贷款主合同约定的用款进度的；肆、项目已竣工；伍、投入项目开发xx的资金已达项目总投资额，项目尚未竣工且甲方或其股东未及时追加全部超总投资部分资金的；陆、未取得贷款发放与资金支用的必要依据，或资金实际支付事项与乙方审核同意的支付用途不一致的；柒、甲方不配合乙方封闭管理的；捌、违反贷款主合同约定的；玖、对乙方贷款资金安全造成或具有潜在威胁的其他事项。十八、乙方承诺以下事项：壹、按照贷款合同的约定按期足额发放贷款，但因甲方原因造成延迟或贷款合同、本协议另有约定的除外；贰、在贷款合同履行期间，按照有关法律法规作好资金结算服务；在甲方需要的情况下，对甲方项目资金的管理提出合理化建议；叁、对甲方提供的有关财务资料、项目资料以及其他商业秘密保密，但法律法规和规章另有规定、有权机关另有要求的除外。十九、甲方违反本协议约定，乙方有权采取以下一种或多种措施：壹、要求甲方限期纠正其违约行为，未按期纠正的按贷款金额的 %收取甲方违约金；贰、乙方尚未发放的贷款不再放款，并有权提前收回贷款本息；叁、甲方封闭管理账户内有未支付资金的，不再对外支付；肆、甲方已抵押给乙方的在建工程和其他押品，乙方不予解押；伍、要求甲方保证人履行保证责任，并依法处分担保物；陆、在新闻媒体公告甲方违约行为；柒、将甲方列入乙方“黑名单”，并向银行业协会通报甲方违约行为，会同其他银行实行联合制裁；捌、甲方严重违约，抽逃资金构成诈骗时，乙方可向公安机关报案，追究甲方刑事责任；玖、贷款合同及本协议约定的其他措施；拾、其他 。二十、乙方违反本协议约定，甲方有权采取以第 种（可多选）措施。壹、要求乙方限期纠正其违约行为；贰、其他 。二十一、本协议在履行过程中发生争议，可以通过协商解决，协商不成，按照以下第 种（单选）方式解决。1.向乙方住所地人民法院起诉。2.提交 仲裁委员会（仲裁地点为 ）,按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。在诉讼或仲裁期间，本协议不涉及争议部分的条款仍须履行。二十二、其他约定事项： 。二十三、本协议与甲、乙方双方签订贷款主合同具有同等法律效力，如违反本协议视同违反贷款主合同。贷款合同与本协议约定不一致的，以本协议为准。二十四、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决并可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。二十五、本协议经甲方法定代表人、乙方负责人或授权代理人签字并加盖公章后生效。二十六、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。本协议需公证的，甲乙双方应积极配合办理公证手续，并可按公证机关要求的数量签署协议正本。甲方（公章）： 乙方（公章）：法定代表人（或授权代理人）（签字）： 负责人（或授权代理人）（签字）： 年 月 日 年 月 日（如贷款主合同有担保人的，担保人在此确认担保人已对本协议条款的含义及相应的法律后果全部通晓、同意并充分理解。）担保人（公章）： 法定代表人（或授权代理人）（签字）：年 月 日第 11 页 共 11 页