工业园区物业管理专项方案.doc

工业园区前期介入物业管理方案
一、综合管理服务标准（—）
1.管理处设置
园区内设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整齐有序。
2. 管理人员要求
（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
3. 服务时间
周一至周五在园区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
4. 日常管理和服务
（1）服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
（2）公开报修电话，二十四小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，通常修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人投诉在五天内回复处理。
（4）通知业主或使用人装修须知，制订园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建立即劝阻、阻止或汇报。
（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入收支进行财务管理，做到运作规范，账目清楚。
（6）制订物业维修计划上报园区管委会。
（7）建立园区物业管理档案（包含设备管理档案、业主资料档案等）。
（8）制订园区物业管理和物业服务工作计划，并组织实施。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多个形式和不低于园区住户30%业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并立即整改。
（10）服务窗口应公创办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）综合管理其它服务项目达成约定服务标准。
（12）对违反园区条约（临时条约）或政府相关要求行为进行劝阻、阻止或报相关部门处理。
（13）各组团、栋及单元（门）、户有显著标志。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1. 楼内公共区域
(1)地面
隔日清扫一次。
(2) 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每个月清洁一次。
(3) 栏杆
每半月擦抹一次。
(4) 天花板、公共灯具
每六个月除尘一次。
(5) 进户门
每个月擦抹一次。
(6) 楼道玻璃
每六个月清洁一次。
(7) 天台、屋顶
每六个月清洁一次。
(8) 垃圾搜集
业主自行投放至园区集中投放点。
2. 楼外公共区域
(1) 道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每二日清扫一次；明沟每半月清扫一次。
(2) 宣传栏、小品等
每季清洁一次，高杆路灯2M以上部分每六个月清洁一次。
(3) 垃圾箱（房）
垃圾房每七天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每七天清洁一次，冬天每半月冲洗一次。
(4) 消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每个月喷洒一次），每六个月灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1. 人员要求
专职人员，工作认真负责，上岗时佩带统一标志。
2. 门岗
（1）主出入口二十四小时值班看管，边门定时开放。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口通畅。
3. 巡查岗
（1）天天不定时在园区内巡查，并有巡查统计。
（2）在碰到突发事件时，采取必需方法并立即汇报管理处和相关部门。
4. 技防设施和救助（监控岗）
园区设有监控中心，应含有录像监控（监控点最少覆盖单元进出口、园区关键道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等四项以上技防设施，二十四小时开通。
5. 车辆管理
（1）设置简易交通标志。
（2）车辆停放有序，备有必需消防器材。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1.公共绿化
（1）草坪
修剪:每十二个月普修二遍以上。
清杂草: 每十二个月除草三遍以上，控制杂草孳生。
灌、排水: 无显著缺水枯黄，有积水采取排除方法。
病虫害防治: 控制大面积病虫害发生。
（2）树林
修剪: 乔、灌木每十二个月适时修剪一次,篱、球每十二个月修剪二遍以上,地被、攀援植物每十二个月修剪、整理一次以上。
中耕除草、松土:每十二个月中耕除草不少于三遍，立即拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。
病虫害防治: 有针对性立即灭治，每十二个月喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。
扶正加固: 发生倒伏立即扶正、加固。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
1. 门窗
每六个月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
2. 楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落。
3. 路灯、楼道灯
完好率不低于70%。
4. 雨、污水管道
园区内公共雨、污水管道每十二个月通一次，雨、污水井每六个月检验一次，并视检验情况及进清掏。
5. 化粪池
每六个月检验一次，每十二个月清掏一次，发觉异常立即清掏。
6. 道路、场地等
每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发觉损坏或需要更新改造，立即编制维修计划，向园区管委会提出汇报和提议，依据园区管委会决定，组织实施。
7. 安全标志
对园区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
8. 房屋结构
每十二个月一次对房屋结构、包含使用安全部位进行检验并有统计, 发觉损坏或需要更新改造，立即编制维修计划，向园区管委会提出汇报和提议，依据园区管委会决定，组织实施。
9. 供水系统
1、每七天对供水设备检验三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每十二个月保养一次水泵，确保二次供水正常，泵房整齐。
2、每十二个月定时二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每十二个月二次对减压阀进行测压并做好统计。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护网并完好，每十二个月秋、冬季对暴露珠管进行防冻保养。
10. 排水系统
1、天天二次检验污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每十二个月二次对污水处理系统全方面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周围基础无异味和显著噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环境保护要求。
5、每十二个月清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
11. 升降系统
1、确保电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整齐。
2、委托专业维修保养单位进行定时保养，每十二个月进行安全检测并持有有效《安全使用许可证》，物业企业应有专员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生通常故障，专业维修人员二小时内抵达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专员驾驶，或由园区管委会要求专员驾驶，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
12. 弱电系统
电子防盗门：定时保养，保持电子防盗门使用正常。
13. 消防系统
1、消防栓定时巡检；
2、每十二个月检验一次消防水带，保持消防器材有效使用；
3、定时检验灭火器，立即更新或充压。

备注：
1、需对物业进行外墙清洗，外墙清洗频次、标准自行约定，费用另计；
2、电梯专用设备养护和维保由物业使用人负担，也可委托物业企业来养护和维保，费用按实际发生计算，先付费后使用标准；
3、业主需增加本物业服务标准中未包含服务项目标，应对应增加相关费用。

至物业服务标准及收费标准（—）
管理处人员岗位分布
1.管理处经理：1名
2.客服主管：1名
3.管理中心管理员：1名
4收费员：1名
5维修水电工：2名
6秩序维护队长：1名
7.秩序维护员：11名 （两班制含轮休1名）
8.保洁主管：1名
9.保洁员：6名（含轮休1名）
累计职员：25名（可按实际情况增减人员）
本年度物业企业在巩固上年度物业服务标准基础上，并依据园区实际情况提升物业服务标准，因物价上涨，用工成本上涨等情况物业服务标准按每平方米2.5元收取。
其它物业收费见《工业园区前期介入物业管理委托协议》。
一、综合管理服务标准
1.管理处设置
园区内设管理处，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整齐有序。
2. 管理人员要求
（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整齐，行为规范，服务主动、热情。
3. 服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,天天接待时间不少于8小时。
4. 日常管理和服务
（1）服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
（2）公开报修电话，二十四小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，通常修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人投诉在三天内回复处理。
（4）通知业主或使用人装修须知，制订园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建立即劝阻、阻止或汇报。
（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入收支进行财务管理，做到运作规范，账目清楚。
（6）制订物业维修计划上报园区管委会。
（7）建立园区物业管理档案包含物业完工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。
（8）制订园区物业管理和物业服务工作计划，并组织实施。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多个形式和不低于园区住户60%业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并立即整改。
（10）建立管理处内部管理制度和考评制度。
（11）服务窗口应公创办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（12）综合管理其它服务项目达成约定服务标准。
（13）对违反园区条约（临时条约）或政府相关要求行为进行劝阻、阻止或报相关部门处理。
（14）园区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有显著标志。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1. 楼内公共区域
(1)地面
每日清扫一遍，每半月拖洗一次。
(2) 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每七天清洁一次。
(3) 栏杆
每七天擦抹二次。
(4) 天花板、公共灯具
每季除尘一次。
(5) 进户门
每七天擦抹一次。
(6) 楼道玻璃
每个月清洁一次。
(7) 天台、屋顶
每个月清洁一次。
(8) 垃圾搜集
高层按幢设置垃圾搜集点，多层按物业管理需要配置搜集点，搜集点每日清理一次，搜集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无显著异味。
2. 楼外公共区域
(1) 道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫一次，无显著暴露垃圾，无卫生死角；明沟每七天清扫一次。
(2) 宣传栏、小品等
每个月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次。
(3) 垃圾箱（房）
垃圾房天天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天天天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。
(4) 消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每个月喷洒一次），每六个月灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1. 人员要求
（1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定时接收专业培训。
（2）能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（4）每位在岗保安人员配对讲装置和其它必备安全护卫器械。
2. 门岗
（1）主入口二十四小时值班看管，3小时立岗,次入口定时开放，有交接班统计和外来车辆登记统计。
（2）封闭管理园区对外来人员或送货人员进行统计，阻止未经许可外来人员进入园区。
（3）对进出园区车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整齐、有序、道路通畅；对大型物件搬出实施统计。
3. 巡查岗
（1）白天每二小时巡查一次，夜间每三小时巡查一次，关键部位、关键区域每2小时巡查一次，并有巡查统计。
（2）在碰到异常情况、突发事件时，采取对应应对方法，立即汇报园区管委会和相关部门，帮助采取相关方法。
4. 技防设施和救助（监控岗）
（1）园区应含有录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，二十四小时开通，并有些人驻守，注视各设备所传达信息。
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按要求立即赶到现场进行处理，同时应接收用户救助要求，解答用户问询。
（3）园区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每十二个月应组织不少于一次防火应急预案演练。
5. 车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设置指示牌，车辆基础停放在要求范围内。
（2）立即处理车辆停放不规范现象。
（3）车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易车辆行驶指示牌和地标，备有必需消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1.公共绿化
（1）草坪
修剪: 每十二个月普修四遍以上，草面基础平整。
清杂草: 每十二个月普除杂草五遍以上，杂草面积小于6%。
灌、排水: 立即浇灌，确保有效供水，有积水立即排除。
病虫害防治: 发觉病虫害立即灭杀。
（2）树林
修剪: 乔、灌木修剪每十二个月二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超出齐平线10cm应修剪，每十二个月不少于四遍，做到表面圆整，基础无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每十二个月不少于二次。
中耕除草、松土: 每十二个月中耕除草五次以上，土壤基础疏松。
病虫害防治: 有针对性立即灭治，关键病虫害发生低于10％。
扶正加固: 有倒伏倾向，立即扶正、加固。
其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基础开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不显著。
3. 花坛花境
部署：十二个月中有二次以上花卉部署。
补种：缺枝倒伏不超出十处。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
1. 门窗
每季一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
2. 楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发觉损坏或需要更新改造，立即编制维修计划，向园区管委会提出汇报和提议，依据园区管委会决定，组织实施。
3. 路灯、楼道灯
完好率不低于80%。
4. 雨、污水管道
园区内公共雨、污水管道每十二个月通一次，雨、污水井每六个月检验一次，并视检验情况及进清掏。
5. 化粪池
每三个月检验一次，每十二个月清掏一次，发觉异常立即清掏。
6. 道路、场地等
每个月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发觉损坏或需要更新改造，立即编制维修计划，向园区管委会提出汇报和提议，依据园区管委会决定，组织实施。
7. 安全标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在关键通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每个月检验一次，确保标志清楚完整，设施运行正常。
8. 房屋结构
每十二个月二次对房屋结构进行检验，包含使用安全部位每季检验一次，并有统计，发觉损坏或需要更新改造，立即编制维修计划，向园区管委会提出汇报和提议，依据园区管委会决定，组织实施。
9. 供水系统
1、每七天对供水设备检验三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每十二个月保养一次水泵，确保二次供水正常，泵房整齐。
2、每十二个月定时二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每十二个月二次对减压阀进行测压并做好统计。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护网并完好，每十二个月秋、冬季对暴露珠管进行防冻保养。
10. 排水系统
1、天天二次检验污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每十二个月二次对污水处理系统全方面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周围基础无异味和显著噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环境保护要求。
5、每十二个月清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
11. 升降系统
1、确保电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整齐。
2、委托专业维修保养单位进行定时保养，每十二个月进行安全检测并持有有效《安全使用许可证》，物业企业应有专员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生通常故障，专业维修人员二小时内抵达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专员驾驶，或由园区管委会要求专员驾驶，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
12. 弱电系统
1、楼宇对讲系统（可视）：每七天一次进行调试和保养，确保其二十四小时运行正常，对讲主机选呼功效正常，且选呼后对讲（可视）功效正常，语音（图像）清楚，对讲分机开锁功效、门体闭门器自动闭门功效正常；
2、周界报警： 二十四小时设防并正常运行，不定时进行调试和保养，确保该系统警戒线封闭、无盲区和死角，确保中心控制室能经过显示器、报警控制器正确地识别报警区域；
3、监视系统：不定时进行调试和保养，确保各项监控设备二十四小时正常运行，能清楚显示出入人员面部特征和车辆车牌号，录像功效正常；
4、电子巡更：依据需要设定巡更路线、时间，不定时地进行调试和保养，确保其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和次序等数据显示、归档、查询和打印等功效正常。
13. 消防系统
1、消防泵每个月开启一次并作统计，每十二个月保养一次，确保其运行正常；
2、消防栓每个月巡查一次，消防栓箱内多种配件完好；
3、每七天三次检验火警功效、报警功效是否正常；
4、每十二个月试验一次探测器，火灾探测器立即清洗或更换；
5、每六个月检验一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检验；
6、每个月检验一次灭火器，立即更新或充压

备注：
1、需对物业进行外墙清洗，外墙清洗频次、标准自行约定，费用另计；
2、电梯专用设备养护和维保由物业使用人负担，也可委托物业企业来养护和维保，费用按实际发生计算，先付费后使用标准；
3、业主需增加本物业服务标准中未包含服务项目标，应对应增加相关费用。
下十二个月度依据园区实际情况和园区管委会和物业使用人需求可再次提升物业服务标准。
针对本项目物业企业争取在四年内达成遵义市物业服务示范小区标准，在八年内达成贵州省物业服务示范小区标准。

*********物业管理有限责任企业
遵义分企业
10月15日