物业报修管理流程图样本.doc

物业报修管理步骤
步骤名称
物业报修管理步骤
文件受控状态

文件管理部门

业主
服务中心
维修人员
相关制度/表单
发觉物品损坏，报修

开始
同意否
结束
回访
维修统计
情况统计
报修受理

《报修申请表》
《报修受理服务制度》

维修结束
情况调查
实施维修
提出维修计划
配合

《报修统计表》

《维修计划书》

《维修实施要求》

《维修统计表》

《回访细则》
《回访统计表》

编制日期

审核日期

生效日期

机电设备检修步骤
步骤名称
机电设备检修步骤
文件受控状态

文件管理部门

物业管理部经理
维修主管
维修人员
相关制度/表单
审核
制订检修计划
结束
开始
检修设备
设置检修标志
进行维修分类
备品备件及资料
做好检修统计
进行督导
统计归档并总结
组织维修人员

《设备检修统计表》
《检修计划申请书》

《检修清单》

《检修实施要求》

《主管督导统计表》

《检修统计表》

物业管理制度设计物
保洁工作管理制度
第一章 总则
第1条 目标
为了使业主对保洁工作满意，对保洁人职员作进行规范，特制订本制度。
第二章 保洁工作日常管理
第2条 辖区环境卫生实施专员管理、专员负责。
第3条 辖区采取“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”“五定”方法加强管理，进行标准化清扫。
第4条 辖区内实施动态保洁，保洁员每日按要求时间、地点清扫责任区域。
第5条 依据辖区服务标准，随时保持辖区内公共区域清洁，碰到雨天要立即疏通排水沟。
第6条 环境卫生标准达成“六不”、“五净”，即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏搜集、不乱倒垃圾、不见人畜粪便及路面净、路沿净、雨水口净、树坑墙根净、果壳箱净。
第7条 装修垃圾和生活垃圾要做到日产日清，立即集中到指定地点。
第8条 落实检验和考评方法，确保保洁工作达成质量标准。
第9条 保洁人员在工作时间内，碰到辖区内有任何垃圾、废弃物等不卫生现象时，要随产随清、随叫随到，保持卫生。
第10条 搞好环卫宣传工作，提升业主清洁卫生意识，共同发明优美、洁净物业环境。
第11条 依据季节及小区部署，立即做好除“四害”除虫消毒工作。
第三章 保洁工作细则
第12条 地面清洁工作程序
（1）保洁人员到所辖区域准备清洁工具。假如碰到雨天，应在入口处铺上防水踏垫。
（2）将大门入口垃圾清扫洁净，确保地面无纸屑。
（3）用拖把反复拖抹地面，确保地面光亮、整齐、无脚印。
（4）负责将扶手电梯清洁洁净，包含清洁扶手、不锈钢表面，做到扶手洁净、无灰尘，不锈钢表面光亮、无手印。
（5）清洁三个入口处玻璃门窗，确保入口处玻璃窗清洁光亮、无水渍、无手印、无污渍。
（6）保持光缆电梯外玻璃遮罩清洁，做到玻璃光洁、无水渍、无污渍。
（7）清扫安全走道及楼梯，先打扫一遍再用湿拖把将地面拖抹洁净。
第13条 入口处地面清洁工作程序
（1）天天将地面清扫洁净，确保地面无纸屑。
（2）用铲刀将地面不易清除脏物铲洁净。
（3）每七天一次，用洗地机将入口处地面清洗洁净。
第14条 玻璃门窗清洁工作程序
（1）用湿布将入口处玻璃门擦拭一遍，假如是稍高玻璃门能够用A字铝合金梯辅助。
（2）遇有不易用抹布清洁脏物，可用玻璃刮刀辅助清洁。
（3）用玻璃刮刀将玻璃上水滴刮拭洁净，使之光亮、无灰尘、无手印。
（4）用地托将地下滴水抹干。
第15条 扶手电梯清洁工作程序
（1）用湿保洁布擦拭扶手电梯扶手，使之洁净、无尘。
（2）用细扫帚将扶手梯踏步清扫洁净。
（3）擦拭扶手电梯铝合金面、边板及镜面，使之光亮、无灰尘、无手印。
（4）清洁玻璃，使之光亮、无手印。
第16条 货运电梯清洁工作程序
（1）打扫电梯地板，使之无纸屑等杂物。
（2）分别用干、湿拖布拖抹地面，确保无脚印。
（3）清洁电梯不锈钢门及内部墙壁，使之光亮、无浮尘、无手印。
（4）清洁天棚，使之无尘、无蜘蛛网。
第17条 观光电梯清洁工作程序
（1）清洁各楼层观光电梯不绣钢门，使之光亮、无浮尘、无手印。
（2）将观光电梯地板清扫洁净，并用拖把拖抹。
（3）清洁观光电梯玻璃，使之无污点。
第18条 扶手栏杆清洁工作程序
（1）清洁扶手栏杆上不锈钢扶手，使之光亮、无浮尘、无手印。
（2）用鸡毛掸掸去栏杆上灰尘，每日用湿布擦拭一遍栏杆。
第19条 垃圾处理工作程序
（1）搜集全部用户、业主垃圾，并送到垃圾车上。
（2）将垃圾运输到垃圾房。
（3）搜集整理垃圾房。
（4）保持地库清洁。
（5）地库每七天清扫两次。
（6）地库垃圾清扫要做到地面无纸屑等其它可见脏物。
第四章 清洁工具领用管理
第20条 需用设备必需填写《领用记录表》。
第21条 领用设备时，领用人需自行检验设备完好程度，因检验不周，造成病机出库而影响工作，由领用人自行负责。
第22条 使用设备时如发生故障，不得强行继续操作，违者罚款。
第23条 因使用不妥，发生机具、附件损坏者，按要求赔偿。
第24条 归还设备时，必需确保设备完好无损、内外洁净，如有损坏，应立即报修，并在领用簿上注明损坏情况。
第25条 凡不符合上述领用要求，保管人员有权拒收，由此影响工作，由领用人自行负责。
第五章 常见工具操作
第26条 使用前，要了解设备性能、特点和耗电量。
第27条 操作前先清理场地，预防接线板、电机进水或因电线卷入正在操作设备中而损坏设备。
第28条 擦地机、抛光机、地毯清洗机、吸水机、吸尘器等设备均需根据使用说明正确操作、正确使用。
第29条 高压水枪不能在脱水情况下操作。
第六章 保洁人员安全操作管理
第30条 牢靠树立“安全第一”思想，确保安全操作。
第31条 保洁人员在超出2米高处操作时，必需双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。
第32条 保洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。
第33条 保洁人员不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。
第34条 保洁人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
第35条 在操作和安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。
第36条 保洁人员在使用开水时，应思想集中，以免烫伤。
第37条 室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。
第七章 奖惩
第38条 部门主管每七天对责任区域卫生进行检验，对于保洁工作进行以下处理，如表10-1所表示。
表10-1 保洁检验奖惩表
奖励
衡量标准
连续×次达成标准
连续×月达成标准
提出工作合理化提议，并得到采纳
奖励方法
给表彰
给××元奖励
给××元奖励
处罚
衡量标准
×次不达标者
连续×次不达标者
连续×次不达标且拒不更正者
处罚方法
给警告
每次×元，从当月浮动工资中扣除
给予解聘
绿化工作管理制度
第一章 总则
第1条 目标
对物业管理区域绿化工作实施控制，为业主和用户提供清洁卫生、清新优雅居住和工作环境。
第2条 适用范围
适适用于本企业对物业管理区域内绿化作业控制。
第3条 职责
（1）部门经理
①负责确定绿化项目和标准。
生长发育时②对绿化工作进行定时检验，并依据实际情况进行绿化工作整改。
（2）绿化主管
①制订绿化标准和相关要求、措施。
②进行人员分配和工作安排，提出工作改善提议。
③依据作业频率，负责日检工作，并对职员进行综合考评，做好相关统计，认真做好绿化养护日志，并定时向部门经理汇报。
④按相关要求和要求，立即纠正服务过程中发生不合格现象。
⑤负责进行绿化班职员岗位培训工作，定时开展业务知识学习和专业技能操作培训。
（3）绿化班人员
①负责花草树木浇水、施肥、除草、治虫防病、修剪整形、防护等工作。
②对破坏绿化者，要立即劝阻、教育，并向相关部门汇报。
③立即处理枯枝落叶，清理现场。
④妥善保管、使用多种工具和肥料、药品等。
第二章 绿化工作人员管理细则
第4条 遵纪遵法，遵守企业各项规章制度。
第5条 按时上下班，不迟到早退，不擅离职守。
第6条 上班穿工作服，戴工作牌，仪表整齐，精神饱满。
第7条 讲文明，有礼貌，服从领导，团结同事。
第8条 不得在工作时间内做和本职员作无关事。
第9条 不做有损企业形象事，不得以任何形式私自收受业主或用户钱物。
第10条 不准私自拿用企业物品挪作她用，损坏、遗失工具要照价赔偿。
第三章 绿化工作管理细则
第11条 绿化服务责任范围
绿化人员绿化责任范围包含以下四个方面。
（1）草坪种植和养护。
（2）树木种植和养护。
（3）室内外盆花养护。
（4）节日摆花。
第12条 花卉盆景养护管理
（1）施肥
依据花卉植物在不一样期特殊要求，追施化学肥料，并确保场内不散发异味。
（2）换盆
依据花苗大小和生长速度快慢选择对应花盆、套缸，在环境管理部力所能及范围内实施。
（3）浇水
①依据植物特点，每日或隔日浇水。
②浇水标准。水温和室温要靠近，浇水一定要浇透，盆土应常常保持湿润，不要过干、过湿，也不要时干、时湿。
（4）采摘阳光
依据花卉耐阴喜阳程度和生长情况习性，常常将部分喜阳花卉移到阳光处。
第13条 草坪植物管理
（1）浇水
依据不一样季节、气候，和草皮生长久、植物品种决定浇水时间（早晨、中午、晚上）和浇水量。
（2）施肥
依据土质、植物生长久、植物品种和培植需要，决定施肥种类及用量大小。
（3）清除杂草及松土
依据季节、草坪生长情况对所辖草坪内杂草进行清除并对土地进行对应松土，以利于草皮生长和规范。
（4）修枝整形
依据植物形状，以利于观赏为目标，依据植物品种及生长情况等原因进行修剪整形，但此一项目通常在冬季进行。
（5）除虫
依据病虫害发生规律，实施综合治理，通常在病虫率高时，施以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。
（6）预防损坏
加强宣传教育及保安巡视，树立通告牌，预防人为毁坏，做到预防在先。
（7）定时洗尘
因为草坪紧靠道路，人和车辆流动多尘土，会影响树木生长和美化效果，故养护人员应定时对草坪及树木用水喷淋清洗。
第14条 草地保养管理
（1）小区内园艺师要每个月修整草坪一次，每三个月施肥一次，入秋后严禁剪割。
（2）春、夏季草地每七天剪两次，长度通常控制在20毫米，隔周除草一次，施水、肥一次，隔周施绿宝一次。
（3）割草前应检验机具是否正常，刀具是否锋利，滚桶剪每半月磨合一次，每三个月将拆底刀打磨一次，圆盘剪每次剪草前须磨刀三把，每剪15分钟换刀一把。
（4）草地修剪应采取横、竖、转方法交替割草，预防转弯部位局部草地受损过大。
（5）避免汽油机在草地上漏油，造成块状死草，注意起动、停止时避免机身倾斜，预防草地起饼状黄叶，注意不要剪断电机拖线，避免发生事故。
（6）工作完成后，要清扫草地，并做好清洗机具等保养工作。
第四章 绿化监督检验管理
第15条 由物业管理部经理定时或不定时组织保安主管、绿化主管等对辖区进行巡查，确保辖区绿化达标。
第16条 监督绿化人员是否按要求对辖区内绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，确保小区绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长。
第17条 如发觉辖区植被出现不良现象，要立即通知绿化主管进行维护。
第18条 如发觉有些人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，确保小区绿化能得到有效保护，给花草营造良好生长环境，也给业主一个良好生活环境。
第五章 绿化设备管理
第19条 设备标准上谁使用、谁保管、谁负责。
第20条 领用设备时必需填写《绿化设备领用记录表》。
第21条 领用设备时，领用人要自行检验设备完好程序，如因检验不细，造成病机出库而影响工作，由领用人自行负责。
第22条 使用设备时如发生故障，不得强行继续操作。
第23条 因操作不妥，发生机具、附件损坏者，按要求赔偿。
第24条 归还设备时，必需确保设备完好无损、内外洁净，如有损坏应立即报修，并在领用簿上注明损坏情况。
第六章 附则
第25条 本制度由物业管理部负责制订、解释及修改。
第26条 本制度自××××年××月××日起实施。
编制日期

审核日期

同意日期

修改标识

修改处数

修改日期

绿化工作管理制度
第一章 总则
第1条 目标
对物业管理区域绿化工作实施控制，为业主和用户提供清洁卫生、清新优雅居住和工作环境。
第2条 适用范围
适适用于本企业对物业管理区域内绿化作业控制。
第3条 职责
（1）部门经理
①负责确定绿化项目和标准。
生长发育时②对绿化工作进行定时检验，并依据实际情况进行绿化工作整改。
（2）绿化主管
①制订绿化标准和相关要求、措施。
②进行人员分配和工作安排，提出工作改善提议。
③依据作业频率，负责日检工作，并对职员进行综合考评，做好相关统计，认真做好绿化养护日志，并定时向部门经理汇报。
④按相关要求和要求，立即纠正服务过程中发生不合格现象。
⑤负责进行绿化班职员岗位培训工作，定时开展业务知识学习和专业技能操作培训。
（3）绿化班人员
①负责花草树木浇水、施肥、除草、治虫防病、修剪整形、防护等工作。
②对破坏绿化者，要立即劝阻、教育，并向相关部门汇报。
③立即处理枯枝落叶，清理现场。
④妥善保管、使用多种工具和肥料、药品等。
第二章 绿化工作人员管理细则
第4条 遵纪遵法，遵守企业各项规章制度。
第5条 按时上下班，不迟到早退，不擅离职守。
第6条 上班穿工作服，戴工作牌，仪表整齐，精神饱满。
第7条 讲文明，有礼貌，服从领导，团结同事。
第8条 不得在工作时间内做和本职员作无关事。
第9条 不做有损企业形象事，不得以任何形式私自收受业主或用户钱物。
第10条 不准私自拿用企业物品挪作她用，损坏、遗失工具要照价赔偿。
第三章 绿化工作管理细则
第11条 绿化服务责任范围
绿化人员绿化责任范围包含以下四个方面。
（1）草坪种植和养护。
（2）树木种植和养护。
（3）室内外盆花养护。
（4）节日摆花。
第12条 花卉盆景养护管理
（1）施肥
依据花卉植物在不一样期特殊要求，追施化学肥料，并确保场内不散发异味。
（2）换盆
依据花苗大小和生长速度快慢选择对应花盆、套缸，在环境管理部力所能及范围内实施。
（3）浇水
①依据植物特点，每日或隔日浇水。
②浇水标准。水温和室温要靠近，浇水一定要浇透，盆土应常常保持湿润，不要过干、过湿，也不要时干、时湿。
（4）采摘阳光
依据花卉耐阴喜阳程度和生长情况习性，常常将部分喜阳花卉移到阳光处。
第13条 草坪植物管理
（1）浇水
依据不一样季节、气候，和草皮生长久、植物品种决定浇水时间（早晨、中午、晚上）和浇水量。
（2）施肥
依据土质、植物生长久、植物品种和培植需要，决定施肥种类及用量大小。
（3）清除杂草及松土
依据季节、草坪生长情况对所辖草坪内杂草进行清除并对土地进行对应松土，以利于草皮生长和规范。
（4）修枝整形
依据植物形状，以利于观赏为目标，依据植物品种及生长情况等原因进行修剪整形，但此一项目通常在冬季进行。
（5）除虫
依据病虫害发生规律，实施综合治理，通常在病虫率高时，施以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。
（6）预防损坏
加强宣传教育及保安巡视，树立通告牌，预防人为毁坏，做到预防在先。
（7）定时洗尘
因为草坪紧靠道路，人和车辆流动多尘土，会影响树木生长和美化效果，故养护人员应定时对草坪及树木用水喷淋清洗。
第14条 草地保养管理
（1）小区内园艺师要每个月修整草坪一次，每三个月施肥一次，入秋后严禁剪割。
（2）春、夏季草地每七天剪两次，长度通常控制在20毫米，隔周除草一次，施水、肥一次，隔周施绿宝一次。
（3）割草前应检验机具是否正常，刀具是否锋利，滚桶剪每半月磨合一次，每三个月将拆底刀打磨一次，圆盘剪每次剪草前须磨刀三把，每剪15分钟换刀一把。
（4）草地修剪应采取横、竖、转方法交替割草，预防转弯部位局部草地受损过大。
（5）避免汽油机在草地上漏油，造成块状死草，注意起动、停止时避免机身倾斜，预防草地起饼状黄叶，注意不要剪断电机拖线，避免发生事故。
（6）工作完成后，要清扫草地，并做好清洗机具等保养工作。
第四章 绿化监督检验管理
第15条 由物业管理部经理定时或不定时组织保安主管、绿化主管等对辖区进行巡查，确保辖区绿化达标。
第16条 监督绿化人员是否按要求对辖区内绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，确保小区绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长。
第17条 如发觉辖区植被出现不良现象，要立即通知绿化主管进行维护。
第18条 如发觉有些人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，确保小区绿化能得到有效保护，给花草营造良好生长环境，也给业主一个良好生活环境。
第五章 绿化设备管理
第19条 设备标准上谁使用、谁保管、谁负责。
第20条 领用设备时必需填写《绿化设备领用记录表》。
第21条 领用设备时，领用人要自行检验设备完好程序，如因检验不细，造成病机出库而影响工作，由领用人自行负责。
第22条 使用设备时如发生故障，不得强行继续操作。
第23条 因操作不妥，发生机具、附件损坏者，按要求赔偿。
第24条 归还设备时，必需确保设备完好无损、内外洁净，如有损坏应立即报修，并在领用簿上注明损坏情况。
第六章 附则
第25条 本制度由物业管理部负责制订、解释及修改。
第26条 本制度自××××年××月××日起实施。
编制日期

审核日期

同意日期

修改标识

修改处数

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