物业小区承接查验实施专业方案.docx

小区 物业项目

承
接
查
验
方
案

XX物业·XX分企业
日期： 年 4 月15日
目 录
1 承接查验目标 4
2 承接查验依据 4
3 承接查验条件 4
4 承接查验项目概况 5
5 承接查验范围 5
6 承接查验步骤 6
7 承接查验工作组织 7
7.1 组织机构 7
7.2 小组岗位设置及岗位职责（参考） 7
7.3 小组工作节点计划（参考） 8
7.4 共用部位、共用设施设备查验计划 8
8 工作实施 8
8.1 准备工作 8
8.1.1 条件确定 8
8.1.2 查验小组成立及培训 8
8.1.3 工具配置 8
8.1.4 表单准备 10
8.1.5 查验费用预算 10
8.2 正式查验 10
8.2.1 资料移交 10
8.2.2 公共部位和共用设施查验 10
8.2.3 供配电查验 10
8.2.4 给排水查验 10
8.2.5 消防查验 10
8.2.6 电梯查验 10
8.2.7 空调查验 10
8.2.8 智能化查验 10
8.2.9 车库交通标识查验 10
8.2.10 统计、反馈及跟踪验证 10
8.3 扫尾工作 11
9 立案、存档 11

承接查验实施方案

1. 承接查验目标
物业承接查验工作是为了维护业主正当权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自责任，实现权利和义务转移，在法律上界定清各自权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而造成纠纷，确保物业含有正常使用功效。
2. 承接查验依据
⑴《物业管理条例》 ；
⑵《物业承接查验措施》 ；
⑶物业买卖协议；
⑷临时管理规约；
⑸前期物业服务协议；
⑹物业计划设计方案；
⑺建设单位移交图纸资料；
⑻建设工程质量法规、政策、标准和规范等。

1 承接查验条件
物业承接查验是在项目完工验收全部合格基础上，物业企业代表全体业主以满足安全及使用功效正常为关键内容再次检验。应满足条件为：
1.1 建设工程完工验收合格，并已完成立案；
1.2 市政公用设施设备按计划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
1.3 公共服务设施已按计划设计要求建成；
1.4 公共配套设施按计划设计要求建成，并满足使用功效要求；
1.5 共用设施设备取得使用合格证书；
1.6 相关技术资料完整齐全；
1.7 其它应含有条件
1.7.1 施工单位完成完工清理工作；
1.7.2 分阶段开发项目，在建项目和查验项目应做好围挡等隔离方法。
1.7.3 分阶段开发项目，共用设施设备完工投入使用部分应进行隔离保护，预留部分应有标识。

2 承接查验项目概况
项目位置
XX市XX公园北侧
项目类型
安置房
占地面积
50801㎡
总建筑面积
171457.9㎡
容积率
2.5
绿化率
35.2%
车位数量
1096（地上63、地下1033）
商业面积/店铺间数
4260.9㎡
户数
907户
栋数/层数
1# 和10#16层，
2#～9#栋18层，
11#～14#栋1层
幼稚园3层

3 承接查验范围
承接查验范围包含：物业资料、物业专有部分，物业共用部位、物业共用设施设备、物业管理用房等。详见附件《承接查验申请表》

4 承接查验步骤

整改
承接查验通知
承接查验准备
现场承接查验
物业移交接管
《承接查验申请表》
》
组建查验小组
制订查验方案
查验前准备
《物业承接查验方案》
文件资料查验
现场物业查验
查验发觉问题整改
《现场查验统计表》
《物业承接查验汇报》
《承接查验移交资料清单》
签署物业承接查验协议

办理交接手续
《物业承接查验协议》
《物业交接统计表》
承接查验立案

物业所在地房地产主管部门要求提供资料文件
是否合格
Y
N
编制查验汇报
《现场查验统计表》

5 承接查验工作组织
5.1 组织机构
承接查验小组组员包含并明确组长、副组长、组员及各查验组关键责任人。
详见7.2岗位职责分组工作安排。
5.2 小组岗位设置及岗位职责
序号
岗位
工作内容/职责
责任人
1
组长
负责组织、协调、安排物业整体承接查验，处理查验过程中发觉问题整改完善工作。

2
顾问
负责帮助组长组织、协调、安排物业整体承接查验工作，指导承接查验工作实施开展。

3
副组长
负责各专业设施设备现场检验指导，管理和技术指导，和问题处理和协调；并全方面掌握各专业设施设备有效操作、维修保养技术要求和操作规程。

4
副组长
负责本项目物业承接查验配合、问题处理及协调，安排对物业技术员进行设施设备使用专用培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题处理全方面负责。

5
资料查验组
1、 根据规范及清单要求，查验资料及办理移交；
立即反馈移交情况，并跟进对缺漏资料补充。

6
共用部位和共用设施查验组
负责公用部位和共用设施查验、复验；统计相关表单立即提交给事务组

7
供配电系统查验组
负责供配电系统查验、复验；统计对应表单立即提交

8
给排水系统查验组
负责给排水系统查验、复验；统计对应表单立即提交

9
消防系统
查验组
负责消防系统查验、复验；统计对应表单立即提交

10
电梯升降系统查验组
负责电梯升降系统查验、复验；统计对应表单立即提交

11
智能化系统 查验组
负责智能化系统查验、复验；统计对应表单立即提交

12
车库交通标识查验组
负责车库交通安全标识系统查验、复验；统计对应表单立即提交

13
事务组
1、 负责整理并汇总各查验小组提交表单，立即提交审批后报送建设单位；
2、 负责钥匙接管、登记、分类、保管；
3、 负责查验工作开展期间交通、吃、住、喝等后勤保障工作。
4、 负责承接查验报备事宜

5.3 小组工作节点计划（参考）
序号
阶段
工作内容
完成时间
责任人
备注
1
准备工作
查看现场、确定符合查验条件

2
查验小组成立及培训

3
查验工具配置

4
查验统计表单准备

5
正式查验
资料移交

6
共用部位、共用设施设备查验

7
查验统计整理及反馈

8
问题整改项目及复检

9
扫尾工作
公共区域拓荒

10
签署《物业承接查验协议》

11
立案存档
承接查验资料准备并报备及存档

5.4 共用部位、共用设施设备查验计划
详见附件《共用部位、共用设施设备承接查验时间表》
6 工作实施
6.1 准备工作
6.1.1 条件确定
物业企业代表已查看现场，确定工程已完工验收，符合查验条件。
6.1.2 查验小组成立及培训
查验工作规范、查验方法、统计方法等相关内容培训
6.1.3 工具配置
注：（参考）
序号
名称
用途
单位
数量
1
内外直角检测尺
检测物体上内外直角偏差，及平面垂直度和水平度
支
1
2
楔形塞尺
检测建筑物体上缝隙大小及物体平面平整度
支
1
3
磁力线（8功效）
检测建筑物体垂直度及用于砌墙、安装门窗、电梯等任何物体垂直校正，目测对比
套
1
4
百格网
检测砌体砖面砂浆涂复饱满度，即覆盖率（单位％）
张
1
5
检测镜
检测建筑物体上冒头、后面、弯曲面等地方；
面
1
6
卷线器
检测建筑物体平直，如砖墙砌体灰缝、踢脚线等。
把
1
7
伸缩杆
二节伸缩式结构，是辅助检测工具
支
1
8
焊接检测尺
检测钢筋折角焊接后质量
把
1
9
水电检测锤
使用于检测水电管道安装、地面装饰牢靠程度及施工质量；
把
1
10
响鼓锤
判定墙面空鼓程度及砂灰和砖、水泥冻结粘合质量
把
1
11
纲针小锤
① 判定玻璃、马赛克、瓷砖空鼓程度及粘合质量
② ②探查出多孔板缝隙、砖缝等砂浆是否饱满
把
1
12
红外测温仪AR350
检测设备运行温度
把
1
13
接地电阻测试仪
测接地电阻
套
1
14
兆欧表ZC25-3 500V
测绝缘电阻
套
1
15
钳形万用表
测电流、电压、电阻等
只
1
16
插座检测仪10A\16A
插座专用测试仪
套
1
17
照度计
测试照明设备光照度
只
1
18
网络测试仪
检测网络网线通断情况
套
1
19
有线信号测试仪
检测有线信号
套
1
20
烟感，温感测试仪
测试消防报警系统烟感，温感
套
1
21
5米卷尺
测量尺寸
把
1
22
1米钢板尺
测量尺寸
把
1
23
400mm强磁水平尺
测安装水平
把
1
24
48件维修工具套装
拆装、试拧等
套
1
25
试验通球（50、75、110）
测试排水管
套
1
26
井盖钩子
开启检验井井盖
支
4
27
20米配枪消防水带
冲水试验用
条
2
28
试压泵及组件
管道试压用
套
1
29
强光手电
地下室检验照明
支
2
30
数码相机
拍照用
台
1
31
彩色粉笔
缺点做记号
盒
3
32
安全帽
检测人员安全用具
顶
8
33
人字梯
2米
把
1

6.1.4 表单准备
详见附表
6.1.5 查验费用预算
以总建筑面积计算，每平方米0.7元，即171457.9㎡×0.7元/㎡，累计人民币：壹拾贰万零贰拾元整（￥10.00）。
6.2 正式查验
6.2.1 资料移交
详见附件《承接查验移交资料清单》
6.2.2 公共部位和共用设施查验
详见附件《公用部位和共用设施查验方案》
6.2.3 供配电查验
详见附件《供配电系统现场承接查验方案》
6.2.4 给排水查验
详见附件《给排水系统现场承接查验方案》
6.2.5 消防查验
详见附件《消防系统现场承接查验方案》
6.2.6 电梯查验
详见附件《电梯升降系统现场承接查验方案》
6.2.7 智能化查验
详见附件《智能化系统承接查验方案》
6.2.8 车库交通标识查验
详见附件《车库交通标识系统承接查验方案》
6.2.9 统计、反馈及跟踪验证
6.2.9.1 搜集全部《现场查验统计表》
6.2.9.2 对《物业承接查验现场统计表》内容进行分类整理，提交建设单位确定，并办理确定手续。
6.2.9.3 建设单位提出处理措施及整改期限。
6.2.9.4 物业企业做好跟踪查验工作：由各个不一样查验专业小组负责不一样专业质量问题，在整改实施过程进行现场跟踪，对整改完工项目进行复验，补充相关统计，对整改不合格项目上报事务组，继续督促建设单位处理。
6.3 扫尾工作
6.3.1 签署《物业承接查验协议》
见附表：承接查验协议（参考文本）
6.3.2 移交及接管
交接工作形成书面统计，内容包含移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方法等内容，建设单位和物业企业双方签章确定。表单详见：《物业交接统计表》
7 立案、存档
根据《物业承接查验措施》要求，进行立案、存档。