成都市住宅小区物业管理办法模板.doc

成城市住宅小区和高楼宇物业管理暂行要求

　　第一条　为了加强住宅小区和高层楼宇物业管理，发明整齐、文明、安全、舒适城市环境，依据国家相关法规，结合成城市实际，制订本要求。
　　第二条　本市城市计划区内新建建筑面积二万平方米以上住宅小区（含组团）和十层以上高侧层楼宇，应该根据本要求实施物业管理。
　　第三条　本要求所称物业，是指物业管理区域内房屋及其配套相关设施、设备和场地。
　　本要求所称业主，是指房屋全部权人。
　　第四　条物业管理实施业主自治和委托物业管理企业专业服务相结合标准。
　　第五条　成城市房地产管理局是本市物业管理主管部门，并负责组织实施本要求。
　　各区（市）县房地产管理部门或区（市）县人民政府确定部门（以下简称物业管理部门）在要求职权范围内负责本辖区物业管理指导、监督和协调工作。建设、计划、市政、公用、园林、市容环卫、公安、物价、供电、邮政、电信等管理部门根据各自职责、协同实施本要求。街道办事处、镇人民政府应该配合物业管理主管部门，做好本辖区物业管理监督和指导工作。
　　第二章　业主自治管理
　　第六条　业主有监督物业管理权利，并有合理使用房屋共用设施，维护公共秩序和缴纳物业管理服务费用义务。
　　第七条　一个物业管理区域内入住率达成30％以上或入住已满十二个月，应该成立业主委员会。业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目标经营活动。
　　第八条物业管理区域由区（市）县物业管理主管部门依据配套设施情况进行划定。　第八条业主委员会由物业管理区域内业主或其推选代表和街道办事处（镇人民政府）、居委会确定人员组成，业主委员会主任由业主担任。
　　业主委员会依据物业管理区域规模由七人至十一人单数组成，每届任期二年。　第一届业主委员会由开发单位牵头，在区（市）、县物业管理主管部门指导下组建成立，并报市物业管理主管部门登记立案。
　　第九条　业主委员会推行下列职责
　　（一）选聘物业管理企业，代表全体业主和物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托协议；
　　（二）审核物业管理企业年度管理计划和管理服务重大方法，监督物业管理服务费用收支情况；
　　（三）听取业主、使用人意见和提议，对物业管理企业管理服务工作进行监督；
　　（四）对业主、使用人进行约束和监督，督促其遵守业主条约，推行物业管理委托协议；
　　（五）帮助物业管理企业做好和相关部门工作联络。
　　第十条　业主委员会应该定时召开会议，会议必需有过半数委员出席，作出决定应经全体委员过半数经过，在作出重大决定之前还应征求其它业主意见。业主委员会作出决定，对物业管理区域内全体业主、使用人含有约束力。业主委员会作出决定，不得违反法律、法规、规章和物业管理委托协议要求。
　　第十一条　业主委员会应该制订业主条约，明确相关物业使用、维修和其它管理事项。业主条约已经入住过半数以上业主签署后生效。业主条约对全体业主、使用人含有约束力。
　　第三章　物业管理服务
　　第十二条　物业管理企业应该根据要求向市物业管理主管部门申领物业管理资质证书。　物业管理资质证书实施定时审验制度。物业管理企业应该根据资质管理要求从事物业管理服务。
　　第十三条　物业管理人员应经物业管理主管部门培训并领取合格证书后，方可上岗。
　　第十四条　物业管理企业享受下列权利：
　　a）制订物业管理具体规则；
　　b）依据本要求和物业管理委托协议进行管理和服务，收取服务费用；
　　c）有权阻止或处理违反物业管理规章制度行为；
　　d）有权选聘专营企业负担专题经营服务，但不得将本物业管理责任转让给第三方；
　　e）有权要求业主委员会帮助管理；
　　f）有权依法从事其它多个经营活动；
　　g）有权拒绝不合理收费和摊派。
　　第十五条　物业管理企业应该推行下列义务：
　　a）依据本要求和物业管理委托协议约定内容和标准实施管理和服务；
　　b）听取业主委员会、业主、使用人意见和提议，并接收其监督；
　　c）帮助开展小区文化活动；
　　d）接收政府相关部门指导和监督。
　　第十六条　物业管理企业接收业主委员会委托进行物业管理服务，应该签署物业管理委托协议。协议应载明以下内容：
　　a）管理服务项目和标准；
　　b）管理服务期限；
　　c）双方权利和义务；
　　d）服务费用；
　　e）违约责任；
　　f）处理纠纷方法；
　　g）协议终止或解除约定；
　　h）其它约定事项。
　　物业管理委托协议示范文本由市场物业管理主管部门制订。
　　第十七条　物业管理公共性服务项目应该含有下列内容：
　　a）房屋建筑共用部位养护、维修、运行和管理，包含门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、屋顶等；
　　b）共用设施、设备养护、维修、运行和管理，包含：电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等；
　　c）隶属配套建筑和设施养护、维修和管理，包含商业网点、自行车房（棚）、停车场（库）等；
　　d）公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理；
　　e）公共环境卫生，包含公共场所和房屋共用部位清扫保洁，除"四害"和垃圾搜集、清运等；
　　f）车辆停放和行驶秩序管理；
　　g）维持公共秩序，包含安全监控、巡视、门岗执勤等；
　　h）物业档案资料保管。
　　第十八条　物业管理企业能够接收业主、使用人委托，开展料理家务、照料病人、装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备、搬运和订购物品等专题特约服务。
　　第十九条　水、电、气等相关专业管理部门委托物业管理企业向业主或使用人代收代缴费用，应按要求向物业管理企业支付劳务费用。
　　第二十条　物业管理服务收费标准，应遵照合理、公开标准，依据服务内容、质量、深度和社会承受能力，按下列要求实施：
　　a）一般建筑标准住宅小区公共性服务项目，实施政府定价。
　　b）高标准住宅小区和高层楼宇公共性服务项目，实施行政府指导价。
　　c）特约服务实施经营者定价。
　　第（一）、（二）项收费标准，由市物价局会同市物业管理主管部门制订。
　　第二十一条　物业管理服务费用由物业管理企业按要求向业主收取。业主和使用人约定由使用人交纳，从其约定。
　　物业管理公共性服务项目收费，经物业管理企业和业主委员会协商能够预收，但欲收期限不得超出六个月。
　　第二十二条　物业管理企业应该建立健全财务会计制度，每六个月公布一次管理服务费用收支情况，并接收业主委员会和政府相关部门监督。
　　第二十三条　物业管理公在物业管理委托协议终止或解除后三十日内，应向业主委员会办理下列事项，并报物业管理部门立案：
　　（一）　对预收物业管理服务费用按实结算，多收部分给予退还。
　　（二）　移交全部物业档案资料和相关财务帐册；
　　（三）移交物业管理办公用房和属于业主共有房屋及其它财务。
　　第四章　物业使用和维修
　　第二十四条　业主、使用人应该遵遵法律、法规、规章要求，正确处理用水、用电、排水、排污、通风、采光、维修、环境卫生等方面相邻关系。
　　第二十五条　业主或使用人装修房屋，应该事先取得物业管理企业同意，需要改变房屋结构，必需报经政府相关部门同意。
　　物业管理企业应将装修中严禁行为和注意事项通知业主和使用人，并加强对抓哏内秀活动指导和监督。
　　第二十六条　业主或使用人应该严格根据房屋设计用途进行使用，不得私自改变使用性质。因特素情况确需改变，应该符合城市计划要求，并在取得相邻业主、使用人和业主委员会书面同意后，报政府相关主管部门审批。
　　物业管理区域内根据计划配套设施公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
　　第二十七条　业主、使用人使用房屋，应该遵守下列要求：
　　（一）不得私自改建、扩建和改变房屋外观；
　　（二）不得拆改房屋承重墙和梁、柱结构；
　　（三）不得站用房屋屋顶、楼梯、通道等共用部位；
　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益活动。
　　第二十八条　在物业管理区域内严禁下列行为；
　　（一）占用道路摆摊设点；
　　（二）私自接引、拆除市政共用基础设施；私自在住宅小区内占用和挖掘道路；损坏市政公用基础设施；
　　（三）违法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；
　　（四）毁损、占用绿地和绿化设施；在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂多种物品；
　　（五）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；在建筑物或构筑物上涂写、刻划、张贴；
　　（六）违反要求停放机动车和非机动车；
　　（七）法律、法规、规章及业主条约要求其它严禁行为。
　　第二十九条　房屋自用部位和自用设施养护、维修，由业主负责，业主和使用人另有约定，从其约定。业主或使用人也可委托物业管理企业进行养护、维修，并负担对应费用。
　　第三十条　房屋自用部位和自用设施因损坏而影响毗连房屋正常使用，业主或使用人应该立即修缮。拒不修缮，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，费用由业主或使用人负担。
　　第三十一条　建立物业养护维修专题费用，用于房屋共用部位、共用设施、设备和隶属配套公共建设和设施养护、维修及更新、不得挪作作用，但按本要求由业主委员会用于支付房价款和租金除外。
　　第三十二条　物业养护维修专题费用起源；
　　（一）业主按产权份额定时缴纳一定费用；
　　（二）住宅小区开发建设单位按工程造价0.4％和高层楼宇开发建设单位按工程造价0.5％一次性提供费用；
　　（三）其它相关起源。
　　第三十三条　物业养护维修专题费用应专户存贮，其费用收支，物业管理企业、业主委员会应定时向业主公布，接收监督。
　　第三十四条　住宅小区物业管理区域内地下管网、道路等设施养护维修，按国家相关要求实施。
　　第三十五条　业主转让、出租房屋，应该将业主条约作为转让协议、租赁协议附件，并在协议签署后十日内，将转让、出租情况书面告诉业主委员会和物业管理企业。
　　房屋转让时，业主原缴纳物业养护维修专题费用不再退还。
　　第五章　前期物业管理
　　第三十六条　物业在建设期间至向业主委员会正式移交前，开发建设单位应自行实施前期管理或委托物业管理企业进行管理，并将管理情况报物业管理主管部门立案。其物业管理服务费用，除由业主、使用人入住后按要求缴纳外，不足部分由开发建设单位负担。
　　业主委员会成立后，应和原物业管理企业签署物业管理委托协议，管理期限不得低于二年。期满后业主委员会可重新聘用物业管理企业，但在相同条件下，原物业管理企业有优先受聘权。
　　第三十七条　开发建设单位在出售、预售或安置房屋前，应该制订物业管理方案，并在房屋购销协议或安置协议中载明对应条款。
　　物业管理方案应经物业管理主管部门审核。
　　第三十八条　经验收合格住宅小区、高层楼宇，开发建设单位应向物业管理企业提供以下档案资料（复印件）：
　　（一）计划总平面图；
　　（二）完工总平面图；
　　（三）单体建筑及结构设备完工图；
　　（四）地下管网完工图；
　　（五）房屋分配方案；
　　（六）市政公用基础设施、公共配套设施数量清册及平面部署图。
　　第三十九条　依据物业规模，开发建设单位应提供一定房屋根据直管公房租金标准出租给业主委员会、物业管理企业作为办公用房使用，任何单位和个人不得改变其用途。
　　第四十条　住宅小区按计划配建有商业网点和其它有经营收入公用设施、设备、场地提供给物业管理企业经营管理，其中商业网点房经营纯利润40％纳入物业养护维修专题费用，其它经营收用于填补日常物业管理经费不足。
　　第四十二条　业主、使用人入住前，应和物业管理企业签署入住条约。入住条约对全体业主、使用人含有约束力。入住条约自业主条约生效终止。
　　第六章　法律责任
　　第四十三条　业主、使用人违反业主条约，应该负担对应民事责任。对违反业主条约，业主委员会有权责令其限期更正。
　　第四十四条　业主、使用人不按期缴纳物业管理服务费用，物业管理企业有权要求其限期缴纳，并按协议约定收取滞纳金，逾期仍不缴纳，可向人民法院提出诉讼。
　　物业管理企业违反物业管理委托协议，应该负担对应违约责任；造成业主、使用人损失，应该负担赔偿责任。
　　第四十五条　业主委员会作出决定违反本要求，物业管理主管部门应该责令限期更正或撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
　　第四十六条　业主、使用人违反本要求第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条要求，物业管理企业、业主委员会应给予阻止，责令其限期更正、恢复原状、赔偿损失；逾期仍不更正，由政府相关部门依法处理。
　　第四十七条　未取得物业管理资质证书，私自从事物业管理服务，由物业管理主管部门责令其停止物业管理活动，并可处以二千元以上二万元以下罚款。
　　第四十八条　物业管理企业违反本要求，有下列行为之一，物业管理主管部门可给以一千元以上一万元以下罚款；
　　（一）内部制度不健全、管理混乱，不按要求提供服务；
　　（二）不按资质管理要求从事物业管理服务；
　　（三）物业管理委托协议终止或解除后，不按要求办理相关清退或移交手续。
　　物业管理企业违反本要求情节严重，市物业管理部门可作出降低资质等级处理决定。
　　第四十九条　物业管理委托协议推行中发生争议，由当事人双方协商处理；协商不成，可由物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁，或向人民法院提出诉讼。
　　第五十条　当事人对行政处罚决定不服，可依法申请复议向人民法院提起诉讼。
　　第七章　附　则
　　第五十一条　建筑面积二万平方米（不含本数）以下住宅小区、十层（不含本数）以下楼宇及单位职员宿、办公用房、生产经营用房等管理，可参考本要求实施。
　　第五十二条　本要求具体应用中问题由成城市房地产管理局负责解释。
　　第五十三条　本要求自公布之日起实施。
　　本要求公布前交付使用建筑面积二万平方米以上住宅小区和十层以上高层楼宇，已实施物业管理，适用本要求；未实施物业管理，应完善配套，发明条件，逐步按本要求实施物业管理。