铜陵市丽景花园城物业管理方案样本.doc

铜陵市
丽景花园城
物
业
管
理
方
案

南京市圣地物业管理
二〇〇八年六月

“丽景花园城”物业管理方案
依据“丽景花园城”设计特点，现拟出“丽景花园城”物业管理方案。我们真诚期望在和贵方合作中，能使业主和住户能充足享受到物业管理所带来方便、温馨和周到服务，使“丽景花园城”物业连续升值，为住户营造一个安全、整齐、优美、方便阳光小区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业企业友好、多赢经营目标。

一、丽景花园城物业概况

“丽景花园城”在铜陵市大铜官山西面、铜全部大道东侧，一期建筑面积约10万平方米，小区依山而建，以多层住宅为主，配有较高价值店面，是居家置业理想物业。大铜官山即为铜陵市母亲山，如此漂亮小区，更需要“圣地物业”这么较耐心、细致、负责任物业企业去用心呵护。

二、企业接管后将采取管理档次及服务标准

依据丽景花园城计划情况，本企业确定丽景花园城物业为中高级管理。其服务标准以下：
（一）建立二十四小时值班制度，设置服务电话，接收业主和使用人对物业管理服务报修、求援、提议、问询、质疑、投诉等各类信息搜集和反馈，立即处理并有回访统计。
（二）定时向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理提议立即整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修承诺制，零修急修立即率95%，返修率不高于1%。
（四）每六个月公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1） 栋号、楼层、房号等标志显著，设置引路方向平面图。
（2） 物业外观完好、整齐、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3） 空调安装统一。
2、共用设备管理，确保设备和机房环境整齐，设备良好，定时保养无事故隐患。
（1）供电系统。确保正常供电，停电提前1天通知用户，接地电阻每1年检测1次。
（2）弱电系统。确保系统正常工作。故障立即排除。
（3）消防系统。二十四小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道通畅；确保无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每六个月清洗水池1次，确保水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每个月进行1次操作，每十二个月进行1次全方面检验；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内抵达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，二十四小时值班及巡查，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整齐。
（5）危及人身安全处设有显著标志和防范方法。
（6）联络群众，搞好群防群治。
（7）帮助并配合公安派出所搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定点、定时、定责、定量。
（1）环卫设施完备。
（2）实施标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定时进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提升人清洁卫生意识。

6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达成90%以上。
7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，确保房屋整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本小区二次装修咨询和审批。
（2）全部装修人员到物业服务中心办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流感人员调查，并登记在册，确保小区生活安全。
9、小区文化
（1）设置学习宣传园地，开展健康向上活动。
（2）制有居民精神文明建设条约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率90%以上。
（七）针对性专题服务（有偿业务）
1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、迁居等。
2、提供空置代管、房屋中介等服务。
3、代定报刊、代收代发邮件报刊。
4、依据实际情况，提供业主自用部位维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成，如遇特殊情况应取得业主同意。
5、安装、维护和修理多种家用电器和生活用具等。

三、企业拟采取管理方法

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本企业根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业企业信誉和形象。
（一）标准化管理
物业管理包含面广，通常业主对物业管理服务内容、标准、档次极难进行全方面了解，业主对服务质量和收费关系误解是目前物业企业和业主关系僵化一个关键原因。房屋及设备保养不立即、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道根本原因。本企业从项现在期管理、入伙、二次装修、房屋维修和养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化和便民服务，均实施全方面、标准化质量管理，使本企业物业管理行为向规范化国际通例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达成管理严格有序、服务质量高管理目标，使开发商放心、业主满意、企业信誉度得到提升。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业一项不可或缺关键素质，含有这项素质，工作中各项矛盾往往能够大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。现在大多数物业企业受投诉关键在于沟通不畅所致。为此，本企业专门设置业主联络处（服务中心），经过礼貌走访、接待业主投诉、很好处理业主提出问题（合理要求）、回复业主疑问、设置业主交流箱、公告栏、宣传栏等方法，发展和业主良好关系。同时，企业将果断实施3米微笑服务制、绝对反馈制、服务唱诺制、住户走访制，实施走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重老实，对业主有求必应，确保服务质量。
通常业主对入伙交房时提出包含和开发商相关问题，我们将利用以耐心、亲切、专业服务对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效回应业主疑问、误解或投诉，并认真做好相关统计，和开发商共同处理问题。绝对严禁加剧业主和开发商、开发商和物业企业、物业企业和业主之间错综复杂矛盾做法和行为。
（三）缔造亲善小区文化
发明一个友好、文明、舒适、优美生活和工作环境是我企业和业主共同愿望。所以，本企业提倡文明、礼貌、亲善小区文化，和业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导企业职员发展和业主、派出所、小区居民委员会和政府部门友好协作关系。提倡热心助人、温善相待，努力争取发明良好人际关系。

四、丽景花园城物业服务具体操作

企业落实“以人为本、业主至上”服务理念，从项现在期管理、入伙、二次装修、房屋维修和养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化和便民服务，均实施全方面、标准化质量管理。逐步建立完善安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、小区文化活动组织系统。

（一）、前期准备

首先依据铜陵当地情况，将本企业优异服务模式融合到开发商销售现场，采取铜陵还未实施销售服务模式：为销售现场提供必需安保形象礼仪岗，为前来选房业主提供良好购房环境，为开发商提供楼盘销售亮点。
同时派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目计划、物业特点和周围地域物业分布情况、安全情况，结合本方案确定特定物业项目标管理方案；进驻前三个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制订各项管理要求及工作步骤，确定业户手册、业主临时规约、二次装修手册及前期物业管理协议；进驻前30天必需安排好管理用房、职员宿舍及物业服务中心相关办公设备；物业接管前20天必需完成验收评定，妥善进行钥匙、图纸资料交接。
1、依据项目情况确定内部机构设置和确定人员编制
2、物业管理人员选聘和培训
开展管理工作前3个月。培训内容为：物业管理常识和相关专业知识，紧急情况处理预案，业主及用户投诉处理技巧，确保关键管理服务人员含有相关上岗证，尤其电梯配电必需取得上岗证方可上岗。
3.规章制度制订
1）、依据政府相关部门法律、法令、文件和示范文本，帮助开发商制订《业主临时规约》、《业户手册》并在入伙时发放。
2）、制订严谨、科学管理文件（各项守则、管理要求，各级职员岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

(二)、物业管理开启

1.物业接管验收
1）、产权资料（项目同意文件、用地同意文件、建筑执照）。
2）、技术资料（完工图、设备检验合格证书等）
2.入伙管理
1）、房屋验收、交接实施企业严谨、科学“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主临时规约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释相关疑问；签署物业管理委托协议、业主临时规约；经过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《入住须知》、《业户手册》；配适用户搬迁，应做好室内外卫生、清扫进出道路、帮助用户搬迁和交通指挥等；做好用户搬迁阶段安全工作，合理协调保安人员值班、巡查，合适增加保安力量。
2）、建立业主档案和产权立案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立用户档案，界定每个产权人拥有产权范围和百分比，建立产权立案制度，为以后顺利管理打好基础。
3.二次装修施工全过程监控
二次装修管理直接影响楼宇建筑风格有序统一，所以，为了确保楼房长久正常使用，企业将依《安徽省住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理要求》、《家庭居室装饰装修管理试行措施》、《铜陵市建筑外墙装饰管理要求》、《家庭居室装饰二次装修管理试行措施》、《铜陵市物业管理服务收费措施》等相关法规和《前期物业管理协议》、《业户手册》、《业主临时规约》，严格实施管理。
作业现场管理时，物业服务中心将采取必需安全防护和消防方法，保障作业人员和相邻居民安全，控制现场多种粉类、废气、固体废物和噪声、振动对环境污染和危害，减轻或避免对相邻居民日常生活造成影响。
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府要求办理证件，接收物业服务中心管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修和入住并存期间，加强安全防范关键宣传，有针对性地采取方法，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整齐；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大程度降低对周围居民正常生活及工作影响，控制入住和二次装修期交叉时造成环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。
外部二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；严禁安装雨阳蓬或作任何形式封闭，或由物业企业统一有序设计整体封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以预防破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以预防外墙渗水；不得在无梁板上砌筑墙体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检验口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以预防二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检验口。
装修工程完工后，由装修户通知物业服务中心工程部对工程进行验收，出具完工验收单并办理相关手续。
(三)完善日常物业管理服务

A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在小区四面、车床进出口、小区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立二十四小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件立即处理，依法办事。
培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴显著标志，文明值勤，礼貌服务，言语规范，认真负责，对小区进行二十四小时值班及巡查，制订详尽巡查路线及频次；对危及人身安全处设有显著标志和防范方法并立即消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流感人员数量，预防推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我企业覆盖全小区物业保安呼叫系统，遇有突发事态，能够立即调配全企业人力和物力集中支援；制订应急准备和应急方法，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户小区角色不一样，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，所以，出租户管理成为当今物业管理中较难处理问题。我企业将从提倡亲和小区文化入手，对租户进行分类造访和关键关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流感人员调查。确保楼宇内业主、租户生活安全和人际友好。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专员疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按要求位置停放；天天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主日常生活。
4、科学管理统计全方面事件日志，针对事故多发地加强巡查及监控，消亡安全隐患。

B、设备设施维护系统
（1）房屋管理和维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志显著；定时检验外墙，发觉破损立即修补，确保房屋外观完好、整齐，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中搜集；设置小通告板，开展和业主交流，立即通报相关事项。
（2）共用设备管理
本企业设备保养和维修，一是以预防为主，坚持日常保养和计划维修并重，使设备一直处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好关键房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检验、会排除故障。“五定”是对房屋关键设备清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实施专业人员修理和使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备使用操作人员参与日常维护保养和进行部分小型维修。四是完善设备管理和定时维修制度。制度科学保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制订定时维修计划。
1）给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包含蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定时检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；天天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理方法，无污染隐患；生活用水水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每六个月清洗、消毒一次，无二次污染，保留二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。天天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每十二个月一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在要求时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立二十四小时运行和维修值班制度，立即排除故障；天天检验供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每个月细查一次，六个月大检修一次），并做好运行统计；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制订临时用电管理方法；发生地震、火灾、水灾等情况立即切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由维修技术人员管理和值班，无关人员严禁入内；建立配电运行统计，每班巡查1次，每个月细查1次，六个月大检修1次，查出问题立即处理，并做好统计；室内照明、通风保持良好；操作开头标志显著，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必需按要求使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流改变情况，高峰用电时电流数值，三相电流是否平衡，对照值班统计检验分析相关差异；查对各个支路实际负荷是否和装设保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢靠，箱内器件是否完好无损，各闸具接头有没有松动，操作是否灵活，刀刃及接点有没有烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有没有焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有没有失效，接头之间有没有腐蚀现象；金属管连接地线是否良好，有没有虚脱或腐蚀，多种管路固定是否牢靠。管子接头有没有脱扣拔节现象，管路有没有塌腰变形；各用电器具是否牢靠；多种地板接地电阻是否符合要求。
3）弱电设备管理
天天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能立即排除。
4）消防管理
消防控制中心二十四小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接收严格正规培训。
建立日常防火检验制度，每七天一次检验消防系统设施设备，每个月全部检验一次，立即发觉并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在显著处设置消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道通畅无阻；全体管理人员掌握消防设施设备使用方法并能立即处理多种问题；组织开展消防法规及消防知识宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发怒灾应急方案；每十二个月举行一次消防演练，增强应急技能、提升业主消防意识

C、环境保洁系统

环境卫生管理目标是净化环境，给使用人提供一个清洁宜人工作、生活环境。本企业对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定点、定时、定责、定量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定时进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁
范围
序号
工 作 内 容
频 次
标 准
楼

道
1
收垃圾洗垃圾桶
2次/天
无遗留物、臭味
2
扫地板及楼梯
1次/天
无杂物，无积水
3
冲洗楼梯
1次/周
无杂物，无积水
4
擦信报箱
1次/天
无灰尘，无手印
5
擦电梯
2次/天
无灰尘，无手印
6
擦公共防盗门
1次/周
无灰尘
7
擦楼梯扶手
2次/周
无灰尘
8
擦公共天花板
1次/周
无灰尘、蜘蛛丝
9
擦消火栓
1次/月
无灰尘
10
擦窗户
2次/月
无灰尘

道
路
1
路面
循环清扫
无杂物
2
路边绿地
2次/天
无杂物
3
水泵结合器
1次/周
无灰尘
4
路灯柱
1次/周
无灰尘
5
绿地 清理
1次/天
无灰尘、枯叶
2、四害消亡
在楼道、道路、绿地等公共区域，定时一次采取方法消亡老鼠、蟑螂，二次消亡蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统
制订绿化管理标准，定时对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改善、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项 目
措 施
标 准
绿化浇水
浇水（依气候改变）
浇足浇透
草 皮
修剪（按季节进行）
草皮美观平整
杂 草
清除（随时处理）
确保基础无杂草
防 虫
病虫害防治（十二个月2次）
无病虫害
养 护
施肥（十二个月4次）
绿化生长旺盛
乔灌木
修剪造型十二个月4次

E、共用设施管理系统
制订共用设施管理标准，对业主共用设施：制订对应管理措施，定时对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好运行机制充足发挥物业使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好物业管理注入动力。

F、小区文化活动组织系统
1、小区文化建设
发明一个友好、文明、舒适生活和工作环境是我企业和业主共同愿望。在十二个月里，尤其是节日，如春节、中秋节等，物业服务中心和小区居委员会一道，组织小区居民参与开展多种主动向上文艺活动，使住户拥有归属感；各项活动事先计划，争取政府相关部门支持，并发展和业主委员会、小区居委会和政府相关部门良好合作关系；在楼宇通告栏上设置学习宣传园地；配合、支持、参与小区文化建设，提倡高雅小区文化。
2、便民服务
“不出小区门，照样过日子”是本企业服务一项关键目标，当住户碰到生活上或工作上多方面问题而难以应对时，全企业职员全部必需有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，主动开展临时性、专题性、业户自愿选择特约服务方法。
1）、日常服务
设置业主联络处、服务热线，开辟为业主/业主委员会和本企业沟通交流场所，接收住户质疑、问询、投诉、求援、报修，要求企业职员必需热情相待，立即处理和反馈住户多种要求；建立回访制度并统计，定时向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化提议立即整改；每六个月公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，代收代发邮件报刊。
2）、特约服务
提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成，如有特殊原因应取得业主同意；空置房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘多种类型保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等

五、为开展丽景花园城物业管理所配置人力、物力资源

（一）、管理架构及人员费用：
依据所确定管理档次及实地考察，按物业管理面积10万平方米计算,本企业“丽景花园城一期”物业服务中心拟设置工作人员47人。
1、管理架构：
南京圣地物业管理服务
丽景花园城物业服务中心
经理（1人）
维
修
服
务
部
（7人）

财
务
管
理
部
（1人）

保
洁
服
务
部
（9人）

安
保
服
务
部
（25人）

客
服
服
务
部
（4人）

2、人员费用：
部 门
职 位
人数
工资待遇
（人元/月）
各项保险（人/月以
800元×33%为标准）
小计费用
（元/月）
保安部
保安主管
1
1200
264
1464
保安领班
3
1000
264×3
3792
保安队员
21
800
264×21
22344
保洁部
保洁主管
1
1000
264
1264
保洁员
8
800

6400
工程部
工程主管
1
1300
264
1564
配电值班
3
1000
264×3
3792
工程维修
3
1000
264×3
3792
客服部
客服主管
1
1300
1564
1564
客服行政
3
1100
264×3
4092
财务部
会 计
1
1300
264
1564
服务中心
经 理
1
1800
264
2064
每个月总计
47

53696
注：
1、所列人员（除保洁员外）费用均根据国家相关法规要求，办理各项保险费用。
2、如因当地政府政策性调整缴费基数，相关费用则做适应性调整。
3、以上所列人职员资待遇不包含超时工资。

（二）、综合效益简明分析
按人员费用测算指标物业企业用于丽景花园城一期10万平米每十二个月支出成本为：
序号
项 目
测算数据
测算依据
备 注
1
每个月支出成本
53696
　人员费用

2
人平均管理面积
2127.66
10万平米÷47人

3
人平均日工资
55.06
①÷47÷20.75
法定工作日20.75天
4
年节假日加班费
85396.05
③×11天×3倍
整年法定节假日11天
5
行政管理费
24000.00
每个月元

6
每十二个月支出成本
807444.05
①×13个月+④+⑤
含年底奖金
7
应收物业费标准
0.67287
⑥÷10万㎡÷12月
　元．㎡/月
物业服务费收费标准可为(以下标准仅供参考，最终收费标准以物价局批复标准收费)：
项 目
多层住宅
小高层
物业服务费
0.60元/平方米·月
1.00元/平方米·月
注明：小区停车服务费因停车位数据没有最终确定而无法测算。

（三）、物业接管事项说明

（1）我企业一旦接收委托进行物业管理，在前期销售为开发商销售现场进行对应物业服务，我们将派遣三名安保人员为销售现场树立形象，对现场车辆停放秩序、购房秩序进行有效疏导、为前来看房购房用户提供酒店门童式服务，对现场各类物品进行保管。派遣两名保洁人员为销售现场提供保洁服务，为看房者发明良好购房环境。派遣一名客服接待人员为前来购房提供物业相关问题解释工作，和签署物业文件。
（2）在小区完工后，我企业保安、环境卫生等关系小区基础生活秩序工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主切身利益。
（3）为了高效完成接管工作，企业领导成立以吉青副总经理为首接管验收小组，吉青副总经理已含有9年物业管理工作经验，曾经管理过5万平方米高等级墅区(物业服务费2.5元/㎡月)、56万平方米大型高级小区（物业服务费1.6元/㎡月）、4万平方米写字楼（物业服务费4.5元/㎡月）、5万平方米商业街区和商业卖场（物业服务费6元/㎡月）。小组其它组员包含2名工程师、1名会计。

南京圣地物业管理
二〇〇八年六月

另附丽景花园城物业服务中心前期装备及创办费用测算：
（一）创办费用
序号
项目
数量
备注
一、
办公设备
9.78万元

1
电脑
2台

2
打印机
4台

3
传真机
1台

4
复印机
1台

5
保险柜
1个

6
空调机
5台

7
电话
5部
含初装费
8
文件柜
8个

9
办公桌椅
22套

10
办公文具一批
一批

11
会议桌椅
1套

二
安全管理装备
7.57万元

1
巡查自行车
3辆

2
对讲机
20部

3
塑胶仿真警棍
10根

4
消防斧头
8把

5
专用消防板手
10把

6
消防靴
20套

7
钢盒
20套

8
防毒面具
20套

9
手提式灭火器
100支

10
训练器材
1批

三
清洁、绿化设备
6.25万元

1
垃圾车(手推)
5辆
两辆大垃圾车，三台小垃圾车
2
吸尘(吸水)器
2台

3
清洁工具
1批

4
背式剪草机
1台

5
手推式剪机
1台

6
机动喷雾器
2部

7
绿化工具
1批

四
维修器材、设备
3．51万元

1
室内疏通机
1部

2
冲击钻
2台

3
煤气探测器
1台

4
万用电表
2块

5
电工工具
4套

6
水工工具
1套

7
其它维修工具
1批

8
常备材料备件
1批

五
小区文化设施
3万元

1
小区标识系统
1批

2
宣传设施
1批

六
职员服装、生活设施
6万元

1
职员宿舍用具
100套

2
职员服装
按50人计，每套按400元计算
每人冬夏各两套，保安包含军用皮鞋两双。
八
累计
36.11万元

丽景花园城创办费（即服务中心开启资金）经测算累计约五十一万元。本着双方互惠互利、共同负担标准，创办费中三十万元由地产企业负担，其它费用由物业企业负担。