棚改房项目建议书模板.doc

目 录
1 概 述 2
1.1项目名称 2
1.2项目承接单位情况 2
1.3研究范围和研究依据 2
1.4编制单位 3
1.5项目概况 3
1.6关键计划及技术经济指标 5
1.7结论和提议 6
2 建设背景及必需性 8
2.1 建设背景 8
2.2 建设必需性 9
3 项目区域概况 11
3.1 株洲市概况 11
3.2 芦淞区概况 12
4 市场分析和风险分析 14
4.1市场分析 14
4.2市场评定 14
5 建设内容和规模 16
5.1 项目定位和目标 16
5.2 项目建设规模标准和依据 16
5.3 建设内容和规模 16
6 项目选址和建设条件 18
6.1项目选址 18
6.2建设条件 18
7 工程建设方案 20
7.1 总平面部署标准 20
7.2 总平面部署 20
7.3 建筑方案 22
7.4 基础和结构方案 24
7.5 供配电 27
7.6 给排水 32
7.7 道路工程 37
8 建设用地、征地拆迁 39
8.1 项目选址及用地方案 39
8.2 土地利用合理性分析 39
8.3 征地拆迁方案 39
9 项目实施进度和招投标 43
9.1 项目管理 43
9.2 项目实施进度 43
9.3 招标投标 44
10 投资估算和资金筹措 46
10.1 编制依据 46
10.2 总投资和资金筹措 46
11 财务评价 49
11.1 评价依据及说明 49
11.2 收入税金估算 49
11.3 损益计算 50
11.4 现金流量分析 51
11.5 敏感性分析 52
11.6 财务评价和结论 52
11.7 风险分析 53
11.8 社会效益 55
12 结论和提议 56
12.1 研究结论 56
12.2 提议 56
附件：
1、株洲市人民政府相关第一批棚户区改造项目计划批复（株政函[]67号）；
2、南方企业南华一村棚改项目蓝线图；
3、南方企业南华一村棚改项目总平面图；
4、企业法人营业执照；
5、企业组织机构代码证。

1 概 述
1.1项目名称
株洲市南方企业南华一村棚户区改造项目
1.2项目承接单位情况
单位名称：株洲芦淞棚户区改造开发
注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼
法人代表：周群
株洲芦淞棚户区改造开发成立于5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内棚户区改造和改造区域内公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是株洲市芦淞区政府独资株洲芦淞国有资产投资控股全额出资国有独资企业。现在其注册资本金额和结构为：
股东名称
金额（万元）
占比
款项用途
株洲芦淞国有资产投资控股
3000
100％
投资款
累计
3000
100％

1.3研究范围和研究依据
1.3.1研究范围
依据国家相关部门政策、法规、规章和规范，对项目标折迁、安置区关键建设条件、工程技术方案、环境影响、投资及资金筹措、社会效益等方面内容进行分析、研究，供建设单位和投资主管部门决议参考。
1.3.2研究关键依据
（1）《相关做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项现在期工作通知》（湘发改投资[]64号）；
（2）建设单位就项目拆迁赔偿安置管理方案；
（3）《株洲市土地利用总体计划》；
（4）《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》；
（5）《房地产开发项目经济评价方法》（住建部建标[]205号）；
（6）相关政策、法律、法规、标准、规范、要求及定额；
（7）其它相关专业设计规范；
（8）建设单位提供相关基础资料。
1.4编制单位
编制单位：长沙金智工程咨询
资质等级：甲级
资质证号：工咨甲1220041
发证机关：国家发展和改革委员会
1.5项目概况
1.5.1建设地点
株洲市南方企业南华一村棚户区改造项目在南华一村地块，东北紧临南方企业南华幼稚园。
1.5.2拆迁内容和规模
项目棚户拆迁为株洲市原南方企业职员居民住宅，拆迁总户数144户，总拆迁房屋12栋，总拆迁面积8430㎡。
1.5.3建设内容和规模
建设内容：建设4栋1+24F 、2栋2+22F、2栋2+16F住宅楼和和安置区配套道路、供配电、给排水、绿化等隶属工程。
建设规模：建设总用地面积19710.16㎡，总建筑面积103468.82㎡，计容总建筑面积88370.2㎡，住宅面积8.2㎡，商业面积6000㎡，物业面积350㎡。
1.5.4建设工期
本项目建设工期为24个月，1月-12月。
1.5.5投资估算和资金筹措
（1）估算投资
经估算，项目总投资25017.48万元，其中：建安工程费用13899.89万元，拆迁费用3494.87万元，工程建设其它费用3200.37万元，建设期利息2362.84万元，基础预备费2059.51万元。
在建安工程费用中，项目区外道路、供电、给排水等公用设施建安费用1933.69万元，公共配套设施建设费180万元。
（2）资金起源
项目总投资25017.48万元，资金起源于两部分：
1）申请银行贷款1万元。
2）自筹资金10654.64万元。
1.5.6财务效益指标
本项目投资税前财务内部收益率(FIRR)：19.44%；投资回收期(Pt)：2.69年；财务净现值(FNPV )：1317.91万元 。
1.5.7 社会效益
（1）处理棚户区144户居民住房困难问题，改善居民住房条件，提升居民生活水平。
（2）完善南方企业生活区基础设施水平，美化厂区生产、生活环境，为职员发明一个安居乐业空间。
1.6关键计划及技术经济指标
项目关键计划及技术经济指标见表1-1。
表1-1
关键技术经济指标表
序号
项 目
单位
指标
备注
1
计划用地面积
㎡
19710.16

2
计划净用地面积
㎡
18042.02

3
总建筑面积
㎡
103468.82

3.1
住宅面积
㎡
8.2

3.2
商业面积
㎡
6000

3.3
物业面积
㎡
350

3.4
不计容建筑面积
㎡
15098.62

4
绿化率
%
30.1

5
容积率

4.90

6
建筑密度
％
29.97

7
停车位
个
422

8
拆迁面积
㎡
8430

9
拆迁户数
户
144

10
总投资
万元
25017.48

10.1.
土地费用
万元
3494.87

10.2
前期工程费
万元
455.27

10.3
基础设施建设费
万元
1933.69

10.4
建筑安装工程费
万元
11786.20

10.5
公共配套设施建设费
万元
180.00

10.6
开发间接费
万元
0.00

10.7
管理费用
万元
980.72

10.8
财务费用
万元
2362.84

10.9
销售费用
万元
478.40

10.10
开发期税费
万元
0.00

10.11
其它费用
万元
1285.98

10.12
不可预见费
万元
2059.51

11
财务效益

11.1
财务内部收益率
%
19.44
.
所得税前
11.2
投资回收期
年
2.69
所得税前
11.3
财务净现值
万元
1317.91
所得税前
11.4
财务内部收益率
%
14.79
.
所得税后
11.5
投资回收期
年
2.75
所得税后
11.6
财务净现值
万元
488.95
所得税后
12
建设工期
月
24

1.7结论和提议
（1）该项目建设符合国家“主动扩大内需，加紧保障性住房建设和棚户区改造”总产业政策标准，株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内关键区域，伴随“3+5”城市群建设加紧发展，株洲综合实力得到提升、产业加紧发展同时，城市建设将全方面提速。
（2）株洲市南方企业南华一村棚户区改造项目在南华一村地块，东北紧临南方企业南华幼稚园。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现实状况道路狭窄。项目在城市计划指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构调整和城市面貌改造。
（3）依据芦淞区棚户区现实状况和芦淞区控规要求，本项目关键建设内容包含：棚户区征地、拆迁；安置区及其内部配套基础设施建设。本项目拟征用地面积为19710.16㎡，拟拆迁棚户144户，拆迁房屋8430㎡，安置人口500多人。
（4）项目总投资25017.48万元，所得税后投资财务内部收益率(FIRR)：14.79 %；投资回收期(Pt)：2.75年；财务净现值(FNPV )：488.95万元 (ic=12%)。从项目标敏感性分析结果说明，要提升项目标经济效益，提升经营收入最为关键。提升经营管理水平，降低基建投资和经营成本，也是提升项目经济效益关键路径。
（5）项目总投资25017.48万元，关键由银行贷款和企业自筹。资金是项目建设关键，应确保资金按期到位，以确保项目标顺利实施。研究表明，该项目可行，提议相关部门从政策上加以扶持，以利于项目标顺利实施。

2 建设背景及必需性
2.1 建设背景
为深入扩大内需、促进经济平稳较快增加，加大保障性住房建设力度，深入改善人民群众居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需方法。其中第一条就是加紧建设保障性安居工程建设，尤其是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出一项民心工程。加紧棚户区改造，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基础处理城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购置一般住房各项税费优惠政策，激励居民购置自住性、改善性住房。实施对住房转让步骤营业税等相关减免政策，促进住房供给结构调整，加紧住房二级市场和住房租赁市场发展。根据国家相关要求，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面税费优惠政策，关键以实物方法，结合发放租赁补助，处理城市低收入住房困难家庭住房问题。编制农村危房改造扩大试点计划，出台扩大农村危房改造试点工作实施要求，组织研究农村住房建设政策，推进农村住房制度完善和改革，激励农民投资改善本身居住条件，组织实施扩大农村危房改造试点工程，拉动农村消费，扩大农民就业。
芦淞区隶属于株洲市，长株潭“两型社会”建设改革试验区已获国务院同意，在建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架基础上，初步形成和周围长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展长株潭城市群综合基础设施框架，使长株潭城市群区域经济一体化，成为湖南经济发展关键增加区域。因为本片区棚户集中，现在公用设施简陋，居住生活条件较差，必需立即升级改造，提升株洲城市形象。
2.2 建设必需性
（1）棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生惠民工程，是将城市建设发展结果惠及更多百姓，很好地表现以人为本执政理念需要。
棚户区改造能够有效地处理低收入家庭住房困难，表现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数全部是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅能够改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来结果，表现了社会公平和公正。棚户区改造能够亲密党和人民群众感情，促进社会友好。经过棚户区改造，能够使多数一般群众离别棚户区搬迁上楼，能够起到稳定民心主动作用，深入增强党和政府和人民群众血肉联络。
（2）加紧芦淞棚户区改造，是完善株洲市城市配套设施建设、改善人居环境需要。
多年来，株洲城市发展快速，在株洲市委市政府正确领导下，城市基础格局已初步形成。但因为没有全方面完成芦淞棚户区改造搬迁，使得株洲市芦淞区魅力没有得到充足彰显。现在，芦淞棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征显著，公共排水设施落后，大部分地方甚至连自来水全部不通。加紧芦淞棚户区改造，能够加紧株洲市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功效，改变地域落后面貌，提升文明友好小区创建水平，从根本上改变芦淞区形象，提升株洲城市品位和承载功效，提升城市管理水平，促进株洲市经济社会环境又好又快发展。
(3)加紧芦淞棚户区改造，是盘活土地资源、实现土地节省集约利用需要。
棚户区改造能够优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。集中连片棚户区改造能够盘活存量土地，提升土地使用价值，使稀缺土地资源得以再生和利用，深入焕发老城区生机和活力。
(4)加紧芦淞棚户区改造，是调整株洲市产业结构、促进地域经济增加需要。
结合棚户区改造，以土地置换为依靠，大力调整产业结构，加紧发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提升发展质量和效益。经过对该区域土地开发，拉动建筑业等相关产业发展，增加社会就业，培育新经济增加点和新型城市产业，促进地域经济增加。

3 项目区域概况
3.1 株洲市概况
株洲市在湖南省东部，湘江下游。东接江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市，南连本省衡阳、郴州两市，西接湘潭市，北和长沙市毗邻。介于北纬26°03’05”～28°01’07”，东经112°57’30”～114°07’15”之间。株洲市现辖天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，和113个乡镇。株洲是湖南省第二大城市，截至，株洲市辖5个市辖区、4个县，代管1个县级市；全市共有24个街道、66个镇、46个乡、1个民族乡。
  株洲素有“南北通衢”之称，京广、沪昆和正在建设中武广客运专线在此交汇，株北编组站是中国南方最大编组站，株洲站是全国五大客货运特级站之一。320、106国道，京珠、上瑞高速和正在建设长株、衡炎高速绕城而过。湘江内河航运比较发达。距离黄花机场约40分钟车程。
株洲是正在崛起老工业基地。“一五”时期，株洲被列为全国8个关键建设工业城市之一，国家在此布点兴建了13个关键项目。现在，株洲已经形成了以交通装备制造、有色金属深加工、化工、新材料等为支撑产业体系，发明了中国工业史上100多个“第一”。株洲拥有亚洲最大有色金属冶炼基地、硬质合金研发和制造基地，全国最大电力机车研发和生产基地，江南最大铁路货车、航空发动机和汽车零部件研发和生产基地，还是全国制造业信息化关键城市、国家新材料结果转化及产业化基地、国家火炬计划传感技术产业化基地。全市规模以上工业企业达901家，从业人员20多万人，其中大中型企业61家、上市企业9家、世界500强投资企业8家，电力机车、硬质合金、电锌等10多个关键产品产量居全国首位。
　　株洲是中南地域有名商贸物流中心。拥有各类专业市场337个，年成交额过亿元21个。其中，芦淞市场群是中南最大衣饰物流中心,跻身中国十大服装批发市场，共有各类专业衣饰市场43个，年成交额超出200亿元，辐射全国15个省市、230多个县市区。
株洲是著名全国旅游度假胜地。全市接待中国游客1214.1万人次，增加26.7%，接待境外游客5.9万人次，增加43%；实现旅游总收入78亿元，增加30.3%，其中旅游创汇2308.7万美元，增加50.6%。年末全市拥有旅游星级宾馆饭店36家，旅行社46家，国家4A级旅游景区3个。　　
株洲是一座充满生机和活力城市。近几年，株洲紧紧围绕“推进跨越发展、构建友好株洲”工作专题，全方面落实落实科学发展观，大力实施“产业兴市、科教先导、城镇带动、文化提升”四大战略，全市经济社会连续健康较快发展。全市完成中国生产总值1230亿元，人均33604元，地方财政收入130.9亿。一、二、三产业百分比为9.7：58.5：31.8。城市居民人均可支配收入19600元，农民人均纯收入7550元。 
3.2 芦淞区概况
伴随长株潭城市经济一体化进程日益提速，面对这个千载难逢发展机遇，提升株洲城市化水平，以满足城市扩容需求和提升城市品位需要势在必行。芦淞区是株洲市发祥区、中心区、商贸区，1997年全市区划调整，由原株洲市南区改为现名。区域总面积66.7平方公里，辖7个街道办事处、1个乡、1个国家级开发园区——董家段高科园和1个省级经济开发区——建宁开发区；共有43个小区居委会，19个行政村；常住人口22.62万人，暂住、流感人口约30万人；常住人口中，城市人口20.18万人，占89.2%。
    辖区内有331、608等大型国有企业，唐人神、太子奶、红翻天、好棒美等民营企业，国家级董家段高科园形成“东航空城、西衣饰园”产业定位，成效开始显现，省级开发区建宁经济开发区木业加工产业集群初步形成。商贸业长盛不衰，18类82个专业集贸市场，涵盖服装、鞋帽、皮具、布匹、家电、小商品、建材、交通通讯等方面，经营面积110万㎡，形成了芦淞衣饰市场群、中南摩托车及配件市场群、徐家桥电脑及通讯市场群三大商圈，其中衣饰市场群经过10多年发展，前后荣获“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国衣饰名城”殊荣，有各类专业衣饰市场43个，总面积70多万㎡，商户4万多个，其中国际、中国品牌4000多个，省、市级总代理8000多个，商品辐射全国15个省230多个县（市、区）及非洲、东南亚地域，年成交额达400多亿元。多年来，区委、区政府提出了“增创新优势、再创新辉煌”工作专题，加紧南拓步伐，推进友好发展，致力于建设“繁荣中心商务区、兴旺标志工业区和亮丽文明窗口区”，全力打造“品牌芦淞”、“诚信芦淞”和“掘金名区”，大力建设芦淞衣饰物流中心，加紧发展衣饰产业、航机陆用产业、健康食品业，经济和社会连续较快发展。

4 市场分析和风险分析
4.1市场分析
株洲市芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内关键区域；既是一座老工业基地，又是一座新型城市株洲，伴随“3+5”城市群建设加紧发展，株洲综合实力得到提升、产业加紧发展同时，城市建设将全方面提速。
“东提西拓、合拢三角”思绪，一直是株洲市坚持城市相向发展方向，切实加大城市建设力度，尤其河西扩容速度愈加快，市区内城市道路、城市建设规模和速度也因城市融合而快速发展。完善了计划体系，加紧了基础设施建设，壮大了特色产业，推进了城市建设。株洲河西新城和湘潭河东新城正逐步融合；株洲市区西北端逐步向长沙、湘潭延伸，三市城区间距离已大为缩短。
城市化速度加紧，株洲市区人口将超出100万人，城市做大，肯定带来房地产市场兴旺；北汽控股等多个大工业项目落户株洲，既发明了众多就业岗位，也发明了新购房需求。同时，伴随“两型”社会建设，株洲房地产业刚性需求会不停增强。一旦市场展现主动信息，部分持币观望购房户就会释放出购房欲望，推进市场交易回暖。
4.2市场评定
4.2.1区域环境
该地块新计划为以商业、居住为主，依据计划能够预见，未来本项目将含有良好商业和居住气氛，而且配套齐全、功效完备，是理想商业和居住场所。因为该处建设处于快速发展阶段，所以在市场评价上应该着眼于该区建设成形后前景方面。伴随房地产业蓬勃发展，区内人气增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供给存在巨大空缺。所以在区内从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机。
4.2.2市场估计
周围基础设施和多种配套设施完善进程调整，肯定吸引更多投资者在此区域投资房地产，会使土地未来几年有1-2倍价值上升空间。本项目进行集约、整合后可开发土地，含有巨大升值潜力和良好市场前景。
4.2.3风险分析
a)项目处于株洲市芦淞区南方企业内，基础配套设施齐全，棚户区居民有强烈改变现有居住环境诉求，为项目改造发明机会。整合后可出让土地地理位置及周围环境优越，含有相当大开发潜力。
b)随该区域新计划正式开启，该区域将迎来新一轮经济腾飞，有利于该区域房地产升值，也有利于棚户区居民社会生存。
c) 项目有很好优惠政策支持条件。
d) 项目改造区房屋拆迁总量较大，项目改造有一定工作难度。项目资金投入大，资金筹集困难。该项目标实施总投资需25000多万元，即使企业含有一定资金筹措能力，但需要各级财政和银行给支持。处理措施除依靠企业自筹外，还需申请各级财政和银行大力支持。

5 建设内容和规模
5.1 项目定位和目标
此次棚户区拆迁安置房建设项目是芦淞区政府为了处理棚户区住房问题“民生工程”，根本改善棚户居民住房条件，提升棚户居民生活质量。本项目经过拆迁项目区内全部棚户，集约、整合区内土地资源，搞好拆迁户拆迁、安置、赔偿及政策性帮扶，以提升全部棚户区居民及困难群众居住水平，提升区域城市品质和城市形象。
5.2 项目建设规模标准和依据
《株洲市经济适用住房管理实施措施》要求经济适用住房控制在中小套型，中套住房建筑面积不得大于80㎡，小套住房建筑面积控制在60㎡左右，南华一村棚户区拆迁赔偿标准为原住房面积1.3倍，所以安置区户型面积为经济适用住房中套1.3倍左右，即110㎡左右，安置区建设同时结合被拆迁户和租房户经济承受能力及开发商经营成本，确定此次棚户区改造安置区住宅建设规模。
5.3 建设内容和规模
5.3.1 建设规模
项目总占地面积为19710.16㎡（合约29.6亩）。总建筑面积103468.82㎡。其中住宅面积：8.2㎡；商业面积：6000㎡；物业面积：350㎡；停车位422个。住宅总户数688个，包含拟拆迁棚户144户，拆迁房屋8430㎡，安置人口504人。
5.3.2 建设内容
拟建拆迁安置区建设内容包含建设4栋1+24F 、2栋2+22F、2栋2+16F住宅楼和和安置区配套道路、供配电、给排水、绿化等隶属工程。

6 项目选址和建设条件
6.1项目选址
株洲南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联络华东、华南、西南经济纽带城市之誉。株洲是中国南方最大交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇处株洲站离区１公里，株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，株洲北站，是全国最大货运编组站；境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路和G107、G320经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅３５公里，行程时间均在半小时之内；四季通航湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越地理环境、便利交通条件给株洲带来是充足人流、物流和信息流，成为株洲发展强有力外部动力。
株洲市南方企业南华一村棚户区改造项目在南华一村地块，东北紧临南方企业南华幼稚园。本项目总用地面积为19710.16㎡。区域内房屋低矮陈旧，有甚至存在了墙体裂缝、渗水、屋顶漏水等安全隐患，公共设施不健全，环境卫生情况差，雨水管道不畅，污水排放不能统一归集处理。
6.2建设条件
6.2.1 建设用地
项目拆迁安置区在芦淞区南华一村地块，东北紧临南方企业南华幼稚园，该用地为划拨地。总用地面积为19710.16㎡。项目用地原属南方企业自有土地，现已由省国土厅划归株洲市国土资源局，项目业主单位经过划拨方法取得该地块。
6.2.2基础设施
1）项目所在城市株洲市属于长株潭城市群经济辐射圈内关键城市工业基础很好，物产丰富，人文历史悠久，风景名胜地较多。首先作为长株潭城市群卫星城，区位优势显著；其次依靠长株潭城市经济圈辐射作用，经济社会发展前景良好。
2）项目所在地由城市电力部门供电，电力供给充足，完全可确保全区用电需要。
3）项目所在地水源充足，现在饮用水来自株洲市自来水系统。供水满足日常见水。
4）项目所在地通信系统功效完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多个通信服务，并建立了宽带网络，和全国及世界各地联络快捷通畅。
5）项目所在地开通了天然气供给。
7 工程建设方案
7.1 总平面部署标准
7.1.1 依据建设区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜进行总平面部署和竖向部署。
7.1.2 以节地、节水、节能、节电、环境保护标准进行设计。
7.1.3 各项技术经济指标符合国家规范要求。关键有建筑系数、场地利用系数、容积率和绿地率等。
7.2 总平面部署
7.2.1总图布局
本项目拟建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F住宅楼和和安置区配套系列基础设施。项目计划总用地面积19710.16㎡，用地形状为多边形。建筑单体采取坐北朝南部署，分为1#-8#楼，由东北向西南依次排列，每2栋成一排。#1楼和#2楼、#3楼和#4楼、#5楼和#6楼、#7楼和#8楼住宅间均相距13m，满足防火和日照要求。项目内设环形消防道路和场地间疏散通道2条；计划区住宅间消防登高场地4处，分别布局在1#楼和3#楼、2#楼和4#楼、5#楼和7#楼、6#楼和8#楼之间；车行出入口和车库出入口各2处，计划区东北至西南内侧沿线临时停车位60个，满足生活区消防和出行方便。区内有2F铺面两处，沿临时停车位和疏散通道布局，满足居民消费便利需要。
7.2.2 道路和交通设计
项目道路宽5.5m，转弯半径6m。项目内道路采取水泥路面，坡度为2.02%，L最大长度61.95m。停车位沿道路设置，车流和人流有效分开。区内8栋房屋均采取电梯和开敞式楼梯结合方法作为上下交通。
7.2.3 竖向设计
本项目设计场地地面形式采取平坡式，结合现实状况地形尽可能降低土方量。1#-8#室内设计标高±0.00相当于绝对标高101.2m，室内外高差0.3m。
7.2.4 绿化景观设计
本项目绿化率30.1%，以分散组团式绿地计划设计，内设为居民服务休憩设施和运动设施。绿化以草坪和灌木为主，配以少许造型优美乔木。以片状绿化为关键部署形式，在住宅及公共服务设施周围计划部署带状及组团式绿化，有机联络各块绿地，使之成为统一绿化系统。树种选择应适应该地自然条件、廉价、易长、易管、四季常青为标准，少许采取部分形态优美、含有色、香、味道花木，形成统一绿化有机整体，尽可能降低噪声污染。
7.2.5 总图关键经济技术指标
表7-1 总图关键经济技术指标表
序 号
指 标
单位
数 量
1
总用地面积
㎡
19710.16
2
总建筑面积
㎡
103468.82
2.1
住宅面积
㎡
8.2
2.2
商业面积
㎡
6000
2.3
物业面积
㎡
350
2.4
不计容建筑面积
㎡
15098.62
3
建筑占地面积
㎡
5407.78
4
建筑密度
%
29.97
5
容积率

4.90
6
绿化率
%
30.1
7
总户数
户
688
8
停车位
个
422
7.3 建筑方案
7.3.1依据规范、标准
《全国民用建筑工程设计技术方法、计划、建筑》（）
《建筑设计防火规范》 （GB50016-）
《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》 （）
《民用建筑设计通则》 （GB50352-）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-、J114-）
《屋面工程技术规范》 （GB50345-）
《住宅建筑规范》 （GB50368-）
《湖南省居住建筑节能设计标准》 （DBJ43/001-）
《建筑工程设计文件编制深度要求》 （）
和其它规范、标准
7.3.2项目基础特征
本项目拟建设本项目拟建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F住宅楼和给排水、供配电、绿化、道路等和安置区配套系列基础设施。总建筑面积103468.82，其中：住宅面积8.2㎡，商业面积：6000㎡，物业面积350㎡，架空面积1328.79㎡，地下车库面积13769.83㎡。总计688户。
项目名称
株洲市南方企业南华一村棚户区改造工程
建筑层数
16F-24F
总建筑面积
103468.82
耐火等级
二级
设计使用年限
50年
地震基础烈度
小于6度
关键结构选型
砖混结构
屋面防水等级
Ⅱ级
7.3.3功效布局和平面设计
1#-8#楼每栋均设上下两个楼梯，两台电梯作为垂直交通方法。
户型设计上关键努力争取经济型和实用型。套内功效分为卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台。区分明确，做到每户内“闹静分区、房间明厅、明室、明厨、明厕”。平面上将起居室、主卧室尽可能部署在南向，辅助用房及次卧则部署在北向。利用冬季南向带直射太阳光、夏季能有效组织户内穿堂风。
7.3.4立面设计
建筑整体色调统一，细节处理上，则经过材质虚实对比、立面构件关系表现，摆正建筑外围对于城市可观性和吸引性。在体量处理上，经过整体墙面简练、利落改变来塑造体量透视美感。
7.3.5无障碍设计
本项目建设根据规范要求统一对道路和建筑物进行无障碍设计。每栋住宅门厅入口部委设计有残疾人坡道，残疾人能够经过道路直接抵达住宅门口部位，满足规范要求。
7.3.6建筑消防设计
依据《建筑设计防火》（GB50016-）要求对本项目进行防火设计。建筑关键绝大多数构件均为非燃烧体，吊顶为难燃烧体。钢制构件应涂刷防火涂料，使其耐火极限大于1.0h。本项目主体结构耐火等级二级。
全部管道穿过防火墙时，应用非燃材料将缝隙紧密填实。管道井待管道线安装完成后，管道间管道穿楼板处，于管道安装后（原楼板配筋不停）将楼板处后浇C20细石混凝土封闭。
7.3.7建筑装修
装修材料必需符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）等相关规范防火要求。
（1）外装修：建筑材料关键以白色涂料为主。
（2）内装修：室内装修做法详下表
名称
地面
楼 面
内 墙
踢 脚
天 棚
备注
楼梯间

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙4
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶3
混合砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

各房间

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙4
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶3
混合砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

卫生间

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙6
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶4
水泥砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

阳台

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙4
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶3
混合砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

楼梯段踏步层面做法详05ZJ001楼10防滑面砖
室外踏步做法参考98ZJ901，采取灰色麻面花岗岩饰面
7.4 基础和结构方案
7.4.1设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-）
《建筑抗震设计规范》 （GB50011-）
《民用建筑设计通则》 （GB50352-）
《建筑结构荷载规范》 （GB50009-）
《砌体结构设计规范》 （GB50003-）
《混凝土结构设计规范》 （GB50010-）
《建筑地基基础设计规范》 （GB5007-）
《建筑地基处理技术规范》 （JGJ74-）
《岩土工程勘察规范》 （GB50021-）
《建筑工程设计文件编制深度要求》（建筑版4月）和政府批文和其它国家现行标准规范、规程。
7.4.2自然条件
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-）、《建筑抗震设计规范》〔GB5011-（）〕附录A，中国关键城镇抗震设防烈度设计基础地震加速度和设计地震分组，株洲市芦淞区抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。
7.4.3设计荷载取值
（1）活荷载取值
楼面用途
活载（KN/㎡）
楼梯
3.5
客厅
2.0
卧室
2.0
餐厅
2.5
阳台
2.5
不上人屋面
0.5
卫生间
2.0
（2）恒荷载取值按《建筑结构荷载规范》GB9-（）附录A计算。
项目
恒载（KN/㎡）
一般烧结砖（240mm）
4.3
一般烧结砖（120mm）
2.2
楼盖（楼板自重除外）
卫生间
1.5
标准层
1.5
屋面
2.5
（3）施工荷载按规范取值
7.4.4结构设计
（1）本项目建筑结构特点
结构安全等级
二级
结构关键性系数
1.0
设计使用年限
50年
抗震设防类别
小于6度
场地类别
Ⅱ类
地基基础设计等级
丙级
（2）自然条件
基础风压
地面粗糙程度
基础雪压
w0=0.35KN/㎡
B类
S=0.45KN/㎡
（3）结构体系
本项目建筑为层高16-24层不等，依据建筑物平面形状、功效特点、建筑体形、高度、荷载及施工工艺等原因，拟采取砖混结构，楼屋面采取现浇钢筋混凝土楼屋板。
7.4.5关键结构材料
（1）钢筋HPB235（fy=210N/m㎡），HRB335（fy=300N/m㎡），HRB400=（ fy=300N/m㎡）。
（2）填充墙体材料，外墙、楼梯间等承重墙采取240厚烧结一般砖砌筑，其它非承重强采取120厚烧结一般砖砌块。烧结一般砖强度等级为Mu15，砂浆M7.5。
（3）混凝土强度等级：基础、柱、梁、板采取C25-C35。
（4）环境类别：基础、基础梁和露天构件环境类别二（a）类。
（5）关键构件尺寸
构件
截面尺寸（mm）
楼面
100-120mm现浇板
屋顶
120mm现浇板
7.4.6建筑结构方法
屋面工程采取有组织外排水系统，不上人屋面。地面埋设φ160UPVC雨水管排向最近雨水井。全部和屋面交接砌体墙均做250高C20速混凝土泛水。雨水管均采取白色硬质φ110PVC管材。
楼面工程中通常常常有水房间，应做严密防水处理，卫生间等内墙防水层翻起高度大于600mm。
钢筋工程中钢筋塔接长度和焊接长度必需符合规范要求。
7.5 供配电
7.5.1设计依据
（1）国家现行设计规范及标准，关键包含：
《供配电系统设计规范》GB50052-95；
《10KV及以下变电所设计规范》GB50052-94；
《低压配电系统设计规范》GB50054-95；
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-；
《建筑照明设计标准》GB50034-；
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（）；
《系统接地形式及安装技术要求》GB14050-93；
（2）建设单位委托及相关专业提供相关资料。
7.5.2负荷等级和负荷计算
（1）负荷等级
本工程为一般多层、小高层住宅楼，总计688套，属三级用电负荷。
依据用地现场实际情况，其10kv电源由本工程周围10kv电压架空线路上套钢管预埋电缆引入。
（2）负荷计算
采取负荷密度法计算各建筑用房计算功率。
总装机容量为Pe=20826×50=1082（kw）
有功计算负荷Pjs=Kx·Pe=0.8×1082=866（kw）
无功计算负荷Qjs=Pjs·tgφ=866×0.48=146（kvar）
视在计算负荷Sjs===955（KVA）
各建筑物总视计算负荷为955（KVA）
故选择SCB11-1250KVA/10kv/0.4kv节能型干式变压器一台。
7.5