深圳房屋建筑工程面积测绘关键技术标准规范.doc

深圳房屋建筑面积测绘技术规范6月25日实行深圳房屋建筑面积测绘技术规范 发布时间： -7-19 8:22:03 被阅览数： 274 次 来源： 中华人民共和国房产测绘网前 言 引 言 1 范畴 2 规范性引用文献 3 术语和定义 4 总则 5 房屋数据采集 6 房屋建筑面积计算 7 房屋建筑面积变更测绘 8 房屋建筑面积测绘成果报告书 附 录 A （规范性附录） 房屋建筑面积测绘外业登记表与分割测绘阐明 A.1 房屋建筑面积测绘外业测量记录格式示例 A.2 点位、标高外业测绘登记表格式示例 A.3 房屋分割测点点位略图格式示例 A.4 房屋分割测点点位坐标表格式示例 A.5 房屋分割测点点位测绘阐明格式示例 附 录 B （规范性附录） 房屋建筑面积测绘成果报告书原则格式 B.1 深圳市房屋建筑面积测绘报告 B.2 深圳市建设工程竣工测量报告 附 录 C （规范性附录） 条文阐明 C.1 术语和定义 C.2 房屋数据采集 C.3 房屋建筑面积计算 C.4 变更测绘前 言 附录A、附录B、附录C为规范性附录。 本原则自发布之日起实行。基于房屋建筑面积测绘计算规则先后衔接考虑，凡在本原则实行日期之前已获得深圳市建设工程规划允许证新建建设工程项目房屋建筑面积计算，或由深圳市地籍测绘大队进行过房屋建筑面积预售测绘、竣工测绘、现状测绘并出具备效房屋建筑面积测绘报告项目后续房屋建筑面积测绘计算均仍按主管部门原计算规则执行。 本原则由深圳市人民政府批准。 本原则由深圳市国土资源和房产管理局提出。 本原则由深圳市国土资源和房产管理局负责归口并负责解释。 本原则由深圳市地籍测绘大队负责起草。 本原则重要起草人：时晓燕、黄是佩、涂志勇、蔡恒刚、樊钟声、章淑君、罗和平、费奎、夏辉、邹志平、文伟强、熊远社、张涛、刘勇、周运林、龚代琼、谭小波。 引 言 2月国家质量技术监督局发布了由建设部和国家测绘局联合编制GB/T 17986-房产测量规范。原深圳市规划国土局依照建设部关于认真贯彻执行房产测量规范加强房产测绘管理告知（建住房166号）精神，于10月发布了深圳市房屋建筑面积测绘技术规程。该规程依照我市规划国土管理和房地产权管理实际需要，根据GB/T 17986-对建筑空间面积计算原则和办法进行了补充和完善，从而成为我市房屋建筑面积测绘实行细则。随着建筑设计不断创新，原规程已不能涵盖许多新建筑形式，且其中某些定义不够严格问题也凸显出来。4月，为满足工程造价计价工作需要，建设部与国家质量检查检疫总局联合发布了GB/T 50353-建筑工程建筑面积计算规范。 为保持与国标协调一致，使房屋建筑面积测绘计算原则更加科学合理，进一步规范我市房屋建筑面积测绘工作，有必要对深圳市房屋建筑面积测绘技术规程进行全面修订。 本原则按照深圳市行政机关制定技术原则文献指引规则关于规定，严格遵循有关国标，广泛收集了近年来浮现各种新建筑形式设计案例，认真总结近年来房屋建筑面积测绘方面实践经验，在充分考虑我市在国土资源管理、都市规划管理、房地产权管理等方面基本规定和特殊需要基本上制定。房屋建筑面积测绘技术规范 1 范畴 本原则规定了深圳市房屋建筑面积测绘计算中普通及特殊状况计算原则与解决办法。 本原则合用于深圳市建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房地产开发与销售、房地产权登记、征地拆迁补偿、旧城改造、历史遗留房地产问题解决等活动中各类房屋建筑面积指标计算和记录。 2 规范性引用文献 下列文献中条款通过本原则引用而成为本原则条款。凡是注日期引用文献，其随后所有修改单（不涉及勘误内容）或修订版均不合用于本原则，然而，勉励依照本原则达到合同各方研究与否可使用这些文献最新版本。凡是不注日期引用文献，其最新版本合用于本原则。 GB/T 17986- 房产测量规范 GB/T 50353- 建筑工程建筑面积计算规范 GB/T 7929-1995 1:500 1:1000 1:地形图图式 CJJ 8-99 都市测量规范 3 术语和定义 下列术语和定义合用于本原则。 3.1 房产测绘名词 3.1.1 房屋面积测绘 房屋各层水平投影面积测量与计算。涉及房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。 3.1.2 房屋建筑面积 房屋外墙（柱）勒角以上各层外围水平投影面积之和，涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，如下同），有上盖，构造牢固永久性建筑。 3.1.3 房屋套内建筑面积 房屋套门范畴内由单个产权人占有和使用建筑面积，涉及套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。 3.1.4 房屋使用面积 房屋套内所有可供使用空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。 3.1.5 房屋共有（公用）建筑面积 建筑物内由各种产权人共同占有或共同使用建筑面积，涉及应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 3.1.6 房屋专有建筑面积 建筑物内由单个产权人占有或使用建筑面积，普通状况下，相应于房屋套内建筑面积。 3.1.7 房屋产权面积 产权人依法拥有房屋所有权房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。 3.1.8 房屋建筑施工图面积测算 根据未经市政府行政主管部门核准备案建筑施工图所进行房屋建筑面积测绘计算，出具建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参照。 3.1.9 房屋建筑面积预售测绘 根据经市政府行政主管部门核准建筑施工图所进行房屋建筑面积测绘计算，出具建筑面积为预售面积。用于房地产项目预售审批及销售。 3.1.10 房屋建筑面积竣工测绘 根据竣工房屋现状和经市政府行政主管部门核准建筑施工图所进行房屋建筑面积测绘计算，出具建筑面积为竣工面积。重要用于建设工程规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。 3.1.11 房屋建筑面积现状测绘 根据房屋现状进行房屋建筑面积测绘计算，出具建筑面积为现状面积。重要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。 3.1.12 房屋建筑面积变更测绘 因房屋产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行房屋建筑面积测绘计算。 3.1.13 房屋建筑面积分割测绘 根据市政府行政主管部门核准分割平面图或房屋现状，将一种产权单位划分为各种产权单位而进行房屋建筑面积测绘计算。分割测绘属于变更测绘一种。 3.2 建筑容量名词 3.2.1 用地面积 经市政府行政主管部门划定用地范畴内土地面积。 3.2.2 建设用地面积 经市政府行政主管部门划定建设用地范畴内土地面积。 3.2.3 总建筑面积 建设用地范畴内单栋或多栋建筑物地面以上及地面如下各层建筑面积之总和。 3.2.4 地面以上建筑面积 建筑物地面以上各层建筑面积之和。 3.2.5 建筑物基底面积 建筑物接触地面自然层建筑外墙或构造外围水平投影面积。 3.2.6 建筑容积率 在建设用地范畴内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积比值。涉及两种状况： a) 无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.50米时，建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积； b) 半地下室地面高度超过1.50米时，建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。 3.2.7 建筑覆盖率 建设用地范畴内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积比率（%）。 3.2.8 规定建筑容积率 市政府行政主管部门在建设用地规划允许证和土地使用权出让合同书中规定建筑容积率。 3.2.9 规定建筑面积 市政府行政主管部门在建设用地规划允许证和土地使用权出让合同书中规定计入容积率总建筑面积。 3.2.10 核增建筑面积 市政府行政主管部门为保证公众安全、改进环境、勉励配建机动车停车位等目，容许对建筑中某些特定用途建筑空间增长等量建筑面积。 3.2.11 建筑层数 层高在2.20米以上楼板构造分层层数，但不涉及如下状况： a) 屋顶突出物高度在9.0米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物原则层建筑面积1/8者； b) 实心女儿墙高度不大于1.50米者； c) 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。 3.3 建筑术语 3.3.1 裙楼、塔楼 高层建筑中，低楼层某些建筑构造至高楼层某些发生转换，且构造转换相邻楼层水平投影面积差值超过低楼层某些水平投影面积1/3时，低楼层某些为裙楼，高楼层某些为塔楼（含构造转换层）。 3.3.2 层高 相邻楼层楼（地）板构造面之间垂直距离。 3.3.3 楼层净高 楼（地）面至楼板构造底面之间垂直距离。 3.3.4 自然层 按楼（地）板构造分层楼层。 3.3.5 原则层 建筑物内重要使用功能与平面布置相似各楼层。 3.3.6 夹层 在一种楼层内，以构造板形式局部增设楼层。 3.3.7 架空层 建筑物中仅以构造体作为支撑、无围合外墙开敞空间层。 3.3.8 构造转换层 建筑物某楼层上部与下部因平面使用功能不同而采用不同构造类型，并通过该楼层进行构造转换，该楼层称为构造转换层。 3.3.9 设备层 建筑物中专为设立暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用楼层。 3.3.10 避难层 建筑高度超过100米高层建筑中，为消防安全专门设立供人们疏散避难楼层。 3.3.11 屋面（顶）层 在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边沿构件构成楼层。 3.3.12 地下室 房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面高度不不大于房间净高1/2者。 3.3.13 半地下室 房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面高度不不大于等于该房间净高1/3但不大于1/2者。 3.3.14 走廊 建筑物内设立水平交通空间。 3.3.15 过道 套内使用水平交通空间。 3.3.16 挑廊 挑出建筑物外墙水平交通空间。 3.3.17 檐廊 设立在建筑物底层出檐下水平交通空间。 3.3.18 回廊 在建筑物门厅、大厅内设立在二层或二层以上回形走廊。 3.3.19 架空通廊 建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设立走廊。 3.3.20 门斗 在建筑物出入口设立起分隔、挡风、御寒等作用过渡性建筑空间。 3.3.21 门廊 位于建筑物出入口处由上方建筑形成有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖开放式建筑空间。 3.3.22 雨篷 设立在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳板或篷。 3.3.23 阳台 建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内平台，是室内外过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其他室外活动之用。 3.3.24 露台 与建筑衔接供人们活动无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑运用下层屋顶作为上层户外活动无顶盖平台也视为露台。 3.3.25 凸窗 为房间采光和美化造型而设立窗台高度达到或超过0.40米凸出外墙窗。 3.3.26 落地窗 窗框与地板直接相连窗或凸出外墙但窗台高度不大于0.40米窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。 3.3.27 围护构造 围合建筑空间四周墙体、门、窗等。 3.3.28 围护性幕墙 直接作为建筑物外墙起围护作用幕墙。 3.3.29 装饰性幕墙 设立在建筑物墙体外起装饰作用幕墙。 3.3.30 眺望间 设立在建筑物顶层或挑出房间供人们远眺或观测周边状况建筑空间。 3.3.31 勒脚 建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体加厚某些。 3.3.32 变形缝 伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝总称。 3.3.33 永久性顶盖 构造牢固，可供永久使用顶盖。 3.3.34 骑楼 楼层某些跨在公共街巷上临街楼房。 3.3.35 门厅 建筑物中位于入口处用于接待和分派人流、物流及联系各重要使用空间、辅助使用空间和其他交通空间交通枢纽空间。 3.3.36 大堂 具备休息、会客、接待、登记、商务等功能较大门厅。 3.3.37 楼（电）梯间 是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制空间。 3.3.38 前室 设于楼、电梯间与走廊之间用于分派、缓冲人流过渡性建筑空间。 3.3.39 台阶 在室外或室内地坪或楼层不同标高处设立供人行走阶梯。 3.3.40 管道井 建筑物中用于布置竖向设备管线竖向井道。 3.3.41 烟道 建筑物中设立用于排放烟尘竖向井道。 3.3.42 核心筒 建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其他建筑空间构造体系。 3.3.43 中庭 建筑物中设立用于休闲、人流汇聚超过一种层高有盖建筑空间。 3.3.44 桥 与室外相连有跨度架空构筑物。 3.3.45 花池 建筑物中设立用于种植花草建筑构件。 3.3.46 天井 四周有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间空地，普通面积不大，重要用于房屋采光、通风。 3.3.47 公共（消防）通道 为满足建筑物消防或通行需要而设立与市政或社区道路连通穿越建筑通道。 3.3.48 公共开放空间 建筑物内部全天开放供公众使用空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周边都市空间密切联系成有机整体。 4 总则 4.1 房屋建筑面积测绘目 房屋建筑面积测绘是运用测绘技术和办法，采集和表述房屋及房屋用地各有关信息，为都市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基本数据和资料。 4.2 房屋建筑面积测绘内容 房屋建筑面积测绘内容涉及房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料整顿、检查、审核与归档。 4.3 房屋建筑面积测绘类型 房屋建筑面积测绘类型涉及预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）、施工图面积测算。 4.4 房屋建筑面积测绘成果 房屋建筑面积测绘成果重要涉及：房屋建筑面积测绘报告,竣工测绘还应涉及建设工程竣工测量报告。 5 房屋数据采集 5.1 普通规定 5.1.1 房屋边长数据来源 房屋边长有两种不同获得方式：一是根据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是根据实测，即通过对已竣工房屋或既有房屋进行现场实测获得房屋边长数据。 5.1.2 房屋边长数据图上采集 5.1.2.1 从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对相应边进行较核，对分段边长之和与总长度进行较核。较核不符时，应返回建设单位进行修正。 5.1.2.2 已竣工并且有建筑施工图建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足本原则5.1.7.3条规定期，则该房屋边长可采用建筑施工图上标注尺寸。 5.1.2.3 房屋拐角无特殊注明或阐明，一律视为直角，其构成房屋按矩形采集边长并计算面积。 5.1.3 房屋边长实地测量 5.1.3.1 实地测量房屋边长采用设备普通涉及：经检定钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪等。 5.1.3.2 当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.1米处进行测量。 5.1.3.3 已竣工房屋存在某些圆形、弓形等其他不规则图形，且无建筑施工图可获得相应图形元素时，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特性点或拐点点位坐标，通过解析法计算面积。 5.1.3.4 当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要较核总边长与分段之和时而又无法直接测量总边长，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。 5.1.3.5 实测普通房屋边长时，数据取位至0.01米；实测商铺边长时，数据取位至0.001米。 5.1.4 建筑标高测量 5.1.4.1 房产高程测量应采用1956年黄海高程系，必要时转为1985国家高程基准。可采用水准测量、三角高程测量、GPS测量等办法实行。 5.1.4.2 在建设工程竣工测量时，应对建筑物一层室内地面及室外地坪标高、建筑物裙楼顶部标高、建筑物塔楼顶部标高进行实地测量。 5.1.4.3 对地下空间建筑，应对其室外地坪标高及地下每一层室内地坪标高进行实地测量。 5.1.5 层高测量 5.1.5.1 在房屋建筑面积竣工测量时，必要对测绘项目原则层、架空层、构造转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。 5.1.5.2 同一楼层分为各种不同层高建筑空间时，各空间必要分别测量与记录，并在备注栏中予以阐明。 5.1.5.3 当建筑物设计层高不大于2.10米或不不大于2.30米时，可只测量一种层高值；当设计层高在不不大于2.10米和不大于2.30米之间范畴时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值。层高测量取位至0.01米。 5.1.5.4 有建筑施工图竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在0.03米范畴内时，可以为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图竣工房屋，必要所有实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据平均值为准。 5.1.6 分割测点 5.1.6.1 竣工或现状测绘时，当批准建筑施工图上商铺为虚拟分割，或批准设计图纸为实体分隔但现场因故未砌筑实体隔墙时，可采用分割测点办法进行测绘。 5.1.6.2 分割测点布设平面控制不能低于三级导线精度，可以从高档到低档，分级或越级布设；用极坐标法施测分割地界点坐标时，水平角观测须采用DJ1、DJ2级别系列经纬仪或电子经纬仪，测距用光电测距仪应采用I级。 5.1.6.3 对实测坐标必要严格校核，必要时应进行平差计算。对未实测其他普通地界点，可采用图解法进行坐标解算，各地界点之间边长精度应符合GB/T 17986.1-中规定规定。 5.1.7 限差、误差规定 5.1.7.1 房屋边长测量设备需要定期检定，并符合如下精度规定 a) 经检定钢卷尺，同尺两次测量读数之差D应满足： |D|0.0005D (D10米时)； |D|0.0001D (D10米时)。 b) 经检定手持式测距仪，两次测量读数之差D应满足：|D|0.005米。 c) 经检定红外测距仪，一测回读数较差D应满足：|D|0.005米。 d) 经检定全站仪，一测回读数较差D应满足：|D|0.005米。 5.1.7.2 房屋边长、层高多次测量限差规定 多次测量边长、层高成果较差绝对值应满足：|D|（或|H|）0.005D（或H）（D、H为实测值，不大于10米按10米计）。 5.1.7.3 实测边长与经批准图纸设计尺寸较差绝对值满足下式规定期，可以为实际房屋边长与设计值相符（其中D为实测边长，以米为单位）： |D|0.03米 (D10米时)； |D|0.003D (10米D30米时； |D|0.10米 (D30米时)。 5.1.7.4 分割测点精度为：相对于相邻控制点点位中误差不超过0.05米。 5.1.7.5 房屋竣工（现状、变更、分割）测绘面积两次测算成果比较之差限值按如下规定： 以套内建筑面积计，较差比例0.6； 以建筑面积计，较差比例1。 5.2 特别规定 5.2.1 房屋边长数据采集规定 5.2.1.1 住宅或写字楼应分套或分单元进行边长数据采集。 5.2.1.2 公用建筑面积边长数据应分层采集。 5.2.1.3 未分户分割商业用房、仓库、厂房建筑面积边长数据应分层采集。 5.2.1.4 已经分割成若干单元商业用房、仓库、厂房等建筑面积边长数据应分单元采集，其公用建筑面积边长应分层采集。 5.2.2 房屋边长数据注记方式及测量草图内容规定 5.2.2.1 采集所得边长数据必要注记在房屋分层、分户平面图上；边长注记以米为单位，取位至0.01米；边长数值平行于该边注记并紧靠该边线；东西走向边长数字字体朝上（北）方向注记；南北走向边长数字字体朝左(西)方向注记。 5.2.2.2 边长外业测量记录应在实地完毕，不得根据事后回忆或涂改。 5.2.3 房屋建筑面积分户计算边长量取规定 5.2.3.1 建筑物外墙(含山墙)内侧为公用建筑面积时，该段墙体不取半外墙，公用建筑面积边长量取至墙体外侧。 5.2.3.2 建筑物外墙(含山墙)内侧为套内建筑面积时，套内建筑面积边长应包括半墙厚度。 5.2.3.3 建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙，解决方式与5.2.3.1与5.2.3.2相似。 5.2.3.4 分户建筑面积套内之间共墙、套内与公用建筑面积间共墙、公用建筑面积之间共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积边长和公用建筑面积边长。 5.2.3.5 走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间隔墙，其墙体一半计入套内或公用建筑面积，一半计入半外墙。 5.2.4 斜坡面房屋边长数据采集 当一间（单元）房屋或房屋屋顶或墙体为向内倾斜斜面，并提成层高在2.20米以上和如下两某些时，应分别测量两某些边长数值并辅以略图阐明。 5.2.5 房屋装饰贴面厚度解决 实测房屋外墙边长时，除记录包括外墙装饰贴面厚度总长外，还应现场记录装饰贴面厚度。装饰贴面厚度应依照现场详细状况尽量实测。 5.2.6 地下空间边长数据采集 对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建施图设计值，据此推算地下空间边长值。 + d) 房屋内楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋自然层计算建筑面积。 e) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。 f) 挑楼、全封闭阳台、房屋间封闭架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。 g) 属永久性构造有上盖室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。 h) 与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，属永久性建筑有柱（非独立柱、单排柱）车棚、货棚等，均按其柱外围水平投影计算建筑面积。 i) 有柱或有围护构造门廊、门斗，按其柱或围护构造外围水平投影计算建筑面积。 j) 以幕墙作为房屋外墙，按其外围水平投影计算建筑面积。 k) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上，按其外墙（不涉及采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。 l) 坡地建筑吊脚架空层，设计运用且层高在2.20米以上部位，按其围护构造外围水平投影计算建筑面积。 m) 与室内任一边相通，具备房屋普通条件，并能正常运用伸缩缝、沉降缝，按外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.2 符合GB/T 50353-中有关条款规定建筑空间，涉及： a) 坡屋顶房屋，其室内净高在2.10米以上（含2.10米，如下同）某些均计算建筑面积（GB/T 50353-第3.0.1条第2项）。 b) 立体书库、立体仓库、立体停车库，无构造层按一层计算建筑面积，有构造层按其层高在2.20米以上构造层建筑面积总和计算建筑面积（GB/T 50353-第3.0.9条）。 6.1.2 计算一半建筑面积范畴 6.1.2.1 符合GB/T 17986.1-中8.2.2条规定建筑空间，涉及： a) 与房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，层高在2.20米以上，按其围护构造或围护物外围水平投影面积一半计算建筑面积。 b) 属永久性建筑独立柱、单排柱门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高在2.20米以上，均按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。 c) 有顶盖不封闭阳台、挑廊，按其围护构造或围护物外围水平投影面积一半计算建筑面积。 d) 无顶盖室外楼梯按其水平投影面积一半计算建筑面积。 e) 有顶盖不封闭永久性架空通廊，层高在2.20米以上，按其围护构造或围护物外围水平投影面积一半计算建筑面积。 6.1.2.2 符合GB/T 50353-中有关规定建筑空间，涉及： a) 有永久性上盖，无围护构造场馆看台，层高在2.20米以上，按其上盖水平投影面积一半计算建筑面积（GB/T 50353-第3.0.12条）。 6.1.3 不计算建筑面积范畴 6.1.3.1 符合GB/T 17986.1-中8.2.3条规定建筑空间，涉及： a) 层高不大于2.20米夹层、插层、技术层、地下室、半地下室； b) 突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等； c) 房屋间无上盖架空通廊； d) 房屋天面，天面上花园、泳池； e) 建筑物内操作平台、上料平台及运用建筑物空间安顿箱、罐平台； f) 骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行某些，临街楼房、挑廊下底层用作公共道路街巷通行某些，无论其与否有柱、与否有围护构造，均不计算建筑面积； g) 运用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造房屋； h) 活动房屋、暂时房屋、简易房屋； i) 与室内不相通房屋间伸缩缝； j) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线； k) 楼梯已计算建筑面积，其下方空间无论与否运用，均不计算建筑面积； l) 与房屋室内不相通类似于平台、挑廊、檐廊建筑，均不计算建筑面积。 6.1.3.2 符合GB/T 50353-中有关规定建筑空间，涉及： a) 用于检修、消防室外钢梯或爬梯，不计算建筑面积（GB/T 50353-第3.0.24条第7项）。 6.2 计算细则 6.2.1 层高计算 6.2.1.1 层高取相邻楼层楼（地）板构造面之间垂直距离，构造面可包括厚度不不不大于0.02米构造找平层（图1）。 6.2.1.2 一种楼层外墙以内建筑空间中，因构造梁、反梁、垫层等形成局部高度局限性2.20米某些，其层高取所在楼层层高值（图1）。图1 层高计算图示 6.2.1.3 建筑自然层内设立平台式落地窗（如图2中a所示），无论窗体空间自身高度如何，外侧与否存在其他建筑空间，上方空间与否封闭，均取窗面为外墙，窗体某些视为套内一某些，层高取所在楼层层高值；与平台式落地窗相类似其他建筑空间（如图2中b所示），层高计算也与其相似。 图2 平台式落地窗及相似建筑空间层高计算图示 6.2.2 非普遍建筑空间面积计算 6.2.2.1 建筑物墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其室内净高在2.10米以上某些水平投影计算所有建筑面积。 6.2.2.2 建筑墙体向外倾斜，超过底板外沿，按底板外沿计算建筑面积。 6.2.2.3 坡屋顶、穹型顶建筑，按其室内净高在2.10米以上某些水平投影计算所有建筑面积。 6.2.2.4 多排柱车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱，以柱距离地面2.10米处连线水平投影范畴内某些计算所有建筑面积。 6.2.2.5 除建筑变形缝、沉降缝以外所有位于建筑内封闭空间，当其层高在2.20米以上时，无论其与否使用，均计算所有建筑面积。 6.2.2.6 在建筑物中层高2.20米以上楼层内设立夹层，当夹层及下方建筑空间高度均不大于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算所有建筑面积。 6.2.2.7 点式建筑在折转处因构造需要所设立位于建筑外墙外侧与室内不相通构造连接板，当其宽度（进深）不不不大于2.0米时，该某些不计算建筑面积；当其宽度不不大于2.0米时，该某些视为架空，按其上盖水平投影计算所有建筑面积。 6.2.2.8 有永久性上盖，有围护构造场馆看台，层高在2.20米以上，按围护构造外围水平投影计算所有建筑面积。 6.2.3 阳台、露台面积计算 6.2.3.1 阳台类型 阳台按构造形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台（如下简称“复合型阳台”） 三种基本类型。凸出房屋外墙阳台为凸阳台，凹入房屋外墙阳台为凹阳台，当阳台由凸两某些构成时，为复合型阳台（图3）。 图3 阳台类型及指标计算图示 6.2.3.2 阳台面积计算 有顶盖不封闭阳台，当其上盖高度不大于两个自然层时，按其围护构造或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖垂直空间范畴内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等构造体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积（图4）。 图4 不封闭阳台面积计算图示 6.2.3.3 对阳台（以阳台底板计）水平投影面积不不大于12.0平方米有柱阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护构造或围护物外围水平投影计算所有建筑面积。 6.2.3.4 对无柱凹阳台或有柱但水平投影面积不大于等于12.0平方米凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）不大于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台构造板外缘至外墙外缘垂直距离）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度不不大于2.0米且不大于等于5.0米时，其凹入进深不应超过2.40米；当对外开敞面宽度不不大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米，否则，阳台进深超过容许值内侧某些，无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算所有建筑面积。 6.2.3.5 对无柱复合型阳台（图5），按如下两种状况分别计算建筑面积： a) 当阳台凸出某些水平投影面积不不大于12.0平方米，或凸出某些最小凸出进深不不大于2.40米时，其凹入某些无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算所有建筑面积。 b) 当阳台凸出某些水平投影面积不不不大于12.0平方米且凸出某些最小凸出进深不不不大于2.40米时，阳台总进深允许值与凹阳台相似，否则凹入某些内侧超过阳台总进深容许值某些均视为内廊，一律计算所有建筑面积。 图5 无柱复合型阳台指标计算图示 6.2.3.6 同一户阳台板相连两个相邻阳台按一种阳台计算指标，并相应计算建筑面积。 6.2.3.7 进深不不不大于0.60米不封闭阳台不计算建筑面积。 6.2.3.8 贯穿建筑主体穿透型阳台，当阳台水平投影面积不不大于12.0平方米时，视为架空，无论层高如何，阳台计算所有建筑面积；当阳台水平投影面积不大于等于12.0平方米时，无论上盖高度如何，阳台计算一半建筑面积。 图6 穿透型阳台图示 6.2.3.9 凹阳台和复合型阳台向构造内延伸方向与阳台开敞面不一致，当延伸某些进深不不大于0.60米时，该延伸某些计算所有建筑面积（图7）。 6.2.3.10 阳台开敞面处设有某些墙体，当墙体长度不不大于0.60米时，以该阳台剩余开敞宽度拟定该阳台容许进深并相应计算建筑面积。当矩形阳台开敞宽度不大于其宽度1/3，该阳台视为封闭阳台，计算所有建筑面积（图7）。 图7 不同构造阳台面积计算图示 6.2.3.11 对顶层和特殊层高（层高不大于2.20米或不不大于4.50米）楼层不封闭阳台，以该栋建筑原则层层高二倍作为阳台有无上盖认定原则；无原则层时，以6.00米作为认定原则。当顶层或退层阳台上盖为斜屋面时，阳台上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围护栏）处斜屋面高度。 6.2.3.12 一栋房屋上、下层阳台（穿透型阳台除外）水平投影线不完全重叠时（即左、右错开），当重叠某些长度不不大于0.60米，按重叠某些一半计算阳台建筑面积；当重叠某些长度不不不大于0.60米时，该阳台不计算建筑面积。 6.2.3.13 房屋最高一层阳台未设盖板或所设盖板宽度不不不大于0.60米，视为露台，不计算建筑面积；盖板宽度不不大于0.60米时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。 6.2.3.14 位于房屋天面、或因退层设计形成