1、星豪湾欧陆风情商业街推广方案目录:一、 均 安 概 况第2页二、 均安商业物业总体概况第2-7页 1、均安关键商圈分析 2、各楼盘商铺租金、售价一览表3、商铺供给量分析三、项目定位第7-12页 1、形象定位 2、经营路线定位3、功效分区定位4、价格、租金定位5、目标用户定位四、整合推广第12-15页 1、推广策略2、媒体策略 3、各阶段推广计划五、总结第15页一、 均安概况:1、 概况:均安镇地处珠江三角洲腹地,在顺德市西南部,和中山、新会相邻,总面积81.3平方公里,下辖18个村委会和1个街道办事处,常往人口8万,流感人口4万多,旅居海外和港澳台乡亲4万多。均安镇是省级旅游度假区、省民族民间
2、艺术之乡。第三产业以旅游业、房地产业和专业化市场开发为关键。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头康体游、生态农业游、名人游蓬勃发展。 均安现正主动树立牛仔纺织服装产业和旅游度假两大品牌。 2、腾飞第二工业现在全镇共有工业企业646家。其中,规模企业32家,三资企业63家,规模企业4家。工业区配套完善。多年来,均安新开发工业区15个,面积共2500多亩,投入资金达5000多万元,并关键计划了3个总面积5000亩镇级大工业区,为均安工业发展打下了实基础。3、蓬勃教育事业教育事业蓬勃发展,全镇现有中学7所,小学18所,幼稚园29所。二、 均安商业物业总体概况:1、 均安关键商圈分析:
3、1)、 以百安路为界,三华商业城、壹加贰商场和天天商场为中心,加上宏安路商铺组成中心老商圈。 A、 三华商业城一层是拥有126个卡位(2/个)菜市场,一个卡位租金200元/月左右,沿百安路商铺租金在30元/左右,二层已经出租做了厂房; B、天天商场以经营小食品、日常见具为主,面积600,沿街商铺租金40-45元/,以经营小家电、摩配、文具为主;商场旁边小商品市场经营低级服装、杂货,每个摊位租金180元/月; C、 壹加贰商场较陈旧,以经营小食品、日常见具、低级服装鞋类为主,面积600左右; D、锦安路两边店铺林立,经营小百货、文具、通讯器材、服装鞋类为主,租金价格在30元/左右,还有上升趋势。
4、点评:此商圈商业气氛较浓厚,人流量大,在均安镇中心,是满足均安人日常消费老商圈,商业业态关键以关系民生商业为主。沿建安路碧海名居商铺售价在7150-15000元/,商铺租金价格为100元/,集中了部分中等西餐厅、快餐厅、品牌衣饰等,是全城商业物业售价、租金最贵地方,也是人流相对集中区域。2)、以富安国际牛仔城、万乐福购物广场为中心,加此区域百安路商铺组成商圈。 A、万乐福一层为新建中心菜市场,经营蔬菜、肉类,拥有200多个卡位(2/个),每个卡位租金350元/月,市场内铺位租金50元/; 二层为面积1200左右购物商场,经营中低级服装、食品、日常见具为主,小电器、手机、烟酒、金银饰品为辅; B
5、、富安牛仔城为均安牛仔衣饰产业发展产物,关键经营牛仔衣饰配套行业。点评: 此商圈毗邻均安旧商圈,是伴随均安牛仔纺织服装产业发展而形成,商业业态以牛仔纺织服装配套产业为主,如布料批发、服装批发等。3)、以嘉全部商场、泰和市场和新华永丰菜市场、裕丰商场为两端中心,连接保安路、均榄路商铺组成商圈;A、 嘉全部商场面积1500左右,以经营副食、日常见具、小家电、中等衣饰(占据了商场近二分之一面积)为主;B、 泰和商场面积300左右,经营日常见具为主;C、 新华永丰菜市场占地500左右,经营蔬菜和肉类,旁边裕丰商场经营小百货,面积在300左右;D、 保安路近均安大桥商铺租金约40-45元/,均榄路商铺租
6、金价格在20-25元/ 。 点评: 此商圈以康乐路为界,均榄路两旁集中了70-80家小规模服装厂、绣花厂,保安路靠近嘉全部商场集中了部分关系民生低级商业业态5。当地居民和厂里工人形成此区域消费主力,此区域亦是最靠近本案区域,商业气氛差,商业业态较单一、原始,迫切需要一个新上档次消费中心。2、各楼盘商铺售价、租金一览表 楼盘名称售价租金备注丽雅苑5380-10800元/未定12月31号交楼怡华园二期4100-5488元/未定12月交楼丽景阁5500元/35元/打桩阶段碧海名居7150-15000元/45-100元/现楼鸿俊轩只租不售40元/现楼,建行租沿百安路四间鸿逸轩10000元/40元/现楼
7、牛仔城二期7000-10000元/28元/(夹层3元/)现楼牛仔城一期4200元/(靠内街)3、商铺供给量分析:伴随均安经济不停发展,商业物业市场竞争将愈加猛烈,供给量亦在原有基础上继续增大。详见下表:楼盘名称数量(套)备注怡华苑一期25现楼汇福豪庭24现楼牛仔城一期400 现楼牛仔城二期105现楼盈翠轩21现楼碧海名居12现楼聚丽豪庭26(商场)怡华苑二期80新建丽雅苑27新建鸿俊轩9新建鸿逸轩11新建鸿信轩3新建帝豪湾154新建丽景阁16新建分析:1)、均安镇今年商铺新增供给量达成了300套,其中已经销售了近60套。鸿球地产11套不售,丽景阁17套全部售罄、丽雅苑已售12套。市场仍然有足够
8、容纳量消化剩下货量。2)、本案推出后,将和牛仔城二期、怡华苑二期商铺形成“三足鼎立”局势,共同占有绝大部分市场份额,然而本案和牛仔城和怡华苑二期位置、经营定位、经营内容、推广策略上面有很大区分,所以本案建成后必将成为均安新商业中心,消费新坐标。三、 项目定位:一)、形象定位:* 均安第一品牌商业步行街-缔造东区尖沙咀,引领均安新时尚;* 集购物、美食、文化、休闲娱乐为一体综合性欧陆风情商业步行街。二)、经营路线定位:走差异化、互补性道路,引进著名品牌,专做中等精品,突出和均安现在商业不一样经营线路。三)、功效分区定位:1、功效分区依据:1)、依据项目整体形象定位需求: 项目要塑造东区尖沙咀,均
9、安消费新坐标形象。是均安唯一至大集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体综合性欧陆风情商业步行街;2)、依据发展商城市运行商角色定位: 发展商促进东西区协调发展,打造东区高级住宅小区,均安第一商业街,起到城市运行商角色;3)、依据企业后期发展需要: 企业后期项目标开发关键集中在商业物业部分。前期商业街定位和经营好坏直接影响到后期项目标开发。从后期项目开发角度来讲,步行街只许成功。2、功效分区: 1、 超级市场区: 1)、位置:A座商铺(A11A171除外)2)、目标商家:本土有一定影响力综合性超市,经营内容要有别于现在均安各个商场。比如:信和商场3)、理由: 大商家对位置、人流要求比较严格,A座紧邻
10、马路、河堤公园,未来人流比较旺盛; 若主力商家招商失败,可考虑进行组合招商,比如:屈臣氏、中型家电连锁超市、通讯器材连锁店、珠宝店、银行等。A座位置、人流方面均能够满足这些商业业态需求。2、 中西美食区: 1)、位置:B座商铺(、B17号-B31号商铺除外) 2)、目标商家:大型酒楼、中等西餐厅或自助餐厅、美食街、饼屋等 比如:一层引进一家大酒楼、中等西餐厅或咖啡馆像绿茵阁西餐厅、彩蝶轩等,二层做各地小吃美食街或自助餐厅、酒吧、咖啡馆等。 3)、理由: 紧邻马路,商家需要; 饮食行业油烟问题不会影响到小区居民生活起居; 对面河堤公园建成后环境优美,为商家揽客提供便利;3、 品牌店一条街 1)、
11、位置:内街A11号A17号、B17号B31;1座131座24号、2座1号2座17。 2)、目标商家:中等次休闲、运动类品牌衣饰、鞋类、窗帘布艺、床上用具等特色品牌店。 比如:千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。 3)、理由: A1号A12号位置偏,形成不了连续性,故排除在外; 两边商铺,真正步行街感觉;4、 休闲精品区 1)、位置:1座铺位二层 2)、目标商家:美容养颜、康体店、美发店、精品饰品店等 比如:伊丽莎白美容、香水、箱包、小饰品店等 3)、理由: 铺位本身面积决定:铺位面积从14个方到270多个方不等,小铺面可作精品、小饰品、女性化妆品专柜等,大面积能够作美容美发
12、; 铺位位置决定:这类行业靠是专业和名气,相对来说回头客多,对人流要求并不十分严格;5、 文化影音区: 1)、位置:2座商铺二层 2)、目标商家:书店文具店、影碟店、网吧 3)、理由: 此区域商铺进入性差,有四只楼梯把商铺间隔开来,难以形成商业延续性; 此区域邻近市政文化、体育中心,和文化相关系; 均安现在文具店、书店不上档次,不成规模。 网吧设在二楼,有足够面积,而且能够带动一定人流。6、 生活配套区:1)、位置:A座1号12号商铺2)、目标商家:纯净水店、粮油店、干洗店、士多等,或考虑作商场仓库。3)、理由:作为小区生活配套商业对位置要求不高;在侧街,对整个商业步行街气氛没有什么影响。商场
13、需要仓库位。注:整个小区建成后将达成1660户,故招商时可考虑银行、邮政代办点、干洗店等生活配套。四)、价格定位:1、商业街定价标准:1)、整个小区高质素,商业街整体形象,商业街地理位置、紧邻市政文化体育中心,未来人流走向,暂定价为5000-13000元/;2) 、商铺定价分为四个档次:A、B座沿东堤路商铺价格最高,为第一档;靠内价格为第二档;A、B座商铺二楼和1、2座裙楼商铺(A1-A12除外)首层为第三档,1、2座裙楼商铺二层和1座1号-1座12号为第四档。2、商业街定价:1)、外街:均价:1元/A1号、A2号、A9、A10;B1号、B2号、B3号、 B15号、 B16号为13000元/,
14、其它均价11800元/;2)、内街:均价:8000元/A11号A17号、B17号B31 , 9000元/ ;1座131座24号、2座1号2座17,7000元/ ;3)、侧街;均价:5000元/ 1座1号12号铺4)、A、B座二层:均价:7000元/ A18号A30号,B32B58175)、1、2座二层:均价:5000元/ 1座25号1座37号,2座8号2座29号五)、目标用户群定位: 1、均安当地投资客(私营企业主、政府公务员等); 2、邻镇、顺德区投资客; 3、港澳台客人和海外侨胞; 4、需要购置铺面生意人。 四、 整合推广1、 推广策略: 1)、 经过对当地商业物业投资酬劳率市场调查得出结
15、论以下:投资客对当地商业物业投资酬劳率要求约在5-8%之间,当地投资市场并不成熟。例A:鸿逸轩商铺: 售价10000元/,租金40元/ 投资酬劳率=401210000=0.048例B:丽景阁商铺: 开盘价5500元/,现在售价在6700元/,租金35元/;投资酬劳率=35126700=6.2% 例C:碧海名居商铺 现售价15000元/,租金100元/ 投资酬劳率=1001215000=8%2)、经过以上分析得出“上、中、下”三个推广策略 上策:概念炒作经过对本案“概念炒作”(东区尖沙咀、消费新时尚),吸引并不十分成熟投资客,去化本案,达成“兵不血刃”效果; 中策:以商带售 引进一家著名商场做主
16、力店,再进行中等次各商业业态招商,确保投资客投资酬劳率; 经过营商环境打造,吸引更多商家进驻,增强投资者信心;下策:包租两年开创均安商业物业销售“先河”,发展商和投资业主签署两年包租协议,大力宣传“买铺即收租”,每个月返还业主租金,增强投资者信心;然后以推迟交楼日期、打时间差、加大招商力度等方法降低本身风险。注:此三个策略能够依据具体情况进行选择,亦能够进行组合。2、媒体策略: 针对不一样时期,媒体选择、配合、投放力度有所侧重。以“平面媒体为主,电视、户外媒体配合,合适夹报、单张、信函辅助”。公开期强销期剩下产品促销期目标广泛通知,制造著名度。塑造高品质整体气势,制造市场轰动效应。利用买气加强
17、销控。广告关键塑造整体形象,强调东区第一商业街。品牌确立。现场买气,特色强化。印刷媒体印制宣传单张。单张强打期,印制招商宣传海报单张。报纸电视报纸电视形象广告报纸、电视广告强打期。电视广告。户外媒体接待中心完成现场看板,户外看板视情况补充修整。视情况补充运作。促销活动合理安排软媒体攻势计划和高规格现场show视情况弹性运作 3、各阶段推广计划:(附表1星豪湾商业街项目推广计划表) 1)、内部认购期: 时间: 8月20-9月20 专题: 项目进行首次推广,试探市场反应,为项现在期销售积累客源;同时主动招商,“以招商带动销售”。 工作内容:A、经过现场包装、户外广告和单张宣传,首次塑造东区尖沙咀、
18、欧陆风情商业街形象; B、制作宣传海报,进行大范围夹报; C、充足利用“老师节”、“中秋节”两个节日,组织SP活动扩大影响力; D、招商全方面开启。 销售目标:20套2)、公开发售期: 时间:9月21日-10月31日 专题:经过一定积累后,制造吸引事件、项目全方面推出市场工作内容:A、借 “均安国际牛仔服装节”东风,经过单张、报纸、电视广告对本项目进行大力宣传;B、现场举行“包租签约仪式”,吸引市场注意力;C、国庆节举行现场SP活动;D、举行“著名商场进场签约仪式”,邀请集团领导、政府领导出席剪彩仪式,顺德区电视、报纸等媒表现场采访,制造全城轰动效应; 销售目标:50套3)、强销期: 时间:1
19、1月1日至1月3日 专题:经过公开发售期大力宣传造势,配合活动将销售推向高峰 工作内容:A、联合商家举行“商业街开街仪式”; B、联合商场、各商家、政府相关部门在元旦接期间举行“均安镇首届购物美食节”; 销售目标:80套4)、尾货销售期: 视销售情况弹性运作五、 总结 1、本案项目周围消费人群估计3万人,对商业街商家有足够支撑力,关键是看业态怎样进行组合,怎样拉感人流;2、 不管采取“上、中、下”何种推广策略,商业街推广造势是前期必需要做;3、 对于整个商住项目标开发来讲,商业街一定要引进一家主力商场,带动商业街商铺销售和租赁,不过整个商业街计划上没有预留出一个足够大面积商场位;4、,碧海名居前面文化广场,即使没有什么景致,不过晚上聚集了很多消闲人群,带动了大家流,提议在河堤公园沿江边部分建造全民健身路径,聚集人流;5、对于商铺价格、租金和商铺销售策略(租售结合或先租后售)要立即定案。