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*物业管理有限公司目 录第一章、办公管理制度1、办公室管理规定12、文明办公制度13、员工办公制度24、员工文明服务制度35、管理处值班制度4第二章、人事管理制度1、物业管理人员守则62、人事规章制度103、管理处考勤制度11第三章、财务管理制度1、财务管理制度132、财务机构和会计人员143、财务核算的一般原则144、资金管理制度155、货币资金和往来结算管理166、申购物品及存货管理制度177、固定资产管理规定18第四章、物业入伙制度1、业主/住户入住前筹备制度192、管理处物业入伙程序213、管理处房屋装修申报程序22第五章、机电设备管理制度1、设施设备日常保养规定232、设备安全运行制度243、供电系统管理规范244、消防设施器材管理制度255、水电机械设备维修保养制度256、突发事件处理程序27第六章、物业安全管理制度1、保安员管理制度292、小区出入管理规定293、住宅区物品搬出管理规定304、保安员值班制度305、保安员交接班制度316、保安员仪容仪表规定31第七章、车辆管理制度1、停车场管理制度322、住宅区车辆、停车场管理规定343、车辆被盗、被损坏的处理程序35第八章、物业清洁管理制度1、 管理处清洁管理制度352、 保洁队管理规定363、 清洁工管理规定374、 小区绿化养护管理规定38第九章、业主用户管理制度1、业主档案管理标准作业规程392、管理处接待来访投诉工作制度403、业主投诉处理和分析制度414、物业管理处回访制度42第十一章、管理处各部门岗位职责第一节 公司组织机构图第二节 物业管理处岗位职责1、管理处主任岗位职责432、客服前台岗位职责443、工程部部长岗位职责454、工程部人员岗位职责465、保安人员岗位职责476、保洁人员岗位职责487、库管岗位职责49第三节 停车场管理处岗位职责1、 管理处主任岗位职责502、 收银员岗位职责513、 保安部人员岗位职责524、 保洁部人员岗位职责53第四节 财务部岗位职责1、 财务部会计岗位职责532、 财务部出纳岗位职责55第五节 售楼部岗位职责1、售楼部主管岗位职责562、策划员岗位职责573、置业顾问岗位职责58第六节 行政部岗位职责1、 人力资源部岗位职责582、 行政部办公室岗位职责59第一章、办公管理制度办公室管理规定办公室是管理处员工办公、接待来访的场所，办公室的形象给业主和客户以管理处管理水平的第一印象，各部门必须予以高度重视。为加强办公室的管理，树立管理处的良好形象，特制定本管理规定。一、 办公室内办公用品必须摆放整齐，不得随意挪动。二、 办公室地面、墙面、门、窗应随时擦洗干净，亮堂。室内空气清新无异味。墙面不得随意张贴图纸或悬挂物品。三、 桌面、文件柜、档案柜、电脑、电话机等应随时保持清洁，无积尘，花卉摆放规范。四、 工作完毕，应将桌面收拾干净，不得留下书本、稿纸其他杂物。五、 提供高效、准确、周到的服务是我们的服务宗旨。要把服务宗旨体现在办公室工作的每一方面，在工作态度、仪态、仪表、言谈中表现出高要求、高品位。六、 爱护办公物品，因个人主观原因造成办公物品的损坏，责任人要按价赔偿。文明办公制度一、 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。二、 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。三、 讲究礼貌，注重仪容。穿工作服，戴工牌，大方整洁。四、 各办公室严禁吸烟。五、 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。六、 爱护公共财物，节约用水用电。七、 重视防水、防盗等安全工作。八、 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天、喧哗和争吵。九、 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。员工办公制度为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：一、 出勤：每个月以出勤满28天视为全勤。二、 请假：必须要有请假条，写明事由，由各部门负责人批准，管理处主任签字。二天以内由管理处主任批准，超过二天报呈公司总经理批准。1、 上班时间内，必须坚守岗位，擅自离岗者，按旷工处理。擅自离岗一天，扣发二天工资。2、 请假必须提前申请，不准让人代请。三、 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责。不能胜任工作，住户反应比较大意见者，管理处有权作出调离原岗位或辞退处理。四、 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿。五、 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。六、 上班时间不得看报、闲聊，不得用通讯设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。七、 不得在工作时间从事本职工作以外的有偿劳务。八、 严禁向业主、住户索取财物、吃拿等不良行为。九、 热情、周到、主动高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠。员工文明服务制度为提高管理处服务质量，为住户提供优质服务、文明服务，在各个岗位工作流程中充分体现热诚、奉献、创新、实效的服务宗旨，维护管理处良好信誉，争创文明小区，特制定此制度。一、 仪容、仪表1、 仪表、仪容整洁、端正、规范，精神状态饱满。2、 上班时间着装统一，一律穿工作服，佩戴工作牌。3、 制服保持清洁、挺括，工作牌涂污或破损及时更换。4、 严禁穿着私人衣服上岗，严禁穿拖鞋上岗。5、 仪容举止文雅有礼、热情，力争给住户留下良好的第一印象；严禁不雅观、不礼貌的举止和行为，如懒散地倚靠在台椅或墙上。6、 严禁与住户发生争吵和打骂行为；处理违章、对待无礼行为，要耐心容忍，以理服人，教育为主。7、 办公室内禁止吸烟，禁止大声喧哗；办公时间禁止哼唱歌曲、吃东西聊天、随意串岗、打私人电话。8、 注意个人卫生，禁止蓄须、留长指甲；注意个人清洁，以免因异味引起住户和同事的尴尬。二、 文明用语1、 要养成使用礼貌、文明的词语的习惯，主动向住户和来访者问好，彬彬有礼、态度亲切。2、 接听电话要注意：要在第一时间接听电话；首先向对方问候“您好，XXX管理处”；禁止用“喂、讲话、要哪里、找谁”等生硬失礼的词语。3、 与住户或来访者交谈要使用普通话，说话声音清楚，用词准确，言简意赅。不讲与工作无关的话，不讲与住户无关的话，不讲有损管理处形象的话。三、 处理投诉1、 认真听取住户的意见，弄清情况，做好记录。2、 即时处理，本部门工作范围的情况，即时通知有关部门或责任人。3、 重大问题实行负责制：接待人相关部门责任人主任逐级上报，直到处理完毕。4、 态度和蔼，语言谦虚，不急不躁，耐心、细致地做好解释工作；不得冷淡、刁难、取笑、训斥住户、向住户索要钱物。5、 凡在管理处工作范围之内的投诉，处理时间不得超过一周；隐瞒投诉、漏记或漏报者在本部门公开检讨，情节严重的，要扣除当月部分工资。四、本制度不尽之处，参照管理处规章制度有关条款。管理处值班制度管理处为住户提供24小时热线值班服务，客服中心值班人员直接对管理处主任负责，可调度相关部门值班人员处理日常事务，在出现重要或突发情况时，有权调度各部门进行应急处理。一、 值班人员调度范围客服中心值班人员可以调度工程部、保安部、保洁部（当班）人员，发出的高度或处理指令，相关人员必须及时履行，如发现拒不执行或有意延误的人员，值班人员有权要求其强制执行，并进行登记，以及呈报有关领导进行处理。二、 重大事项处理程序对于值班工作中所遇到的突发停电以及治安事故等重要事项，在及时向管理处相关负责人汇报后，按照领导指示和应急处理，同时做好值班记录。必要时要求相关班组负责人和管理处领导到场协调处理，不得无故推诿或不报。三、 值班工作要求（一） 客服部前台1、 客服前台的值班由客服前台工作人员轮流负责，值班时间为：2、 值班人员不得随意离岗，如有特殊情况，可与客服前台其他员工协商调换；除管理处集体活动，经管理处主任同意外，任何人不得调动工程部员工顶替值班。3、 值班人员应认真填写客户服务登记表。4、 未处理完事项的安排（1） 为使相关部门相关负责人更好地了解值班情况，特别是未完成工作的进展过程，值班人员应在客户服务登记表中详细记录。（2） 不能在本值班时间内完成的事项，值班人员有责任进行处理追踪。（二） 工程部1、 工程部应安排员工轮流值班。2、 工程部值班人员值班时间为当日下午18：00至次日中午12：00。3、 在客服前台值班期间，工程部值班人员负责在客服前台值班人员调度下，处理小区住户申报的急修事务；夜间（客服前台值班结束）负责客服前台热线电话的接听并处理小区突发性维修事务。4、 个人无法处理的非紧急维修事务，维修值班人员应向住户解释清楚，约定下次处理时间，并将有关情况反馈到客服前台，在客户服务登记表中详细记录。对无法处理或未处理完毕的工作，工程部值班人员有责任进行跟踪。5、 当出现突发性维修事务时，工程部值班人员应迅速判断其严重性，及时报告客服前台并采取应急措施，必要时可视情况要求相关各部门或管理处主任调派人员协助。（三） 保安部1、 保安部应安排员工轮流值班。2、 保安部值班时间为： (十二小时制)3、 在客服前台值班期间，保安部值班人员负责在客服前台值班人员高度下，处理小区内的安全及外来人员、车辆的出入登记。4、 必要时，客服前台值班人员可高度保洁值班人员处理或协助值班人员处理非专业性事务。四、 值班电话：管理处客户服务热线： 0358-* 0358-5587888 *花苑物业管理处 0358-* *花苑物业管理处第二章 人事管理制度物业管理人员守则一、 总则1、 遵守公司各项规章制度。2、 遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。3、 敬业乐业，积极进取，刻苦学习专业知识，不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。二、 忠于职守1、 按时上、下班，工作时间不得擅离岗位，不得迟到早退。2、 进入岗位必须穿工作制服。3、 工作时间不得打私人电话，不得会客。4、 在工作岗位上不准吃东西，不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收音机。5、 不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与同事、不得讥讽或嘲笑住户、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不得在公共场合与人争辩或大声喧哗。6、 在工作岗位，要热情、礼貌、周到接待住户，与客户和同事交谈要使用敬语。不准高声谈话或聊天，不许当着住户的面做不雅观的动作，如：梳理头发、掏耳朵、挖鼻孔等。三、 工作态度1、 礼貌。礼貌是公司员工最起码的准则。无论对待住户还是对待同事都要以礼相待，使用敬语。在对住户服务时，还要做到：迎客要有问候声、离客有致谢声，工作出现差错攻失误要有致歉声。2、 微笑。微笑服务是公司对员工的基本要求。微笑自然、得体，要发自内心，使住户感到宾至如归、温馨和谐、轻松愉快。3、 效率。做任何事情都讲效率，说到就要做到，对工作不推诿、不拖拉，接待住户要善始善终，交接工作要清楚。4、 责任。对各项工作要有责任心，要有对住户、对公司高度负责的精神。5、 诚实。诚实、可靠、正直、不徇私情、不行贿受贿、不贪图别人的钱财和物品、不向住户索要小费。6、 细致。认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。四、 仪容仪表1、 员工进入岗位必须穿着工作服，并保持工作服干净、整洁、袖口要扣好，皮鞋要保持光亮，袜头不可外露，衣裤的纽扣要扣好，拉链应拉紧。2、 工作期间不吃异味食品，保持口腔卫生。3、 在岗位上要行为规范。不准在住户面前打喷嚏、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、梳头发、剔牙、打饱咯、修指甲；不准交头接耳；不准说笑聊天。五、 电话接听电话铃声响三声之内必须接听，先说“您好，XXX物管”，然后再询问对方有什么可以帮助的。不得使用不礼貌或粗鲁的语言。六、 交谈与客户交谈时，应不卑不亢，两眼平视对方，不时点头，以示在认真倾听。七、 服从上司1、 各级员工必须有强烈的服从意识。每一位员工必须明确自己的直接上司，切实服从上司的工作安排和督导，按时完成本职任务。2、 不得顶撞上司，不得无故拖延、拒绝或终止上司安排的工作，若遇疑难或不满可按正常程序向领导或人事部门投诉。3、 若在工作中出现意外情况而自己的直属上司不在场，又必须立即解决时，可越级向上级主管请示或反映。八、 合作精神公司和各项物业管理服务工作，依赖于多个部门和岗位共同合作。各部门的工作都是为着一个共同的目标。员工必须树立合作的意识，在做好本职工作的同时，还要为下一岗位或部门创建条件，保证住户对我们工作的满意。九、 工作行为与规范公司对每个岗位的工作都制定了工作程序和规范，作为约束和指导员工的工作步骤。一般情况下，员工不可随意更改，如需变更，须征得有关部门的同意，由公司管理部门通过一定的程序进行更改。十、 服务准则业主至上，宾至如归，使住户对我们的服务无可挑剔，是公司全体员工的共同准则。十一、 上、下班及签到1、 员工必须按时上、下班。在工作时间内未经批准，不得无故早退，员工必须按部门主管编排的时间表进行工作，若需对值班时间做出调整或更改，必须事先得到主管的批准，否则均按旷工论处。2、 员工上、下班必须按规定签到。十二、 工作牌工作牌是员工当值的证件和标志，仅供员工当值使用，不准借给他人，员工工牌如有遗失，应立即向管理部报告并办理补领手续。员工离职时应将员工的工牌交回管理部。十三、 员工工作制服1、 新员工入职半个月后，公司将根据员工的工作岗位需要，按规定定制统一制服，员工按公司规定程序签领。2、 员工的工作制服费用由员工自付，公司出据收据，自签领制服工作满一年后，公司退还员工制服费用。3、 员工在上岗当值期间必须按规定着装，并保持工装整洁、端庄。十四、 公司财物1、 爱护公司财物是每位员工的义务，每一位员工必须养成节约用电、节约用水和节约使用其他易耗品的良好习惯。2、 未经批准员工不得擅自取用公司内的物品作为个人自用，否则，以偷盗论处。员工如因蓄意收获或恶意而引致公司的财产损失，将会按所损坏物价值之10倍的索赔，并受到严厉的处分。3、 如果员工犯有偷窃财物行为，将会被立即开除职务。十五、 人事材料员工入职后为了便于公司考察、使用，需要填交人事资料。员工填交的各种表格必须真实，不得隐瞒伪造，如有隐瞒或伪造，一经发现公司立即作出严厉的处理。十六、 拾遗员工在小区范围内，捡到任何财物，都应即时送交部门主管或转送公司管理处，并将详细情形记录。若拾遗不报，据为己有，则以盗窃论处；拾金不昧者，则受到奖励。十七、 保密未经公司批准，员工不得向外界透露、传播或提供公司的内部资料，公司的一切有关文件、档案和资料不得交给无关人员。人事规章制度一、总则：1、为进一步规范公司人事管理,提高员工整体素质及公司管理水平做到有章可循，有章可依,使公司保持可持续发展状态，结合公司发展实际,制定本制度。2、适用范围：本公司全体员工。二、员工招聘：1、 公司新聘人员一律由办公室统一面试、建立员工档案、录用、分派。各管理处各部门可自行预招员工，进行第一轮面试筛选，面试符合条件者将应聘人员档案报办公室，由办公室另行安排有分管领导参加的面试,合格者录用。三、员工录用标准：1、公司所有员工年龄一律控制在55岁以内,身体健康。超过55岁在岗者工作期间发生的任何安全问题由个人负责。2、夫妻及直系亲属不得在同一单位上班。特殊情况由公司行政办公室统一合理调配。3、对外来没有家室的人员,确保有家庭地址及联系电话，明确身份。四、员工试用1、公司所有员工试用期为一至三个月。试用期内表现良好，可提前转正成为本公司正式员工，具体程序为：本人填写转正申请表，部门分管领导、管理处主任、人力资源部签字确认。2、试用期满后，经考核对不合格者，无条件即时辞退。五、员工离职与辞退1、 新进员工在7天以内自动离职，公司不予发放工资。2、公司员工提出离职，必须提前一个月提交离职申请，对未办理手续而擅自离职者，按旷工处理，公司不予发放工资，并保留追索其造成公司经济损失的权利。3、 严重违反公司纪律或不服从领导管理者，无条件辞退。六、调职与晋升：1、员工不能胜任所在岗位或有过失者，公司视具体情况做出降职、免职、调离或辞退决定。2、 同一岗位新老员工的交接时间不得超过三天。管理处考勤制度一、 范围本制度适用于公司全体员工。二、 职能行政办公室是考勤管理的职能部门，其主要职责如下：1、 负责制定公司考勤管理制度。2、 负责监督、检查各部门考勤管理的执行情况。3、 负责员工信息登记、人像采集及每月最终考勤结果的核实工作。三、 考勤方式1、 员工考勤使用考勤机，考勤机为人像识别考勤。2、 考勤次数为全天四次，即上午上下班，下午上下班共四次。3、 考勤时间要求：考勤时间违反各部门时间规定的视为迟到，迟到者填写员工罚款单罚款20元，超过30分钟的，有假条或书面说明的按相应假处理，无正当理由的，视为旷工；提前离岗、在规定时间前10分钟内考勤的按早退处理，早退者填写员工罚款单，提前30分钟以上离岗者且无正当理由或书面说明的按旷工对待。所罚款项做为月底或年底公司聚餐使用。4、 特殊情况下，考勤时间相应顺延，但须向上申请说明。三、 考勤注意事项1、 行政办公室每月1日，核对上月各个管理处考勤，根据考勤机信息数据，结合各管理处上报的请假单、缺勤汇总说明等考勤资料进行汇总，并将考勤汇总表上报审批。每月1日至本月月底为一个考勤周期。2、 遇到考勤机故障不能正常考勤时，各管理处指定专人负责本部门考勤，并将当日人员到岗情况在月初汇总考勤表时一并汇总。3、 员工因当日不能及时考勤和员工不小心忘记考勤的，包括员工上班前直接在外公干或上班后临时外出公干，由所在管理处考勤员、分管领导确认后通知行政办公室，无情况说明的，按迟到、早退或旷工处理。四、 其他要求考勤机为公司固定资产，任何人员不得出于各种目的进行私自破坏和损坏，如发现按相关规定严肃处理。第三章 财务管理制度财务管理制度为适应公司的发展方向，加强财务管理和经济核算，规范公司的经营管理，根据会计法、企业会计准则，并结合本公司的实际情况，特制定本制度。一、财务管理的基本职能物业财务管理是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中包括整个物业经营、出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，加强财务管理和经济核算，提高经济效益，使物业不断保值、增值。二、财务管理的基本任务做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司的财务状况和经营成果，在资金使用上各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费，维护和有效利用企业的各项资产，努力提高经济效益。三、会计核算基本原则按照国家统一会计制度建立会计记账册，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。 四、实行财务监督机制实行财务监督，维护财经纪律，物业管理公司的经营、管理、服务必须根据有关的法规以及财务计划对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，确保资金分配合理，使投资者获得效益。同时亦及时合理上缴各项税费，向公司作出明晰的信息反馈。财务机构和会计人员一、根据公司经营的需要，公司设立财务部。总公司财务部对财务管理全面负责，并组织实施财务部的主要职能，执行和落实公司各项财务管理制度。二、公司财务部设会计、出纳等相关岗位，全面负责公司财务管理与核算工作。三、财务人员要认真履行职责、正确核算、实事求是、客观公正如实反映和严格监督各项经济业务，维护财经纪律。保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。四、财务人员调动工作或因故离职时，要办好交接手续，未办理交接手续，不得离职。五、会计人员应当保守本单位的商业秘密。不能私自向外界提供或者泄露单位的会计信息。财务核算的一般原则一、会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。二、会计年度自公历1月1日起至12月31日止，季度与月份均按公历时间确定。三、根据国家会计制度、行业特性的要求，对外统一会计报表，正确设置和使用会计科目。四、会计记帐方法采用复式记账法，按权责发生制原则进行核算。五、会计核算以人民币为记帐本位币。六、会计核算依照会计准则和会计制度所确定，对各种会计处理方法必须前后一致，具有可比性。七、按权责发生制原则，凡应属于本期收入和费用，不论其款项是否收到或支付，均可作为本期收入和费用处理，反之，即使其款项已在本期收到或付出，也不应作为本期收入和费用处理。八、各种会计记录必须及时进行处理，不得拖延积压，会计处理必须清晰、简明、易懂，对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述，便于理解、检查和利用。资金管理规定一、公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式可以是货币资金，也可以是实物、土地使用权等形式，但后者原则上不超过注册资金的20%。二、建立资本金保全制度，保障所有者权益。三、货币资金实行集中管理的制度，公司在银行开设银行帐户（基本账户、一般账户），预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章，未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。四、公司财务预算计划内的各部门的费用支出，其数额超过一定标准的应通过总经理审批。五、公司财务部应加强对资金管理，每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用及闲置资金，经报董事成员批准后统一调度。六、公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理，保持适度的债务规模和合理的资本结构，减少公司的经营风险。货币资金和往来结算管理规定一、 货币资金由出纳人员负责管理1、出纳人员负责办理公司现金收付和银行结算业务。2、严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据审核签章的原始凭证进行复核，办理款项收付。并在原始凭证上加盖“收讫”、“付讫”截记。3、库存现金不得超过2000元，超过部分要及时送存银行，每天下班前将限额内现金存入保险柜，不得以“白条”抵库存现金，更不得挪用现金。4、及时登记现金和银行日记账。5、根据已经办理完毕的收付业务，逐笔顺序登记现金或银行存款日记帐， 当日的收支款项必须当日入账，并结出余额。每日终了，现金账面金额要同库存现金核对相符。每月终了，银行存款的账面余额要与银行对账单核对，如不一致，要编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与账单上余额相符。如有差错，要及时查找处理。6、随时掌握银行存款余额，不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算。7、出纳人员不得监管收入、费用、债权、债务账本的登记工作，以及审核工作、会计档案管理工作，不得编制记账（收、付）凭证。8、9、负赔偿责任。要保守保险柜密码，保管好钥匙，不得任意交给他人。10、保管有关印章（印章必须分管）、收据、票据。11、出纳人员按分工所管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。12、负责与开户银行的业务联系，收送电汇、对账单等，并负责向各责任部门转发、转收。二、往来款项结算的管理公司的往来款项包括：应收帐款、预付帐款、其它应收款、应付帐款、其它应付款、应付工资、应付福利费、应交税金等。1、公司严格控制应收物业管理费的数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因，积极催收；2、公司按照下列要求对应收管理费进行管理；A、认真作好应收管理费的日常更新工作；B、加强对应收管理费的催收；C、垫付员工的各种款项，应按规定及时在职工的工资发放时扣回。D、公司建立票据的登记保管工作，加强对票据的回收管理及开具。申购物品及存货管理制度一、对日常批量采购物品实行先申购后报账的报批程序，需要购置物品物料时由各所需部门填写XXX管理处物品申购单，部门负责人确认签字，管理处主任复核，可提交行政办公室购置。二、行政部办公室根据各部门所填写的申购单购买物品，严格把好质量价格关，做到货比三家，并办理货物入库手续，账单报销将申购单、入库单、发票等单据根据以上报批程序办理。三、公司的存货管理由物管处专人负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理制定相关制度。四、存货的购入必须先写申购单，必须注明申请部门，申请原因，物品名称，单价，金额，选择公司及联系方式等，申请人签名。五、由物管前台兼职仓库管理，加强对实物的管理。仓管记账必须根据办公室提供的收据帐单，认真清点，核对数量（重量），填写入库单，办理入库手续。六、 存货发出必须填写出库单，填明部门、数量、名称、规格，领用人签字。七、公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。八、在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，向物管处主任汇报。九、要加强对低值易耗品的管理。固定资产管理规定一、固定资产的使用部门是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。二、固定资产是指使用期限在一年以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等。三、固定资产计价按实际成本计价：1、 购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价；2、自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价；3、投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；4、在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；四、固定资产实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查。五、固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法计提，固定资产残值率为5%。六、固定资产购置1、对于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收。2、对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。七、固定资产的盘点1、公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由仓管员、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查，根据实际情况组织进行。2、盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人赔款后的差额计入营业外支出。八、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续，加强固定资产的管理。第五章 物业入伙、装修管理制度业主/住户入住前筹备制度一、 健全管理处1、 竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，收款2人，组成管理处新的筹建班子，其他人根据工作进展需要，采取分步到位的办法。2、 管理处各类人员根据小区条件和实际情况进行调整。二、 准备入住资料1、 根据公司原有的格式和小区的实际情况编写和印刷住户手册等。2、 印刷“办理入住手续须知”，内容要求管理处办公地点，业主需带的证件，并附简明扼要的入住程序流程说明图等。3、 印刷入住表格。三、 协调工作1、 与供电局、自来水公司、天燃气公司等单位搞好联系工作，保证住户入住后水、电、气的供应。2、 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。四、 通知入住通过寄发通知书或电话通知的形式，提前一个月向业主发出入住通知。通知的内容包括：1、 办理入住手续需要携带的证件。2、 收费项目的明细。五、 入住时的环境布置1、 小区内环境A入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁xxx小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。B插指路牌，由入口处到管理处的指路牌，采用红底黑字或红底黄字等。2、 管理处办公环境A张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目了然。B管理人员着装整洁，精神饱满。C办公室内资料摆放整齐有序。管理处物业入伙程序一、 目的确保业主及时、满意地入伙。二、 适用范围适用于孝义市*物业管理有限公司物业管理处范围内的业务。三、 职责1、管理处主任负责对物业管理处工作人员报告的问题决定处理措施。2、物业工作人员负责办理业主入伙事宜。3、财务人员负责收缴有关费用。四、程序1、业主身份的确认A、物业工作人员要求业主提供购房合同、身份证原件查验，开发商出具的入伙流程指引、个人购买家庭唯一住房诚信保证书、业主/住户情况登记表交物业公司，身份证复印件留底。业主是单位的，还应提交营业执照副本复印件。B、物业工作人员验明业主身份后，将购房合同、身份证原件退还业主。2、 物业工作人员与业主一起签定前期物业管理服务协议、临时管理规约、装修管理协议、区域防火责任书，并在入伙情况登记表、入住情况登记表上详细登记业主的情况信息。3、 财务人员按流程收缴有关费用，并开具相关收据。4、 物业管理人员和业主一起验收房屋及其配套设施等，业主确认合格后，在收楼意见书上签字确认；业主认为存在质量问题的，物业工作人员与开发商联系维修与解决，直到业主认为合格，并向业主交付房屋钥匙，在钥匙领用登记簿上签字确认。5、 业主入伙后，物业工作人员将资料录入电脑建立业主资料档案。管理处住宅装修申报程序一、申请：1、递交装修申请的条件：A、已经按照管理处入伙流程领取住宅钥匙；B、装修申请表一式二份；C、装修施工队营业执照复印件一份。2、特殊情况：住户申请装修项目少且简单，无法请到正规的装修队伍时，管理处允许由业主/住户请非正规装修队伍施工，但申请表中凡施工队填写的内容均由业主/住户的名义填写。二、交费：1、装修押金：A、装修押金：是住户/业主在装修期间对所请装修施工队是否遵守管理规定和因装修是否给左邻右舍造成不良影响的保证金。B、标准：参照装修管理协议、装修承诺书。C、退款：装修完毕后，业主/住户在管理处填写装修验收申请表，从填表之日起三个月之后进行验收，在无违反装修管理规定、未给邻舍造成任何不良影响和没损坏公共设施的情况下，管理处凭住户缴款收据办理退款手续。2、垃圾清运费：A、时间：业主/住户在申请装修时，收取业主/住户装修期间的产生的装修垃圾费用。B、标准：管理处根据不同户型面积大小拟定出装修清运费用。3、电梯使用管理费：A、时间：业主/住户在装修期间通过电梯运送货物，所产生的使用、磨损、维修等费用。B、标准：管理处根据业主/住户楼层的层数拟定出的费用。三、办证：1、装修施工许可证：缴纳装修各项费用后，由管理处发给装修施工许可证。2、装修检查记录表：缴纳装修各项费用后，由管理处发给装修检查记录表，方便管理处工作人员在业主/住户装修期间进行巡查。3、装修承诺书：业主/住户办理装修手续时