某房地产项目核准可行性研究报告书.doc

某房地产项目核准申请报告某房地产项目核准申请报告书目 录第一章、总论3（一）项目概况3（二）申请报告编制依据6（三）结论和建议7第二章、建设单位概况8第三章、市场分析9（一）市未来经济格局9（二）区域房地产市场发展现状12（三）建设项目定位分析16第四章、场址选择18（一）项目选址情况18（二）建设场址条件19第五章、建筑设计规模和方案22（一）建筑设计原则22（二）总平面布置22（三）绿地景观分析25（四）工程结构设计25（五）工程配套设施（智能化、给排水、供电等）28第六章、节能分析32（一）设计依据32（二）防寒保温32（三）节能节水34（四）节能效果36第七章、环境影响评价37（一）项目场址环境现状37（二）采用的环境保护标准37（三）生态环境影响分析38（四）生态环境保护措施39第八章、劳动安全与消防43（一）危害因素及危害程度分析43（二）安全设施43第九章、项目实施进度47（一）建设工期47（二）项目实施进度安排47第十章 、组织机构及人员配置48（一）领导体制48（二）机构设置48（三）职工培训49（四）人员结构图49第十一章、招投标方案50第十二章、投资估算及资金筹措51（一）固定资产投资估算依据51（二）固定资产投资估算51（三）资金筹措51第十二章、财务评价52（一）销售计划比例表52（二）收入估算52（三）投资利润预测52第十三章、效益分析53第十四章、风险分析54（一）设计、施工质量54（二）设备和原材料涨价风险54（三）经营风险54（四）其它因素56第十五章、结论及建议57（一）结论57（二）项目建议57附表：1、投资估算表 2、企业法人身份证 3、企业营业执照 4、企业组织机构代码证附图：项目总平面图第一章、总论（一）项目概况 1 基本情况项目名称：项目-效果图项目性质：新建建设单位：拟建地点： 2 建设规模及内容项目规划总用地面积 平方米（折合 亩）；总建筑面积 平方米：其中地上建筑面积 平方米，地下建筑面积 平方米；建筑占地面积 平方米。 3 项目总投资本项目建设投资估算总额为*万元，其中建安工程费用*万元，工程建设其他费用*万元（其中土地费用*万元），预备费*万元。 4 资金筹措本项目建设资金估算*万元，所需资金全部由自筹解决。 5 主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号指标名称单位全部工程备注1规划总用地面积折合*亩2总建筑面积（1）地上建筑面积住宅面积商业面积物业经营用房配套用房面积其中物业办公用房社区办公用房门卫消控室（2）地下建筑面积3容积率4建筑占地面积5建筑密度%6绿地面积7绿地率 %8总户数 户9道路及机动车停车位面积m210机动车停车位辆（1）地下室停车位辆（2）室外停车位辆上落客货车停车位辆11非机动车停车位面积12项目总投资万元备注：客货车停车位按2.5个车位折算，总机动车停车位为 辆。户型分布户型户数（户）ABCDEFGHIJ合计（二）申请报告编制依据1、中华人民共和国城乡规划法，2007年10月；2、中华人民共和国土地管理法，1998年8月；3、中华人民共和国城市房地产管理法，2007年8月；4、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发20104号；5、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号；6、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）；7、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8、城市总体规划（2002-2020）；9、片区规划（2006-2020）；9、核心区块控制性详细规划方案2009年5月27日；10、项目方案设计（城市建筑设计有限公司2012年11月）；11、建设单位提供项目总平面图、建设单位简介以及相关相关证件。（三）结论和建议本项目适应了经济发展和居民生活居住的要求，原则符合国家相关规定。同时项目选址兼顾多方利益，用地规模适中并留有余地；建设规模和方案设计立足实际情况，并具有前瞻性；投资规划适度，资金有保障。本项目基本可行。项目充满现代气息的设计风格，高品质的社区定位，人性化的设计理念，都符合本地消费者对高档住宅的需求。周围小学、初中、卫生院、商业步行街、金融机构等公共服务业齐全，周边公共设施齐备，道路交通便利。地理位置非常优越，同时填补了该地区中高档园林化住宅楼的空白。 本项目的开发建设将提升居民的现代生活居住品位，提高居住层次。提升整体形象，推动地方经济建设，带动相关产业发展。对的未来发展具有积极的意义，同时将产生较大的社会效益。综合分析，实施“”项目社会效益显著、影响深远，项目建设积极可行，建议在工程研究方案初步设计的基础上不断深化，尽快完成工程各项前期工作，积极筹措建设资金，使本建设项目尽早建成并投入使用。第二章、建设单位概况项目由置业有限公司组织承办。置业有限公司创立于 年 月，是一家新成立的房地产开发公司，公司的创立将始终坚持“以人为本，追求卓越”的企业宗旨，遵循“团结、进取、创新、高效”的企业文化和精神，以实现顾客满意，获得社会认可为经营目标，开拓创新、与时俱进，以高品质、最具特色与潜力的产品引领市场，赢得顾客。企业发展将呈现出了健康、合理、高效、持续的良好局面。名 称：置业有限公司住 所：法人代表姓名： 注册资本：实收资本：公司类型：有限责任公司 经营范围：一般经营范围：房地产开发成立日期：营业期限：第三章、市场分析（一）市未来经济格局 1 市现有经济发达历 年 统 计 表作为2012年全国百强县排名第的，经济的发展有目共睹，各项经济指标都呈现出快速发展的势头。城市居民人均可支配收入也连年呈现出两位数以上的增长速度。市产业繁荣：模具、家电、轻纺、化纤、塑料、汽配、轴承等产业呈块状集聚，这些都为经济的快速发展奠定了基础。 2 *改变经济地位，后续发展前景广阔早在2006年，市的城市居民人均可支配收入已经远超过长三角16城市，处于经济领头羊的位置，但是，由于地理位置的原因，一直以来，市处于交通的末梢，从一定程度上限制了市经济的发展。而今，进展顺利，已于2008年建成通车，的通车将彻底改变经济末梢的尴尬，一跃成为*接轨*的。某区域图同时，由于的开通，市将融入到交通圈，进一步方便同各城市的交通往来，商贸外来更加频繁，不过同样地，随着与*交通距离与时间的缩短，人在*置业的可能性也随之增加，对高档住宅市场也会形成一定程度的影响，不过总体而言，的经济将会更加活络，发展前景更加广阔。 3 市作为商贸、信息中心为特色区域，将被重点打造某区域统筹规划图从*市重点打造的*统筹规划得知，统筹*地区发展，构筑*都市区北部中心和先进制造业集聚区；城区以打造商贸、信息中心为特色，发展商贸、会展、金融、咨询和生活居住等功能。很显然，市将随着*的开通及*规划区的重点打造，城市经济更快发展，城市地位进一步提升。（二）区域房地产市场发展现状 1 发展阶段房地产市场现在已经过了市场转型期，价格提升迅速。 2 市场特征整体开发水平与城市经济水平不符，市场处于品质亟待提升阶段，随着大型品牌开发商的进入，市场将出现高品质楼盘集中放量现象。（1）整体品质不高，需求未被满足整体开发水平处于中级阶段，开发品质与客户需求存在一定距离的脱节。（2）产品形式多样，物业类型丰富市场中物业类型丰富，别墅、排屋、多层、小高层及高层住宅等形式多样，产品丰富。（3）户型普通较大，总价较高户型普遍较大，追求居住的舒适性，总价较高。（4）配套设施缺乏，物管水平不高健身、休闲等社区配套缺乏，物管服务水平普遍不高。 3 固定资产投资固定资产投资稳固增长，房地产投资逐年萎缩，造成市场供需相对不平衡。在早年间市固定资产投资增长迅速，但主要以生产性投资为主，房地产开发投资占比较小，且呈逐年萎缩之势，在2007年房地产转型期房地产投资占固定资产投资仅为8.7%；房地产投资减少，势必造成市场供需失衡，市场供应远不能满足市场需求。 3 价格水平房地产市场供给不足，消费者需求旺盛，导致住宅销售均价提升迅速。2011年市房地产业投资增长迅猛，累计完成投资 亿元，同比增长 %，与制造业并驾齐驱，其中房地产开发完成投资 亿元，同比增长 %。 4 政策性用房建设2007年开始，市政府加大政策性住房开发力度，经济适用房、廉租房供应加大，但由于项目开发品质不高、地理位置较偏、购买条件限制等因素存在，因此对本项目影响不大。 5 房地产发展现状小结房地产市场目前处于转型期刚过，整体处于发展中阶段，市场存在着一定发展空间，但是由于土地放量，市场未来竞争趋于激烈，本项目仍需充分挖掘地段价值。（1）对本项目有利因素从房价收入比等相关指标来看，的房地产市场面临新一轮增长契机。随着城市发展方向的转移，中心城区住宅供应趋向稀缺。村镇购买商品房需求逐日增加。市场供需两旺，需求未得到完全有效的释放。消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加，没有有效满足和引领消费者的需求。（2）对本项目不利因素2007年至今房地产价格上升过快，使得本项目实现价格突破空间小。品牌大型开发商的进入，使市场面临高品质楼盘集中放量现象。竞争趋于激烈，对本项目开发品质提出更高要求。（三）建设项目定位分析1 市场定位（1）市场分析：宏观环境向好，产品品质亟待提升，对*市场后期供应量大。（2）竞争分析：项目整体竞争优势与其他房产公司开发的房产项目相比不明显，项目必须超越竞争现状，重建价值体系。（3）客户分析：客户主要置业目的为改善居住条件，户型需求以三室二厅为主，面积需求集中在80-160平方米，同时客户也普遍较为关注新建“*”社区配套和物业管理服务。（4）项目本体：承载企业的高要求，在建筑规划与产品设计上具有较大提升空间，需要充分挖掘地段价值。2 项目发展策略（1）发展策略：以差异化定位、产品创新、服务提升实现低风险、高品质、快速回现的产品开发策略。（2）竞争策略：创新产品、差异化户型配比、控制总价、完善社区配套、提升物管水平、抢先入市，避免竞争。综上所述：置业有限公司开发的“*”项目，有良好的市场定位、良好的配套设施、良好的服务优势、有政府的政策优势。小区配以优美的环境、合理的户型结构为优势。所以只要项目能按计划稳定的运作，必将在今后的销售竞争中占有市场优势。 公司 第 62 页 共 62 页第四章、场址选择（一）项目选址情况 1 地点与地理位置本项目位于：项目地址项目四址：东临；南临；西临；北临。 2 场址占地面积及土地权属类别本项目总规划用地面积 平方米。土地权属：国有土地；土地分类为：建设用地；用地性质：商住用地；土地取得方式：挂牌竞拍获取土地使用权。3 土地利用强度规划用地面积用地性质建筑密度容积率绿化率 商住用地 % %（二）建设场址条件 1 地形地貌条件本项目所在地为 东端，经现场踏勘，地域内地势平坦。 平原系海洋沉积平原，母质为海积物，由钱塘江输入海洋的泥砂在海水动力作用下堆积而成，土层深厚，土质均细。地层为新生代第三纪地层，底层母质为沙岩、页岩、玄武岩，构造稳定，无破坏性地震。 2 地质条件境内地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开，地层为新生代第三纪地层，底层母质为沙岩、页岩、玄武岩，构造稳定，无破坏性地震。具体详见地质勘查报告，该报告在项目初步设计前完成。 3 自然条件本项目位于，属亚热带季风气候且受海洋影响，故天气温和湿润，四季分明，季风显著。年平均气温16，七月最高，平均28.2，1月最低，平均3.8；年平均降水量1272.8毫米。夏季主导风向东南风，冬季主导风向西北风。根据城乡建设部部标建筑气象参数标准记录（1953-1980）：极端高温温度38.5极端最低温度-9.3壁温最高辐射度45每年平均降雨量1272.8mm日最大降雨量165.4mm最大冻结深度20cm全年主导风向东南风基本风压0.45KN/30年一次最大风力12级以上 4 周边建筑物与环境条件本项目位于，周边目前主要以“塑料制品厂”厂房建筑和建筑为主，自然环境良好，空气清新。 5 交通条件本项目所在地块北面临走路、西面面临近道路-往北直通，南面临近规划路；建筑材料及施工机械的运输非常方便，施工及运营条件已完全具备。 6 公共设施条件本项目所在地供水、供电、通信等规划设施在西面道路和南面规划路接入即可。 7 土地取得情况本项目的土地使用的取得权是通过在年月日至年月日市公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞拍得到的国有建设用地使用权。该地块土地面积 平方米（折合 亩），竞拍成交总价为万元人民币。第五章、建筑设计规模和方案（一）建筑设计原则1、小区规划符合整体规划布局，使建筑的体量、色彩及空间关系与周围环境和建筑相协调。2、通过小区中心绿地广场及院落和单元入口的标志性景观加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。3、坚持以人为本，在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。4、项目设计必须满足国家现行建筑设计规范、严格执行国家技术经济政策和地方法规。（二）总平面布置*项目规划总用地面积为 平方米，总建筑面积为 平方米。 1 总图布置原则总平图布置坚持节约用地，遵循满足工艺、经济合理的原则。在此原则下，根据本项目的目的、地形、地貌和自然条件，以及相关文件要求，严格遵照国家颁布：（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（2）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（3）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（4）住宅设计规范（GB50096-1999）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（6）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；（7）汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；（8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；国家、省、市相关法令、法规等。2 总平面布置本项目建筑主要由东往西依次布置2幢11层住宅，其中地块南侧沿规划路布置2层商铺楼。商铺一层层高为4.5米，二层层高3.2米，住宅层高均为3米。既充分利用地块周边的商业价值，同时又能为小区住户提供生活上的便利。小区中部为中心绿地。3 户型设计结合*当地居住习惯，分别设置 平方米面积的套型，满足不同阶层的需求。户型平面充分考虑居民居住的习惯和需求，做到污洁分区，动静分区明确。南北房间通透，保证良好的采光和通风。4 建筑形象立面设计注重对屋顶，檐口，阳台等细节的推敲和优化。屋面采用四坡，檐沟出挑外墙，便于排水，南阳台两侧结合空调架的设计，使立面整洁统一。建筑的外饰材料为真石漆和面砖，采用不同的颜色和分割，使整个小区的立面造型细腻典雅、色调稳重柔和。5 入口设置根据规划要求，小区主入口位于北侧道路，次入口位于西侧规划路。地下室入口一个位于小区中部东侧道路上，另一个位于西侧规划路上，非机动车车库入口位于地块西侧次入口旁。同时住宅出入口设有坡道，方便轮椅进出。6 道路设置在交通方式上，小区主干道连通两个出入口，贯穿整个小区，两幢建筑之间设隐形消防车道。7 停车方式采用地下停车为主，地面停车为辅的方式。8 公共服务设施小区配有物业管理用房，物业经营用房，社区用房以及配电房等。三房位于1#楼，其中办公用房位于二层。（三）绿地景观分析结合整体布局，小区绿化采用步行绿化空间和中心绿地相结合的手法形成小区绿化系统。由两幢建筑自然围合成的空间形态形成小区的中心，结合景观，设设置一些漫步道，形成了生动丰富的景观空间。绿地、建筑空间开合有序，形成小区的主要景观界面。通过景观设计柔化建筑边角，降低建筑的压迫感。（四）工程结构设计1 工程概况本工程建筑主体结构为11层的高层住宅，2层商业用房及地下室车库；11层高层住宅和商业用房均采用框架结构。 2 结构设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）；（2）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（4）砌体结构设计规范（GB500032011）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（6）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；（7）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；（8）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；（9）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（10）地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；其他国家及地区现行有关的设计规范及规程。 3 结构方案设计要求（1）依据现行建筑结构可靠度设计统一标准本工程设计使用年限50年。结构重要性系数r。1.0。（2）依据设计使用年限分类表，本工程属普通房屋,设计使用年限50年。（3）建筑结构安全等级：二级。（4）地基基础设计等级：乙级。（5）根据中国地震烈度划分图、建筑抗震设防分类标准（GB50223-2005），本工程位于抗震设防区，设防烈度六度，设计基本地震加速度值为0.05g。 3 荷载取值部分活荷载取值：住 宅 2.0KN/楼 梯 2.0KN/阳 台 2.5KN/卫生间 4.0KN/电梯机房 7.0KN/不上人屋面 0.5KN/具体荷载取值列项见国家现行标准，规范，规程。 4 结构类型根据建筑功能和类型，采取钢筋混凝土框架结构，全现浇钢筋混凝土楼屋面；拟建建筑最高层高为11层，属于高层建筑，必须做好地基处理，以提高地基承载力。 5 材料本工程混凝土采用C25C30，钢筋采用普通HRB300、HRB335、HRB400级钢筋。（五）工程配套设施（智能化、给排水、供电等） 1 供电系统本工程属二类建筑，属于三级负荷。负荷计算：住宅（155户）： 10kw/户 户 kw地下室： 10W/= kw商业用房及三房： 60W/= kw取系数Kx=0.7，Q= kw0.7/0.9= KVA因此，本工程新增电力容量 KVA。需安装1台1000KVA和1台500KVA的干式变压器。具体安装可由*变电所规划实施。 2 生活给排水工程（1）水源本工程以市政给水为水源，由南侧规划路的市政自来水管网接入一路DN200进水管至小区，以满足生活及消防用水，市政自来水管网水压不小于0.30MPa。（2）用水量用水项目用水标准用水数量用水时间（h）变化系数最高日用水量(m3/d)平均用水量（m3/h）住宅250L/人日 人242.2商业10L/ 日 162.0办公50L/ 人 121.5绿化2L/ 日 41.5总计本工程的最高日总用水量为 m3/d。（3）本工程的住宅楼给水采用分区水箱供水方式；办公房及商铺均由市政直接供水，各户设置计量水表，单独计量。（4）新建楼内排水系统采用生活废水和生活污水分流方式。粪便污水经化粪池、过滤栅等初步处理之后，与生活废水一起排入西边道路和南边规划路两侧市政雨污水管道系统。（5）建筑屋面雨水和场址地面雨水，均经由场址的雨水窨井排入城镇雨水管道系统或流入附近河道。（6）室内污、废水排水管采用PVC-U塑料排水管。雨水排水管采用PVC-U塑料排水管；室外污、废水排水管采用PVC-U加筋管及钢筋混凝土（D500）排水管。3 消防给水系统本工程为高层住宅及地下车库设室内消火栓，室外消火栓，自动喷淋系统。各系统用水量如下：用水项目用水标准（L/S）用水时间（h）总用水量（m3）备注室外消火栓2消防水池容积180m3室内消火栓2自动喷淋1本工程的室外消火栓由市政给水管直接供水，由小区内的给水管网引出；在周围的市政道路边已有完善的市政消火栓，也可接入，不足部分增设。室外消火栓型号为SA100/65-1.0。室内消火栓的设置范围为地下车库及办公楼。由地下室消防水池消火栓泵屋顶消防水箱联合供水。地下水泵房内设180m3消防池一座，供消火栓及喷淋系统用水；消火栓泵两台(一用一备) ；系统在室外设一套消防水泵接合器。 住宅屋顶设置 m3消防水箱一只。自动喷淋系统的设置范围为地下车库。供水方式同消火栓系统，水泵房内设喷淋泵两台（一用一备）。喷淋泵的设定压力为0.35 MPa。系统在水泵房外设两套消防水泵接合器。 4 智能化系统（1）本本项目统一预留住户 部的电话线路总箱；（2）在项目设计中，设置计算机远程通讯网络线路总箱；（3）建筑内需装置电视共用接收箱；（4）从考虑小区安全性为出发点，本项目将安装监控系统，覆盖整个地下车库、电梯间、出入口等公共场所。5 采暖及通风（1）采暖本项目所在地区不属集中采暖地区，只选用与夏季降温相结合的冷暖空调装置调节气温。（2）通风夏季采用自然通风排除余热。地下汽车库设机械通风系统，平时机械通风，火灾时机械排烟。不能排烟的防烟楼梯间及合用前室设正压送风系统，正压送风机均设于大楼屋顶，楼梯间正压送风口隔二层设置，前室正压送风口每层均设，风口设自动和手动开启装置，并与风机联系。长度超过60米的走道设机械排烟系统，排烟口距最远点的距离不超过30米。风管及保温材料、消声材料均采用非燃烧材料。第六章、节能分析（一）设计依据1、中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日）；2、浙江省居住建筑节能设计标准（DB33/1015-2003）；3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2010）；4、关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇 （章）”编制及评估的规定（计交能19972542号）；5、*市居住建筑围护结构节能设计技术措施（2005 DBJ01-16）；6、工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85）；7、外墙外保温工程技术规范（JGJ144-2004）；（二）防寒保温本项目属于第三建筑气候分区，建筑设计要求建筑物应满足冬季防寒、保温。从节能考虑，应把阳光最大限度的引入室内，日照设计中应调整建筑物的位置和形式，尽量减少不必要的内部遮挡，争取更多的受光面和受光角度。1、建筑外围护结构满足外墙外保温工程技术规范（JGJ144-2004）的规定，建筑部分设计符合浙江省民用建筑节能设计标准（DB33/1015-2003）。2、本工程采用塑料节能推拉门窗，门窗均应底糙做平后随装，且门朝开启方向一侧安装。建筑外窗5-11层抗风性能不低于4级，气密性等级不应低于现行国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008)规定的3级。3、本工程墙面采用浅色涂料或面砖。4、本工程外窗可开启面积约占窗面积的1/3。5、本工程外墙保温做法考虑保温砂浆外保温。6、屋面为四坡面屋顶，保温层采用25厚挤塑聚苯板。传热系数为0.67W/K，热惰性指标D为2.30。7、地下室外墙为钢筋混凝土侧壁，30厚挤塑聚苯乙烯泡沫板（XPS）保温，传热系数0.8 W/m2.K；地下室底板为钢筋混凝土上铺30厚挤塑聚苯乙烯泡沫板（XPS）保温，40厚细石混凝土面层，传热系数0.8 W/m2.K。（三）节能节水节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。本项目认真贯彻执行国家的节能政策，在设计中充分考虑节约能源，从而降低成本，提高经济效益。本项目投入运营后，能源消耗方面主要体现在用电及用水，因此项目节能措施重点体现在节水、节电环节。 1 节水（1）卫生洁具应采用节水型器具；杜绝用水浪费现象；加强宣传，提高水危机意识和节水观念；修建集雨管道，与污水排放管道分离，直接排入附近河道；绿化灌溉等非饮用水建议取用附近河道水源。（2）为节约供水能耗，尽量利用市政管网直接供水至各用水点。（3）卫生洁具采用建设主管部门认可的节水型产品以节约用水，洁具配套的五金配件采用优质品牌以减少因产品质量引起的漏水损耗。（4）室外给水管材采用优质供水管材及可造的管道连接方式以最大限度地减少因管网（受压）破损及管道接口漏水造成的水量损失。 2 节电根据负荷容量，供电距离及分布，用电设备特点等因素合理设计供配电系统（1）变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半径减少线路损耗；（2）尽量选用电阻率较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之；尽可能减少导线长度，少走弯路，低压配电中尽可能不走或少走回头路；（3）在选定线截面时加大一级线截面；（4）尽可能采用功率因数高的用电设备，电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备等；（5）充分合理利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合；推广使用低能耗性能优的光源用电附件；（6）改进灯具控制方式，公共场所及室外照明可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。 3 项目能源消耗量经测算，本项目电力、液化石油气等能源年消耗量见下表项目各能源品种消耗量序号能源品种单位消耗量折标煤系数折标煤（tce）1电万千瓦时1.2292液化石油气吨1.7143合计吨标准煤（四）节能效果根据国家相关节能政策法规的要求，本项目应严格执行相关节能设计标准，积极推广利用各种先进的节能技术和节能管理措施。新建*项目建筑严格按照浙江省居住建筑节能设计标准（DB33/1015-2003）和*市居住建筑围护结构节能设计技术措施（ ）等相关规定进行建筑节能设计，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，项目全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%左右。第七章、环境影响评价（一）项目场址环境现状本项目位于市*。经过实地查勘，该区域地势平坦，周边基本无工业污染源排放。1、该区域环境空气质量现状较好，SO2、NO2、TSP、PM10的监测统计平均浓度均低于GB3095-1996环境空气质量标准中的二级标准。2、该区域地表水环境情况良好。3、该区域声环境情况良好，场址周围昼夜间均能达到声环境质量标准（GB3096-2008）中的类标准。（二）采用的环境保护标准环境保护须符合下列国家及有关标准：1、空气质量按环境空气质量标准（GB3095-1996）进行控制，执行二级标准；2、区内雨水排放按地表水环境质量标准（GB3838-2002）控制，执行类标准；3、区内污水排放经处理达到污水处理厂入网标准，控制污染物（CODcr、BOD5、SS）最高允许浓度；4、环境噪声按声环境质量标准（GB3096-2008），执行类标准；5、本项目建筑施工噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）标准。（三）生态环境影响分析 1 施工期对环境与生态影响分析 项目施工期主要污染物、污染源和分析评价意见见下表：项目施工期主要污染物、污染源和分析评价意见汇总表类别 污染物 污染源 分析评价 大气环境影响 施工扬尘 施工过程 可能对周围环境产生影响 物料扬尘 物料运输过程 产生量不大 车辆轮胎泥尘 物料运输过程 产生量不大 机械废气 运输和施工机械 产生量不大 水环境影响建筑排水 施工过程 产生量不大 生活污水生活过程 产生量不大 声环境影响 噪声 各种施工机械 可能对周围环境产生影响 固体废弃物影响 建筑垃圾 施工过程 可能对周围环境产生影响 生活垃圾 生活过程 产生量不大 2 运行期对环境与生态影响分析项目施工期主要污染物、污染源和分析评价意见见下表：项目运行期主要污染物、污染源和分析评价意见汇总表类别 污染物 污染源 分析评价 大气环境影响 油烟废气 厨房可能对周围环境产生影响 汽车废气 进出车辆 产生量不大 水环境影响 生活污水 生活过程 可能对周围环境产生影响 声环境影响 噪声 各种设备、空调 产生量不大 车辆噪声 进出车辆 产生量不大 固体废弃物影响 生活垃圾 生活过程 可能对周围环境产生影响 （四）生态环境保护措施 1 施工期环境保护措施 （1）噪声防治施工期的噪声级别较高，为防止对周围的环境造成影响，要求施工单位严格按照建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）执行噪声控制。同时注意设备保养，合理操作，尽量使施工机械达到其最低声级水平，以降低因施工造成周边居民正常工作的影响。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减少。同时，为了施工人员的健康，施工单位要严格依据噪声作业分级（LD/T80-1995），建议施工单位合理安排人员，分班轮流操作施工机械，减少人员接触高噪声的时间。（2）粉尘防治 要求施工单位实行水泥散装化，不仅可以节约包装材料，而且还能减少袋装水泥产生的大气污染；对施工现场进行封闭施工，减少扬尘外扩，对土石方临时堆放处采取覆盖、洒水等抑尘措施，严禁从高处直接倾倒建筑垃圾。施工期间运输车辆行驶路线应尽量避开居民点和其他敏感点，对施工车辆进行密封运输，并采取相应防护措施，减轻由于施工车辆运行导致的二次扬尘等污染。 （3）施工废水防治 在施工人员宿营地配备专门的污水排放系统，接入污水管网。建筑排水在排入污水管网前应设置沉淀池，严格禁止建筑泥浆直接排入下水道。为防止雨季雨水产生的地表径流对水域水质的影响，注意做好施工区平时土料、粉尘清理工作，注意及时清扫。 （4）施工固体废弃物防治 对能够作回收的施工废弃物进行集中回收。不能回收的建筑垃圾由建筑施工单位负责运至当地政府部门指定的地点处置。施工期间的生活垃圾委托环卫部门处置。 2 运行期环境保护措施 （1）对污水的治理措施 污水主要是小区内居民生活污水，生活污水的种类有生活用水、冲厕水，其排水特点为BOB5/COD较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。为保证项目排入城市下水道的水中污染物达到市水污染物排放标准，项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池初步处理后接管，对排放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后接管处理。（2）对固废的处理措施 生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输至垃圾处理场处理。（3）绿化对环境保护的作用树木在低浓度下对大气污染物具有吸收和减缓作用，对声音的传播具有很好的阻隔作用，其分泌的抗菌素类物质具有强大的杀菌能力。项目通过布置绿化景观，可大幅度增加绿化面积，有利于改善区域生态环境。（4）地质灾害与特殊环境影响分析本项目建设区不属于*市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建设项目，没有诱发地质灾害的风险。第八章、劳动安全与消防（一）危害因素及危害程度分析本项目建设运营期，主要危害因素：1、整个建设过程中所进行的场地平整、掘土、基础设施建设、地基深层处理及土石方、建施材料运输、设备装配等施工行为，在一定时间内将会对周围环境造成一定的危害及影响。但这种影响一般是可逆的，待施工期结束后将一并消失。2、带电物体引起触电事故；3、进出车辆易发生对人体伤害事故；4、上述危害因素以外的其他危害因素也可能对人体造成危 害。（二）安