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目 录
一、总论 3
1．项目建设背景 3
2．项目承建单位简介 9
3．项目概况 10
二、项目建设的必要性 12
1．符合国家产业发展方向的要求 12
2．适合音像出版发行业改革要求 12
3．能带动区域出版物物流的进一步发展 13
4．提升西安音像出版发行业品质 14
三、项目市场分析 15
1．出版物市场分析 15
2．出版物物流现状分析 16
3．物流基地市场需求分析 17
4．客户群分析 18
5．市场策略分析 21
6．竞争对手分析 24
7．市场趋势分析 24
四、项目设计方案 26
1．项目建设条件 26
2．项目设计理念 28
3．项目布置图 29
4．项目定位 31
5．项目分区 32
6．地块规划及技术指标 33
7．建筑风格与景观 34
五、项目的建设与管理 36
1．项目运营管理 36
2．项目营销计划 36
3．项目实施进度 38
3．劳动安全卫生和消防 40
4．节能、节水措施 41
5．组织机构与人力资源配置 42
六、环境影响评价 43
七、投资估算与资金筹措 43
1. 投资估算依据 43
2. 费用计算相关标准 44
3. 项目总投资估算 44
4. 投资估算表 47
5. 资金来源与筹措方式 48
6. 分年投资计划表 49
八、财务评价 49
1. 财务评价基础数据与参数选择 49
2. 运营收入估算 49
3. 成本费用估算 50
4. 税金估算 51
5.财务评价指标 51
7. 清偿能力分析 52
8. 财务评价结论 52
九、社会效益分析 53
1．促进行业发展，创造就业机会 53
2．促进行业信息化进程，提升行业效率 53
3．建设文化设施，满足居民文化需要 53
4．营造区域文化氛围 54
十、项目风险分析 54
十一、结论与建议 56
1. 结论 56
2. 建议 56
附表1：项目财务现金流量表
附表2：总成本费用估算表
附表3：项目损益表
一、总论
1．项目建设背景
西安国际港务区出版物物流基地建设项目经过多年的准备和筹划，在国家产业结构由外向型的出口加工业调整到专业的服务业大背景下，由西安市政府主导兴建的国际港务区，是一个以物流业为主要产业的工业园，目前正在招商引资，对于入园的物流产业政策支持力度很大，而现代化的图书物流产业在西北地区又是一个空白，得到了地方政府和国家新闻总署多方面的支持，在资金筹集方面又得到了银行贷款。正是在这种有利的氛围中，公司决定启动出版物物流基地建设项目。
（1）流通业的发展
流通业的发展，对于合理配置资源、调整经济结构、引导生产发展、扩大消费需求、增加财政收入、创造劳动就业、增强国家及地区的竞争力等均具有十分重要的意义。2004年我国流通业对GDP的贡献率为9．8％，而在上世纪九十年代中期，美国、日本、英国、法国等发达国家流通业对GDP的贡献率就已达到15％以上。
虽然改革开放以来我国流通业取得了很大的进步，但是也要清醒地看到，在我国，“重生产轻流通”的观念尚未完全转变，流通企业规模偏小，组织化程度低，现代化水平不高，市场体系不够完善，市场秩序仍比较混乱，市场建设滞后。地区封锁和行业垄断还不同程度存在着，这些都影响了全国统一市场的建设。流通业发展中存在的问题和矛盾集中体现以下几方面：
首先，流通业结构不合理。由于受传统计划经济思想的影响，重生产、轻流通，以产定销，产销脱节，整个流通行业结构处在一种被动状态，流通业市场集中度低、企业规模小等，这些都严重影响着流通业的发展。我国流通产业技术结构失衡，传统技术仍然占据主导地位。一方面，长期以来我国一直视流通产业为“劳动密集型”产业，忽视技术开发与运用。目前，我国商业企业基本没有形成自动化信息网络，在物流等部门，操作工具还仅停留在传统的叉车等设备上，机械化自动化程度偏低。
其次，流通业态的初级化。在零售环节，国内百货商店、个体商户以及集贸市场是最主要的零售经营形式。其中遍布城乡的各类集货市场，其交易额约相当于全社会商品零售总额的2/ 3 。在批发环节，生产企业的销售机构及各类销售代理承担着主要的批发职能，市场份额达到近70%。而在国外发达国家，零售环节，其主要商业形态为连锁经营；批发环节，其主要商业形态为物流公司。
第三，流通效率低。流通效率不高减缓了资本周转速度，导致了国民经济运行中不断累积出巨额库存，造成了资源闲置和浪费，影响生产的发展。
第四，缺乏对民族商业的保护和扶持措施。在现行的体制和把引资作为政绩考核的情况下，人为制造了不平等的竞争，如国外流通业的“超国民待遇”。市场准入规则不完善和政府监管不力，国外零售商经过大量的违规操作蜂拥而入，300余家大型外资零售企业，90％是违规建立的。目前在开店数量上，外国零售企业在中国已从进入期转向全面、快速的扩张期。面对携带现代经营理念而来的国外零售商，传统商业不堪一击。
第五，流通基础设施落后。国家对流通设施的建设和改造投入较少，流通企业的科技进步含量远远低于其他行业水平，流通现代化水平落后于生产现代化水平，远不能满足经济发展的需要。当前流通现状无法与大生产相适应，无法与社会需求相适应，造成大生产小流通的矛盾，必然导致社会有效供给与总需求的不均衡，最终制约国民经济持续、健康、快速发展。所以加速流通领域的两个根本性转变是当务之急，应当确立商品流通加速发展战略。
第六，国民经济的可持续发展要依赖对资源的合理利用，与图书出版业相关联的森林、造纸、出版、运输都会消耗大量的自然资源。建设节约型社会的目标将现代化的物流理念引入出版发行业更加迫在眉睫。
2004年底，我国流通领域加入WTO的过渡期将基本结束，外资进入的力度、方式和领域等都将呈现新的特点，市场竞争日趋激烈，企业兼并重组的频度和力度加大，大企业作用日益突出。同时，随着经济全球化步伐加快，中国日益成为世界制造业基地及主要的商品采购市场和销售市场，我国流通业将成为全球供应链中的重要一环。
（2）图书出版发行行业的发展
2006年召开的中国图书发行信息化论坛认为，除用传统的方法外，必须借鉴其它行业现代信息技术等手段，使书业从基础管理、规范管理向精细管理、绩效管理、战略管理迈进。
2006年国务院下发了关于深化文化体制改革若干意见，出版发行改革进入了关键时期。连锁经营的推进，物流中心建设的方兴未艾，出版物发行信息标准的即将实施，对图书出版发行行业的信息化建设提出了全面的要求。
为此，加快图书出版发行行业流通的现代化步伐，要以电子信息、自动化、现代营销和管理技术在流通领域的广泛应用基础，促进流通设施、流通体制、流通方式和组织形式创新，大力推动连锁经营、物流配送、电子商务、特许经营等新型流通方式等新型业态的发展。
（3）电子商务的发展
近年来，随着电子编辑/排版技术的普及，出版社的内容生产已经普遍实现数字化，数字化内容已经事实存在。不过，由于出版过程的信息化管理相对滞后，对内容数字化的管理和深度利用一直处于较低的平均水平。随着出版内容数字化的深入发展将为出版社带来巨大而长期的复合增益；图书发行渠道的变化包括电子商务、电子书及按需印刷，这些渠道将使企业获得更大的发展空间，从而带来一定的边际收益。随着信息化进程的发展，数字/网络技术将与图书的出版发行结合的更加紧密。
电子商务的发展呼唤物流配业的配套发展与完善，同时也为物流配送业带来了新的发展机遇。现在大家都对物流配送业十分关注，看好这个行业的发展，必将吸引资金，人才进入这个行业。同时电子商务的发展，将对一些现有的采取传统经营方式的流通企业带来压力与挑战，一些流通企业可能会转向物流配送业，或与发展电子商务结合，并为电子商务的发展提供配送服务。我国物流配送去也面临电子商务发展的大趋势，应当抓紧时机，抓住机遇，利用自己原有的物流设施和业务熟练的专业人才基础，积极创新，进一步提高物流配送的社会化、专业化、现代化、网络化程度，努力降低物流配送成本，加快物流速度，提高物流配送效率，搞好物流业务的整合，逐步建立适应电子商务发展的新型现代物流配送体系。
有专家提出，我国应规划七大物流区：珠江三角洲物流区、长江三角洲物流区、环渤海物流区、郑州物流区、武汉物流区、西安-兰州物流区、重庆-成都物流区。这七个物流区，三个在东部，两个在中部，两个在西部。
建设横贯辽阔西部地域的物流体系，特别要注重大型物流基地和城市物流中心的建设，要接受东部物流系统建设中垂线路、轻结点的教训，在西部物流建设中注重各个城市现代物流的建设。这种物流中心主要承担城市地区公路集散和城市建铁路干线运输的高水平转换。另外，充分利用西部开发以中心城市作为重点投资对象的优势，中心城市优先发展现代物流企业。
（4）西安国际港务区的开发建设
西安国际港务区的发展过程中明确提出“产业大发展需要大物流，大物流可以带动大发展”的新理念，要求西安国际港务区在机制和体制上有所突破，采取超常规的发展模式，加快国际港务区与国际、国内物流体系的融合，带动陕西省物流业及对外贸易的发展，促进全省产业结构优化和提升，使国际港务区成为西安现代服务业的龙头，更好地发挥西安作为西北地区和亚欧大陆桥最大中心枢纽城市的带动作用。西安国际港务区将依托西安的大产业基地，建立功能互补、相互依存、相互促进的产业网络体系。这一重大举措对发展壮大西安优势产业，促进特色经济产业链条起到至关重要的现实意义。
我国现代商贸物流业的空间发展格局已初具雏形，西安国际港务区的建设，将成为西部地区与国际接轨、与东南沿海地区连接的重要载体。西安国际港务区将和全国的23个省（自治区、直辖市）的51座城市共同形成环渤海、长三角、成渝和西北五省地区为主，珠三角地区为辅，兼顾东北和中部内陆地区的国家现代商贸物流业发展格局。
西安国际港务区的建设将对统筹西安、咸阳两市的经济发展，推进两市资源优化整合，产业互补发展，基础设施共建共享，建设大西安都市圈具有重要的现实意义。
它的建设对于推动陕西省产业升级换代，完善产业结构，统筹观众、陕北、陕南三大经济区域发展，加快实施陕北、关中、陕南、渭北四大特色产业基地建设，形成特色鲜明、优势互补、协调互动的区域发展格局具有重要的推进作用。西安国际港务区是完善大西安产业格局、加强大西安经济实力和核心竞争地位，发展大西安特色主导产业，实现关中经济崛起的重要途径。
在此背景下，西安国际港务区出版物物流基地的建设，不仅可以带动陕西省物流业的发展，还将成为国际港务区的优美风景。其建设的公益公共图书馆及景观区块和图书音像、文化制品超级卖场还将为国际港务区提供也个环境优美、书香悠扬的文化休闲中心区，具有良好的社会效益。
2．项目承建单位简介
陕西奥达企业集团有限责任公司是一家融房地产开发、建筑、文化教育、医学检测、医学仪器、生物制剂、商贸等为一体的多元化、综合性的民营企业集团，是一个拥有多元项目资源优势和文化图书物流集散经验的公司。公司从2004年即涉足图书物流领域，图书物流方面的年销售额达20亿元，积累了多年的出版物发行经验，是业内领先的图书出版物物流发行商。近年来进一步与国际专业的物流管理服务企业合作，成功地向第三方物流行业转型，具有先进的物流管理经验，拥有训练有素的员工队伍，强大的物流管理软件和信息化平台的研发能力，这些已成为公司强大的核心竞争力。
陕西天地合和出版物物流发行有限公司，是一家具备二级批发资质的出版物发行区域中盘商，是陕西音乐天地书刊发行部在经营发展中的升级版。公司设有门店业务部、大中专教材部、图书馆装备部、市场部、商品采购部、物流中心、行政管理部、IT部、财务部等部门。公司经营的范围有门店图书配送、大中专教材招投标、图书馆装备。其经营图书的种类有社科、文艺、少儿、经济、科技、法律、生活、工具、医学等方面。公司建设具有国内先进水平软硬件设施的图书物流中心，经营品种达13万余种，员工200多人。从业3年以上的员工占40％，平均年龄25岁，是一支经营经验丰富、充满活力的团队。
3．项目概况
西安国际港务区出版物物流基地项目将建设出版物展示展销大厅、运营物流中心、仓储租赁中心、综合服务大楼、公益图书馆，配备大型货车、小汽车停车场，及相应绿化景观、配套服务设施。
项目占地1000亩，总建筑面积40万平方米，建筑密度0.48，容积率0.6，绿化率25%。
（1）项目区位
西安国际港务区出版物物流基地选址于西安市东北部，距离西安市中心20公里，地处西安国际港务区核心地段。具体位于港务大道和潘骞路交汇的西南夹角处，计划占地1000亩。
项目区位
（2）用地现状
西安国际港务区出版物物流基地选址点目前全部为农业用地和农村居民点，交通便利，地形平坦，这有利于基地的规划实施和开发建设。
（3）项目内容
l 主要建设内容
出版物展示展销大厅——分为超级卖场和批发市场两部分，吸引各地出版社、经销商入驻，集出版物展示展销、批发零售、洽谈订货于一体。
运营物流中心——出版物分拣、包装、处理、配送。
仓储租赁中心——大型仓储空间，以对外租赁为主。
综合服务大楼——办公、餐饮、酒店、会议、培训等。
公益图书馆——利用出版物资源优势，服务于区域的文化设施。
各区域之间建筑有绿化带、休憩点、停车场和环形道路等，建成后整个物流基地基础设施完善，现代气息浓郁，环境幽雅。
l 服务对象
出版物物流基地主要为以下客户提供图书、音像等物流服务：西安市及周边的图书零售网点；西安书刊、音像批发市场的图书音像发行公司；省市各大图书音像出版单位和期刊社；省市新华书店；省内及西北、中原等各省区的图书音像经营商；全国各大图书音像出版单位和期刊社；全国图书音像物流企业的外派机构等。
l 服务内容
提供的服务主要包括：分拣、包装、仓储、运输及代办运输，代储代运代销，图书后期加工，图书馆装配，信息发布，及后勤服务等。
二、项目建设的必要性
1．符合国家产业发展方向的要求
该项目符合中央提出的大力发展文化产业的要求。发行就属于文化产业的重要组成部分。到目前为止，文化产业占我国GDP约为3%，且发展的增速还在逐年下降。2002年，图书发行这一块是900多亿人民币，而德国一个贝塔斯曼集团就是两千亿人民币。我国购书消费人均5美元左右，为美国的2.9%，人均购书册数5册左右，而发达国家达到20～30册左右。这种状况，一方面说明我国的文化产业还不发达，另一方面也意味着出版物市场有巨大的需求空间。随着生活水平的提高，民众对精神文化产品需求的增长速度要大大高于对物质产品需求的增长速度。因此，在进入全面建设小康社会后，随着我国经济社会的发展，我国文化产品的总体需求将出现较大的上升趋势。
2．适合音像出版发行业改革要求
尽管中国出版发行已经取得了十分显著的成绩，但是中国出版发行业市场仍然处于初级发展的阶段，进一步发展的潜力还很大。与发达国家的出版发行业发展水平相比，中国出版发行业的发展水平还不高，出版发行业综合实力还不强；与中国经济社会发展相比，中国出版发行也应当有更大的发展才能更好地为国家的经济和社会发展服务。这些既是中国出版发行业发展的差距和不足，也说明中国出版发行业存在较大的发展空间。
首先，中国出版发行业的市场需求十分强劲，发展空间很大。据统计，中国在校大学生人数从1998年扩招后每年都在稳步增长，现在已经近2000万人。3.7亿人口的青少年更是中国出版发行业的现实和潜在读者。从绝对数量看，中国出版业已经达到一定的水平，2007年全国出版图书、期刊、报纸总印张为2345.2亿印张，折合用纸量542.7万吨，总量不可谓不大。但是从出版资源人均占有量看，中国与发达国家之间还存在较大的差距。据统计，目前中国人均新闻纸消费量2.4公斤，其它印刷书写用纸人均消费量8.04公斤，二者合计为10.44公斤。远远低于美国(146公斤)、日本(118公斤)、英国(112公斤)、德国(94公斤)、荷兰(93公斤)的水平。另一个衡量指标是人均购书额，按2004年图书纯销售额计算，中国人均购书额大约为35元人民币(约合4美元)，远低于发达国家水平。
其次，建国以来我国图书出版、发行和物流一直由省、市新华书店统揽，与国外的专业出版比较起来，中国在这个领域的出版发行理念、营销方式和赢利模式还需要有大的更新和改进，这方面的创新任务还很重。解决好这个问题，中国出版业将拓展出新的增长领域。本项目建设符合这一发展趋势，将现代物流和电子商务等现代流通方式引入出版发行业，将对图书出版发行的物流产业升级和结构调整起到积极作用。
3．能带动区域出版物物流的进一步发展
本项目的建设可以促进西安乃至西部流通产业升级和结构调整，为全社会提供专业化的服务。本项目的实施将有利于巩固西安图书发行战略地位，带动出版物物流基地繁荣和高速发展。长期以来，由于我国各省区市出版发行单位均衡设置、同构布局，造成了实际上的区域封锁和市场分割，严重制约了文化产业和大型企业的跨区域发展。根据国家新闻出版总署图书出版物流基地建设规划，西安应争取成立全国五大图书物流基地之一，以带动西安市的经济发展，并满足西岸广大图书经销商、出版社，以及西部各省区客户的物流需要。
4．提升西安音像出版发行业品质
西安国际港务区出版物物流基地地处西安国际港务区核心地段，包括出版物商务中心区，物流运营中心区，物流租赁中心区，物流培训中心区，停车场、交通及绿化区，公益公共图书馆及景观区。这一全新的大型物流基地期望能扩展物流服务的触角，除了服务图书产业外，对于其它业态也能提供第三方物流服务，以此提高企业整体的竞争力，并发挥资源整合的效力扩张企业版图，向西北书业物流龙头企业和西北优秀物流企业迈进。
本项目将建立以出版产业为基础的物流配送体系，以及西北物流设施网络，提供顾客满意的货物分流的解决方案，成为西安乃至西北地区出版业供应链中的最专业的物流营运服务商和最专业的出版产业物流基础设施的提供商；透过物流系统技术缩短货物流通的作业周期，提升服务质量，降低配送错误率及成本，以及强化物流效率与营运管理；透过为出版业供应链中各个环节顾客提供物流基础设施与物流营运服务，持续研发、导入其它电子化应用技术，建立网络化的物流设施，加强集约化、效率化，发展出版产业外的物流服务，进一步提升西安音像出版行业的品质。
三、项目市场分析
1．出版物市场分析
（1）国家市场层面
中国出版发行业的市场需求十分强劲，具有较大的市场需求空间。据统计，中国在校大学生人数从1998年扩招后每年都在稳步增长，现在已经有2500万人左右，3.7亿人口的青少年更是中国出版行业的现实和潜在读者，从绝对数量看，中国出版业已经达到一定的水平，全国图书、报纸、期刊年总印张超过2200亿印张，折合用纸量超过500万吨，总量不可谓不大。从出版资源人均占有量看，中国与发达国家之间还存在较大的差距，因此随着我国经济社会的发展，对于出版物的需求空间将是更大。
（2）区域市场层面
多年来，西安作为中国西部的图书、音像发行销售中心，其批发销售总额在全国占有相当比重，销售覆盖整个西北地区，领衔中原，辐射西部各省。根据市场统计，西北五省的除去新华书店系统的销量，民营图书批发销量为60亿元，零售市场的销量为40亿元，西北地区总共的图书市场容量为100亿元；总共的物流吞吐量为300亿元。近几年来，图书音像销售总额每年以14%递增，仅西北五省每年销售总额约160亿元，市场
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