房屋建筑工程住宅综合项目工程质量验收统一标准及释疑.doc

房屋建筑住宅工程质量验收原则及释疑－毛坯房篇
收楼在即，为以便业主收楼时，有一定参照根据。
房屋建筑住宅工程质量验收原则及释疑－毛坯房篇
注：本篇是以国家现行验收规范为基本，结合以往交楼经验汇编而成。
一、入户门检查
1． 检查原则
（1） 门表面应干净，不得有划痕、碰伤；
（2） 门割角、拼缝应严密平整；
（3） 门与墙体间缝隙填嵌应饱满；
（4） 门制作容许偏差：门框翘曲容许偏差为3mm，门扇翘曲容许偏差为2mm；门扇表面平整度容许偏差为2mm；门框门扇对角线长度容许偏差为3mm；
（5） 门安装留缝限值、容许偏差：门扇对口缝、门扇与门框立缝宽度为1.5～2.5mm；
（6） 毛坯房入户门与地面留缝宽度不应不大于3.5cm；
2． 业主疑问及释疑
业主普通会针对入户门如下方面进行检查：
（1）门框检查：门框安装与否牢固平整，门框与墙体连接与否密闭严实，门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等状况； 
（2）门扇检查：门扇有无变形、开裂问题；面漆外观与否完好、表面与否平整；有无明显划伤、嗑撞，距离地面与否考虑预留地面装修做法；
(3) 门锁检查：门锁安装与否牢固，钥匙插拔与否平滑、锁芯转动与否自如，各方向锁舌伸缩与否平稳，锁孔位置与否正常；
(4) 启动检查：门开闭与否平稳，有无异常阻力及磨损，门锁紧后与否有晃动；
(5) 门把手检查：安装与否牢固，旋转时有无异常阻力，表面有无缺损、变形；
(6) 密封检查：门扇掩缝与否在 2.5㎜以内。
释疑：普通业主关注比较多问题是门外观质量问题，轻微如小刮花、碰伤等，严重有面板开裂、深长划痕等，也许是施工过程中对门导致了损坏，小问题损坏可以通过现场修补和补油漆进行修复，严重损坏可以将门返厂维修；入户门与地面留缝宽度不满足规定（不大于3.5cm）时可以规定返厂锯短解决；（注：关于返厂维修和锯短解决拟定普通尽量由物业现场说服业主，普通不随便允诺业主，可请地产工程部评判决定）门锁问题普通会出当前装修有效期间和业主入住有效期间，如发现钥匙可以通用、锁打不开等问题，通过现场确认浮现质量问题可以规定更换。
二、铝合金门窗检查
1． 检查原则
（1） 铝合金门窗成品质量：表面应干净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤；
（2） 铝合金门窗安装容许偏差：门窗框正、侧面垂直度容许偏差为2.5mm；门窗横框水平度容许偏差为2mm；门窗横框标高容许偏差为5mm；门窗竖向偏离中心容许偏差为5mm；
（3） 铝合金门窗框与墙体之间缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；
（4） 铝合金门窗扇橡胶密封条应安装完好，不得脱槽；设立排水孔应畅通；
（5） 铝合金门窗推拉门窗扇开关应力应不不不大于100N；
（6） 铝合金门窗玻璃安装质量：玻璃表面应干净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面应干净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。
2． 业主疑问及释疑
业主普通会针对铝合金如下方面进行检查：
（1）窗框检查：窗框安装牢固端正；窗框与否有划痕、磕碰、变形等。
（2）型材检查：表面涂层规定颜色和光泽均匀，手感光滑以及与否有划痕、磕碰、变形等。
（3）五金件及启动检查：规定开关自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏气。
(4)密封检查：窗扇与窗框、窗扇与玻璃密封条与否到位、严密，有无破损、断续等问题；窗框与墙体间密封胶条与否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象。
(5)玻璃检查：安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。
释疑：业主关注比较多是门窗玻璃质量问题，可按如下玻璃检查原则予以合理解释
每平方米玻璃表面质量检查原则
项次 项目 质量规定
1 明显划伤和长度＞100mm轻微划伤 不容许
2 长度≦100mm轻微划伤 ≤8条
3 擦伤总面积 ≤500mm2
对于铝合金窗框型材损坏需现场拟定，有小划痕、磕碰变形（不影响使用功能）可以进行现场修复补漆，有严重变形而影响到使用功能或拟定不能修复可以规定予以更换。
此外业主比较关注问题是铝窗渗水问题，发现渗水窗必要整治。

三、阳台栏杆、窗护栏检查
1． 检查原则
（1） 护栏成品质量：护栏表面应光滑，不得有绣迹，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏，接缝应严密；
（2） 护栏安装容许偏差：护栏垂直度容许偏差3mm；栏杆间距容许偏差3mm；护栏安装必要牢固端正；
（3） 低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m，栏杆垂直杆件间距净距不应不不大于0.11m；
2． 业主疑问及释疑
普通业主对护栏比较关注是表面质量和安装问题，反映问题大多是护栏生锈，安装不正等，此类问题可以规定整治，为提高工作效率，建议可由施工单位提供某些油漆供物业备用，物业维修人员可进行简朴补漆工作，遇到难度大整治及时告知地产工程部安排解决。

四、地面检查
1． 检查原则
（1） 地面与下一层结合牢固，不得有空鼓；（考虑到国内施工公司实际技术水平，对空鼓面积不不不大于400cm2，无裂纹，且每自然间或原则间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷）
（2） 地面表面应密实，不得有起砂，蜂窝和裂缝等质量缺陷；
（3） 地面表面容许偏差：表面平整度容许偏差为5mm；标高容许偏差为±8mm；厚度容许偏差为不不不大于设计厚度1/10；
（4） 有防水规定地面工程立管、套管、地漏处禁止渗漏，坡向应对的、无积水；
2． 业主疑问及释疑
业主普通会针对地面如下方面进行检查：
（1）地面平整度检查：国家规范 2米靠尺内容许偏差不不不大于5mm；
(2)地面与否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷；
(3)地面与否存在倒返水和积水现象；
(4)地面水暖预埋管线与否有标记；
（5）地面与否预留装修地面做法；
释疑：业主反映地面存在空鼓问题时，可按照上面检查原则第（1）条予以合理解释，不符合原则进行整治；对于业主进行地面平整度检查，可依照现场实际状况跟业主进行合理说服解释，如有些不平整状况可以在地面装修过程中可以消化解决尽量说服业主在装修工程中消化；业主对地面强度持怀疑态度时，可告知业主所用材料是严格按照设计规定配合比进行配料，可以保证强度；若发现地面大面积起砂可用107胶水泥浆涂抹修补。

五、天花检查
1． 检查原则
（1） 天花抹灰层与基层之间必要粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；
（2） 天花抹灰容许偏差：天花抹灰应平顺，阴阳角应方正，容许偏差为4mm；
2． 业主疑问及释疑
业主普通会针对天花如下方面进行检查：
（1）层高与否符合合同、宣传广告或楼书规定；
（2）天花与否有裂纹、空鼓等质量缺陷；
（3）天花平整度检查：天花抹灰与否平顺，阴阳角与否方正；
(4) 天花与否有水印；
释疑：对于层高疑问：住宅层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间距离，也就是一层房屋高度。住宅净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间距离。净高和层高关系可以用公式来表达：净高=层高-楼板厚度。毛坯房交楼时室内净高是指层高减去楼板构造板厚度再减去天花抹灰厚度和地面找平层地坪厚度，实际测量中应恰当考虑施工过程中产生容许偏差。（现浇砼构造层高容许偏差为±10mm，天花抹灰厚度容许偏差为±5mm，地面找平层厚度容许偏差为±5mm，故室内净高容许偏差为±20mm）

六、墙面检查
1． 检查原则
（1） 墙面抹灰表面应光滑、干净、接槎平整；
（2） 墙面抹灰层与基层之间必要粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；外墙不得浮现渗水现象；
（3） 有排水规定部位应做滴水线（槽），滴水线（槽）应整洁顺直，滴水线应内高外低；
（4） 墙面抹灰容许偏差：立面垂直度容许偏差为4mm，表面平整度容许偏差为4mm，阴阳角应方正，容许偏差为4mm；
2． 业主疑问及释疑
普通业主对墙面质量比较关注质量问题是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。 实际检查中墙面空鼓容许范畴为：单面墙体不大于 5平方米，容许1处空鼓,空鼓面积不不不大于5cm2 ；单面墙体不不大于 5平米，最多容许2处空鼓,每处空鼓面积不不不大于5cm2；对于墙面裂缝问题产生因素重要是受温度和材料影响。不同材料构成墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。
业主对墙面抹灰强度持怀疑态度时，可告知业主所用材料是严格按照设计规定配合比进行配料，可以保证强度。

墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注重点，必要认真对待。普通裂缝检查重点如下：
(1) 检查房屋外墙与否有裂缝（有漏水隐患）。
(2) 承重墙与否有裂缝，裂缝与否贯穿整个墙面且穿到背后，与否有倾斜性裂缝（有构造安全隐患）。
(3) 承重墙与否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体同一位置均出既有方向、有规则裂缝（有构造安全隐患）。
(4) 检查楼板（地面和顶板）与否有对穿型裂缝（与房屋横梁平行裂缝），依照《混凝土构造工程施工质量验收规范》第 8.1.1条规定，裂缝宽度在现行设计规范容许范畴(0.3 mm)内属普通缺陷，不影响现浇板承载能力。
(5) 检查楼板（地面和顶板）与否有受力裂缝，这种状况普通出当前支座处板面，或板中部板底。此类裂缝普通表达为与墙角呈 45°裂缝、与横梁垂直裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应当说此类裂缝往往对构造安全和耐久性均有影响，是需要认真对待。
(6) 阳台、雨蓬等悬挑构造板与否有贯穿裂缝（有构造安全隐患）。
注：对于业主收楼检查过程中发现墙面、楼板裂缝，物业工作人员怀疑属于构造裂缝均不应直接向业主表露或附和业主观点，有助于地产工程部开展解释谈判工作。

七、防水检查
（本工程卫生间、厨房、阳台、外墙、各楼栋屋面已按国家有关防水规范进行设计和施工）
1. 检查原则
（1） 防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计规定，无明显积水现象；
（2） 细部构造做法符合规定规定，且密封严密无渗漏。
2. 业主疑问及释疑
房屋防水质量是业主重点关注质量问题，防水检查重要涉及卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口防水检查。其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会规定做24小时闭水实验进行检查；外墙、外墙门窗、空调洞口防水普通通过雨天可以进行检查。对检查过程中浮现渗漏问题必要规定整治，并再次进行试水检查直至不发生渗漏为止。

八、给排水检查
毛坯房除了预留管道几乎没有什么给排水设施，也不安装卫生器具。业主重点检查是如下内容：
（1）既有阀门、龙头检查：位置与否合理，启动、关闭与否正常，水路与否畅通，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象； 
（2）管道固定牢固，安装平直整洁，管道有无破损，接头与否完好；
（3）预留上水堵头、管线等与否考虑装修面层尺寸，水堵头与否能打开；
（4）水表检查：水表安装与否符合规范，水表接头紧密完好，有无空转现象；
（5）排水管道检查：排水管道无直角、死角；接头完好，接口处无渗漏，管道与否畅通，管线固定牢固、安装整洁、无破损；楼上下延管道与否过长过低影响装修；
（6）排水口、地漏口检测：与否有地漏，地漏位置与否合理，排水口、地漏口与否完整，与否封口严密；
（7）排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。

九、电气检查
对于毛坯房电气和设备业主重点检查是如下内容：
（1）分户配电箱检查：配电箱安装垂直度符合国家规范规定； 箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差；箱门启动灵活；箱内各开关、漏电保护器动作对的，控制范畴对的；箱内结线整洁，回路编号齐全，对的；导线与开关连接牢固紧密；
（2）电表检查：电表安装与否符合规范，与否在关闭总闸后有电表空转现象；
（3）开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏；开关控制范畴对的；开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座相、零、地接线对的；暗开关、插座盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙；导线接线符合国家规范规定；
（4）照明检查：灯具安装牢固、位置对的；
（5）其他弱电系统：对讲门禁、安防、音响系统等验收应遵循相应国家规范原则。

十、空调安装阐明
原则上空调机必要安装在指定位置，如业主另规定，须经装修审批批准后可采用此外方案。